Ситуационный план земельного участка как получить: Ситуационный план земельного участка по кадастровому номеру

Исходная ситуация или завязка — это, по сути, первая часть романа.Здесь мы получаем всю информацию, необходимую для понимания предстоящей истории, в основном благодаря Бену Кэкстону, гуру экспозиции. Мы узнаем об уникальном детстве Майка и его фиаско с наследством. Мы обнаруживаем, что у него есть силы, превосходящие способности обычного человека, и что ему не хватает социальных знаний, которые остальные из нас считают само собой разумеющимися. Мы также видим, как другие люди пытаются понять марсианский образ мышления Майка, каждый делает это по-разному и с разной степенью успеха.

Конфликт

Выпивка у бассейна с политиками

Настоящий конфликт начинается, когда Джилл уводит Майка из больницы Bethesda.В этот момент Майк становится серьезной угрозой для Всемирной Федерации, хотя и не подозревает об этом. Это также момент, когда человеческое общество начинает по-настоящему конфликтовать с марсианским наследием Майка: он внезапно попадает в этот новый мир и должен научиться справляться с такой инопланетной культурой. Конфликт с правительством более или менее подходит к концу к концу второй части, но борьба Майка с гроккингом человеческой культуры только начинается. Проваливай, Майк.

Осложнение

Мир — странное место

Ситуация усложняется, когда Майк начинает сталкиваться с социальными ситуациями, когда он не может положиться на совет и руководство Джилл или Джубала.Его самоуверенность проявляется в скинии Фостеритов, когда он противостоит Дигби в одиночку. Как только он чувствует себя независимым, возникают дополнительные сложности, поскольку Майк пытается понять человечество, путешествуя по миру и читая в библиотеках книги по науке, религии и философии. О, и он становится карни.

Кульминация

Статус освобождения от налогов

Майк наконец смеется и понимает, что юмор — единственный способ для людей разделить бремя своего мучительного существования. Довольно глубоко, правда? В этот момент он решает, что должен помочь человечеству, сделав его более марсианским, и основывает церковь для достижения этой цели.Эй, это было либо так, либо написать книгу по самопомощи. Это поворотный момент — кульминация — в конфликте Майка с человеческим обществом. Он больше не будет пытаться просто наблюдать, но также будет взаимодействовать и формировать общество во что-то новое.

Что нам делать с четвертой частью, то есть с визитом Бена в Церковь Всех Миров и последующей болтовней с Джубалом? В конце концов, это не совсем подходит ни к кульминации, ни к саспенсу. Один из нескольких способов взглянуть на это состоит в том, что путешествие Бена в Церковь Всех Миров служит своего рода серединой эпизода, раскрывая результаты кульминации и то, как они создают последующее напряжение. Как вы думаете?

Неожиданность

Урок противодействия толпе

Некоторые группы в человеческом обществе восстают против церкви Майка, называя его антихристом. Церковь Майка сожжена, и напряжение начинает нарастать. Он достигает апогея, когда Майк сталкивается с разъяренной толпой. Конфликт между традиционным человеческим обществом и взглядами Майка достигает насильственного завершения, когда его убивает мафия.

Развязка

Суп Мученичества

Если вам это уже показалось недостаточно странным, пристегните свои странные ремни.Затем последователи Майка вкушают Майка досыта, съедая его по марсианской традиции. Как это типично для развязки, ожидание смерти Майка постепенно снимается. Мы узнаем, что станет с друзьями и учениками Майка. По сути, все они становятся миллионерами со сверхчеловеческими способностями. Не слишком потрепанный.

Заключение

Работа марсианина никогда не заканчивается

Майк находится в загробной жизни и готовится продолжить свою работу, чтобы помочь человечеству. Теперь не становится намного убедительнее, не так ли?

Стоит ли строить или покупать дом в 2022 году?

Построить или купить дом?

В связи с дефицитом жилья по всей стране многие потенциальные покупатели рассматривают альтернативы — например, строительство собственного дома с нуля вместо покупки уже существующего.

Но возникает вопрос, что дешевле построить или купить дом?

Что ж, если сравнить средние цены на строительство со средними ценами на покупку, то собственное строительство обычно обходится немного дешевле. Но есть так много переменных, что это далеко не всегда точно.

Хотите знать, строить или покупать в 2022 году? Вот что вы должны знать.

В этой статье (Перейти к…)

Что дешевле построить или купить дом?

В конце 2021 года У.Бюро переписи населения США оценило медианную цену продажи существующего дома по стране в 416 900 долларов. А Realtor. com подсчитал, что средняя стоимость строительства дома во второй половине того же года составила около 379 000 долларов, включая раскопки, разрешения, проверки и другие сопутствующие расходы.

Но в эту стоимость строительства не входит цена участка, на котором вы будете строить. Добавьте это, и вы вряд ли заметите разницу между строительством и покупкой.

• Средняя стоимость строительства дома: 379 000 долларов США (без учета земельного участка)
• Средняя стоимость покупки дома: 416 900 долларов США

Итак, какой же выбор правильный? Это зависит от множества факторов, таких как ваши потребности, местоположение, сроки, местный домашний инвентарь, а также наличие и цены на материалы и рабочую силу.

Давайте углубимся в эти факторы, чтобы помочь вам взвесить затраты и преимущества строительства по сравнению с покупкой.

Средняя стоимость строительства дома

Как упоминалось выше, Realtor. com оценил среднюю стоимость строительства дома примерно в 379 000 долларов на конец 2021 года. И это без учета стоимости покупки участка земли.

С учетом покупки земли разница между средней ценой строительства и покупки невелика. И строительство может оказаться значительно дороже в зависимости от вашего местоположения и планов строительства.

Есть много других переменных, которые также влияют на стоимость строительства. Давайте разбираться, что это такое.

Строительство дома: стоимостные переменные

Во-первых, это стоимость строительства. Это может сильно различаться не только в зависимости от строителя, но и в зависимости от стоимости материалов, где и когда вы хотите строить.

