Управляющая компания требует оплату за замену потёкшей батареи отопления в муниципальной квартире. Они правы?, Новосибирск | вопрос №17589784 от 02.11.2022
Нет. Батареи такие — не общедомовое имущество.
КАС09-547
ВЕРХОВНЫЙ СУД
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
г. Москва «24» ноября 2009 г.
Кассационная коллегия Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего Федина А.И.,
членов коллегии Пелевина Н.П., Манохиной Г.В.,
с участием прокурора Масаловой Л.Ф.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Дьяченко Инны Валерьевны, Доронина Сергея Владимировича о признании частично недействующим п. 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006г. № 491 по кассационной жалобе Доронина СВ. на решение Верховного Суда Российской Федерации от 22 сентября 2009г., которым в удовлетворении заявления отказано.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Манохиной Г.В., заключение прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Масаловой Л.Ф., полагавшей кассационную жалобу необоснованной, Кассационная коллегия Верховного Суда Российской Федерации
установила:
в соответствии со ст.ст. 39 и 156 Жилищного кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006г. № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее – Правила).
В соответствии с п. 6 Правил в состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
Дьяченко И.В., Доронин СВ. обратились в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о признании недействующим п.
Решением Верховного Суда Российской Федерации от 22 сентября 2009г. в удовлетворении заявления отказано. В кассационной жалобе Доронин СВ. просит об отмене решения суда, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, и направлении дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Полагает, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и законодательству.
Проверив доводы кассационной жалобы, исследовав материалы дела, Кассационная коллегия не находит оснований к отмене решения Верховного Суда Российской Федерации.
В силу ч. 1 ст. 253 ГПК РФ суд, признав, что оспариваемый нормативный правовой акт не противоречит федеральному закону или другому правовому акту, имеющим большую юридическую силу, принимает решение об отказе в удовлетворении соответствующего заявления.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что п. 6 Правил не противоречит действующему законодательству, и не нарушает прав и законных интересов заявителей.
Жилищным кодексом Российской Федерации закреплено, что правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации (ч. 3 ст. 39).
Правительство Российской Федерации, исходя из полномочий предоставленных ч. 3 ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, утвердило Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, регулирующие отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
Согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, к общему имуществу в многоквартирном доме относятся, в частности, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В соответствии ч. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственники квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
При таких данных, правомерен вывод суда о том, что оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу в случае, если оно обслуживает более одного жилого или нежилого помещения и п. 6 Правил не противоречит вышеприведённым законоположениям.
Подпунктом «д» п. 2 Правил определено, что в состав общего имущества включены механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).
Согласно п. 5 Правил в состав общего имущества входят внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
Суд, проанализировав положения п. 6 Правил во взаимосвязи с пп. «д» п. 2 и п. 5 этих Правил, пришел к правильному выводу о том, что в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т.д.).
Находящиеся в квартирах обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые имеют отключающие устройства, расположенные на ответвленных от стояков внутридомовой системы отопления, обслуживают одну квартиру, могут быть демонтированы собственником после получения разрешения на переустройство жилого помещения в установленном порядке (ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Правомерен является вывод суда о том, что системное толкование п. 6 Правил
.
не дает оснований для вывода о том, что обогревающие элементы внутридомовой системы отопления, обслуживающие только одну квартиру, включаются в состав общего имущества собственников многоквартирного дома.
.
Довод в кассационной жалобе о неясности и двояком толковании п. 6 Правил противоречит содержанию решения суда.
Не опровергают вывода суда о законности п. 6 Правил ссылки в кассационной жалобе на положения Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», ст.ст. 26, 164 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку эти законоположения не регулируют вопросы, касающиеся состава общего имущества многоквартирного дома.
Утверждение в кассационной жалобе о том, что суд по собственной инициативе рассмотрел вопрос о переустройстве жилого помещения, не соответствует материалам дела. Из решения суда усматривается, что судом разрешено требование о признании недействующим п. 6 Правил. То обстоятельство, что в мотивировочной части решении суда дана ссылка на ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации не свидетельствует о разрешении судом не заявленного требования.
