Сп административно бытовые здания и сооружения: СП 44.13330.2011 Административные и бытовые здания (Актуализированная редакция СНиП 2.09.04-87)

Содержание

СП 44.13330.2011 Административные и бытовые здания (Актуализированная редакция СНиП 2.09.04-87)

СВЕДЕНИЯ О СВОДЕ ПРАВИЛ:

ИСПОЛНИТЕЛИ — Центральный научно-исследовательский и проектно-экспериментальный институт промышленных зданий и сооружений (ОАО «ЦНИИПромзданий)
ВНЕСЕН Техническим комитетом по стандартизации ТК 465 «Строительство»
ПОДГОТОВЛЕН К УТВЕРЖДЕНИЮ ФГУ «ФЦС»
УТВЕРЖДЕН приказом Министерства регионального развития Российской Федерации (Минрегион России) от 27 декабря 2010 г. № 782 и введен в действие с 20 мая 2011 г.
ЗАРЕГИСТРИРОВАН Федеральным агентством по техническому регулированию и метрологии (Росстандарт). Пересмотр СП 44.13330.2010

ВВЕДЕНИЕ

Настоящий документ разработан с учетом обязательных требований технических регламентов, отраженных в федеральных законах от 27 декабря 2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании», от 22 июня 2008 г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», от 23 ноября 2009 г. № 261-ФЗ «Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

В настоящем документе учтены требования постановления Правительства РФ от 16 февраля 2008 г. № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию».

ОБЛАСТЬ ПРИМЕНЕНИЯ

Настоящий свод правил распространяется на проектирование административных и бытовых зданий (далее — здания) высотой до 55 м. Нормы настоящего свода правил касаются новых, расширяемых, реконструируемых и технически перевооружаемых производственных предприятий промышленности различных форм собственности.

Настоящий свод правил не распространяется на проектирование инвентарных (мобильных) зданий, за исключением отдельных требований, указанных в настоящем документе, а также общественных зданий и сооружений.

СП 44.13330.2011 Административные и бытовые здания. Актуализированная редакция СНиП 2.09.04-87 (с Поправкой, с Изменением N 1), СП (Свод правил) от 27 декабря 2010 года №44.13330.2011

СП 44.13330.2011

АДМИНИСТРАТИВНЫЕ И БЫТОВЫЕ ЗДАНИЯ

Актуализированная редакция

Дата введения 2011-05-20

Цели и принципы стандартизации в Российской Федерации установлены Федеральным законом от 27 декабря 2002 г. N 184-ФЗ «О техническом регулировании», а правила разработки — постановлением Правительства Российской Федерации от 19 ноября 2008 г. N 858 «О порядке разработки и утверждения сводов правил».Сведения о своде правил

2 ВНЕСЕН Техническим комитетом по стандартизации ТК 465 «Строительство»

4 УТВЕРЖДЕН приказом Министерства регионального развития Российской Федерации (Минрегион России) от 27 декабря 2010 г. N 782 и введен в действие с 20 мая 2011 г.

Введение

Настоящий свод правил составлен в целях повышения уровня безопасности в зданиях и сооружениях людей и сохранности материальных ценностей в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» [1], выполнения требований Федерального закона от 23 ноября 2009 г. N 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [2], повышения уровня гармонизации нормативных требований с европейскими и международными нормативными документами, применения единых методов определения эксплуатационных характеристик и методов оценки. Учитывались также требования Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» [3].Настоящий документ подготовлен авторским коллективом ОАО «ЦНИИПромзданий» в составе: профессор, д-р техн. наук В.В.Гранев, профессор, канд. техн. наук С.М.Гликин, канд. архитектуры Л.А.Скроб, инж. В.П.Медведева; ОАО «СантехНИИпроект» — Т.И.Садовская.(Измененная редакция, Изм. N 1).

1.1 Настоящий свод правил распространяется на проектирование административных и бытовых зданий (далее — здания) высотой до 50 м. Нормы настоящего свода правил касаются новых, расширяемых, реконструируемых и технически перевооружаемых производственных предприятий промышленности различных форм собственности.(Измененная редакция, Изм. N 1).

1.3 Настоящий свод правил не распространяется на проектирование общественных зданий и сооружений.(Введен дополнительно, Изм. N 1).

В настоящем своде правил использованы ссылки на нормативные документы, перечень которых приведен в приложении А.Примечание — При пользовании настоящим сводом правил целесообразно проверить действие ссылочных стандартов и классификаторов в информационной системе общего пользования — на официальном сайте национального органа Российской Федерации по стандартизации в сети Интернет или по ежегодно издаваемому информационному указателю «Национальные стандарты», который опубликован по состоянию на 1 января текущего года, и по соответствующим ежемесячно издаваемым информационным указателям, опубликованным в текущем году. Если ссылочный документ заменен (изменен), то при пользовании настоящим сводом правил следует руководствоваться замененным (измененным) документом. Если ссылочный материал отменен без замены, то положение, в котором дана ссылка на него, применяется в части, не затрагивающей эту ссылку.

3.1 Здания и сооружения на всех этапах жизненного цикла должны отвечать требованиям безопасности в соответствии с [1].Требования пожарной безопасности настоящих норм и правил основываются на положениях и классификациях, принятых в [3].

3.2 Допускаются отступления от установленных настоящими нормами величин площадей помещений: до 10% — для помещений с нормируемой площадью 12 м и более, до 15% — для помещений с нормируемой площадью менее 12 м.

3.4 В зданиях должны предусматриваться помещения и устройства для следующих видов инженерного оборудования:

б) внутреннего водопровода и канализации, проектируемых в соответствии с требованиями СП 30.13330, настоящего свода правил и нормативных документов по пожарной безопасности;

г) электрических пассажирских лифтов, предусматриваемых согласно настоящим нормам, ГОСТ Р 53770, ГОСТ Р 53767 и нормативным документам по пожарной безопасности;

3.5 Автоматические установки пожаротушения и пожарной сигнализации, а также системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре следует предусматривать в соответствии с требованиями нормативных документов по пожарной безопасности.(Введен дополнительно, Изм. N 1).

4.1 Архитектурные решения следует принимать с учетом градостроительных, климатических условий района строительства и характера окружающей застройки. На предприятиях (в цехах и на участках), где предусматривается возможность использования труда инвалидов и пенсионеров по старости, должны соблюдаться требования, предъявляемые к санитарно-бытовым и специальным помещениям, организации режимов труда и отдыха, медицинскому обслуживанию, а также дополнительные требования, оговоренные в соответствующих пунктах настоящих норм, в зависимости от вида инвалидности по СП 59.13330.(Измененная редакция, Изм. N 1).

4.3 Высота помещений от пола до потолка должна быть не менее 2,5 м, в климатических подрайонах IA , IБ, IГ, IД и IVA — не менее 2,7 м. Высота залов собраний, столовых и административных помещений вместимостью более 75 чел. должна быть не менее 3 м.Примечания

2 Площадь помещений при высоте 2,4; 2,5 и 2,7 м с постоянным пребыванием работающих следует увеличивать на 7%.(Измененная редакция, Изм. N 1).

4.5 Площадь вестибюля зданий следует принимать из расчета 0,2 м, а на предприятиях, размещаемых в Северной строительно-климатической зоне, — 0,25 м на одного работающего в наиболее многочисленной смене, но не менее 18 м.

4.7 Ширина лифтового холла при однорядном расположении лифтов должна быть не менее 1,3 наименьшей глубины кабины лифта, при двухрядном расположении — не менее удвоенного значения наименьшей глубины кабины одного из лифтов противоположного ряда. Перед лифтами с глубиной кабины 2,1 м и более ширина холла должна быть не менее 2,5 м.

4.9 Сообщение между отапливаемыми производственными зданиями и отдельно стоящими бытовыми зданиями следует предусматривать через отапливаемые переходы. Отапливаемые переходы не предусматривают из зданий, размещаемых в IV климатическом районе (исключая подрайон IV Г), а также независимо от климатического района — из отапливаемых производственных зданий с численностью работающих в каждом не более 30 чел. в смену. При этом в производственных зданиях должны быть предусмотрены помещения для хранения теплой верхней одежды, оборудованные вешалками.

4.11 Во встроенных помещениях производственных зданий могут предусматриваться уборные, помещения для отдыха, обогрева или охлаждения, личной гигиены женщин, ручных ванн, устройства питьевого водоснабжения, умывальные, полудуши, помещения для мастеров и другого персонала, которые по условиям производства должны размещаться вблизи рабочих мест и отвечать требованиям нормативных документов по пожарной безопасности.Высоту встроенных помещений (от пола до потолка) следует принимать не менее 2,4 м.(Измененная редакция, Изм. N 1).

4.13 Число эвакуируемых из санитарно-бытовых и административных помещений должно соответствовать численности работающих в смену, из залов столовых, собраний и совещаний — числу мест в залах, увеличенному на 25%.

4.15 Ширина лестничных маршей должна быть не менее ширины выхода на лестничную клетку с наиболее населенного этажа, но не менее 1 м, а для лестниц, ведущих в помещение с числом одновременно пребывающих в нем до пяти человек, — не менее 0,9 м.При наличии работающих инвалидов с нарушением работы опорно-двигательного аппарата ширина эвакуационного выхода из помещений должна быть не менее 0,9 м, ширина лестничных маршей и выхода на лестничную клетку — не менее 1,2 м.(Измененная редакция, Изм. N 1).

4.17 Из встроенных помещений, размещаемых в производственных зданиях на антресолях, выходы могут предусматриваться в производственные помещения по открытым лестницам.Расстояние от выходов из встроенных помещений до выходов наружу следует принимать в соответствии с требованиями нормативных документов по пожарной безопасности.(Измененная редакция, Изм. N 1).

4.19 Применение облицовочных и декоративно-отделочных материалов для стен, перегородок, потолков и покрытия полов на путях эвакуации, а также в зальных помещениях в зависимости от их вместимости следует предусматривать в соответствии с [3] и нормативными документами по пожарной безопасности.(Измененная редакция, Изм. N 1).

5 Бытовые здания и помещения

5.2 В технологической части проекта должна быть установлена списочная численность работающих: в наиболее многочисленной смене, а также в наиболее многочисленной части смены при разнице в начале и окончании смены 1 ч и более, принимаемая для расчета бытовых помещений и устройств; при этом в численность работающих необходимо включать число практикантов, проходящих производственное обучение.Для мобильных зданий допускается принимать численность смены, равную 70% списочной, в том числе 30% женщин.

Санитарно-бытовые помещения

5.5 Санитарно-бытовые помещения для работающих, занятых непосредственно на производстве, должны проектироваться с учетом групп производственных процессов согласно таблице 2.Таблица 2

5.6 В гардеробных число отделений в шкафах или крючков вешалок для домашней и специальной одежды следует принимать равным списочной численности работающих, а уличной одежды — численности в двух смежных сменах.

5.8 Гардеробные домашней и специальной одежды для групп производственных процессов 1в, 2в, 2г и 3б должны быть отдельными для каждой из этих групп.

5.10 При гардеробных следует предусматривать кладовые спецодежды, уборные, помещения для дежурного персонала с местом для уборочного инвентаря, места для чистки обуви, бритья, сушки волос (кроме отдельных гардеробных для уличной одежды).

5.12 В случаях когда чистка или обезвреживание спецодежды должны производиться после каждой смены, вместо гардеробных следует предусматривать раздаточные спецодежды.

5.14 Душевые оборудуются открытыми душевыми кабинами. До 20% душевых кабин следует предусматривать закрытыми.Для инвалидов с нарушением работы опорно-двигательного аппарата и для слепых следует предусматривать закрытые кабины.Душевые кабины со сквозным проходом предусматриваются при производственных процессах групп 1в, 3б, а также в случаях, установленных требованиями ведомственных нормативных документов.

5.16 В уборных более чем на четыре санитарных прибора следует предусматривать одну кабину для лиц пожилого возраста и инвалидов.При наличии в числе работающих инвалидов с нарушением работы опорно-двигательного аппарата кабину для инвалидов следует предусматривать независимо от числа санитарных приборов в уборных.

5.18 Вход в уборную должен предусматриваться через тамбур с умывальником и самозакрывающейся дверью.При наличии в числе работающих инвалидов, пользующихся креслами-колясками, один из писсуаров в уборных должен размещаться на высоте не более 0,4 м от пола.