Если у вас есть время и навыки, чтобы выполнить часть строительных работ самостоятельно, это может принести большую экономию. Просто не пытайтесь делать работу, которая выходит за рамки ваших возможностей.Будут проводиться независимые проверки, и дом должен быть заложен, чтобы иметь разумную стоимость при перепродаже.

Еще есть локация.

Дейва Рэмси сообщает, что строительство на Аляске может стоить более чем в два раза дороже, чем в Канзасе. И между этими двумя крайностями располагаются расходы во всех остальных штатах.

Другие переменные включают:

• Размер дома
• Качество строительства
• Материалы
• Удобства
• Техника
• Отделка

Forbes подсчитал, что вы можете построить базовую жилую площадь примерно за 10 долларов за квадратный фут дома.Большинство платят около 150 долларов. Но легко потратить 500 долларов за фут, если вы хотите все самое лучшее.

И, без сомнения, вы могли бы легко разориться, если бы решили импортировать акры мрамора Calacatta Carrara из Италии и старинные камины и двери из французских замков.

План перерасхода

Конечно, некоторые строительные проекты выполняются вовремя и в рамках бюджета. Но очень часто оба перебегают. Таким образом, вы должны предусмотреть 5% или 10% непредвиденных расходов, чтобы позаботиться о непредвиденных расходах. И даже больше, если вы относитесь к тому типу людей, которые легко поддаются искушению перерасходовать деньги, когда сталкиваются с большим выбором.

Финансирование строительства вашего дома

Еще одна переменная — ваш финансовый план. Некоторые люди используют ипотечный кредит, чтобы купить землю, а затем используют сбережения или кредит на строительство для финансирования проекта.

Но потом, когда работа закончена, обычно приходится рефинансировать ипотеку, чтобы расплатиться с банком или пополнить свои сбережения. А это означает два набора затрат на закрытие: один для первоначального кредита на покупку земли, а другой для рефинансирования.

Между тем, кредиты на строительство обычно выдаются под более высокие процентные ставки, чем стандартные ипотечные кредиты. И есть строгие правила о сроках строительства и освоения средств.

Альтернативой является получение кредита на строительство. С одним из них вы берете взаймы, используя один кредит, чтобы купить землю и построить дом. И деньги высвобождаются, когда вы достигаете заданных этапов строительства.

Для получения дополнительной информации см.: Финансовые шаги для строительства дома: полное руководство

Средняя стоимость покупки дома

Мы установили, что в конце 2021 года медианная цена продажи существующего дома составляла 416 900 долларов США, согласно данным U.S.С. Бюро переписи населения.

Но так же, как стоимость строительства варьируется в зависимости от штата, так же как и цены на жилье. Действительно, внутри штатов могут быть огромные различия по городам, округам и районам.

Например, купив дом в Илионе, штат Нью-Йорк, вы можете ожидать, что расходы на жилье составят примерно одну треть от среднего показателя по штату. Но купите один в районе Hudson Yards на Манхэттене, Нью-Йорк, и будьте готовы дорого заплатить. По данным The New York Times, средняя цена продажи в третьем квартале 2021 года составила астрономические 4 354 000 долларов.

Инфляция цен на жилье

Есть еще один компонент в вашем процессе принятия решений: как быстро растут цены на дома там, где вы хотите купить или построить?

В декабре 2021 года CoreLogic сообщила: «U.S. годовой рост цен на жилье оставался сильным на уровне 18% в октябре, что является самым высоким показателем за 45-летнюю историю индекса». Это годовой показатель, означающий, что цены на жилье в октябре 2021 года были на 18% выше, чем 12 месяцев назад.

Опять же, это средний показатель по стране.Если вы впервые покупаете, дома, в которых вы хотите жить, вполне могли дорожать более плавно. Но вполне вероятно, что они подскочили еще сильнее.

Например, если вы хотите купить в Аризоне или Айдахо, CoreLogic сообщает, что цены в обоих штатах выросли более чем на 28% за эти 12 месяцев.

Это может повлиять на ваше решение о том, строить или покупать дом.

Рассмотрите свою временную шкалу

Стоит ли сейчас направить часть своих сбережений на первый взнос на покупку участка? Затем вы можете сидеть на нем, пока не сможете позволить себе начать строительство. Таким образом, у вас будет некоторый контроль, по крайней мере, над некоторыми из ваших расходов на жилье. В самом деле, вы могли бы утверждать, что стоите на нижней ступеньке жилищной лестницы.

Итак, чтобы правильно ответить на вопрос: «Что дешевле построить или купить дом?», вам придется проделать большую домашнюю работу. Фактически, вы не можете быть полностью уверены, пока не найдете нужный участок, не получите оценки от подрядчиков и не сравните эти затраты с аналогичными существующими домами по соседству.

Покупка нового дома vs.существующий дом

Есть еще один вариант. И это купить новостройку, только что построенную, но которую вы не строили для себя. У этой стратегии также есть преимущества и недостатки.

Еще в 2017 году Trulia подсчитала, что покупатели жилья платят около 28% надбавки при покупке нового дома.

Таким образом, покупка нового дома может стоить вам 512 000 долларов, стоимость которого сопоставима с существующим домом за 400 000 долларов (400 000 долларов + 28% = 512 000 долларов). Этот процент вряд ли сильно изменился с 2017 года.

Трулии была озаглавлена ​​«Сколько вы заплатите за этот запах нового дома». И это правда, что запах приятный, как и престиж, который приносит новый дом. Более того, у вас, вероятно, будет самое последнее: технологии, отделка, методы строительства и многое другое.

Гарантии на жилье и другие сбережения

Есть также солидные финансовые преимущества владения новым домом. Например, у вас меньше шансов столкнуться с неожиданным и дорогостоящим ремонтом.

И, если вы это сделаете, эти дефекты могут быть покрыты гарантией производителя. NOLO, юридический веб-сайт, предполагает, что такие гарантии обычно обеспечивают следующие меры защиты:

• Один год на работу и материалы
• Два года на механические дефекты (системы кондиционирования воздуха, электрооборудования, отопления, вентиляции и сантехники)
• Десять лет на структурные дефекты в доме

Конечно, если вы используете подрядчиков чтобы построить свой собственный новый дом, вам придется договориться с ними о гарантиях.