Ошибочными являются и доводы в кассационной жалобе о неправильном применении и истолковании судом норм материального права.
Суд, проанализировав положения федерального законодательства, регулирующего правоотношения содержания общего имущества в многоквартирном доме, правильно истолковал смысл оспоренного нормативного положения, пришел к обоснованному выводу о том, что п. 6 Правил не противоречит федеральному законодательству и не нарушает прав и законных интересов заявителей.
С учетом изложенного, не имеется оснований к отмене решения суда, основанного на правильном применении и толковании норм материального права.
В кассационной жалобе не приведено доводов, опровергающих выводы суда о законности оспариваемого нормативного положения, оснований считать такие выводы ошибочными не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 360, 361, 366 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Кассационная коллегия Верховного Суда Российской Федерации.
определила:
решение Верховного Суда Российской Федерации от 22 сентября 2009г. оставить без изменения, кассационную жалобу Доронина СВ. – без удовлетворения».
Позвонить
Вам помог ответ?ДаНет
Управляющая компания не хочет менять радиатор
Рано или поздно перед собственниками квартир в многоквартирных домах встает вопрос о замене батарей отопления. Ни для кого не секрет, что система отопления в старых домах достаточно изношенная. Это часто приводит к различным аварийным ситуациям.
Коммунальные службы принимаются за ремонт гораздо чаще уже после поломок, но никак не хотят делать профилактику системы перед отопительным сезоном.
Содержание
- Что делать, если управляющая компания не хочет менять батареи
- Прорвало батарею: кто виноват
Что делать, если управляющая компания не хочет менять батареи
Чтобы раз и навсегда понять, кто именно должен заниматься ремонтом и заменой изношенных радиаторов в приватизированном жилье, мы должны разобраться, кому принадлежит система отопления многоквартирного дома в целом.
В 2006 году Правительством России было принято постановление о том, какое имущество относится к общему имуществу дома.
В данном документе отмечается, что вся система отопления, находящаяся в доме, является общедомовым имуществом.
К системе отопления дома относятся:
- стояк;
- запорная и регулирующая арматура;
- отопительные батареи;
- тепловые счетчики, находящиеся в общедомовой собственности;
- иное теплооборудование.
Когда в доме возникает аварийная ситуация, для решения которой нужно поменять испорченный радиатор, стороны, участвующие в решении проблемы, каждый по-своему относится к вышеизложенным фактам. Понятно, что владелец квартиры утверждает, что ремонтом должен заниматься ЖЭК, так как отопительная система принадлежит всему дому.
Работники управляющей компании относятся к возникшей ситуации совсем иначе, утверждая, что о батареях, находящихся в частных квартирах, речи в правилах не идет. Они считают, что на балансе дома находятся только те радиаторы и стояки отопления, которые расположены на лестничных клетках. А все радиаторы в приватизированных квартирах, да и в муниципальных тоже, должны ремонтировать сами жильцы и менять их за свой счет.
Обращения граждан по данному вопросу в различные инстанции было настолько частым, что Министерство регионального развития решило внести ясность и решить спорную ситуацию раз и навсегда. Из пояснений следует, что все обогревающие радиаторы, входящие в общую отопительную систему, даже если они находятся в отдельно взятой частной квартире, относятся к общедомовому имуществу.
Таким образом, в случае возникновения аварийной ситуации, связанной с износом или протечкой батареи, ее ремонтом должны заниматься подрядчики, которым жильцы дома ежемесячно перечисляют деньги на капремонт и содержание общедомового имущества.
К сожалению, организации, занимающиеся ведением дел многоквартирного дома, не ставят в известность граждан о следующей ситуации, а сами жильцы, не зная своих прав, тратят личные сбережения на ремонт.
Подведя итог всему вышеизложенному, можно с уверенностью сказать, что независимо от того, приватизирована ли ваша квартира или нет, элементы отопительной системы, находящиеся в ней, принадлежат к общему имуществу вашего многоквартирного дома.
Если ваша батарея выйдет из строя, ее ремонтом обязана заняться организация, отвечающая за содержание и обслуживание общего имущества дома. Оплата за оказанную услугу собственником квартиры не предусмотрена.