5.20 Для стирки спецодежды при производственных предприятиях или группы предприятий разрешается предусматривать прачечные с отделениями химической чистки. В обоснованных случаях допускается использование городских прачечных при условии устройства в них специальных отделений (технологических линий) для обработки спецодежды.Состав и площадь помещений прачечных, химической чистки, восстановления пропитки и обезвреживания спецодежды должны устанавливаться в технологической части проекта с учетом санитарных требований ее обработки.

5.22 Перегородки гардеробных спецодежды, душевых, преддушевых, умывальных, уборных, помещений для сушки, обеспыливания и обезвреживания спецодежды должны быть выполнены на высоту 2 м из материалов, допускающих их мытье горячей водой с применением моющих средств. Стены и перегородки указанных помещений выше отметки 2 м, а также потолки должны иметь водостойкое покрытие.

5.24 При производственных предприятиях допускается предусматривать централизованный склад спецодежды и средств индивидуальной защиты.

Таблица 3 (Измененная редакция, Изм. N 1).

5.26 Помещения здравоохранения включают: медпункты, фельдшерские и врачебные здравпункты, помещения личной гигиены женщин, парильные (сауны), а по ведомственным нормам — помещения для ингаляториев, фотариев, ручных и ножных ванн, а также помещения для отдыха в рабочее время и психологической разгрузки, фитопункты.По отдельному заданию на проектирование могут быть предусмотрены поликлиники (амбулатории), больницы, санатории-профилактории, станции скорой и неотложной помощи и другие службы медико-санитарной части, а также спортивно-оздоровительные здания и сооружения. При этом следует учитывать возможность использования их как многофункциональных зданий для групп предприятий, а для предприятий, размещаемых в городской застройке или населенных пунктах, — с учетом организации обслуживания населения.

5.28 На предприятиях со списочной численностью работающих более 300 чел. должны предусматриваться фельдшерские здравпункты.

5.30 Состав и площадь помещений фельдшерского здравпункта следует принимать по таблице 4.Таблица 4

5.32 Фельдшерские или врачебные здравпункты следует размещать на первом этаже. Ширина дверей в вестибюлях-ожидальных, перевязочных, кабинетах для приема и комнатах для временного пребывания больных должна быть не менее 1 м.

5.34 Парильные (сауны) допускается предусматривать в соответствии с заданием, согласованным с местными советами профессиональных союзов.

5.36 Ингалятории следует проектировать по согласованию с местными органами здравоохранения при производственных процессах, связанных с выделением пыли или газа раздражающего действия.

5.38 Фотарии не требуются в случаях, когда производственные помещения оборудованы искусственным освещением, обогащенным ультрафиолетовым излучением, а также на производствах, где работающие подвергаются влиянию химических веществ, оказывающих фотосенсибилизирующее воздействие.

5.40 При численности работающих в смене, пользующихся ручными ваннами, 100 чел. и более ручные ванны следует размещать в умывальных или отдельных помещениях, оборудованных электрополотенцами; при меньшей численности пользующихся ручные ванны допускается размещать в производственных помещениях.

5.42 Ножные ванны (установки гидромассажа ног) следует предусматривать при производственных процессах, связанных с работой стоя или с вибрацией, передающейся на ноги. Ножные ванны следует размещать в умывальных или в гардеробных из расчета 40 чел. на одну установку площадью 1,5 м.

5.44 В помещениях для отдыха и психологической разгрузки при обосновании могут быть предусмотрены устройства для приготовления и раздачи специальных тонизирующих напитков, а также места для занятий физической культурой.

5.46 Нормы площади на 1 чел. в помещениях здравоохранения следует принимать по таблице 6.Таблица 6

5.47 Помещения предприятий общественного питания следует проектировать с учетом возможности использования их как общих объектов для групп предприятий, размещаемых в городской застройке или населенных пунктах с учетом организации обслуживания населения.

5.49 При столовой, обслуживающей посетителей в уличной одежде, следует предусматривать вестибюль с гардеробной уличной одежды, число мест в которой должно быть равно 120% числа посетителей в уличной одежде.

5.51 При численности работающих в наиболее многочисленной смене до 30 чел. следует предусматривать комнату приема пищи.

6 Административные здания и помещения

Помещения управления и конструкторских бюро

6.3 Площадь кабинетов руководителей может составлять до 15% общей площади рабочих помещений.

6.5 В общезаводских зданиях управления при численности инженерно-технических работников 300 чел. и более следует предусматривать совмещенные залы совещаний, рассчитываемые на 30% работающих, и переговорные из расчета 4,5 м на одно место с возможностью проведения в них селекторных совещаний.

6.7 При залах совещаний и переговорных на расстоянии до 30 м следует предусматривать уборные.

Помещения информационно-технического назначения

Таблица 7

6.10 Технические библиотеки площадью не более 90 м следует размещать в одном помещении.

6.12 Архивы площадью не более 54 м следует размещать в одном помещении.

6.14 Площадь помещений телеаппаратуры, серверных, телефонных станций должна быть определена заданием на проектирование.

6.16 Помещения аппаратных, в которых размещается крупногабаритное оборудование, должны иметь двери шириной не менее 1400 мм.

6.17 Площадь кабинетов охраны труда, м, определяется в зависимости от списочной численности работающих на предприятии, чел.:

Помещения общественных организаций

Таблица 9

6.19 На предприятиях со списочной численностью работающих до 100 чел. для всех общественных организаций следует предусматривать одно помещение площадью 12 м.

Таблица 10 (Исключена, Изм. N 1).

6.22 На предприятиях со списочной численностью работающих 1000 чел. и более допускается предусматривать методический кабинет по руководству спортивными организациями площадью 24 м.

Таблица 11

Помещения для учебных занятий

7 Отопление, вентиляция, кондиционирование воздуха и электроснабжение

7.2 Расчетную температуру воздуха и кратность воздухообмена в помещениях в холодный период года рекомендуется принимать по таблице 12.Таблица 12

7.4 Для возмещения воздуха, удаляемого из душевых, приток следует предусматривать в помещениях гардеробных.В верхней части стен и перегородок, разделяющих душевые, преддушевые и гардеробные, следует предусматривать установку жалюзийных решеток.

7.6 В теплый период года в помещения следует предусматривать естественное поступление наружного воздуха через открывающиеся окна. Подачу наружного воздуха системами с механическим побуждением следует предусматривать для помещений без окон, а также при необходимости обработки наружного воздуха.

7.8 Удаление воздуха следует предусматривать, как правило, непосредственно из помещений системами с естественным или механическим побуждением. В душевых и уборных при трех санитарных приборах и более системы с естественным побуждением использовать не рекомендуется.

7.10 Отдельные системы вытяжной вентиляции рекомендуется предусматривать для помещений фельдшерских и врачебных, здравпунктов, душевых, уборных. Допускается устройство совмещенной вытяжной вентиляции для душевых и уборных при гардеробных по позиции 4, 5а таблицы 12.

7.12 Расчетную температуру воздуха и воздухообмен в помещениях прачечных, химчисток, столовых (комнат приема пищи — по нормам для столовых), здравпунктов, радиоузлов, телефонных станций, библиотек, архивов, киноаппаратных, студий, торгового и бытового обслуживания, залов собраний и совещаний, конференц-залов следует принимать в соответствии со сводами правил по проектированию соответствующих зданий.

Приложение А(обязательное)

ГОСТ 17.4.1.02-83 Классы опасности веществ.ГОСТ 14202-69 Трубопроводы промышленных предприятий. Опознавательная окраска, предупреждающие знаки и маркировочные щитки.(Измененная редакция, Изм. N 1).

[1] Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»[2] Федеральный закон от 23 ноября 2009 г. N 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»[3] Федеральный закон от 22 июля 2008 г. N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»

(Измененная редакция, Изм. N 1).

Источник

СП 44.13330.2011 Административные и бытовые здания. Актуализированная редакция СНиП 2.09.04-87 (с Поправкой, с Изменениями N 1, 2)

СП и СНиП

Скачать: СП 52.13330.2016.pdf

СП и СНиП

Скачать: СП 256.1325800.2016.pdf

СП и СНиП

Скачать: СП 31-112-2004 часть 1.pdfСкачать: СП 31-112-2004 часть 2.pdf

СП и СНиП

Скачать: СП 251.1325800.2016.pdf

СП и СНиП

Скачать: СП 89.13330.2016.pdf

СП и СНиП

Скачать: СП 62.13330.2011.pdf

СП 44.13330.2011 Адм-бытовые здания

СП 44.13330.2011

СВОД ПРАВИЛ

АДМИНИСТРАТИВНЫЕ И БЫТОВЫЕ ЗДАНИЯ

Office and social buldings

Актуализированная редакция

СНиП 2.09.04-87

_______________________________________________________________

Текст Сравнения СП 44.13330.2011 и СНиП 2.09.04-87* см. по ссылке. — Примечание изготовителя базы данных.

____________________________________________________________________

ОКС 91.090

Дата введения 2011-05-20

Предисловие

Сведения о своде правил

1 ИСПОЛНИТЕЛИ — Центральный научно-исследовательский и проектно-экспериментальный институт промышленных зданий и сооружений (ОАО «ЦНИИПромзданий)

2 ВНЕСЕН Техническим комитетом по стандартизации ТК 465 «Строительство»

3 ПОДГОТОВЛЕН К УТВЕРЖДЕНИЮ ФГУ «ФЦС»

5 ЗАРЕГИСТРИРОВАН Федеральным агентством по техническому регулированию и метрологии (Росстандарт). Пересмотр СП 44.13330.2010

Информация об изменениях к настоящему своду правил публикуется в ежегодно издаваемом информационном указателе «Национальные стандарты», а текст изменений и поправок — в ежемесячно издаваемых информационных указателях «Национальные стандарты». В случае пересмотра (замены) или отмены настоящего свода правил соответствующее уведомление будет опубликовано в ежемесячно издаваемом информационном указателе «Национальные стандарты». Соответствующая информация, уведомление и тексты размещаются также в информационной системе общего пользования — на официальном сайте разработчика (Минрегион России) в сети Интернет

ВНЕСЕНА поправка, опубликованная в Информационном Бюллетене о нормативной, методической и типовой проектной документации N 10, 2011 г.

Поправка внесена изготовителем базы данных

Введение

Настоящий документ разработан с учетом обязательных требований технических регламентов, отраженных в федеральных законах от 27 декабря 2002 г. N 184-ФЗ «О техническом регулировании», от 22 июня 2008 г. N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», от 23 ноября 2009 г. N 261-ФЗ «Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений «.

В настоящем документе учтены требования постановления Правительства РФ от 16 февраля 2008 г. N 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию».

Настоящий документ подготовлен авторским коллективом ОАО «ЦНИИПромзданий» в составе: профессор, д-р техн. наук В.В.Гранев, профессор, канд. техн. наук С.М.Гликин, канд. архитектуры Л.А.Скроб, инж. В.П.Медведева; ОАО «СантехНИИпроект» — Т.И.Садовская.

1 Область применения

1.1 Настоящий свод правил распространяется на проектирование административных и бытовых зданий (далее — здания) высотой до 55 м. Нормы настоящего свода правил касаются новых, расширяемых, реконструируемых и технически перевооружаемых производственных предприятий промышленности различных форм собственности.

1.2 Настоящий свод правил не распространяется на проектирование инвентарных (мобильных) зданий, за исключением отдельных требований, указанных в настоящем документе, а также общественных зданий и сооружений.

2 Нормативные ссылки

В настоящем своде правил использованы ссылки на нормативные документы, перечень которых приведен в приложении А.

Примечание — При пользовании настоящим сводом правил целесообразно проверить действие ссылочных стандартов и классификаторов в информационной системе общего пользования — на официальном сайте национального органа Российской Федерации по стандартизации в сети Интернет или по ежегодно издаваемому информационному указателю «Национальные стандарты», который опубликован по состоянию на 1 января текущего года, и по соответствующим ежемесячно издаваемым информационным указателям, опубликованным в текущем году. Если ссылочный документ заменен (изменен), то при пользовании настоящим сводом правил следует руководствоваться замененным (измененным) документом. Если ссылочный материал отменен без замены, то положение, в котором дана ссылка на него, применяется в части, не затрагивающей эту ссылку.