Таким образом, вы можете сэкономить на ремонте дома, купив новый. Но могут быть и другие финансовые выгоды. Как правило, у вас будет лучшая изоляция, чем в старом доме, и вы можете иметь более энергоэффективные системы и приборы. И все это должно обеспечить более низкие счета за коммунальные услуги, помимо того, что поможет вам внести свой вклад в планету.

Правда, трудно определить долларовую стоимость ваших вероятных сбережений. Но их следует учитывать при ответе на вопрос: «Что дешевле построить или купить дом?»

Дешевле ли купить или построить дом на современном рынке?

До сих пор мы исследовали общие принципы соревнования «покупка против сборки».Но какие различия делают нынешняя экономика и рынок недвижимости?

Эта статья была написана во время продолжающейся пандемии Covid, когда делать прогнозы было еще труднее, чем обычно. Но вот некоторые факторы, которые могут повлиять на ваше мнение о том, лучше ли строить или покупать дом в 2022 году и далее:

1. Нехватка инвентаря —Слишком мало доступных домов, чтобы удовлетворить спрос. И вряд ли это изменится за годы. Потому что единственный выход из этой неразберихи — строить больше домов.И на создание достаточного количества
2. могли уйти годы или более десяти лет Нехватка рабочей силы для создания — 2021 год был необычным для занятости. Некоторые пожилые американцы рано вышли на пенсию. И рекордное количество молодых людей бросили работу, чтобы начать свой собственный бизнес. Таким образом, строительная отрасль столкнулась с трудностями при обустройстве участков и повышении заработной платы для привлечения рабочих
3. Текущие затраты на материалы — Пандемия Covid-19 вызвала проблемы с цепочками поставок, которые привели к нехватке многих продуктов, включая строительные материалы.Возьмем в качестве примера пиломатериалы. В середине января 2021 года он снизился до 561 доллара за тысячу досковых футов. В начале мая эта сумма утроилась до 1686 долларов. А к Рождеству он упал до 1052 долларов. Будут ли цены на материалы продолжать падать или расти в ближайшем будущем? Только время покажет

Конкуренция покупателей

Эта нехватка запасов заставила покупателей жилья конкурировать друг с другом, при этом большинство продавцов получают несколько предложений выше заявленной цены.

На этом рынке предпочтение часто отдается покупателям за наличные.Их предложения не зависят от финансирования. И они рассматриваются как верная ставка, в то время как те, кому нужна ипотека, могут считаться более рискованными. Это часто применяется, даже если ипотечные заемщики были предварительно одобрены их кредиторами.

В районах с особенно активным рынком недвижимости некоторые покупатели жилья столкнулись с несколькими, а иногда и десятками отклоненных предложений. Вы не можете винить многих за то, что они стали демотивированными.

Возможно, вы читаете это, потому что вы один из них. И теперь вы думаете о строительстве дома, потому что купить его пока невозможно.

Возможно, это разумный ход. Но не ждите легкой дороги. Цены на строительные материалы могут сильно ударить по вам (особенно с ростом цен, связанным с пандемией и проблемами с цепочкой поставок). И, в зависимости от того, где вы живете, вам может быть так же сложно привлекать рабочую силу, как и обычным разработчикам.

Рост стоимости существующих домов

Рост цен на жилье отлично подходит для существующих домовладельцев. В декабре 2021 года CoreLogic сообщила, что «среднегодовой прирост собственного капитала в размере 56 700 долларов США на одного заемщика в третьем квартале 2021 года более чем в три раза превышает прирост по сравнению с годом ранее.

Другими словами, богатство среднего домовладельца подскочило почти на 57 000 долларов за один год, и они даже пальцем не пошевелили. Что не нравится?

Ну, много, если вы покупаете впервые или кто-то, кто продал свой дом и не может найти новый. Потому что ваша покупательная способность постоянно снижается — и быстро.

Хорошей новостью для таких покупателей является то, что многие ожидают резкого замедления роста цен на жилье в 2022 году. Таким образом, хотя цены должны продолжать расти, если эксперты правы, самое худшее из стремительного роста цен может быть позади.

Построить или купить дом: итоги

Итак, что лучше построить или купить дом? Теперь вы гораздо лучше информированы по этой теме, чем были, когда начинали эту статью. Но вы, вероятно, не будете намного ближе к принятию решения.

Это из-за всех тех переменных, о которых мы упоминали ранее, в том числе:

1. Есть ли у вас навыки и время, чтобы выполнить часть работы самостоятельно
2. Затраты на строительство там, где вы хотите построить, включая возможную нехватку рабочей силы и рост цен на материалы
3. Динамика цен на жилье в районе, где вы хотите жить
4. Размер и характеристики дома, который вы хотите
5. Готовы ли вы жить во временном жилье, пока строительство завершено
6. Тип ипотечного кредита, который вы выберете

К сожалению, нет окончательного ответа на исходный вопрос: дешевле ли это построить или купить дом? Единственный способ узнать это — просчитать цифры для вашей собственной уникальной ситуации.

Если вы знаете местного агента по недвижимости и подрядчика, вы можете смоделировать свои вероятные затраты как на теоретическую покупку, так и на проект строительства, а затем сравнить их, чтобы увидеть, что более доступно.

Но в противном случае вам, вероятно, нужно найти участок и получить предложения подрядчиков. Затем вы можете сравнить затраты на дом, который вы могли бы построить, с затратами на покупку чего-то подобного. Только с ними вы сможете сделать свой окончательный выбор.

Информация, содержащаяся на веб-сайте The Mortgage Reports, предназначена только для информационных целей и не является рекламой продуктов, предлагаемых Full Beaker.Взгляды и мнения, выраженные здесь, принадлежат автору и не отражают политику или позицию Full Beaker, ее должностных лиц, материнской компании или аффилированных лиц.