Проще говоря, если у вас проблемы с отоплением, обратитесь к мастеру, который является сотрудником вашей управляющей компании. Он заменит вышедший из строя прибор. Так данную ситуацию можно рассматривать в идеале.
На практике же жильцы дома сталкиваются с обратными ситуациями. Часто мастера, жалуясь на отсутствие радиаторов на замену, предлагают подождать какое-то время. А бывает ситуация еще хуже, мастер снимет изношенную батарею, заглушив трубы, и исчезнет до тех пор, пока измученный владелец не пойдет на крайние меры, приобретя за свои деньги новый радиатор и заплатив мастеру за его установку.
Жильцы почему-то уверены, что управляющая компания компенсирует им затраты на ремонт и установку батареи. Но надеяться на это не стоит, так как данная ситуация даже не рассматривается в управляющей компании.
Прорвало батарею: кто виноват
В последнее время бурными темпами происходит развитие компьютерных технологий, каждый день появляются новые более совершенные мобильные телефоны, планшеты, айфоны и другие современные гаджеты.
Что касается рынка бытовых технологий, то здесь наблюдается определенный застой. Скорее всего, разработка технологий данного вида недостаточно прибыльна и мало кто хочет вкладывать средства в ее развитие.
Отопительные системы, как бы чувствуя такое прохладное к ним отношение, и при этом, понимая свою реальную значимость, заставляют нервничать своих владельцев. Они выходят из строя в самое неподходящее время, особенно зимой, когда от них зависит комфорт в наших квартирах.
Материальные и, отчасти, моральные потери от прорыва отопительных труб могут быть колоссальными. К сожалению, часто эта неприятная ситуация касается не только владельца квартиры, но и его соседей.
В последнее время энтузиасты в области развития систем отопления поговаривают о создании таких систем, которые будут следить за состоянием всех элементов отопления.
Контроль будет осуществляться с помощью специального компьютера, который сможет не только отслеживать участки с неполадками в системе в целом, но и автоматически отключать аварийные участки или объекты.
Иногда, не так часто как в старых домах, в элитном жилье тоже случаются прорывы. Результаты таких аварий могут довольно масштабными и материально весомыми.
Так кого же винить в прорыве трубы?
Любая управляющая компания дома обязана предоставить жильцам контактные телефоны мастеров, обслуживающих важные системы дома. Если в вашей квартире произошла утечка воды из отопительной системы, немедленно звоните мастерам, чтобы избежать более масштабных размеров аварии.
Если вы не смогли уберечь свою квартиру от потопа – это неприятно. Но размеры «катастрофы» будут намного больше, если вы залили еще и соседей снизу. Здесь уже без помощи специалистов разного ранга не обойтись. Вам может понадобится консультация юриста по оценке ущерба, нанесенного соседям.
В каждой управляющей компании есть свой сантехник, который занимается срочными ремонтными работами. Его телефон часто размещен на щитке с объявлениями или на входной двери. В будние дни вы можете смело обращаться к нему за помощью.
Если же прорыв произошел в выходной день, то вам стоит обратиться к работникам водоканала, где есть своя аварийная служба. Их телефон можно узнать в справочной или у добродушных всезнающих соседей.
Во время прорыва старайтесь не паниковать, а как можно быстрее вызывайте аварийную службу.
Кто ответит за прорыв батареи?
Очень трудно призвать к ответственности людей, которые не справились со своими непосредственными обязанностями. Имеются в виду коммунальные службы. Кто бы ни был виноват, сразу все винят именно их.
Такое положение дел коммунальщикам очень хорошо знакомо, поэтому возложить на них вину за недоработку или за несвоевременный ремонт отопительной системы практически невозможно. Они никогда не признают своей вины.
Вот здесь было бы неплохо воспользоваться своими знаниями прав потребителей.
Очень важно правильно оценить нанесенный ущерб и потом соответствующе оформить все подтверждающие документы. Только таким образом вы сможете рассчитывать на выплату компенсации. Помните, что представители коммунальных организаций на своей защите «собаку съели» и сбить с них компенсацию будет очень трудно.
С юридической точки зрения залив может делиться на две категории: залив внутри дома и залив внутри квартиры.
