Вентиляция в многоквартирном доме схема снип: 404. Страница не найдена!

Содержание

Схемы систем вентиляции в многоквартирном доме

Чтобы в помещениях было комфортно, а воздухообмен происходил соответственно нормативам, каждый жилой дом оборудуют вентиляционной системой. Это относится и к многоэтажным зданиям, которые представляют основной сегмент городского жилья.

Во время строительства применяют стандартные схемы систем вентиляции в многоквартирном доме, благодаря которым реализуются различные режимы циркуляции воздуха.

Содержание статьи:

Принципиальные схемы естественной вентиляции


Многолетняя практика строительства многоквартирных домов привела к тому, что было отобрано несколько наиболее эффективных схем создания вентиляционной системы. Выбор той или иной схемы зависит от многих факторов: формы здания, количества этажей, загрязненности уличного воздуха в районе, уровня шума.

Традиционной признана система вытяжной вентиляции с естественным побуждением, то есть когда воздухообмен в помещениях осуществляется благодаря разнице температур и давлений.

Имеется в виду, что отработанный воздух выводится через вентиляционные шахты и каналы наружу (на крышу), а свежий поступает через окна, двери или специальные приточные клапаны.

Вариант с прокладкой отдельных шахт для каждой квартиры сейчас не рассматривается, так как он был целесообразен в эпоху малоэтажного строительства.

Понятно, что для высоток от 9 этажей и выше оборудовать множество параллельно идущих каналов физически не представляется возможным. Поэтому в строительстве применяются две признанные рациональными схемы:

  • Все шахты выводятся на чердак и там объединяются горизонтальным каналом. Из канала вывод загрязненного воздуха осуществляется через единственный выход, обустроенный в наиболее удобном месте.
  • Отдельные квартиры присоединяются к общему стояку
    (шахте) параллельно расположенными каналами-спутниками, таким образом, отработанный воздух выводится над кровлей по вертикальным каналам.

Принципиальное различие заключается в двух моментах: наличии/отсутствии горизонтального сборника на чердаке и в наличии/отсутствии общих шахт на стояках.

Локальный отвод с верхних этажей обусловлен тем, что для создания тяги над квартирой должен находиться горизонтальный канал не менее 2 м в высоту.

Отдельно выведенные каналы, как и общая шахта, должны быть качественно теплоизолированы, иначе на чердаке образуется конденсат, вследствие чего происходит преждевременное разрушение материалов, появляется плесень.

Монтаж горизонтального чердачного короба производится с учетом особых требований. Например, диаметр его должен быть достаточным для того, чтобы не создавалась обратная тяга и воздух не возвращался в каналы. Это чревато попаданием отработанной среды в квартиры верхних этажей.

Иногда нет возможности монтировать громоздкий горизонтальный канал. Тогда обходятся узким сечением трубы, но для верхних этажей применяют все ту же локальную систему — введенные на чердак отдельные рукава.

Естественная вентиляция, которой оборудованы практически все дома старой застройки, имеет весомый плюс — не нуждается в электропитании. Однако ее эффективность зависит от разницы температур в здании и помещении, а шахты и каналы требуют постоянной чистки (что на практике производится крайне редко).

Пример расположения каналов в 9-этажном доме


У типовых домов процесс смены воздуха производится в естественном режиме. Приток свежих воздушных масс происходит в квартирах, вывод отработанной среды осуществляется через вентиляционные шахты, оборудованные каналами-спутниками.

Чаще всего каналы проложены от вытяжных отверстий в квартирах по схеме «через 2 этажа», но могут быть и поэтажными.

По нормам, отвод с 8-9 этажей производится не через общую шахту, а отдельно. При составлении подобной схемы берутся в учет усредненные атмосферные условия, то есть температура воздуха на улице +5ºС и отсутствие ветра.

Эта схема признана низкоэффективной, так как при изменении природных условий функциональность естественной вентиляции падает. Например, в сильную жару она бесполезна. Также возможно засорение вентиляционных каналов, что полностью перекрывает движение воздуха.

При отсутствии нормальной вытяжки должна производиться экстренная чистка, тогда как обычно ее проводят каждые 5-6 лет.

Системы принудительного типа


В современном домостроении для герметизации оконных и балконных проемов применяют пластиковые и металлопластиковые конструкции. Стеклопакеты из полимеров и алюминия прочнее, чем древесина, однако зачастую полностью перекрывают естественные каналы поступления свежего воздуха.

Двери также плотно примыкают к полу, делая помещения абсолютно герметичными. Поступления воздуха не происходит, а при отсутствии эффективной приточной системы и вытяжная становится бесполезной.

Чтобы решить проблему доступа свежего воздуха во все квартиры, в элитных жилых домах устанавливают оборудование централизованной приточной вентиляции.

В отличие от естественной вентиляции, побудительная является энергозависимой. Кроме того, она состоит из комплекта сложных устройств, управление которыми производится с одного пульта. ШУВ устанавливают рядом с приточным оборудованием, в подвале, а доступ к нему имеет только квалифицированный обслуживающий персонал.

Можно сказать, что в жилых многоэтажках присутствуют все три типа вентиляции, причем естественная является наиболее распространенной, а установка принудительной или комбинированной системы пока ограничена.

Организация циркуляции воздуха в квартире


Рассмотрим, как циркулирует воздух в отдельно взятой квартире без установки дополнительных устройств воздухообмена. Как уже было сказано выше, свежий воздух поступает через всевозможные оконные щели и зазоры, а также через дверные проемы — приоткрытые двери и щели под ними.

Комфортное проживание в квартирах характеризуется рядом факторов, среди которых кратность воздухообмена и объем регулярно сменяющегося воздуха. Существуют нормы, регламентирующие поступление воздушных потоков.

В домах старой застройки вентиляционные шахты не всегда функционируют на 100%, и это можно проверить простым способом.

Необходимо взять лист бумаги и приложить его к техническому вентиляционному отверстию. Если бумажка не удержится силой тяги и упадет — естественная вентиляция нарушена.

Вместо листа можно использовать горящую свечу или спичку. По движению языка пламени становится понятно, есть ли тяга из помещения наружу.

Проблемы с вентиляцией негативно влияют на самочувствие живущих в квартирах людей. Отсутствие свежего воздуха вызывает нездоровую сонливость, быструю утомляемость, головные боли.

Особо чутко на это реагируют люди с заболеваниями сердца и дыхательной системы. Им постоянно хочется держать форточки и окна открытыми, а это ведет за собой резкое охлаждение помещений и, как следствие, рост числа простудных заболеваний.

Если над кухонной плитой установлена регулярно включаемая вытяжка с отводом воздуха в вентиляционную шахту, это также будет способствовать быстрой смене воздушных масс на кухне и в прилегающих комнатах.

При желании жильцы могут самостоятельно организовать и приток воздуха. Для этого используют как обыкновенное проветривание, таки специальные механические и технические устройства.

Клапаны устанавливают не только на стеклопакетах, но и в стенах, чаще всего — под окнами, около отопительных приборов. Воздух с улицы поступает внутрь комнаты через небольшое отверстие диаметром от 5 до 10 см и нагревается благодаря теплу радиатора или конвектора.

Существуют автоматические модели, которые чутко реагируют на смену температуры и влажности: как только параметры превышают норму, происходит проветривание.

Но более совершенной признана централизованная приточная система канального типа. Самостоятельно установить ее можно только в частном доме, потому что в многоэтажках системами такого масштаба занимаются специальные службы.

Воздуховоды и приборы подачи/нагрева воздуха находятся над помещениями, в перекрытиях, проходят в стенах, поэтому их устанавливают еще в процессе строительства.

Как видите, отсутствие хорошо налаженной естественной вентиляционной системы можно частично компенсировать установкой дополнительных приборов. Минус только один — дополнительные единовременные траты на покупку устройств и регулярные — на оплату электроэнергии.

Как производится вентиляция канализации?


Вывод неприятных канализационных запахов также необходим для комфортного проживания в многоквартирных домах. Система «проветривания» канализации упрощена до минимума: газы выводятся через тот же самый стояк, что и осуществляется отвод стоков.

Чтобы неприятные запахи не беспокоили жильцов, стояк оборудован продолжением, выходящим на крышу, — вентиляционной (фановой) трубой.

Зная схему, можно понять, почему работы по перепланировке санузлов требуют разрешения. Если изменить расположение стояка или подключить большое количество сантехнических приборов, работа вентиляционной системы может быть нарушена.

При оборудовании канализационной сети с учетом вентилирования системы руководствуются СНиП 2.04.01-85.

Выводы и полезное видео по теме


Источник

Нормативная документация по вентиляции — Информтех

Проектирование и построение систем вентиляции должно выполняться строго с соблюдением действующих нормативных документов.

Перечень нормативных документов по вентиляции

По системам вентиляции существует один профильный нормативный акт – это СНиП 41-01-2003 «Отопление, вентиляция и кондиционирование».

Кроме того, правила проектирования систем вентиляции присутствуют в ряде других стандартов, посвященных конкретным объектам и поднимающих тему вентиляции в разделах, касающихся оснащения этих объектов инженерными системами.

Наиболее часто используются следующие нормативные документы:

  • СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные»,
  • МГСН 3.01-96 »Жилые здания»,
  • МГСН 4.13-97 «Помещения магазинов»
  • СНиП 2.08.02-89 «Общественные здания и сооружения»,
  • СНиП 31-05-2003 «Общественные здания административного назначения»,
  • СНиП 2.11.01-85 «Складские здания»
  • МГСН 5.01-94 «Стоянки легковых автомобилей»,
  • СНиП 21-02-99 «Стоянки автомобилей»,
  • СНиП 2. 09.02-85 «Производственные здания»

Такие объекты как бассейны, рестораны (предприятия общественного питания), многофункциональные здания и комплексы и др. применимы пособия к вышеперечисленным нормативам, среди которых следующие:

  • Пособие к СНиП 2.08.01-89 «Отопление и вентиляция жилых зданий».
  • Пособие к СНиП 2.08.02-89 «Предприятия бытового обслуживания»
  • Пособие к СНиП 2.08.02-89 «Проектирование бассейнов»
  • Пособие к СНиП 2.08.02-89 «Проектирование театров»
  • Пособие к СНиП 2.08.02-89 «Спортивные сооружения»

Некоторые требования нормативных документов

В частности, согласно нормативам вентиляцию с механическим побуждением следует предусматривать, если метеорологические условия и чистота воздуха не могут быть обеспечены вентиляцией с естественным побуждением, а также для помещений и зон без естественного проветривания.

В обязательном порядке механическую вентиляцию следует проектировать для общественных и административно-бытовых помещений в районах с расчетной температурой наружного воздуха минус 40 °С и ниже.

Очистку воздуха от пыли в системах механической вентиляции следует проектировать так, чтобы содержание пыли в подаваемом воздухе не превышало:

  • ПДК (предельно допустимой концентрации) в атмосферном воздухе населенных пунктов — при подаче его в помещения жилых и общественных зданий
  • 30 % ПДК в воздухе рабочей зоны — при подаче его в помещения производственных и административно-бытовых зданий
  • 30 % ПДК в воздухе рабочей зоны для частиц пыли размером не более 10 мкм — при подаче его в зону дыхания работающих

Системы вентиляции допускается предусматривать общими для следующих групп помещений, размещенных в пределах одного пожарного отсека:

  • жилых
  • общественных, административно-бытовых и производственных категории Д
  • производственных одной из категорий А или Б, размещенных не более чем на трех этажах
  • производственных одной из категорий В1- В4, Г, Д или складов категории В4

Как избежать штрафа за вентиляцию в МКД | GKH.

RU

За состояние вентиляции в многоквартирном доме отвечает управляющая компания. В статье мы расскажем о том, как устроена и работает система воздухообмена МКД, а также уделим особое внимание обязанностям УК в части ее проверки, чистки и ремонта. Вы узнаете, что именно и с какой периодичностью нужно делать для обеспечения нормальной работы коммуникаций и отсутствия претензий со стороны контролеров.

Вентиляция в МКД: устройство, работа и обслуживание

По санитарным требованиям в помещениях многоквартирных домов должен постоянно происходить воздухообмен. Из кухонь, ванных и туалетов удаляется «отработанный» воздух, вместо которого подаются свежие потоки. В МКД старой постройки вентиляция осуществлялась за счет естественной вытяжки. В современных домах устанавливаются принудительные вентиляционные системы с размещающимся в крышах оборудованием.

Нормальное функционирование вентиляции в многоквартирном доме – забота обслуживающей его организации. Ее специалистам необходимо знать, как работает эта система, а также как она обслуживается.

Для чего в многоквартирном доме вентиляция

Понятие «вентиляция» раскрывается в СНиП 41-01-2003. Под ней понимается обмен потоков воздуха, при котором из помещений удаляется избыточное тепло и влажность, а также неприятные запахи, пыль и вредные вещества. Хорошо работающие вентканалы в многоквартирном доме способствуют очистке воздуха и созданию в помещениях благоприятного микроклимата.

Отсутствие нормально работающего воздухообмена в помещениях, в которых постоянно находятся люди, не только доставляет неудобства, но и несет потенциальный вред здоровью. Застаивающийся воздух в жилье провоцирует развитие аллергических реакций, а также различные заболевания органов дыхания. Если помещение не проветривается, то в нем поддерживается высокая влажность, что пагубно сказывается на мебели и декоративной отделке.