Правда о застройщиках: как они эксплуатируют планирующие органы и разрушают наши города | Oliver Wainwright

«Я всегда говорил, что никогда не следует доверять недвижимость банку или застройщику, — говорит Питер Риз. Бывший главный планировщик лондонского Сити должен был знать о таких вещах, поскольку руководил результатами обоих.За последние 30 лет он возвел целый зверинец их памятников, от Огурца и Сырорезки до Рации и Башни Цапли, за это время он стал свидетелем значительного сдвига в балансе сил. «Когда я пришел на эту работу в 1980-х годах, Лондон контролировали крупные банки, — говорит он. «Но теперь это крупные строители домов. Мы перешли от банка Барклая к управлению домами Беркли».

Оставленные без контроля, банки эффектным образом сошли с рельсов, впустив деньги в великий ипотечный мираж.И теперь застройщикам разрешили последовать их примеру. Подпитываемые ослепительным богатством инвесторов из России, Китая и Ближнего Востока, к которым они обратились, когда банки прекратили кредитование, их стероидные схемы наносят непоправимый вред нашим городам.

По всей стране — и особенно в перегретом Лондоне, где стратосферная стоимость земли порождает соответственно раздутые застройки — власти позволяют постоянно пренебрегать политикой планирования, отменять квоты на доступное жилье, нарушать ограничения по высоте, бесконечно попирать интересы жителей.Места становятся все более жалкими и разделенными, поскольку общественные активы безжалостно распродаются, целые муниципальные поместья сглаживаются, чтобы освободить место для бункеров роскошных сейфов в небе. Мы заменяем дома инвестиционными единицами, которые будут продаваться за границей и никогда не будут заселены, заменяя вакансию сообществом. Чем больше мы строим, тем больше наши города пустеют, создавая мертвые полосы городов-зомби, где свет может даже никогда не включаться.

Застройщики оправились от краха с более масштабными планами, чем когда-либо прежде, приобретая обширные участки земли с намерением работать, как великие поместья былых времен.Обрамленные приятной терминологией «долгосрочного управления» и «добавления стоимости», они просто имитируют эти аристократические вотчины, превращая город в сеть приватизированных анклавов. К семьям землевладельцев Гросвенор, Портман и Кадоган присоединилось целое поколение корпоративных гигантов, таких как ленд-лиз, CapCo и Ballymore. Последний наблюдает за преобразованием «Девяти вязов» стоимостью 2 миллиарда фунтов стерлингов в зону строгой безопасности с роскошными квартирами вокруг нового американского посольства, которая, по-видимому, «черпает вдохновение из привлекательных жилых и коммерческих комплексов, которые со временем развивались в таких городах, как Нью-Йорк и Бостон. ».CapCo строит свое королевство стоимостью 8 миллиардов фунтов стерлингов на участке Эрлс-Корт площадью 30 гектаров, в то время как Ленд-лиз правит Слоном и замком, Арджент меняет Кинг-Кросс, а большая часть Виктории теперь контролируется Land Securities. Список можно продолжить.

Их сопровождали, а зачастую и перебивали, новые силы международного развития, подпитываемые несметными богатствами суверенных фондов благосостояния, национальных пенсионных фондов и фонтанирующим потоком нефтедолларов.К катарцам, выручившим «Осколок» и скупившим Олимпийскую деревню, присоединились растущие аппетиты малайзийских и китайских инвесторов. Малазийский консорциум SP Setia приобрел электростанцию ​​Battersea за значительно большую сумму, чем могли собрать его конкуренты, в то время как недавняя чистка супермаркетов недвижимости в Китае включает такие объекты, как Wandsworth’s Ram Brewery и сделку на 1 миллиард фунтов стерлингов для Royal Docks. Эти раздутые земельные сделки с иностранными покупателями, готовыми платить сверх шансов, порождают новую форму не менее крупных и эксклюзивных застроек.

Банкиры столкнулись с нашим коллективным гневом, но как насчет разработчиков? Экономика переживает периоды взлетов и падений, весело перескакивая через пузыри и кризисы, но города, построенные из бетона и стали, обычно остаются на месте. С тем, что мы делаем сейчас, нам всем придется жить еще очень долго. Беззакония банковского краха были запутанно раскрыты, но преднамеренное разрушение мест, где мы живем и работаем, остается чем-то вроде загадки. Мы можем разглагольствовать и злиться на уродливые дополнения к горизонту, но как насчет механизмов, которые позволяют этому происходить? Как это произошло?

Основная причина заключается в том, что выдача разрешения на застройку в Великобритании сводится к фаустовскому пакту.Если дьявол кроется в деталях, то деталью является раздел 106 Закона о городском и сельском планировании 1990 года, статья, которая формализовала «выгоду от планирования», делая в интересах местных властей позволять планам необоснованно раздуваться в надежда снять сливки с прибыли разработчиков на общественное благо.

Введенные в качестве оборотного налога на новую застройку, соглашения по Разделу 106 влекут за собой финансовый взнос в местный орган власти, предназначенный для компенсации воздействия схемы на местную территорию.Воздействие сотен новых домов может быть смягчено деньгами на дополнительные школьные места или мерами по снижению дорожного движения. На практике, поскольку бюджеты муниципальных советов были так жестоко урезаны, Раздел 106 стал основным средством финансирования основных общественных услуг, от социального жилья до общественных парков, от медицинских центров до автомагистралей, от школ до игровых площадок. Чем крупнее схема, тем крупнее награда, что ведет к ситуации, близкой к узаконенному взяточничеству или вымогательству, в зависимости от того, на какой стороне сделки вы находитесь.Значительно завышенная плотность и несколько дополнительных этажей на башне могут быть политически оправданы общественными интересами, если это означает, что на улице будет посажено несколько деревьев.

«Руководители совета будут позволять схемам прокачиваться настолько, насколько они могут, прежде чем они получат политический отпор со стороны членов совета», — говорит один из офицеров по планированию из лондонского района, пострадавшего от недавней волны башен. .«А худшие схемы случаются, когда вообще нет политического сопротивления».