Вам не повезло, и вы залили соседей снизу
Как уже отмечалось ранее, за содержание и ремонт отопительной системы дома отвечает управляющая компания. Если есть какие-то нарушения в использовании отопительной системы дома, ответственность также несет правление.
Если вам не повезло, и вы залили соседей снизу, известите о проблеме представителей управляющей компании. Но, если вы вдруг удосужились заниматься самостоятельно монтажом отопительной системы вашей квартиры, вся ответственность будет лежать только на вас.
В случае, когда масштабы аварии с отопительной системой приобретают огромные размеры и затрагивают не только ваших соседей, но и собственность дома в целом, – срочно обратитесь к аварийной службе вашего района. Так как такие масштабы грозят не только уроном для вас, но и для городских коммуникаций.
Прорвало батарею в квартире
Не забывайте, что за последствия прорыва приходится расплачиваться. Чаще всего это происходит из кармана собственника квартиры, именно он возмещает ущерб. Все вызовы аварийной службы обязательно регистрируются.
Для вас это очень даже неплохо, ведь для того, чтобы доказать факт аварийного прорыва батареи, вы сможете воспользоваться подтверждением из аварийной службы водоканала.
Когда в квартире прорвало трубу, постарайтесь очень быстро определить, где именно произошел прорыв. Не медлите, а скорее вызывайте сантехника, поставив перед этим в известность управляющую компанию. Укажите точно, где произошла авария, у вас или у соседей, и постарайтесь замедлить течь, чтобы последствия не были такими значительными.
Не будет лишним, если на это будет время, снять аварию на видео или сделать фото. Данные доказательства вам точно не помешают. Настоятельно потребуйте у представителя компании составить акт осмотра последствий аварии.
Была ли Запись полезна? Да Нет 38 из 51 читателей считают Запись полезной.
Принятие на себя ответственности — когда необходимо произвести ремонт
Когда вы живете в кооперативе или кондоминиуме на Манхэттене, одна из вещей, о которой вам нужно знать, — это какие строительные системы существуют на участке, и, что более важно, за какие из них вы отвечаете.
Когда речь идет о большинстве систем зданий, таких как HVAC или безопасность, ответственность за техническое обслуживание и ремонт ложится на само здание. Но ответственность за все системы не так однозначна. Особенно для таких элементов, как трубы и радиаторы, которые являются частью общедомовой системы, но заканчиваются в частных квартирах.
«Каждая сделка по аренде собственности должна быть пересмотрена, чтобы определить, где заканчивается ответственность кооператива и начинается ответственность владельца квартиры», — говорит Дэвид Л.
Берки, эсквайр, управляющий партнер Gallet Dreyer & Berkey, LLP, юридической фирмы, специализирующейся на недвижимости. наследственное право и связанные с ним области практики на Манхэттене. «Во многие договоры аренды со временем были внесены поправки, отражающие фактическое строительство отдельного здания, и на условия одного договора аренды нельзя полагаться как на форму для всех зданий».
Существует множество вариаций как в формулировках договоров аренды, так и в правилах, принятых советами в отношении ремонта. Вот почему очень важно выяснить, кто несет ответственность за ремонт, техническое обслуживание и техническое обслуживание всех систем здания, прежде чем что-то произойдет, и вам придется оплачивать счет за ущерб.
До здания
«Обычный кооператив несет ответственность за каждую часть здания, за исключением той, которая указана как обязанность пайщика», — говорит Марси Уотерман Мюррей, адвокат юридической фирмы по кооперативам/квартирам. компании Deutsch Tane Waterman & Wurtzel, PC на Манхэттене.
«Типичная квартира отвечает за те части здания, которые обозначены как общие элементы — крыша, стены здания, лифты, общественные коридоры — в зависимости от языка в декларации».
К общим элементам также могут относиться окна квартир и входные двери квартир, и все это должно быть четко прописано в уставе или руководящих документах здания.
«Обслуживание и ремонт систем здания, которые обслуживают более одного арендатора-акционера, обычно ложатся на кооператив», — говорит Берки. «К ним относятся HVAC, сантехника, электричество, лифты, уплотнители, домофоны и аналогичные системы».