3 Общие положения

3.1 При проектировании зданий, перестраиваемых в связи с расширением, реконструкцией или техническим перевооружением предприятий, допускаются отступления от требований настоящих норм в части, касающейся выбора типа зданий, геометрических параметров зданий — их этажности, высоты этажей, модульных размеров сетки колонн или несущих стен.

3.3 Общую площадь здания следует определять как сумму площадей всех его этажей, измеряемых в пределах внутренних поверхностей наружных стен, включая наружные тамбуры, лестничные клетки и переходы в другие здания, а также с учетом требований СНиП 31-06.

3.4 В зданиях должны предусматриваться помещения и устройства для следующих видов инженерного оборудования:

а) отопления, вентиляции и кондиционирования, проектируемых в соответствии с требованиями СП 60.13330*;

б) внутреннего водопровода и канализации, проектируемых в соответствии с требованиями СП 30.13330 и настоящих норм;

в) установок электроснабжения, электрического освещения, автоматической пожарной сигнализации и систем оповещения о пожаре, слаботочной сети телефона, радио, других видов связи, а также часофикации и др. Электроснабжение, силовое электрооборудование и электрическое освещение зданий следует проектировать в соответствии с требованиями СП

52.13330, СП 6.13130, СП 31-110 [1], правил [2] и инструкции [3];

г) электрических пассажирских лифтов, предусматриваемых согласно настоящим нормам, ГОСТ Р 53770 и ГОСТ Р 53767;

д) вертикальных мусоропроводов с мусоросборными камерами, предусматриваемых согласно 4.12 настоящих норм и в соответствии с требованиями СНиП 31-06.

4Объемно-планировочные и конструктивные решения

4.1Объемно-планировочные и конструктивные решения административных и бытовых зданий должны обеспечивать соблюдение требований ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Архитектурные решения следует принимать с учетом градостроительных, климатических условий района строительства и характера окружающей застройки. Цветовую отделку интерьеров следует предусматривать в соответствии с ГОСТ 14202 и ГОСТ 12.4.026.

На предприятиях (в цехах и на участках), где предусматривается возможность использования труда инвалидов и пенсионеров по старости, должны соблюдаться требования, предъявляемые к санитарно-бытовым и специальным помещениям, организации режимов труда и отдыха, медицинскому обслуживанию, предусмотренные Едиными санитарными правилами для предприятий (производственных объединений), цехов и участков, а также дополнительные требования, оговоренные в соответствующих пунктах настоящих норм, в зависимости от вида инвалидности по СП 59.13330*.

______________

*Действует СП 59.13330.2012. — Примечание изготовителя базы данных.

4.2Административные и бытовые помещения строительно-монтажных организаций следует, как правило, размещать в мобильных зданиях. Допускается использовать для этих целей здания строящихся объектов и подлежащие сносу, в том числе жилые.

4.3Высота помещений от пола до потолка должна быть не менее 2,5 м, в климатических подрайонах IA , IБ, IГ, IД и IVA — не менее 2,7 м. Высота залов собраний, столовых и административных помещений вместимостью более 75 чел. должна быть не менее 3 м.

Примечания

1 Высоту помещений в мобильных зданиях допускается принимать 2,4 м.

2 Площадь помещений при высоте 2,4; 2,5 и 2,7 м с постоянным пребыванием работающих следует увеличивать на 7% в сравнении с данными 4.3.

4.4 Высоту от пола до низа выступающих конструкций перекрытий, оборудования и коммуникаций, а также высоту от пола до потолка в коридорах следует принимать не менее 2,2 м.

Высоту технических этажей следует принимать с учетом размещаемого оборудования, инженерных сетей и условий их эксплуатации; при этом в местах прохода обслуживающего персонала высота в чистоте должна быть не менее 1,8 м.

4.6 В многоэтажных административных и бытовых зданиях при разнице отметок пола вестибюля и верхнего этажа 12 м и более, а также при наличии на втором этаже и выше помещений, предназначенных для инвалидов, пользующихся креслами-колясками, следует предусматривать лифты или другие средства вертикального транспорта.

Число лифтов следует принимать по расчету, но не менее двух; при этом один из лифтов допускается принимать грузовым по ГОСТ Р 53771. Один из лифтов должен иметь глубину кабины не менее 2,1 м, ширину — не менее 1,1 м, ширину дверного проема — не менее 0,85 м.

Следует не предусматривать лифты при надстройке здания мансардным этажом при отметке его пола не более 14 м и отсутствии помещений, используемых инвалидами на креслах-колясках.

4.7Ширина лифтового холла при однорядном расположении лифтов должна быть не менее 1,3 наименьшей глубины кабины лифта, при двухрядном расположении — не менее удвоенного значения наименьшей глубины кабины одного из лифтов противоположного ряда. Перед лифтами с глубиной кабины 2,1 м и более ширина холла должна быть не менее 2,5 м.

4.8В зданиях следует предусматривать помещения для хранения, очистки и сушки уборочного инвентаря, оборудованные системой горячего и холодного водоснабжения и, как правило,

смежные с уборными. Площадь этих помещений следует принимать из расчета 0,8 м на каждые

100 м площади этажа, но не менее 4 м . При площади этажа менее 400 м следует предусматривать одно помещение на два смежных этажа.

4.10 Административные и бытовые помещения могут размещаться в пристройках*, вставках и встройках**, отвечающих требованиям СП 4.13130.

_______________

* Пристройка — часть здания, предназначенная для размещения административных и бытовых помещений, отделяемая от производственных зданий и помещений противопожарными преградами.

** Вставка, встройка — часть здания, предназначенная для размещения административных и бытовых помещений, располагаемая в пределах производственного здания по всей его высоте и ширине (вставка), части его высоты или ширины (встройка) и выделенная противопожарными преградами.

Высоту встроенных помещений* (от пола до потолка) следует принимать не менее 2,4 м.

_______________

*Встроенные помещения могут размещаться в производственных зданиях категорий В, Г и Д.

4.11Во встроенных помещениях производственных зданий следует предусматривать уборные, помещения для отдыха, обогрева или охлаждения, личной гигиены женщин, ручных ванн, устройства питьевого водоснабжения, умывальные, полудуши, помещения для мастеров и другого персонала, которые по условиям производства должны размещаться вблизи рабочих мест согласно требованиям СП 4.13130.

4.12 В многоэтажных административных и бытовых зданиях численностью 300 работающих и

более, а также в многоэтажных бытовых зданиях общей площадью 3000 м и более следует предусматривать вертикальные мусоропроводы с мусоросборными камерами, ограждающие конструкции которых отвечают требованиям огнестойкости по СП 2.13130.

4.14 Ширину проходов, коридоров и других горизонтальных участков путей эвакуации следует

принимать из расчета, чтобы плотность потоков эвакуируемых не превышала 5 чел. на 1 м , при этом ширину прохода в помещении следует принимать не менее 1 м, коридора или перехода в другое здание — не менее 1,4 м, а при наличии в числе работающих инвалидов, пользующихся креслами-колясками, — не менее 1,2 и 1,8 м соответственно.

Ширина эвакуационного выхода из помещений и из коридоров на лестничную клетку должна быть установлена в зависимости от числа эвакуируемых через этот выход (но не менее 0,8 м) из расчета на 1 м ширины выхода (двери) с учетом требований СП 1.13130.

4.15Ширина лестничных маршей должна быть не менее ширины выхода на лестничную клетку

снаиболее населенного этажа, но не менее 1 м.

При наличии в числе работающих инвалидов с нарушением работы опорно-двигательного аппарата ширина эвакуационного выхода из помещений и из коридоров на лестничную клетку должна быть не менее 0,9 м, ширина лестничных маршей — не менее 1,2 м.

4.16 Расстояние по коридору от двери наиболее удаленного помещения, расположенного между лестничными клетками или наружными выходами (кроме уборных, умывальных, душевых, курительных), до ближайшего выхода на лестничную клетку или наружу должно отвечать требованиям СП 1.13130.

4.17 Из встроенных помещений, размещаемых в производственных зданиях на антресолях, следует предусматривать выходы в производственные помещения по открытым лестницам.

Расстояние от выходов из встроенных помещений до выходов наружу следует принимать в соответствии с таблицами 29, 30 СП 1.13130.

4.18 Остекленные двери и фрамуги над ними во внутренних стенах лестничных клеток допускается применять в зданиях всех степеней огнестойкости; при этом в зданиях высотой более четырех этажей остекление следует предусматривать из армированного стекла.

4.19 Облицовку и отделку поверхности стен, перегородок и потолков залов более чем на 75 мест следует предусматривать в соответствии с требованиями СП 1.13130.

4.20 В отдельно стоящих зданиях и пристройках с числом этажей более четырех, во вставках и встройках независимо от числа этажей, во всех помещениях, кроме помещений с мокрыми процессами, должна быть предусмотрена автоматическая пожарная сигнализация, соответствующая требованиям СП 5.13130.

5 Бытовые здания и помещения

5.1 Бытовые здания предприятий предназначены для размещения в них помещений социального обслуживания работающих: санитарно-бытовых, здравоохранения, общественного питания, торговли, службы быта, культуры.

Допускается предусматривать не учтенные настоящими нормами помещения или объекты социального назначения в соответствии с утвержденными планами социально-экономического развития предприятия или квотой рабочих мест для инвалидов.

Для мобильных зданий допускается принимать численность смены, равную 70% списочной, в том числе 30% женщин.

5.3 Геометрические параметры, минимальные расстояния между осями и ширину проходов между рядами оборудования в бытовых помещениях следует принимать по таблице 1.

Таблица 1

Наименование		Показатель, м

Размеры в плане

Кабины:

душевых закрытые		1,8х0,9 (1,8х1,8)

душевых открытые и со сквозным проходом, полудушей		0,9х0,9 (1,2х0,9)

личной гигиены женщин		1,8х1,2 (1,8х2,6)

уборных		1,2х0,8 (1,8х1,65)

Скамьи в гардеробных		0,3х0,8 (0,6х0,8)

Устройство питьевого водоснабжения		0,5×0,7

Шкафы в гардеробных для уличной и домашней одежды в зависимости от климатических районов и специальной одежды и обуви*:

IIБ, IIВ, IIГ, IIIБ, IIIВ, IV		0,25х0,5

	IB, IД, IIА, IIIА		0,33х0,5
	IA, IБ, IГ и для инвалидов		0,4х0,5




	Размеры по высоте


	Разделительные перегородки:
	до верха перегородки

			1,8
	от пола до низа перегородки

			0,2
	Шкафы для хранения одежды

			1,65


	Расстояние между осями санитарных приборов


	Умывальники одиночные		0,65
	Ручные и ножные ванны, писсуары

			0,7


	Ширина проходов между рядами


	Кабины душевых закрытые, умывальники групповые		1,2 (1,8)
	Кабины душевых открытые и уборных, писсуары

			1,5 (1,8)
	Умывальники одиночные

			1,8

Ручные и ножные ванны, кабины личной гигиены женщин и фотариев		2

Шкафы гардеробных для хранения одежды при числе отделений в ряду:

до 18		1,4/1** (2,4/1,8)

от 18 до 36		2/1,4** (2,4/1,8)

* Для обычного состава спецодежды (халаты, фартуки, легкие комбинезоны) следует предусматривать шкафы размерами в плане 0,25х0,5 м, для расширенного состава (обычный состав плюс нательное белье, средства индивидуальной защиты ) — 0,33х0,5 м, для громоздкой спецодежды (расширенный состав плюс полушубки, валенки, специальные комбинезоны ) — 0,4х0,5 м.

** В знаменателе приведена ширина проходов между рядами шкафов без скамей.

Примечания

1 Ширину проходов между стеной и рядами оборудования следует уменьшать на 40%, при числе единиц оборудования более шести в ряду — увеличивать на 25%.

2 При тупиковых проходах между шкафами для одежды число отделений в ряду следует уменьшать на 35%.

3 В скобках указаны показатели для инвалидов с нарушением работы опорно-двигательного аппарата.

Санитарно-бытовые помещения

5.4 В состав санитарно-бытовых помещений входят гардеробные, душевые, умывальные, уборные, курительные, места для размещения полудушей, устройств питьевого водоснабжения, помещения для обогрева или охлаждения, обработки, хранения и выдачи спецодежды, сушки волос (феновые)*.

_______________

* В соответствии с ведомственными требованиями следует предусматривать в дополнение к указанным другие санитарно-бытовые помещения и оборудование.