Читайте подборку статей об обслуживании вентиляции в МКД

Простейший критерий оценки того, как работает вентиляция в МКД – отслеживание распространения запахов из кухни. Если при открытой форточке они разносятся по всей квартире, то с воздухообменом существуют серьезные проблемы. Часто неудобства из-за плохо работающей вентиляции испытывают жильцы верхних этажей, потому что в их квартирах не хватает тяги из-за близкого нахождения конца канала.

Два варианта устройства вентиляции

Система вентиляции в многоквартирном доме может быть устроена по-разному – здесь многое зависит от планировки квартир и использованных стройматериалов. Отвод воздуха может осуществляться по двум схемам. Опишем каждую из них.

Схема 1. Подведение вентиляционной шахты к чердаку, где она переходит в расположенный горизонтально короб.

Здесь герметичные воздуховоды объединяются в общий канал, возвышающийся над крышей. Весь воздух подается в горизонтальный короб, по нему он попадает в общий канал и отводится наружу. Движущаяся воздушная масса сталкивается со стенами короба, из-за чего создается область высокого давления и происходит отвод на улицу через ближайшее отверстие.

Схема 2. Вывод всех вентиляционных каналов на чердак.

Схема 2. Вывод всех вентиляционных каналов на чердак.

Вентиляция в многоквартирном доме обустраивается таким образом, что чердак работает как промежуточная камера. Вентиляционная шахта выводится через крышу.

Обратной тяги в вентиляционной системе МКД обычно не происходит. Это обусловлено малой протяженностью каналов (40 сантиметров).

Обратной тяги в вентиляционной системе МКД обычно не происходит. Это обусловлено малой протяженностью каналов (40 сантиметров).

Типовая система вентиляции многоквартирного дома работает следующим образом:

  • воздух из жилья выводится через вентиляционную решетку и направляется в соседний канал;
  • каналы-спутники соединяются в общий короб;
  • воздушные массы через единый воздуховод попадают в сборную магистраль;
  • защитные короба закрывают все вентиляционные шахты на чердаке МКД;
  • отработанный воздух попадает в атмосферу по идущему вертикально вытяжному каналу.

Естественная и искусственная вентиляция

Системы воздухообмена в многоквартирных домах подразделяются на:

  • естественные, когда воздух поступает через отверстия в стенах и окна;
  • искусственные (механические), когда перемещение воздушных масс происходит принудительно.

Естественная вентиляция хороша дешевизной и простотой обслуживания. Из минусов нужно отметить значительный диаметр вентиляционной шахты и зависимость от погодных условий.

Какие нарушения пожарные инспекторы чаще фиксируют при проверках в МКД

При обустройстве в МКД механической вентиляции используется специальное оборудование – вентиляторы, кондиционеры, пылеуловители и прочие устройства. Принудительное проветривание квартир обходится значительно дороже естественного. Удорожание происходит из-за более высоких затрат на обслуживание и необходимости оплачивать электроэнергию. Главный плюс таких систем в быстром и качественном проветривании независимо от внешних условий.

Современные системы искусственной вентиляции могут не только отводить отработанный воздух и подавать свежий. Они также способны, к примеру, нагревать и очищать воздушные массы. Для естественной вентиляции дополнительные функции недоступны.

Особенности работы естественной вентиляции

В каждом подъезде МКД имеется собственный вентиляционный канал, который идет через все этажи и выходит на чердак или крышу. К нему подводятся каналы-спутники, по которым поступает воздух из кухни, ванной и туалета. Отработанный воздух через общий вентиляционный канал отводится на улицу. Схема работы кажется простой и понятной, но в действительности есть немало факторов, способных нарушить воздухообмен.

Вентиляционные шахты для естественной циркуляции воздуха в жилых домах должны быть обязательно. Требования к вентиляции в многоквартирном доме следующие:

  • герметичная конструкция;
  • соответствие пропускной способности заданным по проекту значениям;
  • соблюдение санитарно-гигиенических норм;
  • пожарная безопасность системы.

По СНиП квартиры в МКД вентилируются, в том числе, за счет приоткрытых форточек или щелевых отверстий в оконных конструкциях. Если окна постоянно остаются герметично закрытыми, то нормального воздухообмена в помещении не будет. В нормативах установлена скорость, с которой должен происходить обмен воздуха. Приведем эту информацию в виде таблицы.

Тем, кто обслуживает вентиляцию в многоквартирном доме, нужно понимать, по каким причинам может нарушаться естественный воздухообмен. Основных моментов тут четыре:

  • переоборудование вентиляционных каналов. При ремонтах и перепланировках жильцы могут нарушать целостность вентканалов;
  • мусор на пути движения воздуха;
  • неправильное подключение вытяжных шкафов. Бытовые вытяжки с большой мощностью, подключаемые к каналам-спутникам, могут привести к образованию пробок и нарушить работу системы;
  • сезонные факторы. Разница температуры воздуха в жилище и на улице влияет на то, как будет работать система вентиляции. Зимой циркуляция значительно лучше, в летнюю жару она, наоборот, минимальна.

Работа вентиляции в подвале МКД

В подвале находится важная часть системы вентиляции. Шахта, которая отводит воздух и осуществляет его подачу в квартиры, начинается именно на цокольном этаже. Из подвального помещения тоже необходимо отводить застоявшийся воздух и влажность, и делается это при помощи общей вентиляционной шахты. Она за счет каналов-спутников соединяется с каждой квартирой.

Нормальная вентиляция подвала в многоквартирном доме препятствует появлению грибка и плесени. Дополнительно здесь предусматриваются специальные продухи в стенах, располагающиеся выше уровня земли. Число этих отверстий зависит от площади подвала.

Читайте материал по теме:

  • Как решать проблемы, возникающие при эксплуатации технического подполья (подвала)

Проверка вентиляции многоквартирного дома

Исправная вентиляционная система обеспечивает не только удобство проживания, но и влияет на безопасность людей. Заполняющая каналы сухая и жирная пыль легко воспламеняется и образует удушливый дым. В связи с этим коммуникации, по которым подводится свежий воздух, нужно регулярно проверять и чистить.

По санитарным правилам проверка вентиляции в многоквартирном доме с проведением профилактических работ проводится с периодичностью в три месяца. Как минимум, 4 раза за год УК должна осмотреть коммуникации и при необходимости привести их в нормативное состояние.

Как и когда проводится проверка вентиляционных каналов в жилых домах, определяется в Правилах 410 (ПП РФ № 410 от 14.05.2013). Согласно пункту 12 этого нормативного документа анализировать состояние вентканалов и дымоходов нужно в следующих ситуациях:

  • когда дом вводится в эксплуатацию для нормальной работы газового или отопительного оборудования;
  • если вентиляционные каналы ремонтировались или в квартирах проходили перепланировки;
  • для профилактики. Как уже говорилось выше, это делается каждые три месяца, за неделю до старта отопительного сезона и в течение недели после его завершения;
  • при обнаружении плохой тяги или ее полного отсутствия;
  • если в доме есть газовое оборудование, и оно устанавливалось, обслуживалось, ремонтировалось или диагностировалось, а также если осуществлялось аварийно-диспетчерское обслуживание.

Ремонт и очистка вентиляции

Чисткой вентиляционных каналов в многоквартирном доме занимаются специализированные организации, которые комплектуются необходимым оборудованием. При наличии нужного оснащения делать это может и управляющая компания. По санитарным нормам чистку нужно выполнять не менее двух раз в год – во время зимнего и летнего сезона.

Предварительно проводится диагностика, для которой применяются специальные приспособления, например, эндоскопы с видеокамерами. Состояние системы документируется. После этого разрабатывается план необходимых мероприятий по очистке и ремонту.

Большинство операций по восстановлению работоспособности вентиляционных систем удается провести прямо на объекте без демонтажа отдельных элементов. Если каким-то узлам требуется серьезный ремонт, то их снимают и перевозят в мастерскую. Организуют и контролируют эти работы специалисты управляющей компании. Оплачиваются они, естественно, за счет средств, собранных с жильцов.

Стоимость работ определяется несколькими факторами:

  • есть ли в вентиляционной системе лючки для ее осмотра и инспекции;
  • насколько загрязнены каналы;
  • есть ли трудности с доступом к коммуникациям;
  • какие именно загрязнения присутствуют в каналах.

Для общего ориентира приведем примерный прайс на услуги по обслуживанию и чистке вентиляционных каналов в многоквартирном доме.

Понравилась статья? Подписывайтесь на канал и ставьте лайк!

Источник: https://www. gkh.ru/article/102324-ventilyatsiya-v-mnogokvartirnom-dome

В Вуднере, крупнейшем многоквартирном доме округа Колумбия, коронавирус вызвал отвращение у некоторых жителей и напугал многих других

Когда зданию понадобился новый сотрудник для сортировки почты и раздачи посылок, давний житель Мэтью Пенрод — бывший рейнджер Службы национальных парков на пенсии — подписали. Одним из его постоянных посетителей был монах-францисканец, который, похоже, так же, как и он, любил долгие дискуссии. По словам Пенрода, иногда брат Джон-Себастьян Лэрд-Хаммонд заходил дважды в один и тот же день, просто потому, что ему хотелось больше поговорить.

Продолжение истории под рекламой

Потом в Район пришел новый коронавирус. И когда в марте Пенрод увидел в новостях сообщения о первом человеке в городе, умершем от covid-19, он ахнул при виде знакомого лица. Это был Лэрд-Хаммонд.

Вирус изменил жизнь в крупнейшем жилом доме округа, в котором проживает более 2000 человек: пожилые жильцы, десятилетиями проживающие в своих квартирах, множество семей латиноамериканских иммигрантов, студенты и интерны, учителя и журналисты, а также любой, кто ищет доступную арендную плату в облагораживающем районе 16-й улицы между Колумбия-Хайтс и Маунт-Плезант.

Прошли беззаботные посиделки у бассейна, играющие дети и пожилые люди, общающиеся в вестибюле, беззаботное общение в собственной химчистке и продуктовом магазине. Вместо этого жители остаются в своих подразделениях, охваченные страхом перед вирусом, который особенно сильно поразил Колумбия-Хайтс, заразил и убил жителей и сотрудников Вуднера.

История продолжается под рекламой

Когда-то Woodner был шикарным гостинично-жилым комплексом, самым большим зданием с кондиционерами в мире, когда он открылся в 1951 году.Но блеск и гламур давно исчезли. А с марта руководители здания сократили истребители и ремонтные работы, чтобы снизить риск заражения. Жители сфотографировали мусор, скопившийся в коридорах, и грязные полы в прачечной. Они жалуются на нашествие жуков и грызунов, а также на непоследовательные ответы, когда жильцы пытаются установить планы платежей, чтобы отсрочить выплату арендной платы.

Симптомы коронавируса или covid-19 варьируются от легких до тяжелых. Они, скорее всего, будут похожи на обычную простуду, грипп или сезонную аллергию.(The Washington Post)

И они особенно обеспокоены тем, что управляющая компания не предоставила никакой информации о случаях заболевания коронавирусом в здании, хотя, похоже, все больше и больше жителей заражаются. Разочарованные арендаторы удерживают арендную плату, подписывают петиции и однажды в прошлом месяце проводят акцию протеста с соблюдением социальной дистанции за пределами здания.

«Вы говорите о людях, которые живут здесь, в самом большом многоквартирном доме в столице Соединенных Штатов, на той же улице, что и Белый дом», — сказал Хосе Лукас Бадуэ, учитель средней школы Рузвельта, который помогает организовать арендную забастовку.«Это просто невыносимо. Вы не можете этого сделать».

Джозеф Милби, генеральный менеджер Woodner в течение последних 22 лет, не отвечал на неоднократные электронные письма и телефонные звонки с просьбой прокомментировать ситуацию.

История продолжается под рекламой

The Washington Post связалась с более чем дюжиной жителей и сотрудников Вуднера. Четверо сказали, что у них есть подтвержденный или подозреваемый случай коронавируса, а еще пятеро сказали, что знают кого-то в здании, у кого был вирус.

Среди заболевших был и Пенрод. Через два дня после того, как он узнал о смерти Лэрд-Хаммонда, у него поднялась температура и заболело горло. Потом тошнота и головная боль.

«Это привлекло бы много внимания, если бы это был дом престарелых. Если бы это был круизный лайнер, нас бы держали вдали от берега», — сказала его жена Жаклин Пенрод. «Для меня это безрассудное пренебрежение. … Хоть уведомление не повесили, что коронавирус в здании?»

Пока Пенрод был болен, его работу в почтовом отделении занял другой житель — 30-летний мужчина, который потерял работу в ресторане из-за пандемии и нуждался в новой работе, чтобы платить за аренду.

История продолжается под рекламой

Мужчина проработал в почтовом отделении всего около двух недель, когда у него началась лихорадка, сказала его невеста, которая попросила не публиковать их имена, чтобы защитить частную жизнь их семей. После нескольких недель на искусственной вентиляции легких он умер от вируса в мае.

По ее словам, только после того, как ее жених заболел, в здании были установлены экраны из плексигласа в почтовом отделении и других местах с высоким уровнем контакта, таких как продуктовый магазин.

Несколько жителей Вуднера говорят, что звонили в офис мэра Мюриэль Э.Баузер (г.), Департамент здравоохранения округа Колумбия и другие городские учреждения обратились за помощью и были встречены вежливым подтверждением, но без конкретной информации.