Стандартное эмпирическое правило заключается в том, что все, что находится внутри стен квартиры, является обязанностью акционера, а за стенами – зданием.
«Но как здание, вы не можете просто повернуть назад, если у кого-то протекающий кран, который использует корпоративные средства, и вам нужно решить эту проблему», — говорит Алекс Каффель, исполнительный вице-президент Pride Property Management в Манхэттене.
«Общение с жителями должно быть конкретным с самого начала, на чьей ответственности [кран]. Если это ответственность жителей, вы не можете медлить с ремонтом, потому что это дорого обходится и может нанести больший ущерб».
Не попадись врасплох
Большинство владельцев квартир несут ответственность за ремонт тех частей систем здания, которые открыты и видны в квартире. Некоторые примеры этого включают открытые газовые, паровые и водопроводные трубы, прикрепленные к арматуре, приборам и оборудованию, к которым они прикреплены, например, открытые трубы, ведущие к радиаторам, конвекторам, раковинам, туалетам, стиральным машинам, сушилкам, посудомоечным машинам и холодильникам.
«Типичное положение об аренде собственности возлагает на акционера ответственность за интерьер квартиры, включая внутренние стены, полы и потолки, сантехнику, газ, отопительные приборы и все, что установлено арендатором». — говорит Мюррей. «В типичной квартире владельцы квартир несут ответственность за все внутри квартиры, за исключением определенных общих элементов и структурного ремонта определенных ограниченных общих элементов».
Акционеры также несут ответственность за освещение и электрооборудование, приборы, счетчики, коробки предохранителей, автоматические выключатели и электропроводку и трубопроводы от распределительной коробки на стояке в квартиру и через нее.
«Кроме того, владельцы квартир часто делают ремонт в своих квартирах и заменяют трубы и арматуру, которые, возможно, изначально были обязанностью кооператива по обслуживанию и ремонту», — говорит Берки. «Большинство соглашений о перепланировке и многие договоры аренды собственности изменяют распределение ответственности за техническое обслуживание и ремонт новых установок арендатора и возлагают обязательства по будущему ремонту и обслуживанию этих новых установок на арендатора-акционера».
На обсуждение
Часто бывает разделение ответственности, когда часть системы здания видна как часть интерьера квартиры, например, индивидуальный конвектор, который подает нагретый или охлажденный воздух в квартиру, домофон телефонов или внутренней сантехники.
«Системы и части систем, которые не находятся в квартире или расположены в стенах, полах и потолках и не видны, обычно должны ремонтироваться кооперативом», — говорит Берки. «Это обязательство возвращается к арендатору-дольщику, если арендатор-дольщик повредил систему и вызвал необходимость ее ремонта или замены».
Несмотря на то, что договор аренды может возлагать на владельца квартиры обязанность по техническому обслуживанию и ремонту, многие советы директоров предпочитают, чтобы ремонт тех частей систем здания, которые видны в квартире, выполнялись подрядчиками кооператива, чтобы обеспечить единообразие и качество ремонта.
«Некоторые кооперативы будут выполнять такой ремонт и замену бесплатно для арендатора-акционера в соответствии с политикой кооператива, даже если договор аренды предусматривает, что владелец обязан произвести такой ремонт и оплатить такие замены», Berkey говорит.
Здания различаются по тому, за что они будут нести ответственность, а за что нет.
Некоторые здания даже перезаписали оригинальные документы, чтобы разъяснить, почему теперь они должны нести ответственность за то, чего не несли в прошлом.
«В некоторых домах есть котельная и внесены изменения в правила проживания, потому что, хотя радиатор находится в квартире, он по-прежнему является частью системы отопления всего дома, поэтому дом будет нести ответственность за любой ремонт и техническое обслуживание. — говорит Куффель. «В других зданиях говорят, что это выставлено из-за стены и вы несете ответственность. В каждом здании по-разному».