Класс функциональной пожарной опасности санитарно-бытовых помещений

В соответствии с ч.1 ст.32 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (ред. от 23.06.2014) здания (сооружения, пожарные отсеки и части зданий, сооружений — помещения или группы помещений, функционально связанные между собой) подразделяются по классу функциональной пожарной опасности в зависимости от их назначения, а также от возраста, физического состояния и количества людей, находящихся в здании, сооружении, возможности пребывания их в состоянии сна.

В соответствии с п.4.2 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (ред. от 18.07.2013) при определении класса функциональной пожарной опасности объекта защиты (здания, сооружения) следует исходить из его целевого назначения, а также характеристик основного функционального контингента (возраста, физического состояния, возможности пребывания в состоянии сна и т.п.) и его количества.

В соответствии с ч.1 ст.32 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 123-ФЗ физкультурно-оздоровительные комплексы и спортивно-тренировочные учреждения с помещениями без трибун для зрителей, бытовые помещения, бани относится к классу Ф 3.6 по функциональной пожарной опасности.

В соответствии с п.5.5.1 СП 4.13130.2013 к классу Ф 3.6 по функциональной пожарной опасности относятся объекты, которые характеризуются большей численностью посетителей, чем обслуживающего персонала.

В соответствии с п.5.5.1 СП 4.13130.2013 к классу Ф 3.6 по функциональной пожарной опасности относятся физкультурно-оздоровительные и спортивные учреждения без трибун для зрителей, бани и т.п.

В соответствии с п.5.4 СП 44.13330.2011 «Свод правил. Административные и бытовые здания. Актуализированная редакция СНиП 2.09.04-87» (утв. приказом Минрегиона РФ от 27.12.2010 N 782) в состав санитарно-бытовых помещений входят гардеробные, душевые, умывальные, уборные, курительные, места для размещения полудушей, устройств питьевого водоснабжения, помещения для обогрева или охлаждения, обработки, хранения и выдачи спецодежды, сушки волос (феновые)*.

Соответственно, возможно сделать вывод о том, что санитарно-бытовые помещения (гардеробные, душевые, умывальные, уборные, курительные, места для размещения полудушей, устройств питьевого водоснабжения, помещения для обогрева или охлаждения, обработки, хранения и выдачи спецодежды, сушки волос (феновые)) относятся к классу Ф 3.6 по функциональной пожарной.

В соответствии с ч.1 ст.32 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 123-ФЗ здания органов управления учреждений, проектно-конструкторских организаций, информационных и редакционно-издательских организаций, научных организаций, банков, контор, офисов относится к классу Ф 4.3 по функциональной пожарной опасности.

В соответствии с п.5.6.1 СП 4.13130.2013 к классу Ф 4.3 относятся объекты, помещения которых используются некоторое время в течение суток, и в них находится, как правило, постоянный контингент людей определенного возраста и физического состояния (здания органов управления учреждений, проектно-конструкторских организаций, информационных и редакционно-издательских организаций, научных организаций, банков, контор, офисов и т.п.).

Соответственно, к классу Ф 4.3 по функциональной пожарной опасности относят именно помещения контор, офисов.

Административные и бытовые помещения, размещаемые в пристройках, вставках и встройках производственных и складских зданий (класс Ф5) рассматриваются в целом как пристройки, вставки и встройки (части зданий) класса Ф 4.3, либо класса Ф3.6 по функциональной пожарной опасности.

В соответствии с п.4.2 СП 4.13130.2013 при определении класса функциональной пожарной опасности объекта защиты (в данном случае части здания: пристройки, вставки и встройки) следует исходить из его целевого назначения.

К примеру, если основное назначения объекта защиты (в данном случае части здания: пристройки, вставки и встройки) размещение административных (контор) и офисных помещений, то в этом случае в целом пристройке, вставке и встройке (части зданий) присваивается класс Ф 4.3.

Если основное назначения объекта защиты (в данном случае части здания: пристройки, вставки и встройки) размещение санитарно-бытовых помещений (к примеру, душевых, помещений для обогрева или охлаждения, обработки, хранения и выдачи спецодежды, гардеробных), то в этом случае в целом пристройке, вставке и встройке (часть здания) присваивается класс Ф 3.6.

Уточнение:

При размещении санитарно-бытовых помещений во встройке в производственное здание для встройки присваивается класс Ф.3.6.

Нет ли при этом противоречия с п.9.2.1 СП 1.13130 «Административно-бытовые корпуса производственных зданий должны проектироваться в соответствии с требованиями раздела 8.3….»?

Ответ:

В соответствии с СП 1.13130.2009.

Данное требование распространяется на здания, части здания (пристройки, вставки и встройки) класса Ф 4.3, то есть на административные (административно-бытовые) объекты, основным назначением которых является размещение административных (контор) и офисных помещений.

На данных объектах размещаются санитарно-бытовые помещения (класс Ф 3.6) для обслуживания административных работников.

Если основное назначения объекта защиты (здания, части здания (пристройки, вставки и встройки) размещение санитарно-бытовых помещений (к примеру, душевых, помещений для обогрева или охлаждения, обработки, хранения и выдачи спецодежды, гардеробных) для обслуживания работников производственной сферы, то в этом случае в целом зданию, части здания (пристройке, вставке и встройке) присваивается класс Ф 3.6.

Данные объекты не будут считаться объектами класса Ф 4.3 и в отношении данных объектов не применяется термин «административно-бытовой корпус или здание».

Объекты защиты (здания, части здания (пристройки, вставки и встройки) класса Ф 3.6 являются объектами бытового назначения и рассматриваются как объекты общественного назначения.