Эта система слишком открыта политическому давлению, учитывая, что любого офицера, который советует против новой застройки, можно удобно представить как «противника роста», безжалостно предотвращая обещанную приливную волну новых общественных удобств, захлестнувшую город. р-н. Основываясь на переговорах и усмотрении, результат полностью зависит от способности отдельного сотрудника по планированию выжать как можно более выгодную сделку, битва, которая слишком часто заканчивается в пользу разработчика.

Результаты такого неудачного торга можно увидеть в горячих точках «возрождения» Лондона, таких как Элефант и Замок, где совет пытается превратить очерненный беспорядок кольцевой развязки в «захватывающее место назначения». 37-этажная башня One the Elephant с мерцающими золотыми плавниками, поднимающимися в небо, обещает «установить новые стандарты современной лондонской жизни». Это один из флагманских проектов австралийского девелопера по ленд-лизу в преобразовании района стоимостью 3 миллиарда фунтов стерлингов.Но присмотритесь, и кажется, что новые стандарты, которые он устанавливает, заключают в себе впечатляющую способность вообще избегать предоставления доступного жилья. Такое жилье второго класса, конечно, потребует собственного входа и прохода через «плохую дверь», и, согласно отчету совета: «Стоимость строительства увеличится с введением дополнительного лифта, а также отдельных механизмов доступа и обслуживания. ”

В обход требования Southwark о доступном жилье на 35%, что означало бы около 100 единиц, ленд-лиз вместо этого внес 3 фунта стерлингов.5 миллионов вместо строительства общественного развлекательного центра по соседству, строительство которого обойдется в 20 миллионов фунтов стерлингов. Вы можете подумать, что это триумф общественного блага, пока не поймете, что эквивалентная стоимость строительства 100 доступных квартир составила бы около 10 миллионов фунтов стерлингов, что в три раза больше, чем заплатил застройщик. Группа давления 35 процентов, которая проводит кампанию за введение в действие общерайонной политики доступного жилья на 35% в районе Слона и замка, оценивает, что в шести крупнейших схемах в этом районе застройщики избегали платить 265 миллионов фунтов стерлингов за доступное жилье за ​​пределами территории. тарифные платежи, предусмотренные полисом.А из 4 282 строящихся новых домов только 79 будут сдаваться в социальную аренду (т.е. управляться зарегистрированными провайдерами для людей с низкими доходами).

Та же самая история повторяется в другом конце города, где Харинги ожидает знаменательного прибытия нового футбольного стадиона «Тоттенхэм Хотспур» стоимостью 400 миллионов фунтов стерлингов. На этом выпуклом материнском корабле было обещано построить 200 новых домов, половина из которых будет «доступной по цене», а также множество общественных благ в этом районе.Но, опять же, доступный компонент был загадочным образом отменен, заменен 285 квартирами для исключительно частной продажи, в то время как взнос по Разделу 106 был уменьшен с согласованных 16 миллионов фунтов стерлингов до всего лишь 477 000 фунтов стерлингов — символический вклад в улучшение транспорта.

Система породила целую индустрию уклонения от S106, с консультантами, созданными специально для того, чтобы помочь застройщикам не платить за доступное жилье на всех уровнях застройки. Section 106 Management, созданная юристом, ставшим разработчиком Робином Ферби, является одной из таких компаний, которая предлагает услуги мелким разработчикам, обещая «установить прибыльность вашего проекта и тем самым выявить невыполнимые обязательства по Разделу 106».На его веб-сайте представлен список тематических исследований, в которых с гордостью показано, как много они помогли разработчикам увернуться, и хвастаются разрешениями на строительство, полученными «без какого-либо вклада в доступное жилье», сэкономив «десятки, если не сотни тысяч фунтов стерлингов».

Так что именно это означает, когда застройщик ссылается на бедность? «Если маржа прибыли по вашей схеме опускается ниже 17,5% из-за платежей по Разделу 106, вам следует поговорить с нами», — говорится на веб-сайте. Другие консультанты обещают гарантировать норму прибыли в размере 20% и выше, прежде чем любые взносы по Разделу 106 даже будут рассмотрены.Если схема объявлена ​​«нежизнеспособной», это просто означает, что «мы не получаем наши 20% прибыли, так зачем нам беспокоиться».

Сила политики по привлечению доступного жилья еще больше ослабла после введения в 2010 году сбора за коммунальную инфраструктуру (CIL). разработчики уровень уверенности в том, какой вклад они должны внести в улучшение инфраструктуры.Но на самом деле это послужило еще одним предлогом для уклонения от обязательств по статье 106. Еще одно изменение в законе о городском планировании в прошлом году сделало соглашения по Разделу 106 подлежащими пересмотру, что позволяет пересматривать и обжаловать все существующие обязательства в ошибочной попытке способствовать росту, что просто облегчает разработчикам уклоняться от своих обещаний, как это произошло. в Тоттенхэме и других местах.

«Неудивительно, что разработчики теперь еще более заинтересованы в пересмотре S106 после того, как они получили разрешение на проектирование, обнаружив, что они не могут согласовать CIL», — говорит Питер Рис.«В большинстве случаев им удается доказать, что они больше не могут позволить себе платить за доступное жилье, о котором они договорились, — оно просто больше не жизнеспособно». Один офицер по планированию лаконично выразился: «Никогда не было худшего времени, чтобы дать согласие на схемы с точки зрения обеспечения общественной пользы».

Во всех случаях то, как разработчики доказывают, что они могут позволить себе платить, сводится к темному искусству «жизнеспособности». Серебряная пуля приложений планирования, оценка жизнеспособности объясняет, через непроницаемые страницы электронных таблиц и привередливых приложений, как именно проект складывается в финансовом отношении.В тщательно сформулированных подпунктах в нем говорится, почему невозможно предоставить доступное жилье, почему башни, конечно же, должны быть такой высоты, почему не могут быть включены магазины на первом этаже или хирургия, почему отсутствует рабочее пространство. вопроса; действительно, почему немыслимо, чтобы схема была сконфигурирована в какой-либо другой форме. Представленная как точная наука, жизнеспособность не имеет ничего подобного; это форма бюрократической алхимии, фигуры, играющие с заклинаниями электронных таблиц, которые могут вызвать любой желаемый результат.