Директор по здравоохранению округа Колумбия ЛаКуандра Несбитт сообщила журналистам, что меры округа по борьбе с коронавирусом сосредоточены на предотвращении распространения в обществе и в семьях, живущих в тесноте, а не из квартиры в квартиру.

История продолжается ниже рекламного объявления

«Нет риска передачи инфекции между подразделениями, и мы хотим, чтобы люди полностью это понимали», — сказал Несбитт.

Тем не менее, многим в Вуднере риск заражения вирусом кажется вполне реальным.

Мэри, политический консультант, которая, как и многие другие, сказала, что опасается, что управляющие зданием отомстят ей, если ее фамилия будет опубликована, сказала, что получает информацию из цепочек текстовых сообщений среди жильцов. Один сосед на ее этаже написал, что у него положительный результат на вирус, и она пошла, чтобы бросить еду за его дверью.

Другие присылали фото каждый раз, когда видели подъезжающую к зданию машину скорой помощи.Прогуливаясь по вестибюлю, украшенному фотографиями первых дней пребывания Вуднера в качестве отеля, который привлекал таких известных посетителей, как Джон Ф. Кеннеди и Боб Хоуп, Мэри сказала, что не раз видела, как соседа выносили на носилках.

История продолжается под рекламой

«Учитывая анекдотические свидетельства, которые я видела, стоит насторожиться», — сказала она. «Мы понятия не имеем, насколько высок уровень заражения».

Данные звонков службы экстренной помощи округа Колумбия показывают, что количество обращений за неотложной медицинской помощью в отеле Woodner выросло на 32 процента по сравнению с прошлым годом.С 1 марта по 14 мая 2019 года в здание поступил 31 звонок. За тот же период 2020 года их было 41, в то время как посещения больниц почти по всем причинам, не связанным с коронавирусом, резко сократились.

Несбитт сказала, что она не рекомендует менеджерам сообщать жильцам, когда кто-то в здании заболевает коронавирусом, даже если менеджер опускает имя человека для защиты конфиденциальности.

История продолжается под объявлением

«Мы этого не советуем, потому что этот житель не представляет опасности для своих соседей», — сказал Несбитт в мае.«Что мы советуем им сделать, так это убедиться, что они, как управляющий недвижимостью, не создают среду на своей территории для передачи вируса».

Во многих многоквартирных домах такая логика кажется жильцам подозрительной. Некоторые имеют привычку неловко говорить своим соседям, что они предпочли бы ехать на лифте в одиночку. Во многих зданиях растет напряженность из-за общих удобств, от бассейнов до стиральных машин. А в округе Анн-Арундел эти опасения подтвердились в доме, разделенном на четыре отдельные квартиры: четырнадцать из 16 жителей дали положительный результат, и один умер.

Охранник отеля Woodner, который говорил на условиях анонимности из опасения потерять работу, сказал, что менеджеры сказали ему, что «много людей в здании заразились вирусом», не уточнив, сколько.

История продолжается под рекламой

«Много людей постоянно покидают Вуднера больными, ложатся в больницу. Это регулярно», — сказал он. «Вы начинаете видеть там скорую помощь два или три раза в неделю. Это стало нормальным явлением.

В печатных бюллетенях менеджеры здания перечислили меры предосторожности в связи с вирусом: офис управления будет закрыт, ремонтные работы будут проводиться только в экстренных случаях, шаттл в Гигант для покупки продуктов будет отменен. Другие бюллетени предлагали такие советы, как носить маску и мыть руки. Но никто не упомянул о каких-либо случаях внутри здания.

Охранник сказал, что, по его мнению, управляющие зданием должны сообщать о делах внутри.

«У меня есть семья.У меня шесть дочерей. Мы не можем играть с этим. Я хочу быть здоровым», — сказал он. «Это то, о чем мы должны быть проинформированы».

Эктор Франко, проработавший в этом здании 35 лет, руководит бригадой плотников, которые ремонтируют полы, двери и шкафы, когда жильцы съезжают. Он сказал, что до него доходили слухи о том, что жители заболевают, но его боссы не говорили ему, что у кого-то в здании есть вирус. Потом в середине апреля он начал болеть.

Он дал положительный результат на вирус и три недели страдал от кашля, рвоты, лихорадки и головных болей.По его словам, он провел две ночи в больнице, когда его уровень кислорода упал до опасно низкого уровня. Его жена и дочь тогда страдали более легкими случаями.

Он знает других работников плотницких и хозяйственных работ в Вуднере, которые также заболели вирусом. Но он говорит, что не винит здание — он думает, что мог так же легко подхватить эту очень заразную болезнь в продуктовом магазине.

Саманта Шмидт участвовала в подготовке этого отчета.

Почему в многоэтажках Гонконга есть дыры?

Автор: Андреа Ло, CNN

The Repulse Bay — это роскошный жилой комплекс в Гонконге, известный среди местных жителей любопытной дырой, проделанной в его волнообразном фасаде.

Не один. Вдоль побережья острова Гонконг вы можете найти множество объектов недвижимости с промежутками между ними. Есть резиденция Ларвотто в Ап Лей Чау, маленьком острове у южного побережья, с выдолбленными «небесными садами». Дальше на запад, в Пок Фу Лам, комплекс Bel-Air on the Peak, состоящий из восьми многоэтажек и спроектированный Foster + Partners, имеет большой глазок, из которого открывается вид на океан или горы.

1/13 – Штаб-квартира Axel Springer, Берлин, Германия

Архитекторы Büro Ole Scheeren предложили этот проект для новой штаб-квартиры Axel Springer, одной из крупнейших мультимедийных компаний Европы.Пиксельное открытие намекает на приверженность клиента прозрачности. «В основе нового здания плавает пустота городского масштаба, устанавливающая визуальную ось между прежними Востоком и Западом и концептуально воссоединяющая две стороны», — пишут архитекторы в описании своего проекта. «Здание становится символом прозрачности и исторической осведомленности». Предоставлено: Buro Ole Scheeren

Уже давно ходят слухи, что эти причудливые вырезы существуют для целей фэн-шуй, древней китайской системы призыва счастья и удачи через окружение человека.Такие отверстия, как говорят, действуют как ворота для «духов-драконов», которые обитают в холмах за башнями — блокирование драконами пути к воде может принести несчастье местным жителям.

На самом деле, часто есть более практические причины, чем фэн-шуй, для выдолбления квадрата того, что могло бы стать первоклассной недвижимостью.

Вход в дракона?

Построенный компанией The Hongkong and Shanghai Hotels в 1986 году за 38 миллионов долларов, The Repulse Bay представляет собой жилой комплекс площадью 88 733 квадратных метра (955 546 квадратных футов) с видом на океан с зияющими 16 метрами в ширину и 24 метрами. -высокая дыра.

Необычный дизайн был выбран из-за впечатляющей эстетики. «Мы считаем, что это был первый в своем роде отель в Гонконге», — говорит Мартин Сойер, директор группы отелей Гонконга и Шанхая. дыра) был шоком для многих людей, потому что они не видели ничего подобного даже в городе — не говоря уже о более зеленой части Гонконга», — говорит Энн Цанг, креативный директор, переехавшая в Гонконг. из Шотландии в 1984 году и несколько лет жил рядом с этим домом.

Были также сожаления по поводу утраты собственности, которую заменила башня: отеля Repulse Bay, который был построен в 1920 году. уступить место более компактному высотному зданию.

Хотя дыра в Отталкивающей бухте не была вдохновлена ​​фэн-шуй, теория «духовного дракона» возникла на местном уровне. По словам Цанга, это помогло гонконгцам примириться с новым зданием. «Это было похоже на: «Мы потеряли колониальное здание, но посмотрите на это, оно суперсовременно — и, кстати, в нем есть какой-то таинственный, мифический аспект».

На территории The Repulse Bay ранее располагался роскошный отель, открывшийся в 1920 году. Фото: Hongkong and Shanghai Hotels

Эта история, по словам Сойера, стала «краеведческой».

«Мы слышали, что местные жители верят, что в окрестных холмах живет семья драконов, и мать-дракон каждое утро берет своих детей к морю, чтобы они купались в прохладных голубых водах, — говорит он. повезло сайту, суеверие состоит в том, что «дыра» была спроектирована так, чтобы они могли пройти.

Стенка к стене

Драконы, конечно, не живут в холмах Гонконга. Реальность несколько менее мифична. «здания с эффектом стены», что привело к увеличению количества дыр в архитектурном ландшафте Гонконга.

Комплекс Карибского побережья в районе Тунг Чунг, завершенный в 2006 году, является примером «здания с эффектом стены» в Гонконге. Фото: Cultura Creative/Alamy

«Первые «здания с эффектом стены» появились в середине 1980-х годов, когда масштабы строительства начали расти, поскольку правительство отдавало им приоритет как опоре экономического развития», — говорит Хойин Ли, доцент. в области сохранения архитектуры в Университете Гонконга.

Ли отмечает, что частный жилой комплекс City Garden в районе Норт-Пойнт, строительство которого было завершено в 1986 году, является одним из первых объектов с эффектом стены. Такие здания были спроектированы так, чтобы втиснуть как можно больше квартир на участок земли для получения более высокой прибыли.

Комплекс City Garden в Гонконге.

«По мере того, как строилось все больше этих объектов, люди (в близлежащих зданиях) начали жаловаться, что они блокируют вид и вентиляцию», — говорит архитектор Майкл Чанг, который руководит гонконгской компанией Michael Chiang and Associates Architects.Он объясняет, что разработчики оказались под давлением, чтобы найти решение.

В 2005 году Департамент планирования города опубликовал отчет «ТЭО создания системы оценки вентиляции воздуха», также известный как «Исследование AVA». Это привело к созданию набора руководящих принципов по вентиляции воздуха для проектов собственности, финансируемых государством. «Однако эти рекомендации не имеют юридической силы для частных застроек», — говорит Ли.

Однако правила оказали влияние на культуру.

«В большинстве случаев, когда правительство разрешает строительство участков, оно требует, чтобы между строениями оставался зазор», — говорит Чанг.«Но, может быть, вам не хватает места для этого. В конце концов, вы приходите к компромиссу и создаете брешь посередине. Вы говорите: «Я проделал дыру, у вас есть вентиляция, Посмотреть.’ Вот как вы обходите это».

Экстравагантный дизайн

Конечно, есть и другие причины для дырявого дизайна, помимо фэн-шуй или финансовой выгоды. Отверстия могут обеспечивать входы для света, влиять на то, как здание вписывается в окружающую среду, или быть символом чего-то более значимого.

Возьмем, к примеру, Центральный правительственный комплекс в Адмиралтействе, который с 2011 года служил штаб-квартирой городского правительства. Его «дыра» имеет более тонкое значение.

«Он был спроектирован не с учетом фэн-шуй, а с намерениями городского дизайна, связанными с возможностью подключения и совместного использования», — говорит Рокко Йим, соучредитель гонконгской компании Rocco Design Architects, которая спроектировала комплекс.

Комплекс центрального правительства в Адмиралтействе, Гонконг. Предоставлено: ITPhoto/Alamy

118-метровая (387 футов) конструкция имеет форму гигантской арки: на одной ножке находится Законодательный совет, на другой — Исполнительный совет, а горизонтальный этаж, соединяющий две части государственные офисы.Под ним находится общественный парк.

«Правительственные учреждения «парят» над общественным пространством, не мешая движению… создавая визуальную метафору открытой двери», — говорит Йим.

Это необычный дизайн с функциональностью, ставший визитной карточкой Гонконга.

Не каждое устаревшее офисное здание приспособлено под квартиры — Большой Большой Вашингтон

Это бывшее офисное здание Агентства по охране окружающей среды хорошо подходило для адаптивного повторного использования в качестве жилья.

Эта статья была впервые опубликована 20 ноября 2017 года. Пандемия вызвала много разговоров о будущем офисных зданий, поэтому мы хотели снова поделиться этой статьей.

Сотни функционально устаревших офисных зданий 1980-х и 1990-х годов по всему Большому Вашингтону достигают возраста, когда они потребуют существенной реконструкции и их придется изобретать заново. Некоторые, но не все, могут стать жилыми домами, в зависимости от их местоположения, цены и планировки.

В других городах США, которые процветали в более ранние эпохи, тысячи людей живут в промышленных лофтах 19-го века, офисных зданиях в стиле ар-деко или даже в модных офисах 1960-х годов. Например, в Балтимор-Сити брокер по коммерческой недвижимости JLL сообщает, что 17 преобразований офисов заменили 2,8 миллиона квадратных футов офисов квартирами и гостиницами, чему способствовали местные и федеральные налоговые льготы. Аналогичные местные стимулы создали новые жилые кварталы в центре Лос-Анджелеса и Нью-Йорка.

Все четыре здания на этом участке Южного Бродвея в Лос-Анджелесе были построены как офисы, но недавно были отремонтированы под жилые помещения или отель. Изображение автора.

Тем не менее, несмотря на широкое освещение в СМИ, переоборудование офисов в регионе было сравнительно ограниченным. JLL насчитывает 26 проектов конверсии в округе Колумбия, Монтгомери, Арлингтоне и Фэрфаксе, в результате которых с рынка было снято в общей сложности 2,9 миллиона квадратных футов офисов.Это едва ли больше, чем в Балтиморе, несмотря на то, что предложение офисных площадей более чем в пять раз больше.