ЕГФНТД — СП РК

п/п	Наименование НД
1.	СП РК 1.01-101-2014 «Строительная терминология»
2.	СП РК 1.01-102-2014 «Строительная терминология. Технология и организация строительства»
3.	СП РК 1.01-103-2014 «Строительная терминология. Инженерные изыскания»
4.	СП РК 1.01-104-2014 «Строительная терминология. Строительные конструкции. Строительные материалы и изделия»
5.	СП РК 1.02-101-2014 «Инженерно-геодезические изыскания для строительства. Основные положения»
6.	СП РК 1.02-102-2014 «Инженерно-геологические изыскания для строительства»
7.	СП РК 1.02-103-2013 «Изыскания грунтовых строительных материалов. Общие правила выполнения работ»
8.	СП РК 1.02-104-2013 «Инженерные изыскания для строительства. Сейсмическое микрозонирование. Общие положения»
9.	СП РК 1.02-105-2014 «Инженерные изыскания для строительства. Основные положения»
10.	СП РК 1.02-106-2013 «Типовое проектирование».
11.	СП РК 1.02-107-2013 «Правила типовой проектной документации».
12.	СП РК 1.02-108-2014 «Порядок разработки, согласования, утверждения и состав проектной документации на строительство индивидуальных жилых домов».
13.	СП РК 1.02-109-2014 «Состав и оформление рабочих чертежей металлических конструкций».
14.	СП РК 1.02-110-2013 «Продолжительность проектирования».
15.	СП РК 1.02-112-2018 «Жизненный цикл строительных объектов. Часть 1. Общие понятия».
16.	СП РК 1.02-113-2018 «Жизненный цикл строительных объектов. Часть 2. Требования к информационным моделям на стадии предпроектной подготовки строительства».
17.	СП РК 1.02-114-2018 «Жизненный цикл строительных объектов Часть 3. Требования к информационным моделям на стадии проектной подготовки строительства».
18.	СП РК 1.02-115-2018 «Правила организации совместного создания информации о строительстве. Среда общих данных».
19.	СП РК 1.02-116-2018 « Требования к оформлению проектной документации, получаемой с использованием информационного моделирования».
20.	СП РК 1.02-117-2018 «Порядок проведения экспертизы информационных моделей».
21.	СП РК 1.02-118-2019 «Жизненный цикл строительных объектов. Часть 4. Требования к информационным моделям на стадии строительства».
22.	СП РК 1.02-119-2019 «Жизненный цикл строительных объектов Часть 5. Требования к информационным моделям на стадии эксплуатации».
23.	СП РК 1.02-120-2019 «Применение информационного моделирования в строительной организации».
24.	СП РК 1.02-121-2019 «Применение информационного моделирования в эксплуатирующей организации ».
25.	СП РК 1.02-122-2020 «Прокладка инженерных коммуникаций горизонтально-направленным бурением».
26.	СП РК 1.03-101-2013 «Продолжительность строительства и задел в строительстве предприятий, зданий и сооружений. Часть I».
27.	СП РК 1.03-102-2014 «Продолжительность строительства и задел в строительстве предприятий, зданий и сооружений. Часть II».
28.	СП РК 1.03-103-2013 «Геодезические работы в строительстве».
29.	СП РК 1.03-104-2014 «Устройство и эксплуатация подкрановых путей для строительных башенных кранов».
30.	СП РК 1.03-105-2013 «Проектирование электрического освещения строительных площадок».
31.	СП РК 1.03-106-2012 «Охрана труда и техника безопасности в строительстве».
32.	СП РК 1.03-107-2013 «Техника безопасности, пожарная безопасность и производственная санитария для окрасочных цехов заводов и предприятий по изготовлению металлоконструкций».
33.	СП РК 1.03-108-2014 «Правила техники безопасности при изготовлении стальных конструкций».
34.	СП РК 1.03-109-2016 «Организация и производство работ по демонтажу и сносу зданий и сооружений».
35.	СП РК 1.04-101-2012 «Обследование и оценка технического состояния зданий и сооружений».
36.	СП РК 1.04-102-2012 «Правила оценки физического износа зданий и сооружений».
37.	СП РК 1.04-103-2013 «Приборное обеспечение мониторинга за состоянием высотных и уникальных зданий и сооружений».
38.	СП РК 1.04-104-2013 «Правила устройства и безопасной эксплуатации грузовых подвесных канатных дорог».
39.	СП РК 1.04-105-2014 «Проектирование и установка эскалаторов и движущихся дорожек».
40.	СП РК 1.04-106-2014 «Устройство и безопасная эксплуатация наклонных рельсо-канатных подъемников (фуникулеров)».
41.	СП РК 1.04-107-2014 «Устройство и безопасная эксплуатация пассажирских подвесных канатных дорог (ППКД)».
42.	СП РК 1.04-108-2013 «Правила повторного применения строительных материалов, изделий и конструкций, бывших в употреблении».
43.	СП РК 1.04-109-2013 «Полигоны по обезвреживанию и захоронению токсичных промышленных отходов. Основные положения по проектированию».
44.	СП РК 2.01-101-2013 «Защита строительных конструкций от коррозии».
45.	СП РК 2.01-102-2014 «Проектирование гидроизоляции подземных частей зданий и сооружений».
46.	СП РК 2.02-101-2014 «Пожарная безопасность зданий и сооружений».
47.	СП РК 2.02-102-2012 «Пожарная автоматика зданий и сооружений».
48.	СП РК 2.02-103-2012 «Склады нефти и нефтепродуктов. Противопожарные нормы».
49.	СП РК 2.02-104-2014 «Оборудование зданий, помещений и сооружений системами автоматической пожарной сигнализации, автоматическими установками пожаротушения и оповещения людей о пожаре».
50.	СП РК 2.02-105-2014 «Проектирование объектов органов противопожарной службы».
51.	СП РК 2.02-107-2019 «Нормы проектирования арсеналов, баз и складов ракет и боеприпасов. Требования пожаровзрывобезопасности».
52.	СП РК 2.03-101-2012 «Здания и сооружения на подрабатываемых территориях и просадочных грунтах».
53.	СП РК 2.03-102-2012 «Инженерная защита в зонах затопления и подтопления».
54.	СП РК 2.03-103-2013 «Защита горных выработок от подземных и поверхностных вод».
55.	СП РК 2.03-104-2012 «Защитные сооружения гражданской обороны в подземных горных выработках».
56.	СП РК 2.03-105-2013 «Строительство электросетевых объектов в сейсмических районах».
57.	СП РК 2.03-106-2013 «Подземные горные выработки».
58.	СП РК 2.03-107-2013 «Подземные сооружения в сейсмических районах».
59.	СП РК 2.04-101- 2014 «Защитные сооружения гражданской обороны».
60.	СП РК 2.04-102- 2012 «Проектирование и строительство инженерных участков для размещения эвакуируемого населения».
61.	СП РК 2.04-103-2013 «Устройство молниезащиты зданий и сооружений» .
62.	СП РК 2.04-104- 2012 «Естественное и искусственное освещение».
63.	СП РК 2.04-105- 2012 «Проектирование звукоизоляции ограждающих конструкций жилых и общественных зданий».
64.	СП РК 2.04-106-2012 «Проектирование тепловой защиты зданий».
65.	СП РК 2.04-107-2013 «Строительная теплотехника».
66.	СП РК 2.04-108-2014 «Изоляционные и отделочные покрытия».
67.	СП РК 3.01-101-2013 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских населенных пунктов».
68.	СП РК 3.01-102- 2012 «Планировка и застройка районов индивидуального жилищного строительства».
69.	СП РК 3.01-103- 2012 «Генеральные планы промышленных предприятий».
70.	СП РК 3.01-104-2012 «Генеральные планы сельскохозяйственных предприятий».
71.	СП РК 3.01-105-2013 «Благоустройство территорий населенных пунктов».
72.	СП РК 3.02-101-2012 «Здания жилые многоквартирные».
73.	СП РК 3.02-102-2014 «Проектирование одноквартирных жилых домов и их инженерных систем».
74.	СП РК 3.02-103-2012 «Государственное социальное жилище».
75.	СП РК 3.02-104-2012 «Дома и интернаты для детей-инвалидов».
76.	СП РК 3.02-105-2013 «Дома-интернаты для инвалидов и престарелых».
77.	СП РК 3.02-106-2012 «Проектирование гостиниц».
78.	СП РК 3.02-107-2014 «Общественные здания и сооружения».
79.	СП РК 3.02-108-2013 «Административные и бытовые здания» .
80.	СП РК 3.02-109-2012 «Многофункциональные здания и комплексы».
81.	СП РК 3.02-110-2012 «Дошкольные объекты образования».
82.	СП РК 3.02-111-2012 «Общеобразовательные учреждения».
83.	СП РК 3.02-112-2013 «Здания интернатных организаций».
84.	СП РК 3.02-113-2014 «Лечебно-профилактические учреждения».
85.	СП РК 3.02-114-2013 «Проектирование объектов санитарно-эпидемиологических служб».
86.	СП РК 3.02-115-2013 «Хосписы».
87.	СП РК 3.02-116-2013 «Учреждения массового отдыха детей и подростков».
88.	СП РК 3.02-117-2013 «Бани и банно-оздоровительные комплексы».
89.	СП РК 3.02-118-2013 «Закрытые спортивные залы».
90.	СП РК 3.02-119-2014 «Проектирование открытых спортивных сооружений».
91.	СП РК 3.02-120-2012 «Культурно-зрелищные учреждения».
92.	СП РК 3.02-121-2012 «Объекты общественного питания».
93.	СП РК 3.02-122-2012 «Предприятия розничной торговли».
94.	СП РК 3.02-123-2013 «Рынки».
95.	СП РК 3.02-124-2014 «Проектирование следственных изоляторов».
96.	СП РК 3.02-125-2014 «Здания районных (городских) судов».
97.	СП РК 3.02-126-2014 «Проектирование специальных учреждений, обеспечивающих временную изоляцию от общества».
98.	СП РК 3.02-127-2013 «Производственные здания».
99.	СП РК 3.02-128-2012 «Сооружения промышленных предприятий».
100.	СП РК 3.02-129-2012 «Складские здания».
101.	СП РК 3.02-130-2014 «Склады сухих минеральных удобрений и химических средств защиты растений».
102.	СП РК 3.02-131-2012 «Здания и сооружения для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции».
103.	СП РК 3.02-132-2014 «Предприятия, здания и сооружения по хранению и переработке зерна».
104.	СП РК 3.02-133-2014 «Теплицы и парники».
105.	СП РК 3.02-134-2014 «Предприятия по убою скота и первичной переработке продуктов убоя».
106.	СП РК 3.02-135-2013 «Холодильники».
107.	СП РК 3.02-136-2012 «Полы».
108.	СП РК 3.02-137-2013 «Крыши и кровли».
109.	СП РК 3.02-138-2013 «Энергосберегающие здания».
110.	СП РК 3.02-139-2014 «Проектирование энергопассивных зданий».
111.	СП РК 3.02-140-2013 «Проектирование энергоэффективных, экологически чистых жилых коттеджных зданий, с применением альтернативных источников энергии».
112.	СП РК 3.02-141-2014 «Проектирование и содержание кладбищ».
113.	СП РК 3.02-142-2014 «Проектирование ограждений площадок и участков предприятий, зданий и сооружений»
114.	СП РК 3.02-143-2014 «Отвод земель для линий связи»
115.	СП РК 3.03-101-2013 «Автомобильные дороги»
116.	СП РК 3.03-102-2013 «Отвод земель для автомобильных дорог»
117.	СП РК 3.03-103-2014 «Проектирование жестких дорожных одежд»
118.	СП РК 3.03-104-2014 «Проектирование дорожных одежд нежесткого типа»
119.	СП РК 3.03-105-2014 «Стоянки автомобилей»
120.	СП РК 3.03-106-2014 «Предприятия по ремонту и техническому обслуживанию автомобильного транспорта»
121.	СП РК 3.03-107-2013 «Автозаправочные станции стационарного типа»
122.	СП РК 3.03-108-2014 «Проектирование автостанций»
123.	СП РК 3.03-109-2014 «Трамвайные пути»
124.	СП РК 3.03-110-2014 «Трамвайные, троллейбусные линии и контактные сети»
125.	СП РК 3.03-111-2013 «Тоннели железнодорожные и автодорожные»
126.	СП РК 3.03-112-2013 «Мосты и трубы»
127.	СП РК 3.03-113-2014 «Мосты и трубы. Правила обследований и испытаний»
128.	СП РК 3.03-114-2014 Железные дороги
129.	СП РК 3.03-115-2014 «Проектирование железнодорожных вокзалов»
130.	СП РК 3.03-116-2014 «Отвод земель для железных дорог»
131.	СП РК 3.03-117-2013 «Метрополитены»
132.	СП РК 3.03-118-2014 «Контактные сети электрифицированного транспорта, правила производства и приемки работ»
133.	СП РК 3.03-119-2013 «Аэродромы»
134.	СП РК 3.03-120-2014 «Здания аэровокзалов»
135.	СП РК 3.03-121-2014 «Отвод земель для аэропортов»
136.	СП РК 3.03-122-2013 «Промышленный транспорт»
137.	СП РК 3.04-101- 2013 «Гидротехнические сооружения»
138.	СП РК 3.04-102-2014 «Проектирование бетонных и железобетонные конструкции гидротехнических сооружений»
139.	СП РК 3.04-103-2014 «Основания гидротехнических сооружений»
140.	СП РК 3.04-104-2014 «Плотины бетонные и железобетонные»
141.	СП РК 3.04-105-2014 «Плотины из грунтовых материалов»
142.	СП РК 3.04-106-2014 «Тоннели гидротехнические»
143.	СП РК 3.04-107-2014 «Нагрузки и воздействия на гидротехнические сооружения (волновые, ледовые и от судов)»
144.	СП РК 3.04-108-2014 «Проектирование, строительство и эксплуатации гидротехнических сооружений на подрабатываемых горными работами территориях»
145.	СП РК 3.04-109-2012 «Гидротехнические сооружения речные»
146.	СП РК 3.04-110-2014 «Подпорные стены, судоходные шлюзы, рыбопропускные и рыбозащитные сооружения»
147.	СП РК 3.04-111-2014 «Гидротехнические морские и речные транспортные сооружения»
148.	СП РК 3.04-112-2013 «Мелиоративные системы и сооружения»
149.	СП РК 3.04-113-2014 «Отвод земель для мелиоративных каналов»
150.	СП РК 3.05-101-2013 «Магистральные трубопроводы»
151.	СП РК 3.05-102-2014 «Нефтепродуктопроводы, прокладываемые на территории городов и других населенных пунктов»
152.	СП РК 3.05-103-2014 «Технологическое оборудование и технологические трубопроводы»
153.	СП РК 3.05-104-2014 «Подземные хранилища нефти, нефтепродуктов и сжиженных газов»
154.	СП РК 3.05-105-2014 «Проектирование, строительство и монтаж стационарных сооружений при проведении нефтяных операций на море и внутренних водоемах»
155.	СП РК 3.06-101-2012 «Проектирование зданий и сооружений с учетом доступности для маломобильных групп населения. Общие положения»
156.	СП РК 4.01-101-2012 «Внутренний водопровод и канализация зданий и сооружений»
157.	СП РК 4.01-102-2013 «Внутренние санитарно-технические системы»
158.	СП РК 4.01-103-2013 «Наружные сети и сооружения водоснабжения и канализации»
159.	СП РК 4.01-104-2013 «Правила проведения планово-предупредительного ремонта водопроводно-канализационных сетей и сооружений»
160.	СП РК 4.01-105-2014 «Отвод земель для магистральных водоводов и канализационных коллекторов»
161.	СП РК 4.01-106-2018 « Проектирование сооружений для очистки поверхностных сточных вод»
162.	СП РК 4.02-101-2012 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха»
163.	СП РК 4.02-102-2012 «Проектирование тепловой изоляции оборудования и трубопроводов»
164.	СП РК 4.02-103-2012 «Системы автоматизации»
165.	СП РК 4.02-104-2013 «Тепловые сети»
166.	СП РК 4.02-105-2013 «Котельные установки»
167.	СП РК 4.02-106-2013 «Автономные источники теплоснабжения»
168.	СП РК 4.02-107-2014 «Проектирование теплоснабжения зданий и сооружений с использованием геотермальной энергии»
169.	СП РК 4.02-108-2014 «Проектирование тепловых пунктов»
170.	СП РК 4.02-109-2014 «Проектирование и строительство городских тепловых сетей в зонах с высоким уровнем грунтовых вод»
171.	СП РК 4.02-110-2014 «Теплотехнические обследования наружных ограждающих конструкций зданий»
172.	СП РК 4.03-101-2013 «Газораспределительные системы»
173.	СП РК 4.04-101-2013 «Проектирование городских и поселковых электрических сетей»
174.	СП РК 4.04-102-2013 «Правила электроснабжения районов малоэтажной застройки»
175.	СП РК 4.04-103-2013 «Правила расчета электрических нагрузок городских квартир и коттеджей повышенной комфортности»
176.	СП РК 4.04-104-2013 «Наружное электрическое освещение городов, поселков и сельских населенных пунктов»
177.	СП РК 4.04-105-2014 «Проектирование сельских электрических сетей»
178.	СП РК 4.04-106-2013 «Электрооборудование жилых и общественных зданий. Правила проектирования»
179.	СП РК 4.04-107-2013 «Электротехнические устройства»
180.	СП РК 4.04-108-2014 «Проектирование электроснабжения промышленных предприятий»
181.	СП РК 4.04-109-2013 «Правила проектирования силового и осветительного оборудования промышленных предприятий»
182.	СП РК 4.04-110-2013 «Электростанции тепловые»
183.	СП РК 4.04-111-2014 «Технологическое проектирование дизельных станций»
184.	СП РК 4.04-112-2014 «Проектирование ветряных электростанций»
185.	СП РК 4.04-113-2014 «Проектирование солнечных электростанций»
186.	СП РК 4.04-114-2014 «Отвод земель для электрических сетей напряжением 0,4 -1150 кВ»
187.	СП РК 4.04-116-2020 «Проектирование воздушных линий электропередачи напряжением 0,38 кв С изолированными проводами СИП-4»
188.	СП РК 5.01-101-2013 «Земляные сооружения, основания и фундаменты»
189.	СП РК 5.01-102-2013 «Основания зданий и сооружений»
190.	СП РК 5.01-103-2013 «Свайные фундаменты»
191.	СП РК 5.01-104-2013 «Проектирование и производство работ по забивке железобетонных свай»
192.	СП РК 5.01-105-2013 «Фундаменты в вытрамбованных котлованах»
193.	СП РК 5.01-106-2013 «Фундаменты машин с динамическими нагрузками»
194.	СП РК 5.02-101-2014 «Промышленные печи и трубы»
195.	СП РК 5.03-102-2013 «Производство сборных железобетонных конструкций и изделий»
196.	СП РК 5.03-103-2013 «Изготовление конструкций и изделий из плотного силикатного бетона»
197.	СП РК 5.03-104-2013 «Изготовление изделий из ячеистого бетона»
198.	СП РК 5.03-105-2013 «Изготовление изделий из неопорбетона»
199.	СП РК 5.03-106-2013 «Производство полимербетонов и изделий из них»
200.	СП РК 5.03-107-2013 «Несущие и ограждающие конструкции»
201.	СП РК 2.04-01-2017 «Строительная климатология»
202.	СП РК 2.03-30-2017 «Строительство в сейсмических районах»
203.	СП РК 2.03-108-2017 «Проектирование селезащитных сооружений»
204.	СП РК 1.04-110-2017 «Обследование, оценка технического состояния и сейсмоусиление зданий и сооружений»
205.	СП РК 1.02-111-2017 «Применение информационного моделирования в проектной организации»
206.	СП РК 2.04-109-2013 Радиационный контроль на объектах строительства, предприятиях стройиндустрии и строительных материалов
207.	СП РК 5.01-107-2013 Контроль несущей способности фундаментов (ФВК) по результатам вытрамбовывания их котлованов
208.	СП РК 5.01-108-2013 Оперативный контроль плотности грунтов в условиях строительной площадки при их уплотнении
209.	СП РК 5.06-19-2012 Проектирование и монтаж навесных фасадов с воздушным зазором.