Куффель знает об одной квартире в городе, в которой этим летом всплыла эта проблема. «В этом здании используются тепловые насосы для отопления и охлаждения, и владельцы квартир несут ответственность за техническое обслуживание и ремонт своих собственных тепловых насосов», — говорит он. «Произошла утечка в одной из систем кондиционирования воздуха в квартире, которая повредила пол и вызвала проблемы в квартире внизу. В уставе здания указано, что только в случае пожара или любого другого несчастного случая здание несет ответственность за устранение [полученного в результате ущерба].
Однако в политике домовладельца владельца квартиры говорится, что здание несет ответственность за [ущерб от утечки]. Вдобавок ко всему, в страховом полисе здания говорилось, что они несут ответственность, но должны заплатить франшизу. Это не имеет для меня смысла; если у вас уже есть ответственный за ремонт и техническое обслуживание, то почему за это отвечает здание? Это очень серая область, которую нужно заострить».
Внесение ясности
Очевидно, что на протяжении многих лет велись серьезные споры о том, кто несет ответственность за то, что пошло не так, и поэтому очень важно, чтобы люди понимали свои обязанности при первом въезде.
«Когда наша фирма анализируя договор аренды кооператива, мы тщательно беседуем с правлением, чтобы определить, как кооператив взимал плату за ремонт и замену частей систем здания, расположенных в квартирах в прошлом. [Мы также смотрим], что члены правления считают оптимальной политикой распределения таких расходов в их здании; и какова вероятность того, что арендаторы-акционеры в здании одобрят изменение распределения ответственности за ремонт», — говорит Берки.
«Затем мы предлагаем улучшить пункты договора аренды о ремонте, которые распределяют ответственность между кооперативом и арендатором-пайщиком. Мы всегда предлагаем, чтобы пункт об изменении договора аренды требовал от арендатора-акционера подписания формы соглашения о перестройке здания в качестве условия получения одобрения совета директоров на любые изменения».
Правление должно связываться с арендаторами-акционерами здания и информировать их о политике их здания в отношении ремонта, замены и перепланировки квартир. Это позволит избежать обвинений в том, что арендаторы-дольщики не знали о своих обязательствах.
«Безусловно, лучший способ избежать конфликтов и путаницы в отношении ответственности — это назначить ответственную сторону в уставе договора аренды или кондоминиума», — говорит Мюррей. «Помогает, если кооператив/квартира последователен в своем подходе к ситуации каждый раз, когда она возникает, и полезно, чтобы применимая ответственность была доведена до сведения всех акционеров/владельцев паев в письменной форме».
В кооперативе, в котором не была принята поправка к аренде, правление может принять внутреннее правило, интерпретирующее аренду таким образом, чтобы каждый был уведомлен о том, кто несет ответственность за данный предмет.
«Нам нравится составлять информационный лист здания, который представляет собой общее руководство по основам корпорации», — говорит Куффель. «Общение имеет ключевое значение, чтобы не было недопонимания».
Кит Лориа — независимый писатель и частый автор The Cooperator.
Что такое законы штата Массачусетс об тепле?
| автор Номер Касерес. Рубрика: советы, законы, новости —
Законы штата Массачусетс об отоплении квартир указаны в Санитарном кодексе штата, официально 105 CMR 410 Минимальные стандарты пригодности для проживания человека .
Это постановление имеет силу закона и регулирует все вопросы, связанные с квартирой, в том числе требования к зимнему отоплению. Эта статья актуальна на 1 января 2018 г. (см. ниже «Будущие изменения»).
Котельная система ModCon. CC-BY-SA Аудетат.
Где обогревать
С точки зрения непрофессионала, домовладельцы штата Массачусетс должны обеспечивать теплом каждую жилую комнату и комнату с туалетом, душем или ванной . Давайте разберем это.
Жилые помещения определяются как помещения, предназначенные для проживания, сна, приготовления пищи или приема пищи. К жилым помещениям не относятся помещения с туалетами, ваннами или душевыми, но эти помещения все же должны отапливаться, поскольку они указаны специально в разделе об отоплении кода. К жилым помещениям не относятся прачечные, фойе, примыкающие коридоры, кладовые и складские помещения. Поскольку эти помещения не считаются жилыми и не указаны конкретно в разделе об отоплении кодекса, такие помещения не соответствуют требованиям 9.
0063 не должны нагреваться.