«У советов просто нет опыта, чтобы оспаривать отчеты о жизнеспособности», — говорит один старший специалист по планированию. «Мы не можем возражать». Вместо этого они могут поручить оценку жизнеспособности тем же консультантам, которые работают на разработчиков, чтобы определить, является ли отчет точным, но не для того, чтобы предложить альтернативу. Цифры вполне могут совпадать, но это не значит, что схема не может быть разработана по-другому, что по-прежнему гарантировало бы 20% прибыли разработчика.

«Достаточно немного изменить одну из переменных, чтобы получить совершенно другой результат», — говорит один консультант по планированию. «Вы можете очень легко перейти от чего-то невероятно жизнеспособного к совершенно нежизнеспособному, слегка подправив что-то. Если планировщик этого не понимает, у него ничего не получится».

Факты свидетельствуют о том, что это слишком часто имеет место, судя по количеству отчетов сотрудников по планированию, которые старательно заключают схему, которая была бы просто нежизнеспособной, если бы она была обязана выполнять цели политики.Поскольку расчеты часто не разглашаются по соображениям коммерческой конфиденциальности, советы вынуждены слепо принимать цифры разработчиков как истину де-факто в последней инстанции, позволяя грубо нарушать собственную политику.

«Я никогда не был уверен в отчетах о жизнеспособности, которые я получал», — говорит один из офицеров по планированию, описывая, как крупные консалтинговые компании в сфере недвижимости действуют как нечто вроде клики, когда одна опасается оспаривать чужие цифры. «Каждый консультант, консультирующий местный орган власти, надеется завтра дать совет застройщику.Если они запустят крупную схему развития, их просто больше не возьмут на работу».

Относительно новая сфера деятельности, жизнеспособность которой получила все большее значение благодаря принятым правительством в 2012 году Основам политики национального планирования, которые сократили количество страниц политики с 1300 до 65 в рамках триумфального костра бюрократической волокиты коалиции. NPPF ввел «презумпцию в пользу устойчивого развития», что звучит достаточно безобидно, но, как указывает Рис, «определение «устойчивого» не имеет ничего общего с экологическими проблемами или энергетикой вообще.Это означает одно: коммерчески жизнеспособно».

Защищенные от общественного контроля, оценки жизнеспособности справедливо подверглись критике за то, что они омрачают подотчетность и прозрачность того, что должно быть установленным законом публичным процессом. Их конфиденциальность тщательно охраняется, чтобы сохранить коммерческую тайну разработчиков, но когда речь идет о продаже государственных активов, все большее давление требует раскрытия книг.

Одно из таких дел недавно закончилось победой участников жилищной кампании, когда после двух лет боев, завершившихся трибуналом, Совету Саутварка было приказано раскрыть оценку жизнеспособности, произведенную ленд-лизом в отношении вызывающей споры перепланировки жилого дома. поместье Хейгейт. В рамках 15-летнего проекта более 1200 домов, в основном сдаваемых в аренду, в послевоенном районе будут заменены более чем 2300 единицами, только 25% из которых будут классифицироваться как доступные, и всего 79 квартир для социальной аренды.Многим арендаторам были выставлены обязательные заказы на покупку настолько дешево, что они были вынуждены переехать в дальние районы Лондона, их приличных размеров квартиры с двумя спальнями оцениваются менее чем в 150 000 фунтов стерлингов, в то время как новые дома в «Парке слонов» будут проданы. по ценам, достигающим 420 000 фунтов стерлингов за квартиру с одной спальней.

Цифры, объясняющие, почему это был единственный возможный способ развития участка, были надежно заперты в оценке жизнеспособности, которую Саутварк изо всех сил старался сохранить в секрете.Район особенно стремился держать финансовые детали в секрете, так как он случайно раскрыл, что продал весь участок площадью девять гектаров всего за 50 миллионов фунтов стерлингов, потратив 44 миллиона фунтов стерлингов на выселение жителей, при этом общая стоимость застройки оценивается в 990 миллионов фунтов стерлингов.

«Без конфиденциальной коммерческой информации застройщики могли бы просто отказаться работать с советами, оставив районы без жилья и восстановления, в которых мы все нуждаемся», — говорит представитель Совета Саутварка.Район подал судебный иск против решения Управления Комиссара по информации в прошлом году, предписывающего совету раскрыть все подробности отчета о жизнеспособности, после того как в запросе о свободе информации было отказано. Саутварк утверждал, что полное раскрытие «нанесет ущерб возрождению», в то время как ленд-лиз в своей защите, граничащей с фарсом, ссылался на право человека на «мирное пользование своим имуществом», утверждая, что раскрытие информации об оценке жизнеспособности равносильно «неоправданному вмешательству в этот процесс». удовольствие».

Трибунал пришел к выводу, что информация должна быть раскрыта, заявив, что «важность … местного населения, имеющего доступ к информации, позволяющей им участвовать в процессе планирования, перевешивает общественный интерес в сохранении остальных прав ленд-лиза». Это создает обнадеживающий прецедент для групп кампании, борющихся с аналогичными ситуациями в других местах, от полуострова Гринвич до Эрлс-Корт, где уполномоченный по информации поддержал дальнейшее раскрытие оценок жизнеспособности гигантских схем регенерации.

Решение по Хейгейту было принято после тщательного изучения дружественных отношений Совета Саутварка с ленд-лизом после сообщений в Private Eye о привилегиях, которыми пользуется Питер Джон, лидер лейбористов района, за счет Австралийский великан. От пары билетов на церемонию открытия Олимпийских игр за 1600 фунтов стерлингов до поездки на роскошную ярмарку недвижимости Mipim в Каннах за 1250 фунтов стерлингов — эти спонсируемые мероприятия, как сообщается, присоединились к длинному списку билетов на выпускные балы и ужинов в Ivy в прошлом году, оплаченных за не менее чем 10 другими компаниями.