Преобразование офисных помещений в жилые не так распространено здесь по целому ряду причин, включая относительно более здоровый рынок офисных помещений и отсутствие конкретных стимулов для этой практики (пока что). панацея либо от избытка офисов, либо от недостатка доступного жилья, ведь не каждое устаревшее офисное здание можно переоборудовать под жилье.

И округ Фэрфакс, и округ Монтгомери недавно заказали исследование адаптивного повторного использования офисных зданий, а местный архитектор Майкл Винсек (который ранее писал об этой теме в GGWash) собрал портфолио местных примеров. Они отметили несколько соображений, которые могут помочь понять, может ли устаревшее офисное здание быть кандидатом на переоборудование для другого использования. Три ключевых момента: расположение, цена и планировка.

Большое количество транзитных и дневных удобств означает, что район Фаррагут-сквер по-прежнему популярен среди арендаторов офисов.Изображение Эрика Алликса Роджерса, лицензия Creative Commons.

Местоположение

Как и в случае любого другого решения, связанного с недвижимостью, местоположение является наиболее важным фактором при определении того, будут ли офисы или квартиры иметь смысл в данном месте.

Некоторые факторы местоположения делают и офисы, и жилые дома ценными, но другие специфичны для каждого типа собственности. Квартиры лучше располагать рядом со школами, бейсбольными полями или библиотеками. Офисы лучше всего подходят для размещения рядом с метро или автомагистралями, обеденными закусочными, отелями, зданиями суда или офисами клиентов, поскольку даже несколько кварталов могут иметь огромное значение для офисных работников, которые в обеденный перерыв выполняют несколько поручений.Многие из этих более плотных и оживленных мест переносят офисы из более периферийных мест, включая недавние переезды Fannie Mae, Marriott и General Dynamics.

офисных здания, которые были преобразованы в жилые в Силвер-Спринг, Хаятсвилле, Уитоне, Кристал-Сити, Старом городе и Вест-Энде Александрии, Вест-Энде и Юго-Западной набережной, находились на окраинах тех основных районов, где офисы по-прежнему пользуются большим спросом.

Еще одна общая черта этих новых многоквартирных домов заключается в том, что они по-прежнему расположены в пешеходных районах смешанного использования.Тем не менее, в отличие от других регионов, в которых произошло значительное преобразование офисов в жилые помещения, многие из вакантных офисов Большого Вашингтона находятся в пригородных офисных городках «окраинного города», которые просто не оправдались.

Еще одним преимуществом является то, что застройщику может быть проще получить общественное одобрение на реконструкцию офисного здания по сравнению с ремонтом существующих квартир или строительством новых квартир на свободной земле. Повторное использование существующих зданий обычно не вызывает возражений NIMBY, офисы не защищены арендаторами, а коммерческое зонирование может быть более щедрым, чем жилое.

Некоторые муниципалитеты, такие как округ Лаудоун, в значительной степени полагаются на более высокие налоги на недвижимость, которые платят коммерческие здания, и в результате могут препятствовать преобразованию офисов в жилые помещения. До сих пор это вызывало меньшую озабоченность в регионе, особенно потому, что в небольших квартирах, которые, как правило, строятся путем переоборудования, не проживает много учащихся государственных школ (самые большие расходы для муниципальных органов власти).

Переоборудование жилья по-прежнему связано с большим количеством дорогостоящих работ по сносу и реконструкции.Изображение автора.

Цена

В целом квартиры платят за аренду меньше, чем офисы. На рынках с высоким спросом, таких как центр округа Колумбия, офисы можно арендовать в два раза дороже, чем квартиры, за квадратный фут. Но для устаревших офисных зданий в более маргинальных офисных районах этот разброс может быть намного более узким или даже обратным.

Можно надстроить два новых этажа над этим промышленным зданием на Дворах, потому что квартиры легче, чем его прежнее коммерческое использование.Изображение Даниэля Лобо.

Если офисное здание можно купить по достаточно низкой цене, преобразование его в жилое может быть экономически привлекательным. Конструкцию здания, лифты, лестницы и парковки можно использовать повторно, экономя время и деньги на самых дорогостоящих элементах здания. Поскольку квартиры отдельных лиц больше, чем их кабинки, квартиры используются с меньшей плотностью и требуют меньше парковочных мест, поэтому можно заменить парковки новыми зданиями. Возможно, даже удастся надстроить этаж над существующим зданием, как в предлагаемой перестройке возле метро Эйзенхауэра, поскольку содержание квартир легче, чем содержание офисов.

Цена должна быть существенно снижена, а не просто эквивалентна, потому что жильцы не могут сразу въехать. Офисное здание по-прежнему требует дорогостоящего капитального ремонта, который обойдется примерно в 100 000 долларов за каждую созданную квартиру. Кухни и ванные комнаты должны быть добавлены вместе с сантехническими линиями для их снабжения; электрические и вентиляционные системы нуждаются в капитальном ремонте, устаревшая отделка, такая как подвесные потолки и ковер, должны быть удалены; и часто фасад необходимо заменить, чтобы улучшить изоляцию, вид и вентиляцию.

Старые офисы, такие как штаб-квартира Министерства торговли в Федеральном треугольнике, намного уже, чем послевоенные здания, такие как Рейган-билдинг в центре. Изображение автора.

Макет

Здания, которые были успешно переоборудованы, сравнительно узкие и высокие, что совсем не похоже на стереотипное низкое и приземистое офисное здание округа Колумбия. Здания, построенные до Второй мировой войны, обычно имели много окон для освещения и вентиляции.В середине 20-го века вездесущие люминесцентные лампы и кондиционеры позволили коммерческим зданиям стать намного шире, с более ценным пространством вдоль окон и кабинами или кладовыми в середине без окон.

Строительные нормы не требуют, чтобы в каждой кабинке было окно, но в каждой квартире окна нужны. Это означает, что более узкие здания легче превратить в жилые дома.

Винсек указывает на узкую ширину двух проектов по конверсии, над которыми он работал; обе структуры выгодно отличаются от типичного многоквартирного дома шириной 65 футов — две квартиры глубиной 30 футов по обеим сторонам коридора шириной пять футов.(Гостиничные номера еще менее глубокие.)

Cordell Place в Bethesda имеет ширину всего 35 футов, с квартирами на одной стороне коридора. Лекс и Лео, башни-близнецы на Юго-Западной набережной, имеют ширину 86 футов, поэтому их квартиры значительно глубже, чем обычно, с жилыми комнатами, расположенными вдоль окон, и «внутренними» спальнями позади. Это возможно потому, что, вопреки распространенному заблуждению, строительные нормы здесь не требуют, чтобы в спальнях были свои открывающиеся окна. Вместо этого они могут «позаимствовать» свет и воздух из других комнат через достаточно большой проем — обычно это стена, не доходящая до потолка.(Похожий подход используется в здании E-lofts в Александрии.)

Некоторые из немногих преобразований в центральном округе Колумбия были связаны с необычно узкими зданиями. Например, 2501 M St. NW был построен как странный гибрид наполовину кондоминиума, наполовину офиса, поэтому замена его офисов на кондоминиумы имела смысл. (Это все еще было непросто; для добавления водопровода потребовалось просверлить более 2500 отверстий в структурном бетоне.) Здание репортеров возле L’Enfant Plaza имеет ширину 65 футов, а здание 1522 K St. NW (ныне отель Hyatt Place) всего 60 футов в ширину.

Внутренние дворы могут внести немного света в очень глубокие интерьеры зданий. Изображение автора.

Недорогое здание с невероятно большой площадью, такое как склад Hecht глубиной почти 350 футов в Айви-Сити, может быть преобразовано в пригодные для использования жилые дома путем вырезания дворов внутри здания. Но в типичном офисном здании есть ключевые службы — лифты, лестницы и трубы — прямо посередине. Вырезание их уничтожило бы любое преимущество в стоимости сохранения структуры.

А остальные?

Наложение всех этих соображений значительно сужает диапазон офисных зданий, которые можно использовать в качестве жилых помещений. Из тысяч офисных зданий в округе Фэрфакс лишь несколько десятков соответствовали критериям округа по размеру, возрасту, местоположению и планировке, которые делали их пригодными для проживания.

Некоторые офисные здания просто не подходят ни для переоборудования под жилье, ни для дальнейшего использования в качестве офисов.Глубокие следы не так эффективны, как казалось раньше. Оказывается, офисные работники тоже любят окна, и компаниям больше не нужны файловые хранилища, которые когда-то заполняли темные внутренние помещения.

Изображение Джоша Мейстера Фото для округа Фэрфакс.

Устаревшие офисные здания в этом районе также обрели новую жизнь в качестве институциональных и промышленных объектов: государственная школа в Бейлис-Кроссроудс, частная школа в Тайсонсе и складское помещение в Роквилле.Это могут быть более подходящие сценарии повторного использования для малоэтажных зданий с более глубокими этажами.

Crystal Mall 3, в Google Street View Изображение автора.

В других случаях снос может быть наиболее эффективным способом повторного использования участка — если новое использование покроет высокие затраты. Башня торгового центра 3 в Кристал-Сити, всего в квартале к востоку от входа в метро на С. Белл-стрит, 1851, имеет неудобную конфигурацию: 130 футов в глубину, с небольшими парковочными площадками на каждом углу.Приведение новых офисов или квартир на участок потребует такой интенсивной реконфигурации, что проще начать с нуля с более узкими и высокими башнями ближе к улицам, будь то офисные (как было предложено в 2012 году) или двойные жилые башни (как предполагает будущий план). )

Точно так же крупномасштабные новые застройки вокруг Тайсона сносят старые здания, которые стоят на пути не только новых построек, но и новых улиц и парков, которые лучше свяжут городскую ткань воедино.

Конечно, офисы не исчезнут из нашего региона в ближайшее время, поэтому лучшим использованием для многих офисных зданий по-прежнему будут офисы, но, возможно, окруженные другими, дополнительными целями, а не газонами и парковками. Например, новые таунхаусы расположены прямо через дорогу от штаб-квартиры Marriott, которая скоро освободится, в округе Монтгомери. RTC West, к юго-западу от Reston Town Center, добавил несколько новых ресторанов и магазинов — как в существующем офисном здании, так и в новом крыле, которое заменило газон.

Пэйтон Чанг, LEED AP ND, CNUa, каждый день видит перспективы и опасности планирования как житель Юго-западной городской зоны обновления. Впервые он обратился к городскому совету по поводу разумного роста в 1996 году, случайно стал автором чикагского закона об инклюзивном жилье и блогов на запад-север. В настоящее время он является секретарем совета директоров GGWash.

Building Services — City of Gardena

Чтобы помочь вам в процессе получения разрешений, ниже приведены примеры наиболее часто задаваемых вопросов:

РАЗРЕШЕНИЯ

Куда мне обратиться, чтобы получить разрешение на строительство?
Отдел планирования, отдел разрешений и лицензий и отдел строительства Департамента общественного развития находятся в мэрии, комната 101, 1700 W.162-я улица в Гардене. Специалисты по планированию готовы ответить на простые вопросы и иным образом помочь вам в порядке очереди с понедельника по четверг с 7:30 до 17:00 и в пятницу с 7:30 до 16:30. Мы рекомендуем вам позвонить заранее, чтобы назначить встречу с планировщиком, по телефону (310) 217-9530 по любым сложным вопросам.

Сколько стоит разрешение на строительство?
Плата за разрешение и обзор плана основана на оценке проекта, которая включает строительство, отделочные работы, покраску, кровлю, водопровод и любое другое постоянное оборудование.Для получения дополнительной информации позвоните специалисту по выдаче разрешений по телефону (310) 217-9530 или ознакомьтесь с таблицей городских сборов, указанной выше.

Кто может получить разрешение?
Разрешения могут быть получены только лицами, имеющими соответствующую лицензию (раздел 7031.5 Кодекса ведения бизнеса и профессиональной деятельности штата Калифорния) или лицами, специально освобожденными (раздел 7044) от положений Закона штата о лицензиях для подрядчиков.

  • Подрядчик с государственной лицензией на недвижимость, с действующей государственной лицензией подрядчика и действующей городской лицензией на ведение бизнеса.
  • Владелец / застройщик жилой или коммерческой недвижимости, на которой предлагается проект, при условии, что он / она подписывает и отмечает декларацию о разрешении, в которой указывается, что они:

а. Владелец собственности, выполняющий работу самостоятельно или использующий наемных работников в качестве единственной компенсации за выполнение работы, и что строение не предназначено для продажи. (Если владелец решает продать недвижимость, он или она должны проживать в помещении в течение 1 года после завершения проекта.Он или она может улучшить только два свойства в любой трехлетний период; или

б. Как владелец собственности, он/она будет заключать контракты только с лицензированными подрядчиками для выполнения работ, и подрядчик(и) должен иметь действующую лицензию на ведение бизнеса.

Требования к справке о компенсации работникам
Перед выдачей разрешения действующий сертификат о страховании компенсации работникам или свидетельство о согласии на самострахование, выданное директором по производственным отношениям, должно быть подано в Строительное управление.