СНиП 2.09.04-87* «Административные и бытовые здания»

Строительные нормы и правила СНиП 2.09.04-87*

«Административные и бытовые здания»

(утв. постановлением Госстроя СССР от 30 декабря 1987 г. N 313)

(с изменениями от 31 марта 1994 г., 24 февраля 1995 г., 14 мая 2001 г.)

Взамен главы СНиП II-92-76

Срок введения в действие — 1 января 1989 г.

1. Объемно-планировочные и конструктивные решения

2. Бытовые здания и помещения

Санитарно-бытовые помещения

Помещения здравоохранения

Помещения предприятий общественного питания

3. Административные здания и помещения

Помещения управления и конструкторских бюро

Помещения информационно-технического назначения

Кабинеты охраны труда

Помещения для учебных занятий

4. Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха

Изменениями N 3, принятыми постановлением Госстроя РФ от 14 мая 2001 г. N 48, в преамбулу, разделы 1 и 2 настоящих СНиП внесены изменения

См текст преамбулы, разделов 1 и 2 в предыдущей редакции

Настоящие нормы распространяются на проектирование административных и бытовых зданий*(1) высотой (по СНиП 21-01-97) до 50 м, включая мансардный этаж и помещений предприятий.

Настоящие нормы не распространяются на проектирование административных зданий и помещений общественного назначения.

При проектировании зданий, перестраиваемых в связи с расширением, реконструкцией или техническим перевооружением предприятий, допускаются отступления от требований настоящих норм в части геометрических параметров.

1. Объемно-планировочные и конструктивные решения

1.1*. Архитектурные решения зданий следует принимать с учетом градостроительных, климатических условий района строительства и характера окружающей застройки. Цветовую отделку интерьеров следует предусматривать в соответствии с ГОСТ 14202-69 и ГОСТ 12.4.026-76*.

На предприятиях (в цехах и на участках), на которых предусматривается возможность использования труда инвалидов, должны соблюдаться требования к санитарно-бытовым и специальным помещениям, организации режимов труда и отдыха, медицинскому обслуживанию, предусмотренные «Едиными санитарными правилами для предприятий (производственных объединений), цехов и участков, предназначенных для использования труда инвалидов и пенсионеров по старости» Минздрава СССР (от 01.03.83 г. N 2672-83), а также дополнительные требования, оговоренные в соответствующих пунктах настоящих норм, в зависимости от вида инвалидности.

1.2. Административные и бытовые помещения строительно-монтажных организаций следует, как правило, размещать в мобильных зданиях. Допускается использовать для этих целей здания строящихся объектов и подлежащие сносу.

1.3. Общую площадь здания следует определять в соответствии со СНиП 31-03-01. Площадь мансардного этажа и мансардных помещений следует определять в соответствии с приложением 3* СНиП 2.08.02-89*.

1.4. Высота помещений от пола до потолка должна быть не менее 2,5 м, в климатических подрайонах IА, IБ, IГ, IД и IVA — не менее 2,7 м. Высота залов собраний, столовых и административных помещений вместимостью более 75 чел. должна быть не менее 3 м.

Примечания:

1. Высоту помещений в мобильных зданиях допускается принимать 2,4 м.

2. Площадь помещений при высоте 2,4; 2,5 и 2,7 м с постоянным пребыванием работающих следует увеличивать на 7%.

1.5. Высоту от пола до низа выступающих конструкций перекрытий, оборудования и коммуникаций, а также высоту от пола до потолка в коридорах следует принимать не менее 2,2 м.

1.6. Административные и бытовые помещения могут размещаться во вставках и встройках*(2) производственных зданий I, II, III степеней огнестойкости класса пожарной опасности СО, IV степени огнестойкости всех классов пожарной опасности категорий В, Г и Д.

1.7. Во встроенных помещениях*(3) производственных зданий допускается предусматривать уборные, помещения для отдыха, обогрева или охлаждения, личной гигиены женщин, ручных ванн, устройства питьевого водоснабжения, умывальные, полудуши, помещения для мастеров и другого персонала, которые по условиям производства следует размещать вблизи рабочих мест, а в помещениях категорий В, Г и Д — также курительные.

В зданиях IV степени огнестойкости классов С2 и С3 встроенные помещения (за исключением уборных, личной гигиены женщин, ручных ванн, устройств питьевого водоснабжения, умывальных и полудушей) не допускается размещать у наружных стен, на антресолях и площадках.

Высоту встроенных помещений (от пола до потолка) допускается принимать не менее 2,4 м.

1.8. Площадь вестибюля зданий следует принимать из расчета 0,2 м2, а на предприятиях, размещаемых в Северной строительно-климатической зоне,0,25 м2 на одного работающего в наиболее многочисленной смене, но не менее 18 м2.

1.9*. В многоэтажных зданиях при разнице отметок пола вестибюля и верхнего этажа 12 м и более, а также при наличии на втором этаже и выше помещений, предназначенных для инвалидов, пользующихся креслами-колясками, следует предусматривать лифты.

Число лифтов следует принимать по расчету и должно быть не менее двух; при этом один из лифтов допускается принимать грузовым. Один из лифтов должен иметь глубину кабины не менее 2,1 м, ширину — не менее 1,1 м, ширину дверного проема — не менее 0,85 м.

Допускается не предусматривать установку лифтов при надстройке здания мансардным этажом при отметке его пола не более 14 м и отсутствии помещений, используемых инвалидами на креслах-колясках.

1.10. Ширина лифтового холла при однорядном расположении лифтов должна быть не менее 1,3 наименьшей глубины кабины лифта, при двухрядном расположении — не менее удвоенного значения наименьшей глубины кабины одного из лифтов противоположного ряда. Перед лифтами с глубиной кабины 2,1 м и более ширина холла должна быть не менее 2,5 м.

В подвальных и цокольных этажах выходы из лифтовых шахт следует предусматривать через тамбур-шлюзы с подпором воздуха при пожаре. В зданиях с двумя лифтами их допускается размещать в лестничных клетках.

1.11. В зданиях следует предусматривать помещения для хранения, очистки и сушки уборочного инвентаря, оборудованные системой горячего и холодного водоснабжения и, как правило, смежные с уборными. Площадь этих помещений следует принимать из расчета 0,8 м2 на каждые 100 м2 площади этажа, но не менее 4 м2. При площади этажа менее 400 м2 допускается предусматривать одно помещение на два смежных этажа.

1.12. В многоэтажных административных зданиях численностью 300 и более работающих, а также в многоэтажных бытовых зданиях общей площадью 3000 м2 и более следует предусматривать вертикальные мусоропроводы с мусоросборными камерами. Ограждающие конструкции ствола мусоропровода должны иметь предел огнестойкости не менее ЕJ30.

См. СП 31-108-2002 «Мусоропроводы жилых и общественных зданий и сооружений», утвержденный постановлением Госстроя РФ от 29 октября 2002 г. N 148

Мусоросборную камеру следует размещать под стволом мусоропровода и выделять противопожарными перегородками 1-го типа. В мусоросборной камере на сети водопровода необходимо устанавливать спринклерные оросители. Выход из камеры должен быть непосредственно наружу. Над выходом следует предусматривать козырек из негорючих материалов.

При надстройке здания мансардным этажом, имеющуюся систему мусороудаления допускается не изменять

1.13. Сообщение между отапливаемыми производственными зданиями и отдельно стоящими бытовыми зданиями следует предусматривать через отапливаемые переходы. Отапливаемые переходы допускается не предусматривать из зданий, размещаемых в IV климатическом районе (исключая подрайон IVГ), а также независимо от климатического района — из отапливаемых производственных зданий с численностью работающих в каждом не более 30 чел. в смену. При этом в производственных зданиях должны быть предусмотрены помещения для хранения теплой верхней одежды, оборудованные вешалками.

1.14. Эвакуационные выходы из подвалов следует предусматривать, как правило, через обособленные лестничные клетки, имеющие выходы непосредственно наружу. Допускается предусматривать выход из подвала через общие лестничные клетки с выходом наружу, отделенным от остальной части лестничной клетки глухой противопожарной перегородкой 1-го типа.

Сообщение между подвалом и первым этажом следует устраивать по отдельным лестницам, ведущим в коридор первого этажа.

1.15. Залы столовых, собраний и совещаний должны размещаться по этажам в соответствии с табл.1.

…

Совместное предприятие (СП) в сфере недвижимости

Что такое совместное предприятие (СП) в сфере недвижимости?

Совместное предприятие в сфере недвижимости (СП) — это сделка между несколькими сторонами для совместной работы и объединения ресурсов для развития проекта в сфере недвижимости. Большинство крупных проектов финансируются и развиваются в результате совместных предприятий в сфере недвижимости. Совместные предприятия позволяют операторам недвижимости (физическим лицам с большим опытом управления проектами в сфере недвижимости) работать с поставщиками капитала в сфере недвижимости (организациями, которые могут предоставить капитал для проекта в области недвижимости).

Основной принцип совместного предприятия в сфере недвижимости можно проиллюстрировать на следующем примере. Компания X владеет земельным участком в городе Лос-Анджелес. Однако компания X базируется в Нью-Йорке. Джон родился в Лос-Анджелесе и вырос там. Кроме того, Джон живет рядом с земельным участком. Компания X хочет застроить землю и построить на ней офисное здание. Компания X создает совместное предприятие с Джоном, где компания X заботится о капитале, а Джон предоставляет свои знания.

Corporate Finance Institute® предлагает курс финансового моделирования недвижимости, если вы ищете практический опыт работы с моделями недвижимости!

Узнайте больше в нашем курсе финансового моделирования недвижимости.

Различные участники совместного предприятия в сфере недвижимости

Как упоминалось выше, большинство совместных предприятий в сфере недвижимости состоят из двух отдельных сторон: действующего участника и участника капитала.Действующий член обычно является экспертом по проектам в сфере недвижимости и отвечает за повседневные операции и управление проектом в области недвижимости. Типичный действующий член — это обычно высококвалифицированный профессионал из отрасли недвижимости, обладающий способностями к поиску, приобретению, управлению и развитию проекта в сфере недвижимости. Участник капитала обычно финансирует большую часть проекта или даже весь проект.

В совместном предприятии по недвижимости каждый участник несет ответственность за прибыли и убытки, связанные с совместным предприятием.Однако эта ответственность распространяется только на конкретный проект, для которого было создано совместное предприятие. Помимо этого, совместное предприятие отделено от других деловых интересов участников.

Это входит в курс CFI по финансовому моделированию недвижимости.

Структура совместного предприятия по недвижимости

В большинстве случаев действующий участник и участник капитала совместного предприятия по недвижимости создают проект по недвижимости в качестве независимого общества с ограниченной ответственностью (ООО).Стороны подписывают соглашение о создании совместного предприятия, в котором детализируются условия создания совместного предприятия. такие как его цель, вклад участника капитала, способ разделения прибыли, делегирование управленческих обязанностей по проекту, права собственности на проект и т. д.