Девелоперы вступают в постель с местными властями, как правило, за закрытыми дверями, но в Mipim демонстративное дружелюбие гордо демонстрировалось вдоль набережной Круазет на всеобщее обозрение. После заголовков, порицающих государственные деньги, потраченные на советы, присутствовавшие на пропитанной шампанским вечеринке, их частные «партнеры по развитию» были более чем готовы вмешаться и оплатить счет. Присутствие района на Mipim стоит до 500 000 фунтов стерлингов, и девелоперы с радостью платят за блестящие модели городов, выставочные стенды и яхты, где мэры раздают торты с их логотипами.В этом году в нем приняли участие более 20 местных органов власти, а застройщики спонсировали все, от коктейльной вечеринки «Кройдон на пляже» до целого «манчестерского бара», где отношения между государством и частным сектором могли быть укреплены безудержной выпивкой.

«Районы могут гордиться тем, что они здесь не за счет населения», — говорит участник жилищной кампании Джейк Фриланд, который в этом году провел акцию протеста в Каннах. «Но именно в этом проблема. Они в карманах инвесторов, и они пришли сюда, чтобы продать наш город.

Разработчики уже давно устраивают вечеринки и финансируют зарубежные поездки, чтобы смазать свои планы с помощью системы, но поиск разрешений теперь распространяется на сам процесс обязательного планирования посредством увеличения количества сделок, известных как соглашения о планировании. Введенные для того, чтобы помочь ускорить крупные и громоздкие схемы через систему, PPA видят, что заявитель платит за новую специальную должность в группе планирования совета, чтобы сосредоточиться исключительно на своем заявлении, гарантируя более быстрый оборот и лучшее «индивидуальное» обслуживание.

Capital and Counties Properties (Capco) заплатила более 2 млн фунтов стерлингов совету Хаммерсмита и Фулхэма в рамках PPA для оценки реконструкции Earls Court стоимостью 8 млрд фунтов стерлингов, в то время как аналогичные сделки были достигнуты для планов Westfield и Hammerson на 1 млрд фунтов стерлингов для другого мега-торгового центра. в Кройдоне, а также реконструкция Кингс-Кросс, на которую Арджент потратил 2 миллиарда фунтов стерлингов.

«Нет ничего плохого в планировании соглашений о производительности, — говорит один из специалистов по планированию.«Это все равно, что позволить людям путешествовать клубным классом. Вы платите за лучший сервис». Вопрос о том, должно ли планирование клубного класса предлагаться официальной государственной службой, остается под вопросом, но у разработчиков нет сомнений в том, что они бросают деньги властям, выдавая столько заявок и сборов, сколько необходимо для завершения проекта. «Мы платим огромные суммы денег за то, чтобы все решалось быстро», — говорит директор одной крупной девелоперской компании. «Мы платим планировщику зарплату, покрываем расходы на его адвокатов и все такое, но мы не ожидаем льготного режима.Это не взятка».

В соответствии с программой локализма коалиции, колеса для вторжения частного сектора в государственное планирование были дополнительно смазаны с введением планов соседства. Представленные как средство расширения прав и возможностей сообществ, они на самом деле оставили дверь широко открытой для хитрых разработчиков, чтобы они могли въехать, провести несколько утренних чаепитий сообщества с фломастерами и стикерами, а также разработать план в своих интересах. От тех, кто разрабатывает план, не требуется даже проживать по соседству, и, хотя им нужно 50% голосов «за» на референдуме, нет обязательной минимальной явки.

Но такая тактика потребует хотя бы поверхностного взаимодействия с сообществом и советом, что многие разработчики все чаще предпочитают вообще обходить стороной. С момента введения НПФ резко возросло количество заявок на планирование, выигранных по апелляциям, поскольку многие заявители предпочитают обращаться прямо в инспекцию, осознавая новую «презумпцию в пользу» развития.

Вместо того, чтобы быть последним средством, после провала переговоров с местными властями, процесс планирования через апелляцию сам по себе стал тактикой.Один разработчик особенно откровенен в этом вопросе: «Решения по планированию так или иначе часто являются результатом политических споров в комитете», — говорит он. «Зачем вам тратить месяцы на переговоры о чем-то, чтобы привлечь на свою сторону сотрудника по планированию, когда они не могут гарантировать выполнение в комитете по планированию?» При рассмотрении апелляции все сводится к битве между юристами по планированию, решение часто определяется тем, кто может позволить себе лучшее представительство. Когда юридическая команда Rolls Royce частного застройщика встречается с дрожащим судебным приставом из выхолощенного государственного сектора, нетрудно догадаться, чем все закончится.

Девелоперы с большими амбициями предпочитают обходиться с местной властью другим способом, идя сразу наверх и играя на «звонок» — размахивая своими схемами под носом у мэра Лондона или госсекретаря . Такая ситуация сложилась в Маунт-Плезант на севере Лондона, где Royal Mail Group предложила схему, похожую на крепость, на 700 квартир, из которых только 12% будут доступны по цене. Участок находится на границе между Камденом и Ислингтоном, оба из которых имеют цель построить доступное жилье на 50%.Борис Джонсон разжег местную ярость, когда ранее в этом году он призвал план, чтобы его группа планирования определила его как «красивый дизайн… и прекрасное место для жизни», прежде чем местные районы даже отказались от него.

«Неудивительно, что мэр заявил об этом, — говорит Дункан Боуи, преподаватель планирования в Вестминстерском университете.«Процесс планирования мэрии полностью основан на достижении максимального количества единиц жилья на любом заданном участке с целью продажи на международном рынке. Общелондонская цель строительства 42 000 новых единиц в год основана на большом количестве застроек с очень высокой плотностью, которые даже не соответствуют собственной политике мэра в отношении плотности».