Исключением из этого требования являются:

  • Работы, при которых материалы и рабочая сила стоят менее 500 долларов США
  • Лицензия подрядчика имеет освобождение от сертификации
  • Владелец-строитель подписывает заявление, в котором указывается: « Я подтверждаю, что при выполнении работ, на которые выдано это разрешение, я не буду нанимать какое-либо лицо каким-либо образом, чтобы подпадать под действие законов о компенсации рабочим штата Калифорния. »

Строительство является значительным финансовым вложением, которое может оказаться под серьезной угрозой из-за несоблюдения строительных норм.Работа, выполняемая без необходимых разрешений, не только незаконна, но и создаст проблемы при попытке продать вашу собственность. Страхование от пожара и страхования домовладельца за работу, выполненную без разрешения, может быть аннулировано.

Зачем мне разрешение?
Существует множество причин для получения разрешения на строительство.
Получение разрешения предоставляет вам услуги инженера по проверке планов, который удостоверится в том, что планы завершены, что планы соответствуют принятым инженерным принципам и соответствуют государственным минимальным строительным стандартам, а также строительному инспектору для проведения инспекций убедиться, что строительство соответствует планам и минимальным стандартам строительной техники.

Когда требуются разрешения и есть ли исключения?
Большинство жилищных, коммерческих и промышленных строительных работ и работ по сносу, будь то новое строительство, пристройка, реконструкция или перестройка, требуют разрешения. Вывески, транспаранты, заборы, замена крыш, модернизация электрики, сантехники, замена окон — все это требует разрешений.

Наиболее распространенными исключениями из требования о разрешении на строительство являются:

  • Строительство настилов и платформ высотой менее тридцати дюймов, не примыкающих к жилым помещениям, открытых проходов и проездов
  • Укладка керамической плитки на пол и столешницу, а также на стены высотой не более 69 дюймов, а не в душевые кабины или ванны
  • Сборные плавательные бассейны глубиной не более 24 дюймов/вместимостью 5000 галлонов без электрического или сантехнического оборудования
  • Строительство ящиков, прилавков и перегородок высотой менее пяти футов девяти дюймов (5 футов 9 дюймов)
  • Покраска, оклейка обоями и аналогичные отделочные работы
  • Одноэтажные отдельно стоящие вспомогательные постройки, используемые в качестве сараев для инструментов и складов, игровых домиков и аналогичных целей, при условии, что площадь крыши не превышает 120 кв.футов

Могу ли я получить разрешения по почте или через Интернет?
Не сейчас. Тем не менее, все формы заявок на получение разрешений доступны на этой веб-странице. (см. выше)

Сколько времени занимает получение разрешения на строительство?
Разрешения могут быть выданы без рецепта (в тот же день) без проверки плана для некоторых более простых проектов, если они должным образом задокументированы. Для более сложных проектов разрешения выдаются после утверждения планов всеми соответствующими органами.В отделе строительства и безопасности первая проверка плана занимает 10 рабочих дней, а корректировка плана — 5 рабочих дней. Большинство планов должны быть рассмотрены и одобрены Отделом планирования, общественных работ, Департаментом пожарной охраны округа Лос-Анджелес, Объединенным школьным округом Лос-Анджелеса (LAUSD). В некоторых случаях планы должны быть одобрены Управлением промышленных отходов округа Лос-Анджелес, Департаментом здравоохранения округа Лос-Анджелес и другими учреждениями. Заявитель уведомляется по телефону, когда планы были утверждены всеми соответствующими учреждениями или когда проверка завершена и требуются исправления.

Как долго действительны разрешения?
Разрешения действительны в течение 6 месяцев. По истечении 6 месяцев с даты выдачи или по истечении 6 месяцев без существенного прогресса, подтвержденного городской инспекцией, разрешение становится недействительным. Для продолжения строительства необходимо получить разрешение.

Руководство по обеспечению отсутствия аллергенов в вашей квартире

Людям с аллергией в помещении часто приходится стратегически думать о своем жизненном пространстве, чтобы избежать симптомов.Квартиры, как и другие типы домов, содержат различные триггеры аллергии.

Хотя на каждого человека аллергены воздействуют по-разному, понимание того, какие из них наиболее распространены, и изучение стратегий борьбы с ними может помочь. Поскольку квартиры, как правило, представляют собой небольшие помещения, аллергены, такие как пыль и перхоть домашних животных, могут быть более концентрированными. Преимущество этого в том, что меньшее пространство может облегчить контроль этих аллергенов.

Если вы ищете квартиру, можно найти места, не вызывающие аллергию, которые снизят вашу уязвимость к потенциальным триггерам.Уже заселились в квартиру? Не беспокойтесь — своевременное техническое обслуживание вашей квартиры и обеспечение ее чистоты и отсутствия беспорядка может уменьшить количество аллергенов, которым вы подвергаетесь.

Узнайте больше о новой технологии уничтожения пыльцы и других аллергенов.

Как проявляется аллергия?

У вашей иммунной системы есть одна задача: поддерживать ваше здоровье. Он делает это, борясь с вирусами и бактериями, которых не должно быть в вашем теле.Если у вас чувствительная иммунная система, проглатывание, прикосновение или вдыхание определенных вещей — от пыльцы до перхоти домашних животных и всего, что между ними — может вызвать аллергические реакции. Независимо от того, родились ли вы с аллергией или развили ее на протяжении всей жизни, понимание того, как уменьшить или избежать воздействия ваших личных аллергенов и аллергенов членов вашей семьи, может помочь вам (и всем в вашем доме) оставаться здоровыми.

В квартире обнаружены распространенные аллергены

Независимо от того, в каком доме вы живете, аллергены будут присутствовать.Однако проживание в квартире может представлять некоторые уникальные проблемы при их решении. Небольшие площади, близость к соседям и меньшее количество окон могут означать, что вам нужно быть более бдительными в отношении возможных причин аллергии.

Пыль и пылевые клещи

Если вы кашляете, чихаете или имеете дело с опухшими глазами, вероятными виновниками являются пыль и пылевые клещи. Пылевые клещи — это микроскопические вредители, которые встречаются в природе и процветают во влажной среде. Даже если в вашей квартире не особенно тепло или сыро, почти наверняка на ваших постельных принадлежностях, коврах и занавесках прячутся пылевые клещи.

Пыль, которая скапливается по всему дому — повсюду, от полок до потолочных вентиляторов и беспорядка, — также есть в каждом доме. Это два наиболее распространенных триггера аллергии в помещении, поэтому старайтесь, чтобы в вашей квартире не было пыли, это может помочь снизить риск аллергических реакций.

Перхоть домашних животных

Перхоть домашних животных — крошечные частички кожи, сбрасываемые животными, — еще один распространенный аллерген, поражающий до 3 из 10 жителей США. Независимо от того, спит ли ваш питомец с вами, это не проблема; перхоть домашних животных может попасть в воздух и осесть на любой возможной поверхности.Хотя перхоть домашних животных сама по себе является аллергеном, она также может собирать пыль и пылевых клещей, что вдвойне опасно для людей, страдающих аллергией.

Даже если у вас нет собственного питомца, проживание в квартире, где он был у предыдущего владельца, может привести к тому, что вы подвергнетесь воздействию перхоти домашних животных, если его не убирать должным образом. Еще одно соображение для людей с аллергией — есть ли у ваших соседей домашние животные. Перхоть домашних животных из их квартиры может попасть в ваш дом. И то, и другое нужно учитывать при поиске гипоаллергенной квартиры.

Если вы владелец домашнего животного с проблемами аллергии и рассматриваете очиститель воздуха в качестве решения, прочитайте наше руководство по покупке очистителя воздуха для владельца домашнего животного здесь.

Форма

Плесень и грибок, безусловно, плохая новость для любого человека. Для людей с аллергией они могут быть еще более вредными. Места для поиска плесени в квартире (или любом доме) включают плитку на полу в ванной и душевой, подоконники, кондиционеры, холодильники, мусоропроводы и даже под раковинами и внутри стен.В многоквартирном доме плесень из соседних квартир может вызвать аллергию, поэтому прежде чем въезжать, узнайте у своего домовладельца о методах предотвращения плесени.

Двуокись азота

Если в вашей квартире есть газовая плита, вы подвергаетесь более высокому риску воздействия диоксида азота. Проверьте, имеет ли ваша духовка надлежащую вентиляцию снаружи или, по крайней мере, сможете ли вы открыть ближайшее окно, когда готовите.

Формальдегид

Формальдегид является раздражителем, присутствующим в большинстве ковров и мебели.Хотя маловероятно, что вы сможете полностью избавить свою квартиру от него, знание того, где он находится, может помочь вам лучше справляться с аллергией.

Тараканы и грызуны

Экскременты и части тела тараканов и грызунов представляют общий риск для здоровья, а также могут вызывать аллергию. Поддержание чистоты в квартире может помочь, но если ваши соседи не так хорошо заботятся о том, чтобы на их кухне не было крошек, существует вероятность заражения. Узнайте у своего арендодателя об услугах по борьбе с вредителями.

Поиск квартиры для аллергиков

Когда вы ищете квартиру, у вас, вероятно, есть хорошее представление о том, что вы ищете. Может быть, вам нужны гранитные столешницы, балкон или доступ к бассейну. Это замечательные вещи, но если у вас или ваших детей есть аллергия, вы можете включить в этот список некоторые необоротные предметы. Это могут быть:

  • Деревянные полы. На полах из твердой древесины скапливается меньше пылевых клещей, чем на ковре.
  • Ванные комнаты с хорошей вентиляцией. В ванных комнатах часто бывает сыро и тепло, что может способствовать росту плесени.Наличие окна или вентилятора в ванной может помочь предотвратить это.
  • Много окон. Ванная комната — не единственное место, которое должно хорошо проветриваться. Ищите квартиру с окнами в каждой комнате — свежий воздух может помочь предотвратить аллергию во время приготовления пищи или уборки. Однако, если у вас аллергия на пыльцу, вы можете рассмотреть возможность приобретения очистителя воздуха в помещении.
  • Модернизация систем отопления и охлаждения. Старые кондиционеры и обогреватели могут усугубить аллергию, поэтому узнайте у арендодателя, когда они в последний раз обновлялись.По крайней мере, спросите, когда были заменены фильтры и какова политика их замены по мере необходимости.
  • Новые краны и/или трубы. Негерметичные трубы могут способствовать росту плесени под раковинами и за стенами. Убедитесь, что трубы и краны не повреждены, и узнайте, когда они последний раз проверялись.
  • Среда, свободная от домашних животных. Даже если у вас нет аллергии на перхоть домашних животных, на ней могут собираться пылевые клещи и другие аллергены. Поиск квартиры без домашних животных может помочь снизить риск оставшихся триггеров от предыдущих жильцов.

Как сделать квартиру свободной от аллергии

Независимо от того, подписали ли вы договор об аренде новой квартиры или уже некоторое время звоните в свою домой, существуют потенциальные решения, которые сделают ваш дом свободным от аллергии. По крайней мере, использование этих методов поможет свести к минимуму количество аллергенов в помещении и ваши симптомы.

Регулярно стирайте белье

Поскольку ткань быстро собирает пылевых клещей и перхоть домашних животных, стирка постельного белья и одежды не реже одного раза в неделю может помочь контролировать эти аллергены.В дополнение к обычной стирке, стирка ваших штор и мягких игрушек ваших детей может еще больше сократить количество пылевых клещей и перхоти домашних животных, попадающих в воздух.

Пыль каждый день

Ежедневная протирка полок, столов и подоконников поможет предотвратить скопление пыли. Потолочные вентиляторы, молдинги, жалюзи и половые доски необходимо еженедельно протирать от пыли. Чем меньше пыли будет собираться в вашей квартире, тем легче будет предотвратить обострение аллергии.

Пылесос и подметание

В коврах скапливаются перхоть домашних животных и пылевые клещи, поэтому не забывайте часто пылесосить.Если у вас паркетные полы, ежедневное подметание поможет свести к минимуму количество пылевых клещей и предотвратить заражение вашей квартиры тараканами и грызунами. В целом, содержание полов в чистоте может значительно снизить воздействие аллергенов.

Проветривать при приготовлении пищи и уборке

Если вы готовите на газовой плите, закись азота может вызвать серьезную аллергию. Если ваша плита не имеет вентиляцию наружу, обязательно готовьте с открытым окном. Химические вещества в обычных чистящих средствах и освежителях воздуха также могут вызывать аллергические реакции при вдыхании, поэтому убедитесь, что все места, где вы их используете, хорошо проветриваются.

Поддерживайте низкий уровень влажности

Влага в вашей квартире может способствовать росту плесени и пылевых клещей. Поддержание уровня влажности на уровне 40% или ниже может помочь в борьбе с этими аллергенами. Использование вашего кондиционера и инвестиции в осушитель помогут.

Замена воздушных фильтров

Воздушные фильтры в системах отопления и кондиционирования воздуха могут задерживать грязь, пылевых клещей и перхоть домашних животных, а также способствовать росту плесени. Регулярная смена их может помочь предотвратить попадание этих триггеров аллергии в воздух вашей квартиры.Проконсультируйтесь с вашим арендодателем — возможно, они несут ответственность за замену воздушных фильтров для вас. Если они этого не сделают, сделать это самостоятельно — достойная инвестиция.

Содержите ванную комнату в чистоте и сухости

Чтобы ваша ванная комната не стала рассадником плесени и грибка, обязательно регулярно и тщательно убирайте ее. Очистка всех поверхностей — от занавески для душа до раствора на плитке — проверка труб на протекающие и принятие душа с выключенным вентилятором — все это хорошие способы сделать вашу ванную комнату зоной, свободной от аллергии.Помните, однако, что во время уборки проветривайте ванную комнату, чтобы не вдыхать токсичные химические вещества, которые могут вызвать аллергическую реакцию.