Однако совместное предприятие по недвижимости не ограничивается ООО. Корпорации Корпорация — это юридическое лицо, созданное физическими лицами, акционерами или акционерами с целью деятельности с целью получения прибыли.Корпорациям разрешается заключать контракты, предъявлять иски и предъявлять иски, владеть активами, перечислять федеральные налоги и налоги штата и занимать деньги у финансовых учреждений. Для создания совместного предприятия можно использовать партнерские отношения и ряд других деловых соглашений. Точная структура СП определяет отношения между оператором и поставщиком капитала.

Ключевые аспекты соглашения о совместном предприятии в сфере недвижимости

Соглашение о создании совместного предприятия в сфере недвижимости включает следующие факторы:

1.Распределение прибыли:

Важное различие, которое необходимо сделать при разработке условий совместного предприятия, заключается в том, как участники будут распределять прибыль, полученную от проекта. Компенсация не обязательно может распределяться поровну. Например, более активные участники или участники, которые вложили больше в проект, могут получать больше вознаграждения, чем пассивные участники.

2. Капитальный взнос

В соглашении о совместном предприятии необходимо указать точную сумму капитального вклада, ожидаемого от каждого участника.Кроме того, он также должен указать, когда этот капитал подлежит уплате. Например, владелец капитала может согласиться внести 25% необходимого капитала, но только в том случае, если этот вклад будет сделан на последнем этапе процесса разработки (последние деньги внесены).

3. Управление и контроль

Ожидается, что в соглашении о совместном предприятии будут подробно указаны точная структура СП и обязанности обеих сторон в отношении управления проектом СП по недвижимости.

4.Механизм выхода

Для соглашения о совместном предприятии важно подробно описать, как и когда будет прекращено его действие. Обычно в интересах обеих сторон сделать роспуск СП как можно более экономичным (т. Е. Избежать судебных издержек и т. Д.). Кроме того, в соглашении о совместном предприятии также должны быть указаны все события, которые могут позволить одной или обеим сторонам инициировать преждевременный роспуск совместного предприятия.

Узнайте больше в нашем курсе финансового моделирования в сфере недвижимости.

Причины для создания совместных предприятий

Партнеры по развитию недвижимости создают совместные предприятия по следующим причинам:

1.Дополняет

Управляющие партнеры обладают отраслевым опытом и вкладывают время и усилия в управление проектом, в то время как партнеры с ограниченной ответственностью предоставляют капитал, необходимый для финансирования проекта.

2. Стимулы

Управляющим партнерам часто предоставляется непропорциональная прибыль, чтобы они были мотивированы на упорный труд.

3. Структуры

Инвесторы обладают ограниченной ответственностью и привилегиями при ликвидации в случае ликвидации активов товарищества.

Другое использование соглашений о совместном предприятии

Соглашение о совместном предприятии также позволяет предприятиям участвовать в инвестиционных проектах, к которым они обычно не могут присоединиться. В первую очередь, это позволяет компании (домашней компании) инвестировать в проекты в других странах путем создания совместного предприятия с местным партнером. В этом случае домашняя компания может быть либо операционным партнером, либо партнером по капиталу.

Многие страны вводят ограничения на вход иностранцев на внутренний рынок недвижимости.В таких случаях создание соглашения о совместном предприятии с местной компанией часто является единственным выходом в страну.

Ссылки по теме

Спасибо за то, что прочитали руководство CFI по совместным предприятиям в сфере недвижимости. Для получения дополнительной информации о финансировании недвижимости и бизнеса см. Следующие ресурсы CFI:

Брокер по коммерческой недвижимости Брокер по коммерческой недвижимости Брокер по коммерческой недвижимости является посредником между продавцами и покупателями коммерческой недвижимости, помогая клиентам продавать, сдавать в аренду или покупать их.
Основы финансового моделирования недвижимости Основы финансового моделирования недвижимости Изучите основы финансового моделирования недвижимости в этом вводном руководстве по построению финансовой модели для проекта девелопмента недвижимости.
Бухгалтерский баланс Бухгалтерский баланс Бухгалтерский баланс является одним из трех основных финансовых отчетов. Финансовая отчетность является ключом как к финансовому моделированию, так и к бухгалтерскому учету.
Приобретение актива Приобретение актива Приобретение актива — это покупка компании путем покупки ее активов вместо акций.Это также предполагает принятие определенных обязательств.

Совместное предприятие: что это?

Совместное предприятие — это соглашение о сотрудничестве между двумя или более хозяйствующими субъектами, часто с целью начала новой коммерческой деятельности. Каждое предприятие вносит активы в совместное предприятие и договаривается о том, как разделить доходы и расходы.

Если вы думаете о создании совместного предприятия между вашим бизнесом и другим юридическим лицом, важно подумать о том, как это может работать, особенно с точки зрения управления и налогообложения.

Что такое совместное предприятие?

Каждое юридическое лицо в совместном предприятии, которым могут быть отдельные лица, группы лиц, компании или корпорации, сохраняет свой отдельный правовой статус. Совместное предприятие может быть создано на основе контракта, в котором указаны ресурсы, такие как деньги, собственность и другие активы, которые каждое предприятие предоставит предприятию. Контракт также устанавливает, как будет управляться предприятие и как будет делиться контроль над ним, а также прибыли и убытки от него.

Совместное предприятие может включать две компании с разными областями знаний, которые работают вместе над созданием нового продукта или предоставлением новой услуги.Или компания, стремящаяся выйти на новый географический рынок, может создать совместное предприятие с компанией, которая базируется или имеет устойчивое присутствие в стране или регионе. Например, BMW Group и Brilliance China Automotive Holdings Ltd. создали совместное предприятие под названием BMW Brilliance Automotive Ltd. для производства и продажи автомобилей BMW в Китае.

Совместное предприятие может привести к созданию нового, отдельного хозяйствующего субъекта, или оно может действовать исключительно на основании соглашения между существующими компаниями без образования нового юридического лица.Последнее известно как совместное предприятие без образования юридического лица.

Как работает совместное предприятие?

Если совместное предприятие приводит к созданию нового предприятия, оно может быть структурировано как корпорация, общество с ограниченной ответственностью или партнерство. Если совместное предприятие является корпорацией, например, и два предприятия-учредителя хотят иметь равный контроль над ним. , они обычно структурируют СП таким образом, чтобы каждая компания-учредитель имела равное количество акций корпорации, а также равные управленческие обязанности и представительство в совете директоров.

Совместное предприятие может существовать долгое время или существовать только до достижения краткосрочной цели.

Компании создают совместные предприятия по разным причинам, в том числе по следующим:

Для объединения ресурсов: Совместное предприятие может иметь большее влияние в отрасли или больше ресурсов для обеспечения успеха предприятия, чем любая компания в отдельности.
Для объединения опыта: Например, для технологических предприятий одна компания может иметь отличную команду дизайнеров, другая может владеть ключевым патентом, а третья может преуспеть в маркетинге.
Чтобы сэкономить деньги: Две небольшие компании могут рассмотреть возможность создания совместного предприятия, чтобы сэкономить деньги на маркетинге и рекламе, возможно, на выставке или в отраслевом издании. Кроме того, две компании, занимающиеся добычей драгоценных металлов или бурением ископаемых видов топлива — оба эти предложения являются дорогостоящими — могут создать совместное предприятие, чтобы начать добычу или бурение в определенной области.

Квалифицированное совместное предприятие (QJV) — это тип федерального подоходного налога для супругов, которые ведут бизнес, созданный как партнерство.Супружеская пара подает совместную декларацию, которая менее сложна, чем если бы их бизнес рассматривался как партнерство для целей федерального налогообложения.

Соглашение о совместном предприятии

Если все стороны полностью доверяют друг другу, совместное предприятие теоретически может быть создано простым рукопожатием. Но все субъекты хозяйствования, которые решают создать СП, было бы разумно изложить условия предприятия в подписанном контракте, который был заключен с юридической помощью.

Соглашение о совместном предприятии часто включает в себя следующие элементы:

Стороны договора
Структура управления и участники СП
Доли собственности сторон
Распределенная доля — процент прибыли или убытка — распределяемая между каждой стороной
Банковский счет, который будет использовать СП
Список ресурсов
Сотрудники и / или независимые подрядчики, которые будут работать на предприятии
Как будут составляться и храниться административные записи и финансовые отчеты
Законы какого штата будут применяться к СП

Совместное предприятие не обязано регистрироваться в правительстве штата или федеральном правительстве.

Как совместное предприятие платит налоги

Если совместное предприятие является отдельным субъектом хозяйствования, оно будет платить налоги на прибыль в соответствии с формой бизнеса — например, партнерство, — в котором оно было создано. Если это совместное предприятие без образования юридического лица, любая прибыль должна учитываться лицами, подписавшими соглашение о совместном предприятии.

Совместное предприятие против консорциума

Консорциум — это еще один тип делового соглашения между двумя или более организациями.Основное различие между консорциумом и СП заключается в том, что консорциум обычно рассматривается как более свободный механизм между организациями, которые остаются совершенно отдельными. Субъекты сотрудничают в рамках одного проекта — например, строительные фирмы, строящие небоскреб, — но не оказывают большого влияния друг на друга.

Ключевые выводы

Совместное предприятие — это соглашение о сотрудничестве, предназначенное для выгоды двух или более отдельных хозяйствующих субъектов.
Совместное предприятие может привести или не привести к созданию нового хозяйственного общества.
Компании могут создавать совместные предприятия, чтобы объединить свои различные области знаний для достижения общей цели или позволить одной организации получить доступ к рынку, на котором другая организация базируется или имеет сильное присутствие.

Как создать совместное предприятие

Что делает совместное предприятие успешным? Ответ зависит от ряда факторов, а не только от того, насколько стороны совместного предприятия придерживаются общей цели. Успешные совместные предприятия зависят от общения и эффективного решения проблем.В этой статье описываются некоторые способы, с помощью которых стороны совместного предприятия могут структурировать свои договоренности, чтобы они могли лучше достичь своих целей.

Перейти к:

Совместные предприятия: каковы ваши варианты?
1. Соглашение о сотрудничестве или совместное соглашение предприятие
2. Совместное предприятие в форме юридического лица
Что такое наиболее распространенные юридические структуры, используемые в совместном предприятии?
1. Компания с ограниченной ответственностью
2. Каковы преимущества выбора компании с ограниченной ответственностью? Компания?
3. Товарищество с ограниченной ответственностью
4. Юридическое товарищество
Как адаптировать структуру совместного предприятия к ваши бизнес-цели
Как структурировать вашу управленческую команду в совместное предприятие
Как минимизировать риски при выборе партнеры / менеджмент
Управление совместным предприятием лучшее Практика
Передовая практика финансирования совместных предприятий
Есть ли у вас планы по мере развития совместного предприятия?
Вам нужна стратегия выхода?

Совместные предприятия: каковы ваши варианты?

Тип структуры совместного предприятия, который вы выберете, будет во многом зависеть от фактов и обстоятельств, и не в последнюю очередь от цели вашего совместного предприятия.Даже если стороны в целом хотят одного и того же конечного результата, каждая сторона всегда будет иметь желаемые результаты и интересы, специфичные для них, независимо от совместного сотрудничества, и могут быть другие причины, по которым сторона вступает в совместное предприятие, помимо основного сотрудничества.

Существует несколько способов создания совместного предприятия:

Соглашение о сотрудничестве или договорная совместная работа предприятие

Это юридически обязывающее коммерческое соглашение, которое стороны добровольно введен в действие, чтобы официально зарегистрировать:

Как будет работать совместное предприятие
Проект, который стороны рассматривают сотрудничают по
Как ответственность и обязанности каждого стороны должны быть разделены
Для определения того, кто чем владеет
Чтобы убедиться, что все стороны знают, что делать, если что-то идет не так, и сторона хочет поднять спор или перестать быть частью предприятие

Этот тип структуры обычно не требует, чтобы стороны в совместном рискуют объединить ресурсы или инвестиции в отдельную организацию.Каждая вечеринка обычно будет поддерживать контроль над своими активами на протяжении всего проекта и ресурсы, которые будут использоваться в предприятии.

Совместное предприятие в форме юридического лица

В некоторых случаях (например, когда стороны хотят установить текущее бизнес-предприятие) стороны могут пожелать создать отдельную юридическую юридическое лицо для работы и управления предприятием. В этом случае стороны внесут свой вклад деньги или активы на процентной основе в пользу организации для содействия проекту.Если создается отдельная организация, после чего стороны должны принять решение о правовой форме будет ли это компания, товарищество с ограниченной ответственностью или Партнерство будет зависеть от требований проекта.