То же самое произошло в Convoys Wharf в Дептфорде, где мэр предложил предложение стоимостью 1 миллиард фунтов стерлингов на 3500 квартир (из которых только 15% будут доступны по цене) в виде трех башен высотой до 40 этажей. после того, как разработчик из Гонконга написал бурное письмо с жалобами на задержки в планировании.Схема была одобрена в апреле вопреки советам местных властей и крикам групп наследия.

«Это обычная практика — изображать мэра из другого района», — говорит один старший специалист по планированию. «Недавно у нас был один чрезвычайно крупный план, который мы потратили месяцы, пытаясь укротить, затем у нас была встреча с группой планирования GLA, и их первым ответом было: «Почему бы не сделать его выше?» , GLA весело штампует все, что попадается на пути, и все же большинство этих схем не делают ничего, чтобы помочь жилищному кризису, учитывая, что часть «доступных» домов, которые они включают, по-прежнему недоступны большинству, до 80% из них. рыночная аренда.

«Застройщики быстро усвоили тот факт, что, даже если они не могут добиться одобрения схем от местных властей, они могут получить их через мэра или правительство», — говорит Питер Рис. «Больше лучше. И они знают, что с радостью позволят строить башни за пределами обозначенных кластеров».

Будучи заместителем премьер-министра, Джон Прескотт лично утвердил как Осколок, так и Башню Воксхолл, последнее вопреки решению инспектора по планированию и после строгих предупреждений его советников что это «может создать прецедент для беспорядочного разбрасывания очень высоких зданий по всему Лондону».Как они были правы. Поскольку 50-этажная шахта уже была на горизонте, совет был не в состоянии отказаться от дальнейших устремлений ввысь. GLA, стремящаяся казаться «стратегической», быстро объявила этот район «кластером», манящим в заросли башен и открывающим шлюзы для зарождающегося Дубая на Темзе. Стена стеклянных пней начинает расползаться вдоль реки от Уондсворта и Баттерси до Найн Элмс и Воксхолл — и дальше.

«Это полное фиаско», — говорит Марк Бреарли, профессор Cass Cities и бывший директор по дизайну в Лондоне.«Это результат того, что на самом деле не уделяют особого внимания планам и довольно спокойно относятся к переговорам о наилучшем результате, а также не возлагают слишком много обязательств на разработчиков. В результате ничего не висит вместе, ничто не имеет смысла на уровне земли. Как часть города это фарс».

Аналогичная стремительная форма урбанизма появляется по всему Лондону, от Сити-роуд до Стратфорд-Хай-стрит. Многие из самых злостных нарушителей являются результатом нашей скользкой двухэтапной системы планирования, в которой можно дать общее разрешение, в то время как дальнейшие детали откладываются до более позднего применения «зарезервированных вопросов».В системе, полностью основанной на переговорах, это честный способ позволить разработчикам прощупать почву и посмотреть, что им сойдет с рук, прежде чем тратить деньги на детальную работу. Тем не менее, это также позволяет важнейшим элементам, таким как использование первого этажа, расположение входов, характер материалов и даже масса и объем, проскальзывать через сеть, позволяя разбавлять дизайн до бледных имитаций того, что было согласовано. И руки у местной власти безнадежно связаны.

«После получения разрешения на схему нам очень трудно отказаться от схемы в дальнейшем», — говорит один офицер.В «Международном квартале» Стратфорд-Сити, который является частью обещанного трофея олимпийского наследия, согласованные предложения по башне недавно получили значительное количество дополнительных этажей. Точно так же в Уондсворте предложенная пара башен резко выросла и потеряла запланированное сочетание использования, полностью вернувшись к элитным квартирам.

Согласованные условия безжалостно пересматриваются на стадии зарезервированных вопросов. Хорошие архитекторы нанимаются для того, чтобы выиграть эскизное проектирование, а затем их бросают в пользу более дешевой альтернативы; высококачественные материалы заменяются хрупкими пластиковыми панелями — все во имя жизнеспособности.

Как и в случае с банковским кризисом, проблема неудачной городской застройки долгое время поощрялась системой, открытой для эксплуатации и слишком восприимчивой к небрежному регулированию. Но это также не то, что можно легко исправить. «В очернении разработчиков или проектировщиков не так уж много смысла, — говорит Брирли. «Создание городов несовершенно и грязно, и так было тысячи лет. Но мы должны быть в состоянии добиться большего».

Все сводится, по его мнению, к тому факту, что система планирования в Великобритании чрезмерно зависит от индивидуальных переговоров между частным застройщиком и государственным служащим, что обычно далеко не на равных условиях. «Это делает очень непрозрачную и запутанную систему, которая опирается на людей, очень опытных в брокерских сделках», — добавляет Бриарли. «И эти люди, как правило, селятся там, где они заработают больше денег. Люди, ведущие переговоры от имени общественности, просто недостаточно искушены.”

Один бывший сотрудник по планированию откровенно говорит о реальности дисбаланса в нашей конфронтационной системе. «Если вы вложите достаточно ресурсов в приложение для планирования, вам удастся утомить всех», — говорит он. «Документация становится все более и более обширной, телефонные звонки становятся все более частыми и агрессивными, письма — все более спорными. Вес вещей просто отбрасывает всех в сторону, и естественная склонность состоит в том, чтобы сказать: «О да, ладно, с меня хватит этого» и просто пропустить это.Это как война на истощение».

И это война, в которой сторона, представляющая общественные интересы, систематически лишается опыта. Число архитекторов, занятых в государственном секторе, за последние 30 лет упало с более чем 60% до менее 10%, в то время как планировщики были переведены в разряд офицеров третьего и четвертого уровней, а некоторые районы вообще заключили договор на оказание услуг. В рамках обзора Фаррелла по архитектуре и искусственной среде менеджером по регенерации GLA Финном Уильямсом была предложена инициатива «Сначала планируй» по модели Teach First, чтобы попытаться привлечь лучших выпускников к планированию.Но она сталкивается с тяжелой борьбой за то, чтобы преодолеть годы забвения и преобразовать систему, которая по своей сути является антиплановой.