Ухаживайте за своими питомцами

Если у вас аллергия на шерсть домашних животных, особенно важно содержать своих пушистых друзей в чистоте. Регулярное купание и расчесывание помогут уменьшить количество выделяемой ими перхоти, что, в свою очередь, сведет к минимуму количество пылевых клещей. Убрать их с мебели — тоже умный ход.

Расхламление

Беспорядок, накапливающийся в вашей квартире, может быть плохой новостью для вашей аллергии.В дополнение к регулярной уборке пыли, поддержание чистоты в жилом пространстве может помочь уменьшить количество грязи, пыли и перхоти, которые вы вдыхаете.

Проветрите

Помимо сезонной аллергии, проветривание вашего дома может помочь сохранить воздух свежим и свободным от аллергенов в помещении. Когда вы еженедельно проводите глубокую уборку, открывая окна для проветривания, вы сможете добиться большего.

Разумный образ жизни избавляет от проблем с аллергией

Хотя небольшие жилые помещения и соседи по соседству могут означать, что вам нужно быть более осведомленным о потенциальных аллергенах, найти квартиру, в которой нет аллергии, и поддерживать ее таким образом, не должно быть сложной задачей.Регулярное техническое обслуживание, тщательная уборка и надлежащая вентиляция могут иметь большое значение в борьбе с аллергией в квартире.

 

 

пентхаусов и плохие двери: как провалился «крупнейший в Европе проект реконструкции» | Архитектура

Каждое утро, когда Надим Икбал просыпается и заходит в свою гостиную, он впервые видит чудесный мир. Хрустящий прямоугольник кристально чистой воды теперь висит в воздухе между двумя многоквартирными домами напротив его балкона, жидкий голубой блок, подвешенный на фоне неба с бросающим вызов гравитации качеством картины Магритта.

Это Sky Pool, последнее дополнение к роскошному жилому анклаву Embassy Gardens в Nine Elms, на юго-западе Лондона – один абсурдистский шаг за пределами частного кинотеатра, крытого бассейна, тренажерного зала и лаундж-бара на крыше. Это было отклонено как «крекерный» PR-ход, когда план был обнародован ирландским разработчиком Ballymore в 2015 году, фантастическим аквариумом состоятельных людей, на которых остальные из нас могли бы глазеть издалека. Конечно, это никогда не материализовалось бы. Но на прошлой неделе строительные леса были сняты, и мы увидели ярко-синий прямоугольник, парящий на фоне свинцового январского неба на высоте 10 этажей — сразу за пределами 30-метровой зоны уединения от взрывов бомб вокруг нового соседнего посольства США.

Он был объявлен первым в мире мостом через бассейн, ослепительным достижением акриловой инженерии, который перекроет 14-метровый промежуток между двумя зданиями и даст жителям ощущение «парения в воздухе в центре Лондона». Но, несмотря на то, что он живет в садах посольства, Икбал и его соседи никогда не получат удовольствия от прыжков с высоты. «У нас есть место в первом ряду Sky Pool», — сказал он мне. «Но самое печальное для нас, живущих в долевом доме, в том, что у нас никогда не будет к нему доступа.Это только для нас, чтобы посмотреть, как и красивый вестибюль, и все остальные удобства для жителей частных домов. Никто не ожидает этих удобств бесплатно, но нам даже не дают выбора платить за них».

Чтобы добраться до своей квартиры с двумя спальнями, стоимостью 800 000 фунтов стерлингов, четверть которой он владеет, а оставшуюся часть оплачивает арендную плату, Икбал должен пройти мимо величественного главного входа в комплекс в стиле отеля, окруженного суперкарами с именные номерные знаки, в заднюю часть застройки, мимо строительных заборов и груд щебня, к небольшой двери, расположенной между вентиляционными решетками и мусорным складом, выходящей на железнодорожную ветку.«Есть причина, по которой их называют «плохими дверями», — сказал он. «Я вырос в Южной Африке, в стране, где царила расовая сегрегация, но в Лондоне до сих пор царит очень сильная классовая сегрегация. У нас есть ипотека, и мы платим за аренду, но каждый день мы чувствуем себя хуже, как неимущие в Девяти Вязах».

Небесный бассейн устанавливается в садах посольства. Фотография: Майлз Уиллис/Getty Images для EcoWorld Ballymore

Растянувшийся на 230 гектарах прибрежной полосы от Воксхолл-Кросс до электростанции Баттерси, охватывающий районы Ламбет и Уондсворт, Vauxhall Nine Elms Battersea (VNEB) является «зоной возможностей», о которой трубят. как крупнейший проект регенерации в Европе.Когда Борис Джонсон в качестве мэра Лондона обнародовал эти планы в 2012 году, он описал их как «величайшую трансформационную историю в величайшем городе мира», «последний фрагмент мозаики» центра Лондона. Когда-то здесь располагались невысокие склады и логистические базы, а теперь это очень заметное место на горизонте Лондона. Вдоль реки выросли конкурирующие штабеля роскошных квартир, заменив вязы, которые когда-то здесь стояли, лесом из бетона и облицовки, ярким коллажем из зеркального стекла, цветных пластиковых панелей и искусственных кирпичей.

За последние пять лет построено около 5 000 домов и еще 15 000 находятся в стадии строительства, и теперь можно получить представление о том, какое место здесь создается, какой эффект окажет политика планирования последнего десятилетия. в реальности. Результаты пока не радуют. По размеру примерно как Монако, новый район имеет все задатки такой же эксклюзивной вотчины, площадки для международных инвесторов, где обычные лондонцы оттеснены на самый край или вообще исключены из картины.

Столица уже привыкла к высотным тотемам высокого класса, но ВНЭБ доводит беззакония промышленно-недвижимого комплекса до крайности. Это место, где пентхаусы с частными часовнями и беговыми дорожками возвышаются над разваливающимися муниципальными поместьями по ту сторону железной дороги, где пустуют десятки квартир, принадлежащих тайным подставным компаниям в оффшорных налоговых гаванях, и где разделение между отсутствующими инвесторами и собственниками — оккупанты, прикованные к плохим дверям, не могли быть более суровыми. Преследуемый обвинениями в кумовстве и махинациях, это продукт политиков, находящихся в рабстве у застройщиков, движимых слепой верой в рынок — даже когда инвесторы начали понимать, что они, возможно, купились на мираж.


Вдоль всей железнодорожной линии, идущей на юго-запад от Воксхолла до Баттерси, стоят густые ряды многоквартирных домов, похожих на икбаловские — «доступные» компоненты роскошных застроек, перетасованные на задворки участков, где стоимость земли самая низкая. , скрытая от глаз вместе с гаражами и служебными входами. Та же история через дорогу, где вдоль Темзы маршируют угловатые кварталы застройки «Риверлайт» вместе с домом долевой собственности, который за последние несколько лет столкнулся с шумом и пылью строительной площадки. Новая «супер-канализационная» Лондона.Яркие вентиляционные отверстия и стеклянные лифты говорят о том, что это дом архитектора Роджерса Стирка Харбора, но стилистические дополнения мало что делают, чтобы скрыть реальность сомкнутых плит инвестиционных единиц, украшенных огороженными лужайками, где нет ни домашних животных, ни разрешены игры с мячом.

Рядом с Embassy Gardens находится The Residence от Bellway Homes, предлагающий «элегантную жизнь в манхэттенском стиле» в ряду кирпичных башен, украшенных яркими красными и желтыми панелями. Широкая лестница ведет с улицы в подиум-сад, но высокий забор с электрическими воротами не дает попасть внутрь второсортным жильцам.«Мы стратегически исключены из сообщества», — сказал Джейсон Овусу-Фримпонг, который живет в части резиденции, выходящей на железнодорожную линию, которой управляет жилищная ассоциация L&Q. «Мы бы с радостью заплатили за абонемент в спортзал, если бы нам разрешили, но руководство говорит, что это не для нас. Между тем, автостоянка, которая, как нам сказали, предназначена только для инвалидов, теперь продается богатым иностранным жителям».

Строительство продолжается в Девяти Вязах. Фотография: Джастин Таллис / AFP через Getty Images

В нескольких метрах от его входной двери стоит пара форсированных спортивных автомобилей с катарскими номерными знаками, демонстративно припаркованных на тротуаре, блокируя аварийный выход, с пачкой неоплаченных парковочных талонов. ветер под дворниками.Консьерж в ярости. «Они делают это намеренно», — сказал человек за стойкой в ​​вестибюле частного здания, куда Овусу-Фримпонгу и его соседям вход запрещен. «Мы отправили бесконечные письма этим жителям, но ничего не можем с этим поделать. Они приезжают сюда из Персидского залива на несколько месяцев в году в праздничном настроении, мчатся туда-сюда по дороге, заводят двигатели поздно ночью, а затем отправляют свои машины домой и никогда не платят штрафы».

ВНЭБ развивается как место двух сообществ с горьким чувством разделения, питаемым самой тканью района.Исключение было разработано для зданий, улиц и общественных мест и обеспечивается режимами частного управления, которые их регулируют. Если это область возможностей, то это была возможность испытать новую форму социального апартеида в промышленных масштабах.

Андреа Фрэнзел живет в квартире в здании Канцелярии посольства Гарденс, многоквартирного дома, которым управляет жилищная ассоциация Пибоди. После нескольких месяцев работы в плотной бюрократической системе в качестве председателя ассоциации жильцов он нашел средства на покупку картины для унылого общего вестибюля здания, а также зеркала и небольшого консольного столика.Но через три года местный управляющий Пибоди постановил, что стол пожароопасен, и убрал его. «Звучит как мелочь, — сказал Франзель, — но этот маленький столик был частью нашего сообщества. Раньше мы покупали свежие цветы и оставляли друг другу вещи. Теперь у нас ничего нет». По соседству вестибюль для частных жителей выглядит как салон клубного класса, изобилующий дорогими опасностями, от ковров с толстым ворсом до мраморных журнальных столиков и уютных диванов. В то время как этим жильцам доставляют посылки к их дверям, Франзель и его соседи обнаруживают, что их посылки часто пропадают, сваленные в кучу внизу.С момента начала пандемии только лифтовые вестибюли частных домов были снабжены помпами с дезинфицирующим средством для рук.

Различные входы в доступное жилье (слева) и частные (справа) секции Embassy Gardens Фото: Оливер Уэйнрайт

Жители с обеих сторон сообщают о множестве проблем с качеством строительства зданий, от разбитых окон и дверей до раковин, которые не были подключены к канализационным трубам, когда они въехали, что привело к серьезным внутренним утечкам — постоянный каталог бедствий, о которых сообщает пара аккаунтов в Instagram, @real_embassygardens и @ballymorehell.Частные арендаторы в такой же ярости, оставляя в Интернете гневные отзывы обо всем, от плохого качества работ до грабительских сборов за обслуживание и «монопольных» энергетических контрактов.

Представитель Ballymore говорит: «Мы стремимся создавать прекрасные места и положительные впечатления для всех, кто живет на наших сайтах. Все жильцы в Embassy Gardens получают одинаковые услуги с точки зрения управления имуществом, безопасности, управления огнем, общей безопасности здания и энергоснабжения». Они подчеркивают, что блоки доступного жилья находятся в ведении Peabody и Optivo, у которых «была возможность выбирать, какие объекты они хотели купить для своих жителей».Что касается вопросов строительства, они говорят: «Мы серьезно относимся к любым вопросам и имеем двух штатных менеджеров по послепродажному обслуживанию на объекте, а также строительную бригаду, завершающую окончательный жилой дом, поэтому любые вопросы можно решить быстро».

Представители Peabody, Optivo и L&Q заявляют, что они никогда не намерены заставлять какое-либо сообщество чувствовать себя исключенным, и что их политика не включает доступ к частным удобствам, чтобы свести плату за обслуживание к минимуму. Они настаивают на том, чтобы эти условия были разъяснены жителям на месте продажи.Что касается возможности оплачивать дополнительные услуги, такие как абонемент в тренажерный зал, L&Q добавляет, что «следуя отзывам жителей, мы пересматриваем этот подход».

Для Рави Говиндиа, консервативного лидера совета Уондсворта с 2010 года и ключевого сторонника возрождения района, это вопрос выбора в условиях свободного рынка. «Нельзя создавать преднамеренное разделение, не рассказывая людям, что можно купить за их деньги», — сказал он. «Если бы людей заставили поверить, что у них есть доступ ко всему, то мелким шрифтом было бы сказано обратное, это было бы неправильно.Но выбор за людьми».

Когда дело доходит до критики, что этот район представляет собой город-призрак, полный пустующих квартир для иностранных инвесторов, а не настоящих домов, которые нужны Лондону, Говиндия отмахивается. «Лондон — интернациональный город, — сказал он. «Здесь всегда были люди, которые не живут в своем доме 365 дней в году. И реальность зарубежных инвестиций от внеплановых продаж во многих случаях привела к такому развитию».

CGI-рендеринг реконструкции вокруг Девяти Вязов.Фотография: One Thames City

Предполагаемая популярность этого района среди иностранных покупателей уже давно считается признаком успеха, а модели застройки VNEB регулярно выставляются на ярмарке недвижимости Mipim в Каннах в течение последнего десятилетия. Основное предназначение квартир в качестве сейфовых ячеек, а не домов, становится очевидным, когда вы смотрите на планы этажей: это «пространство инвестиционного класса», с крошечными комнатами, которые как раз соответствуют минимальным нормативным требованиям, и акцент делается на транспортное сообщение и близость к Вестминстеру.Итак, насколько привлекательной оказалась эта земля обетованная для иностранных покупателей?