Обратите внимание, что измерения температуры (см. ниже) проводятся на внутренней стене, в пяти футах от пола и в пяти футах от внешней стены.
Что нагревать
Санитарные нормы определяют источники тепла, которые не разрешены. Это обогреватели с подачей под давлением, обогреватели для салонов, обогреватели для шкафов и комнатные обогреватели, у которых расходный бак находится на расстоянии менее 42 дюймов от центра горелки. Они также исключают керосин, дизельное топливо, мазут номер один и переносные фитильные обогреватели.
Если вы не знакомы с этими источниками тепла, обогреватели салонов запрещены, потому что они очень опасны для пожара. Различные масла запрещены, потому что они предназначены для двигателей внутреннего сгорания, а не для жилья, и они представляют опасность угарного газа при использовании в помещении.
Кроме этого, нет спецификаций для того, что разрешено . У вас может быть паровое отопление, древесные пеллеты, природный газ, нефть, геотермальная энергия, электричество, уголь или что угодно еще, что вы придумаете, насколько это касается государственных санитарных норм.
(Обратите внимание, что если вы хотите стать ядерным, вам нужно будет получить разрешение от Министерства энергетики США и/или Комиссии по ядерному регулированию. Дайте нам знать, если вы попытаетесь это сделать.)
Сколько тепла
В помещениях, требующих обогрева (см. выше), необходимо знать три температуры. Ваша температура должна быть не ниже 64 °F с 23:01 до 6:59. Ваша температура должна быть не ниже 68 °F с 7:00 до 23:00 включительно. И вы никогда не можете превышать 78 ° F.
Когда нагревать
Отопительный сезон в Массачусетсе длится с 15 сентября по 15 июня включительно. Это означает, что официально у нас есть три месяца весны, лета и осени в Массачусетсе. Остальное по закону считается разгаром зимы!
Что делать, если арендатор платит за тепло?
Арендаторы могут платить за тепло, если это прописано в договоре аренды. Устные договоренности запрещены!
Если в письменном соглашении указано, что арендатор должен предоставить топливо, но арендатор не предоставляет топливо, а температура падает ниже требований, арендодатель не несет ответственности.
Но даже без топлива техника должна быть в рабочем состоянии.
Что делать, если внезапно снизится жара?
Отопительные системы предпочитают отключаться в канун Нового года, День святого Валентина и вечер концерта вашего ребенка. Им нравится внимание. Если жара сломается, у вас сразу нарушение санитарного законодательства. Арендная плата может быть удержана. У вас также есть риск замерзших труб, гостиничных счетов и штрафов инспекторов. Так что есть действительно веские причины, по которым вам нужно бросить все и немедленно заняться расследованием.
Иногда тебе везет, и контрольная лампочка просто гаснет. Их можно повторно зажечь, если следовать инструкциям производителя. Если пилот не зажигается или есть признаки утечки или взрыва, немедленно обратитесь к лицензированному специалисту. Можно отремонтировать или заменить старый котел или печь в течение 24 часов или до того, как в здании произойдет значительная потеря тепла. Продолжайте звонить сантехникам, пока не найдете того, кто сможет приехать прямо сейчас.
Если вы еще не инвестировали в хорошее общение со своими арендаторами, сейчас самое время. Отправьте текстовое сообщение или позвоните каждому арендатору, чтобы сообщить им о своем плане. Если система отопления вышла из строя полностью и замена будет отложена на несколько дней, приобретите запасные электрические обогреватели и раздайте их пострадавшим жильцам. Возможно, вам придется купить их, или вы можете попросить местную доску объявлений одолжить их. Также поместите временные обогреватели в подвал, чтобы отсрочить или предотвратить замерзание труб. Предложите оплатить счет за электричество в обмен на то, что арендатор будет пользоваться обогревателями. Скажите им, что вы хотите предотвратить замерзание труб. Убедитесь, что ваши обогреватели рассчитаны на вашу электрическую систему или наоборот. Не используйте очень старые обогреватели, так как это может привести к пожару.
В подвале, если у вас плохое освещение, установите точечные светильники или другое временное освещение, чтобы ваш сантехник мог работать быстро и аккуратно.