Не очень, судя по данным, несмотря на все усилия агентов по недвижимости, чтобы доказать обратное. В 2016 году, вскоре после того, как многие проекты начали внеплановые продажи, аналитическая компания Propcision заметила странное явление. Сотни роскошных квартир в Баттерси и Найн-Элмс постоянно выставлялись на продажу на таких сайтах, как Rightmove и Zoopla, затем снимались и тут же снова выставлялись.Это делалось с такой частотой во многих разработках, что это искажало рынок во всей области. «Это создавало впечатление, что было не только много активности, — сказала директор Propcision Мишель Риччи-Зак, — но и что средняя цена в этом районе росла, тогда как на самом деле мы доказали, что она падает».

На одном снимке агентства, которое выставило на продажу 35 новостроек за восьмимесячный период, постоянное повторное выставление на продажу создавало впечатление, будто на самом деле было выставлено на продажу 368 объектов.Вместо примерно 50 миллионов фунтов стерлингов рыночной стоимости рекламируемых квартир искажение сделало бы ее более чем 500 миллионов фунтов стерлингов. В другом примере квартира стоимостью 3,6 млн фунтов стерлингов была повторно выставлена ​​на продажу 15 раз за шесть месяцев, из-за чего казалось, что средняя запрашиваемая цена в этом районе стремительно росла. Производственный шквал также создал у потенциальных покупателей впечатление, что квартиры «слетают с полок», сказала она, тогда как на самом деле застройщики изо всех сил пытались их продать. Реальность была такова, что они продавали дома оптом с большими скидками корпоративным арендодателям и институциональным инвесторам, при этом цены были снижены до 38%.

Когда клиенты вне плана начали подозревать, что они купились на иллюзию, они поспешили продать свои спекулятивные инвестиции обратно разработчикам, что привело к явлению, известному как «болезнь девяти вязов», когда было сбито до 2 миллионов фунтов стерлингов. цена некоторых пентхаусов. «Станции паники в Баттерси» гласил один из заголовков. Хотя практика немедленного повторного выставления на продажу теперь запрещена, а цены в основном стабилизировались, все еще есть признаки избытка аналогичных элитных квартир, поскольку некоторые инвесторы пытаются избавиться от целых этажей башен в Воксхолле.«Кажется, кто-то откусил большой кусок пирога, — сказал Риччи-Зак, — и вкус у него был не очень».


Это была 180-метровая башня Сент-Джордж-Уорф, принадлежащая Berkeley Group, которая положила начало повальному увлечению тем, что превратилось в толпу вздутых шахт на этом изгибе реки. Сначала совет Ламбета отказал башне в разрешении, но в 2005 году тогдашний госсекретарь Джон Прескотт дал ей резиновый штамп, несмотря на предупреждения своих советников-экспертов о том, что это «может создать прецедент для неизбирательного разброса очень высоких зданий по всему Лондону». .Так и случилось.

Когда вы выходите со станции Воксхолл, первая из приапической группы, которая ударит вас по лицу, — это башня Дамак, ранее известная как Айкон, спроектированная архитекторами KPF и разработанная Damac Properties — той же фирмой, которая стоит за гольф-курортом Дональда Трампа в Дубай. Он был объявлен самой вершиной роскошной жизни, «глобальным символом роскоши» с бассейном во всю длину на 23-м этаже и всеми интерьерами, разработанными Версаче, предлагая покупателям возможность «жить полным образом жизни Версаче, воплощением фантазии. в реальность».Теперь он стоит как грозный Голиаф на краю кругового движения Воксхолл, его люмпен-блоки задушены различными облицовочными панелями, как будто несколько не связанных друг с другом зданий были разобраны и скреплены болтами без инструкций.

«Группа Vauxhall». Фотография: Оливер Уэйнрайт

Продажи начались в 2015 году, цены на квартиры по цене Mayfair достигают более 2000 фунтов стерлингов за квадратный фут, что вдвое больше, чем в соседних башнях. Но лейбл Versace оказался не таким привлекательным для иностранных покупателей, как надеялись.За последние пять лет цены на квартиры в «максимуме брендового жилья» упали в среднем на 20%. «Чем ближе дата завершения строительства этих башен, — сказал Риччи-Зак, — тем отчаяннее кажется, что держатели контрактов хотят уйти».

Достигая 170 метров в высоту, башня Дамак является частью так называемого «кластера Воксхолл», ряда башен, которые теперь образуют пеструю стену на горизонте. Разделенные ревущими шестиполосными дорогами, здания на самом деле расположены слишком далеко друг от друга, чтобы образовать какой-либо кластер, стоя с неловким видом социально дистанцированного собрания дородных руководителей в плохо сидящих костюмах.

Совокупный эффект такого раздутого обнажения никогда должным образом не учитывался. В рамках планирования этого района на 2012 год, составленном властями Большого Лондона при участии Ламбета и Уондсворта, установлен максимальный предел высоты в 150 метров, а более высокая башня Святого Георгия является «вершиной кластера». Но вскоре план был нарушен с появлением One Nine Elms, жилого и гостиничного комплекса высотой до 200 метров, также спроектированного KPF. В рекламном ролике архитекторы утверждали, что их участок находится в географическом центре будущего урожая, поэтому он должен быть самым высоким, а меньшие башни подступают к нему «своего рода вихрем».Планировщики были убеждены. «Обыватель может не понять, как это работает, — сказал Говиндия, — но это хорошо проверенный принцип: вы собираете высокие здания в плотную группу, поднимаясь к вершине». KPF отказался от комментариев, и их видео было удалено.

Группа Vauxhall, вид из Раскин-парка на юге Лондона. Фотография: Оливер Уэйнрайт

Чего эта живописная идея не смогла предвидеть, так это того, что, как только одна 200-метровая башня получит разрешение, она побудит других последовать за ней, с угрозой дорогостоящих судебных исков в случае отказа.Это было повторением фиаско Прескотта с башней Святого Георгия, создав прецедент для соседних землевладельцев, чтобы раздуть свои планы.

Предложение Zaha Hadid Architects о строительстве пары башен на месте автовокзала Воксхолл, поддержанное одной из самых богатых семей Саудовской Аравии через компанию, зарегистрированную на Гернси, было увеличено на несколько этажей до 185 метров и получило разрешение секретаря. штата Роберт Дженрик в прошлом году. Гигантское трио башен в форме зиккурата, достигающих 200 метров, в настоящее время активно строится неподалеку, и должно стать венцом One Thames City, комплекса из 12 блоков китайского девелопера R&F Group на месте бывшего цветочного рынка Нью-Ковент-Гарден ( так как переехал во временный сарай по дороге, пока строится постоянный дом).Разработанный американской фирмой SOM, он был представлен как «новый эталон непреходящей роскоши» с 30-метровым бассейном и сигарным баром, а также ландшафтным китайским садом, который описывается как «несомненно, один из самых захватывающих пейзажей в мире». Темза увидит». Строительный щит показывает, что террасы пентхаусов будут даже иметь собственные частные пейзажные бассейны с видом на реку — видение, недавно украшенное наклейкой протеста со словами: «ЗАСТАВЬТЕ БОГАТЫХ ПЛАТИТЬ ЗА COVID-19».

Наклейка с надписью «Заставь богатых платить за Covid-19» на щите One Thames City в Найн-Элмс, Лондон.Фотография: Oliver Wainwright

Не все китайские покупатели впечатлены. «Если вы покупаете первоклассную недвижимость в Лондоне, — сказал Линг Чжан, китайский инвестор, который в последние годы приобрел несколько новых квартир в столице, — вы хотите, чтобы это было похоже на Лондон, а не на Китай. Я также думаю, что в одном и том же месте строится слишком много одинаковых «роскошных» квартир, чтобы это было хорошей инвестицией. Китайских покупателей очень беспокоит местоположение, и мы в основном предпочитаем севернее реки, ближе к университетам.Многие люди отправляют своих детей учиться в Лондон, а после выпуска сдают квартиры». Генри Прайор, главный агент по покупке недвижимости, откровенен: «Сегодня я лучше куплю квартиру в Ухане, чем в «Девяти вязах».

Похоже, мир международной дипломатии может чувствовать то же самое. Посольство США должно было стать первой из многих миссий, перешедших через реку, а «Девять вязов» до сих пор рекламируют как «новый дипломатический квартал Лондона». Китай собирался перенести сюда свое посольство, как и Нидерланды, но оба отказались.Голландцы продали свой участок застройщику отелей в 2019 году, а китайцы облюбовали благопристойную обстановку старого Королевского монетного двора рядом с Лондонским Тауэром. Возможно, они разделяли оценку «Девяти вязов», которую дал Дональд Трамп, когда он отказался перерезать ленточку на новом посольстве: «паршивое место».


Бурная спекулятивная застройка вдоль реки берет свое начало в неожиданном месте. Именно мэр Лондона-социалист Кен Ливингстон первым обозначил эту часть столицы как одну из своих 28 «районов возможностей» в Лондонском плане 2004 года, наряду с такими местами, как Кингс-Кросс, Элефант и Касл, полуостров Гринвич и Паддингтон.Стратегия была основана на модели возрождения Робин Гуда: приливная волна иностранных инвестиций будет активно поощряться, а высотные здания приветствоваться, в надежде на то, что на общественное благо можно будет получить большую награду. Цель состояла в том, чтобы половина жилья была доступной. Если разработчики не смогут достичь этой цели, им придется провести оценку финансовой жизнеспособности, чтобы доказать, почему это невозможно.

Но все пошло не по плану. Вместо того, чтобы быть исключением, жизнеспособность стала использоваться как обычная оговорка о выходе.Каждый раз была похожая история: заплатив столько за землю и ожидая больших затрат на строительство, прогнозируя низкие цены продажи, застройщики могли сделать вид, что у них просто не осталось денег, чтобы платить за доступное жилье. . Между тем оценка жизнеспособности позволила надежно сохранить их 20-процентную норму прибыли.

В 2012 году, когда в мэрии разрабатывался план территории ВНЭБ, коалиционное правительство под руководством консерваторов ускорило эту тенденцию, поставив жизнеспособность в основу национальной политики планирования: способность застройщика прибыль превзойдет все остальное.Затем они смягчили определение «доступного» жилья до 80% от рыночной стоимости, что вряд ли доступно для многих жителей Лондона. С Дэвидом Кэмероном в № 10, Борисом Джонсоном в мэрии, бывшим лидером совета Уондсворта Эдвардом Листером в качестве заместителя мэра Джонсона по планированию и Рави Говиндиа в мэрии Уондсворта, область возможностей VNEB стала последним испытательным полигоном для этого могучего двигателя дерегулирования. разработчик бесплатно для всех, где все пойдет.

Небесный бассейн позади посольства США.Фотография: Оливер Уэйнрайт,

. Путь выравнивал Питер Бингл, бывший сосед Говиндии по квартире и член совета Уондсворта, ставший лоббистом застройщика. Его компания Terrapin Communications работала от имени ряда землевладельцев и застройщиков в этом районе, в том числе Ballymore и Bellway, помогая им в прохождении заявок на планирование сотен роскошных домов. В 2018 году запрос о свободе информации обнаружил кэш электронных писем, в которых Бингл просил Говиндию вмешаться в решения и обойти должностных лиц совета, которые, по его мнению, препятствовали его клиентам.(Нет никаких намеков на правонарушения.) В 1987 году, когда он был председателем комитета по продаже собственности совета, Бингл заявил: «Моя цель — сократить количество муниципальной собственности в Уондсворте с 35 000 до 20 000 и сделать Баттерси консерватором. избирательный округ». По мнению критиков, подобные амбиции движут развитием «Девяти вязов», где вокруг роскошного анклава будет проведена новая граница округа.

«Уондсворт, возглавляемый консерваторами, всегда был пионером неолиберальной политики, вызвавшей жилищный кризис», — сказал Айдин Дикердем, советник по вопросам труда в округе Квинстаун, в котором ведется большая часть строительства.«Они запустили право покупки до того, как это стало национальной политикой, и осуществили массовую приватизацию и снос целых имений, а также аутсорсинг услуг. То, что происходит в Девяти Вязах и Баттерси, не имеет ничего общего с максимизацией социального блага или созданием смешанных сообществ. Это чистая социальная чистка».

Говиндия настаивает на том, что Вандсворт «не прекратил строительство жилья, просто его не так много, как в прошлом». Он сказал, что совет приступил к реализации программы по строительству 1000 домов «в закоулках» существующих муниципальных поместий, 60% из которых будут платить социальную арендную плату.(Лидер лейбористов Ламбета Джек Хопкинс отказался давать интервью для этой статьи.)


Дикердем называет один конкретный элемент «смертным грехом» всего проекта возрождения. В рамках плана северная линия будет продлена на юго-запад с двумя новыми станциями метро, ​​одной на Nine Elms и одной на электростанции Battersea, частично финансируемой разработчиками на сумму 266,4 млн фунтов стерлингов. утверждает, что в противном случае они были бы потрачены на доступное жилье. В структуре планирования на 2012 год говорится, что, хотя и Ламбет, и Уондсворт обычно требуют от 33 до 40% доступного жилья, вместо этого приоритет должен отдаваться вкладу в транспортную инфраструктуру.Принимая во внимание необходимость платить за станции метро, ​​делается вывод, что цель доступного жилья должна составлять всего 15%. «Это чистая субсидия налогоплательщиков для повышения цен на жилье в элитном комплексе», — сказал Дикердем.

Новые многоквартирные дома, спроектированные Норманом Фостером и Фрэнком Гери, рядом с электростанцией Баттерси. Фотография: Oliver Wainwright

В то время как квота на доступное жилье составляет в среднем около 18% в районе VNEB, включая участки, принадлежащие муниципалитету, и около 21% в той части, которая находится в Ламбете, возглавляемом лейбористами, в данном случае она была сокращена еще больше. развития электростанции Баттерси.Первоначально согласившись сделать 15% из 4239 запланированных домов доступными, малазийская девелоперская компания убедила совет сократить это число на 250 до всего 9% в 2017 году, сославшись на «технические проблемы» с восстановлением исторической структуры. Здесь разделение между имущими и неимущими будет еще более острым. В то время как квартиры, выставленные на частную продажу, размещаются в перестроенных домах Нормана Фостера и Фрэнка Гери, которые изо всех сил стараются закрыть вид на электростанцию ​​со всех сторон, «доступные» дома строятся в полукилометре от нее, через оживленную магистраль. дороги и уперлись в железнодорожные пути.У жителей будет мало шансов почувствовать себя частью того, что разработчики называют «одним из самых захватывающих и инновационных многофункциональных районов в мире».

Удручающая реальность того, что здесь произошло, становится еще более суровой, когда вы смотрите через реку. Прямо напротив электростанции стоит Черчилль-Гарденс, обширный послевоенный жилой массив, спроектированный выдающимися архитекторами Пауэллом и Мойей, построенный для размещения 5000 человек на участке площадью 12 гектаров, несколько кварталов в настоящее время внесены в список, а около половины все еще принадлежат муниципалитету.Построенный городским советом Вестминстера, он был спроектирован так, чтобы вместить сбалансированный срез общества, с самыми высокими стандартами жилья для всех, а не с отдельным входом в поле зрения.

«Когда-то был мир, где можно было строить муниципальные дома на берегу реки», — сказал Дикердем. «С тех пор мы откатились назад. Вот почему то, что здесь произошло, так расстраивает. У нас никогда больше не будет всех этих заброшенных промышленных площадей на берегу реки, которые могли бы действительно изменить жизнь людей в районе, в котором тысячи людей по закону являются бездомными, а тонны профессионалов тратят все свои доходы на частную аренду.Это была историческая возможность, но в итоге мы получили гораздо больше роскошных небоскребов, а это не то, что нужно городу».

В эту статью были внесены поправки 2 и 4 февраля 2021 года. В более ранней версии застройщиками поместья Черчилль-Гарденс назывался Совет графства Лондона и содержалась неверная ссылка на арендаторов доступного жилья, не имеющих доступа к «огороженным участкам газона» по адресу разработка Риверлайт. Уточняю: у них есть доступ, хотя некоторые из них столкнулись с техническими проблемами при использовании своих брелоков для входа.

Некоторые имена изменены.

Следите за длинным чтением в Твиттере на @gdnlongread, подпишитесь на еженедельную рассылку длинного чтения здесь и найдите наши подкасты здесь самая большая неудача в ответе Австралии», — сказал он.

Бывший премьер-министр штата Виктория от либералов Тед Бейлье, архитектор по образованию, который за кулисами оказывал давление на правительства с целью решения проблемы качества воздуха, призвал национальную рабочую группу по вентиляции для координации срочных изменений в политике.

«Для борьбы с передачей это так же важно, как и вакцинация», — сказал он.

Смена парадигмы, чтобы избежать блокировок

Организации здравоохранения, такие как Всемирная организация здравоохранения, Центры по контролю за заболеваниями США и Австралийский орган по борьбе с инфекциями, не спешили признавать, что COVID-19 распространяется по воздуху, но теперь это широко признано своей решающей роли.

Теория столетней давности о том, что респираторные заболевания в основном распространяются воздушно-капельным путем, вызванным такими вещами, как чихание на кого-то с близкого расстояния, побудила власти изначально сосредоточиться на тесном контакте и физическом дистанцировании.Многие учреждения общественного здравоохранения упорно придерживались этой интерпретации, несмотря на предупреждения экспертов по инфекционным заболеваниям и ученых со специальными знаниями, таких как физики и специалисты по гигиене труда, которые считали, что крошечные частицы COVID-19, взвешенные в воздухе, представляют опасность для любого человека в помещении, независимо от того, близости к другим.

Вспышки на круизных лайнерах, когда те, кто находится на борту, находятся в своих комнатах, а репетиции хора физически удалены, побудили научное сообщество исследовать воздушно-капельное распространение.

Лидия Моравска, австралийский исследователь, который был мировым лидером в повышении осведомленности о воздушно-капельном распространении, сказала, что пандемия потребовала «сдвига парадигмы» общества в отношении того, как предотвратить COVID-19 и другие респираторные заболевания.

Советник Всемирной организации здравоохранения заслуженный профессор Лидия Моравска. Credit:QUT

Она сравнила то, что она назвала революционным стремлением проветрить наше общество, с пробуждением санитарии в 19 веке, до которого люди не знали, что загрязненные водные системы вызывают такие вещи, как эпидемии холеры.

«Тогда людей обеспечили чистой водой. Это обеспечит нас чистым воздухом», — сказала она. «Никто не берет на себя ответственность за воздух, и считается общепринятым, что воздух может быть любого качества».

Профессор Моравска сказала, что стоимость строительства лучше вентилируемых зданий будет перевешиваться экономической выгодой, связанной с более здоровым обществом. Исследование, опубликованное в журнале Science в мае, показало, что экономика США сэкономит 50 миллиардов долларов в год, потому что рабочие будут здоровее и будут брать меньше больничных, и профессор Крэбб задался вопросом, можно ли было бы сделать почти несуществующую распространенность гриппа в Австралии. постоянный.

Loading

Профессор Моравска поддержала призыв г-на Байе создать национальную рабочую группу и сказала, что одна из главных трудностей при изменении политики в области вентиляции заключается в том, что этот вопрос касается многих различных ветвей власти.

Правительство Эндрюса изучает возможности улучшения вентиляции в медицинских и образовательных учреждениях и только что создало межведомственную рабочую группу.

Улучшение вентиляции в обществе сократит среднее число людей, которым передается вирус в каждом случае, и, в свою очередь, снизит порог коллективного иммунитета и уровень вакцинации, необходимый для его достижения.По словам профессора Крабба, это будет означать, что блокировки могут стать ненужными раньше, чем предполагалось.

Изменение способа строительства

Здания будущего должны быть оборудованы системами вентиляции и фильтрации, которые обеспечивают хорошую вентиляцию и здоровые внутренние помещения. Нынешний национальный строительный кодекс, который должны соблюдать все строители, не упоминает инфекционные заболевания в своих элементарных правилах вентиляции, но федеральный орган, который управляет этим кодексом, рассматривает возможность внесения изменений.

Австралийский совет по строительным нормам и правилам ведет переговоры с экспертами и отраслевыми группами о включении контрольного списка вентиляции в строительные нормы и правила. Изменения могут увеличить стоимость строительства, но участники отрасли осознают неизбежность реформы, и некоторые из них уже добровольно строят здания с высококачественными системами вентиляции.

Австралийский институт холода, кондиционирования воздуха и отопления, представляющий специалистов-практиков, специализирующихся в области вентиляции, является одной из групп, ведущих переговоры с советом директоров.Его исполнительный директор Тони Глисон сказал, что новые стандарты будут включать в себя ссылку на общую вентиляцию, фильтры и герметичность зданий.

Загрузка

Г-н Глисон сказал, что в Австралии «одни из самых негерметичных зданий в мире», и улучшение герметичности предотвратит перемещение переносимых по воздуху патогенов между комнатами и этажами.

Так же, как от строителей вскоре могут потребовать строить с учетом чистоты воздуха, работодатели могут столкнуться с судебными исками, если рабочие заболевают в зданиях с некачественным воздухом.

Правительства штатов и территорий, работодатели и профсоюзы ведут переговоры о юридически обязательном своде правил, который обяжет работодателей защищать работников от воздушно-капельной передачи COVID-19. Угроза обращения в суд может привести к резкому изменению осведомленности о протоколах вентиляции.

Лайам О’Брайен, помощник секретаря Австралийского совета профсоюзов, сказал, что необходимо изменить коллективное мышление, чтобы понять, что плохое качество воздуха представляет наибольший риск заражения как COVID-19, так и респираторными заболеваниями, такими как простуда.

«Трудность в том, что люди не могут видеть непрозрачный воздух, поэтому его трудно понять по сравнению с более очевидными вещами, такими как грязные поверхности и распространение капель от таких вещей, как чихание», — сказал он.

«Это заставляет задуматься об уровне заболеваемости, с которым мы живем. Сколько болезней мы могли бы искоренить в обществе, если бы у нас была надлежащая вентиляция в наших зданиях? Мы могли бы сократить количество отпусков по болезни и повысить производительность».

Г-н О’Брайен, который настаивает на своде правил, сказал, что большинство вспышек на рабочих местах произошло в местах с плохой вентиляцией, а работники находились в замкнутом пространстве, в том числе в колл-центрах, скотобойнях и складах.

Ребекка Кассон, исполнительный директор Ассоциации мастеров-строителей Виктории, сказала, что строительный сектор осознает решающую роль, которую он будет играть в улучшении вентиляции в обществе. Тем не менее, она сказала, что обеспокоена тем, что законы о непредумышленном убийстве на производстве в Виктории могут быть применены к владельцам зданий или работодателям, если некачественная вентиляция будет способствовать вспышкам.

Исполнительный директор Ассоциации мастеров-строителей штата Виктория Ребекка Кассон. Фото: Скотт Макнотон

Крейг Каррачер, исполнительный директор крупнейшей в Австралии компании по размещению студентов Scape, решил действовать в одиночку, построив квартиры с высококачественными системами вентиляции.

15 000 студенческих общежитий Scape по всей Австралии оснащены открывающимися окнами, системой ретикуляции воздуха и системами вентиляции, предназначенными для предотвращения перемещения частиц в воздухе между комнатами. Его новейшее здание в Сиднее, предназначенное для международного студенческого карантина, имеет положительные воздушные коридоры, а это означает, что дым не выходит из заполненной дымом комнаты, дверь которой открыта.

«Теперь мы знаем, как построить безопасный для COVID способ воздушного потока, но у правительств нет стандартов или публичных заявлений… и мы не затаив дыхание», — сказал г-н Каррачер.

Простые решения невидимой проблемы

Специалисты по гигиене труда говорят, что, хотя проблема плохой вентиляции эндемична, многие проблемы легко измерить и устранить с помощью мониторов C02 и часто недорогих решений, включая переносные воздушные фильтры HEPA, доступные в магазинах товаров для дома.

Все предприятия штата Виктория должны разработать план защиты от COVID для своих объектов, но в документе, предоставленном правительством штата, термин «вентиляция» не упоминается.

Соучредитель Scape Крейг Каррачер (крайний слева) во время строительства одного из объектов компании в Мельбурне. Авторы и права: Уэйн Тейлор

Вместо этого документ косвенно решает проблему, призывая людей избегать взаимодействия в закрытых помещениях. Предполагается, что поток воздуха можно увеличить, открыв окна и двери и используя свежий воздух в системах кондиционирования воздуха, но нет рекомендаций о том, как люди могут измерить качество вентиляции в помещении или как использовать механические фильтры.

Эта информация не соответствует действительности, говорит Джефф Ханмер, эксперт по вентиляции и архитектор.Адъюнкт-профессор Университета Аделаиды сказал, что людям необходимо сначала измерить качество вентиляции, и лучший способ сделать это — использовать монитор углекислого газа, который в небольших помещениях, таких как классные комнаты, консультационные кабинеты, магазины или офисы, обеспечивает хороший показатель для вентиляция.

Он сказал, что, хотя в национальном строительном кодексе есть положения о вентиляции, они не обязательно обеспечивают адекватный приток воздуха, поскольку люди часто закрывают двери или окна для комфорта, а в механических вентиляционных системах иногда используется переработанный, а не свежий воздух, чтобы сделать их более экономичными.

Загрузка

Растет количество призывов к размещению мониторов C02 во всех закрытых общественных местах, а также в больницах и школах, но нет легкодоступной информации правительства штата или федерального правительства, поощряющей или разъясняющей использование мониторов C02 или воздушных фильтров. Университет Мельбурна в этом месяце выпустил руководство по покупке воздухоочистителей. Эти машины уже используются в карантинных отелях Виктории и некоторых больницах после того, как испытания показали, что «повсеместно» можно было перемещать воздух из больничных палат в оживленные коридоры.

Было высказано предположение, что приблизительным признаком опасно плохой вентиляции может быть уровень CO2 около 800 частей на миллион (ppm). Исследования Университета RMIT качества воздуха в пяти школах и пяти учреждениях по уходу за престарелыми в Виктории показали, что содержание углекислого газа поднялось до уровней, указывающих на «очень плохую вентиляцию» — до 5000 частей на миллион в классах и 2000 частей на миллион в комнатах отдыха домов престарелых.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

*