Создание нового предприятия может иметь налоговые последствия для Например, если предприятие учреждено в определенной юрисдикции или было созданы для владения активами недвижимого имущества. Важно получить профессиональное юридическое и налоговые консультации перед созданием нового юридического лица, особенно если у вас есть существующие деловые договоренности, чтобы гарантировать, что создание новая организация не повлияет отрицательно на вас, вашу текущую коммерческую структуру или ваш налоговый статус.

Что такое наиболее распространенные юридические структуры, используемые в совместном предприятии?

Общие юридические структуры, используемые в совместных предприятиях:

Общество с ограниченной ответственностью

Это компания, члены которой ограничили обязанность. Ответственность может быть ограничена акциями или гарантией. в в случае компании, ограниченной акциями, ответственность ограничивается суммой, если любые, неоплаченные по акциям, принадлежащим участникам компании. В случае компания, ограниченная гарантией, ответственность ограничена суммой, которую члены говорят, что они внесут вклад в компанию, если она будет ликвидирована.

Каковы преимущества выбора ограниченного Компания?

Преимущества выбора компании с ограниченной ответственностью в качестве совместного предприятия заключаются в том, что это хорошо известная структура, основанная на хорошо установленных принципах финансирования и инвестиций, управления и подотчетности. Кроме того, в случае возникновения споров или неплатежеспособности существуют явно проторенные пути, которые инвесторы могут счесть положительными при рассмотрении любых инвестиций в совместное предприятие, независимое от партнеров по совместному предприятию.Этот тип структуры также предоставляет сторонам совместного предприятия инструменты для ограничения их риска, поскольку совместное предприятие, скорее всего, будет заключать свои собственные контракты, инвестировать и брать займы самостоятельно и принимать на себя обязательства и права самостоятельно без партнеров по совместному предприятию. непосредственное участие.

При этом компания с ограниченной ответственностью и ее совет директоров должны будут выполнять обязательства в соответствии с Законом о компаниях 2006 года, что может занять много времени (и дорого, если они не будут выполнены правильно или вовремя).Директора компании несут личную ответственность за действия в интересах компании и ее акционеров в целом. Таким образом, перед созданием компании участники совместного предприятия должны четко понимать обязанности директоров и то, что ожидается с точки зрения корпоративного управления. Создание и поддержание компании может быть серьезным обязательством, и поэтому этот тип структуры больше подходит для проектов с высокой стоимостью, или проектов, которые выполняются во времени, или проектов, требующих какой-либо другой формы значительных инвестиций со стороны участников совместного предприятия.

Товарищество с ограниченной ответственностью

Это форма партнерства, которая должна соответствовать Закону о партнерствах с ограниченной ответственностью 2000 года. Партнерство с ограниченной ответственностью юридически отделено от своих членов, поэтому в большинстве случаев ответственность будет нести юридическое лицо, а не его члены. Он может заключать договоры и владеть имуществом.

Этот тип структуры полезен, когда задействовано несколько человек. в проекте. Эта форма юридической структуры часто используется физическими лицами в профессиональные услуги, такие как бухгалтерский учет и право, поскольку это обеспечивает налоговый режим традиционного партнерства, в то же время ограничивая ответственность его члены.Однако следует учитывать один фактор: в партнерстве прибыль пойдет напрямую партнерам, тогда как в компании стороны могут получить дивиденды — это различие может иметь налоговые последствия для стороны и является одним из причин, почему важно получить налоговую консультацию перед юридической структурой выбран.

Юридическое товарищество

Это форма партнерства, которая должна соответствовать Закону о партнерстве 1890 года. Она не является отдельным юридическим лицом и часто регулируется соглашением о партнерстве между участниками совместного предприятия.Создание юридического партнерства означает, что партнеры будут иметь некоторые юридические обязательства, которые они должны будут соблюдать. Но по сравнению с устоявшейся процедурой создания компании, создание того, что считается «юридическим партнерством», может зависеть от фактов конкретного проекта. Признание юридического партнерства может иметь определенные налоговые преимущества, и сторонам следует изучить этот вопрос дополнительно.

Потенциальные риски использования партнерства включают тот факт, что партнеры несут солидарную ответственность за действия других партнеров от имени партнерство без ограничения этой ответственности.Это само по себе может быть риск, на который партнеры по совместному предприятию не хотят идти. Активы, которые внесенные или переданные в партнерство будут переданы партнерство, но часто решаются в соответствии с партнерством соглашения, поэтому рекомендуется получить юридические консультации по составлению соглашение о партнерстве для защиты ваших интересов.

Как адаптировать структуру совместного предприятия к цели вашего бизнеса

Соглашения о совместном предприятии используются сторонами, которые хотят создать юридически обязывающие обязательства в отношении общего проекта или предприятия.Степень обязательств, которые берут на себя стороны, часто зависит от характера проекта и от того, сколько инвестиций или текущих работ каждая сторона готова предложить.

Как правило, чем больше вкладывает сторона, тем больше обязательств она хочет от другой стороне или сторонам, и тем больший контроль она хочет над проектом в качестве весь. Если, например, проект предполагает вклад активов, кто владеет эти активы могут определять структуру совместного предприятия. Если существующие владелец остается владельцем активов, договорное соглашение может работать.Однако, если обе стороны намерены внести в активы полностью или в рамках проекта, часто независимое юридическое лицо создается стороны и активы будут переданы в эту организацию. Налог последствия любой передачи активов могут сыграть большую роль при принятии решения о соответствующая структура.

Структура совместного предприятия, которую вы выберете, будет зависеть от рисков, которые вы принимаете в рамках проекта и сколько времени, денег и ресурсов вы вкладываете в проект — не говоря уже о том, что вы надеетесь получить от проект.

Для создания совместного предприятия с независимым юридическим лицом требуется: более высокий уровень приверженности помимо обязательств по коммерческому проекту. Этот потому что стороны обычно в некоторой степени несут совместную ответственность за встречу юридические и нормативные обязательства, необходимые для управления и эксплуатации отдельного лица.

Если стороны совместного предприятия не хотят создавать отдельную юридическую юридического лица, они все еще могут защитить свои интересы, поставив письменный юридический имеющее обязательную юридическую силу коммерческое соглашение как способ обеспечения управления рисками и у сторон есть регресс (например, чтобы подать иск о возмещении ущерба или конкретное исполнение в соответствии с английским законодательством против другой стороны или сторон) если сотрудничество пойдет не так.

Как структурировать вашу управленческую команду в совместное предприятие

В совместном предприятии, которое работает через отдельное юридическое лицо, структура управленческой команды будет широко изложена в уставе через положения по умолчанию.

(Либо в типовом уставе, либо иным образом, как изложено в Законе о компаниях 2006 года в случае компании с ограниченной ответственностью, либо как изложено в Положениях о партнерствах с ограниченной ответственностью 2001 года (SI 2001/1090) (с поправками) в случай товарищества с ограниченной ответственностью.)

Однако в обоих этих режимах стороны могут в значительной степени согласовать свои собственные механизмы управления и контроля над организацией на повседневной основе основание. Размер и сложность управленческой команды будет зависеть от масштаба и независимость совместного предприятия (например, есть ли у него сотрудники и собственных клиентов).

Структура управленческой команды будет зависеть от того, насколько переговорная сила сторон. Например, партия, вносящая большую часть средства для предприятия или чья приверженность или присутствие в проекте важны для его успеха, могут рассчитывать на больший контроль и права в отношении того, как предприятие запущено.

Это может быть мажоритарный пакет акций в случае компания, ограниченная акциями или положениями о дополнительном или высшем голосовании права или право вето при принятии решений, касающихся проекта (иногда называемые «зарезервированными вопросами») включение в совместное предприятие соглашение или соглашение акционеров.

Кто стороны Выдвижение кандидатуры в управленческую команду предприятия также может зависеть от того, насколько каждая сторона разрешено номинировать кандидатов, которых они уже наняли или знакомы, или являются ли номинации независимыми назначениями? Обычно совместное предприятие сторонам разрешено иметь собственное представительство в управленческой команде, но совместное предприятие может также иметь независимых представителей, чтобы помочь с любые споры между сторонами и убедиться, что интересы рассматривается проект в целом.

Как минимизировать риски при выборе партнеры / менеджмент

Вам следует провести исследование, прежде чем выбирать потенциальных партнеров по совместному предприятию. или членов управленческой команды — включая проверку рекомендаций, анализ опыт и личные встречи. Это не только для оценки кандидата финансовая жизнеспособность и учетные данные, а также проверить, доверяете ли вы им и увидеть себя работающим с ними.

Вероятность того, что в совместном предприятии будет какое-то руководство представляя каждую сторону совместного предприятия.Риски могут возникнуть при определении как совместное предприятие контролируется — как представители руководства стороны работают вместе и принимают решения, особенно если одна из сторон больше инвестиций или имеет более сильную позицию на переговорах, чем другие стороны.

Может быть заключено соглашение об управлении (или соглашение о партнерстве), чтобы определять ожидаемые результаты деятельности руководства и определять процессы, необходимые для информирования инвестирующих сторон о развитии предприятия.Перед созданием сложных управленческих структур стоит обратиться за консультацией по трудовому законодательству и налогам, особенно если они связаны с пенсиями или другими льготами, такими как схемы распределения акций.

В некоторых случаях, когда есть миноритарная сторона, совместное предприятие соглашение, соглашение акционеров или соглашение о сотрудничестве могут содержать некоторые такие меры защиты, как право вето для партии меньшинства, чтобы гарантировать, что другая стороны / партия не могут принимать решения без их согласия. Эти документы также обычно изложить, что произойдет, если решение не может быть принято, например, когда у предприятия есть две стороны, берущие на себя обязательства в соотношении 50/50, и стороны имеют аналогичная переговорная сила.

Лучшее управление совместным предприятием практики

Одна проблема с создание независимого юридического лица, контролируемого двумя или более сторонами, является что могут быть потенциальные конфликты интересов между тем, что инвестор хочет (и, следовательно, того, чего хочет его представитель в этой организации) по сравнению с что лучше для самой организации. Это будет особенно актуально в дело государственных организаций, которые могут быть предметом пристального внимания общественности соблюдение корпоративного управления. Существует постоянная тенденция к прозрачности управление и лучшее корпоративное управление, особенно в публичных списках компаний, поэтому важно убедиться, что любое совместное предприятие осознает и выполняет свои обязанности на самостоятельной основе.

Есть много способы эффективного соблюдения правовых и нормативных требований к корпоративному управлению и существуют нормативные правила и кодексы для компаний и компаний с ограниченной ответственностью партнерства, в которых будет подробно указано, что составляет передовой опыт.

Общие способы Демонстрация практики надлежащего управления включает:

Назначение независимых директоров в советы директоров в дополнение к директора, назначенные каждой стороной.
Создание комитетов по аудиту и комитетов по вознаграждениям (это может только быть актуальным, если размер совместного предприятия того требует, а совместное предприятие нанимает людей).
Принятие кодекса поведения, заявления о миссии и политики относящиеся к борьбе со взяточничеством и коррупцией.
Создание системы ротации управляющего партнера или руководителя исполнительный директор между партнерами по совместному предприятию.

Еще одно соображение заключается в том, что сторона обычно хочет защитить любой информация, которую он предоставляет другим сторонам, которая содержит конфиденциальную или коммерчески чувствительный контент. Итак, обязательства по защите такой информации должны быть включены в соглашение о совместном предприятии.

Тем не менее, они должны будут подчиняться любым требованиям к раскрытию информации, которые может иметь сама совместная компания по закону или перед регулирующим органом. В соглашении о совместном предприятии также должно быть четко указано, может ли совместное предприятие вести деятельность, которая может конкурировать или иметь схожий характер для сторон. Любые ограничительные положения необходимо будет тщательно разработать, чтобы обеспечить их соответствие требованиям законодательства о конкуренции.

Лучшие практики финансирования совместных предприятий

Очень похоже на управление требований, передовые методы финансирования совместных предприятий будут внедрены в обеспечить прозрачность и прекратить ненадлежащее влияние на финансы и бухгалтерский учет независимого юридического лица, осуществляемого совместным предприятием партнеры.

Проверка, проведенная финансовые регуляторы или аудиторы организации могут быть усилены, если активы партнеры по совместному предприятию объединяются или прибыль часто выводится из совместное предприятие. Один из способов управления процессом — наличие надежных политики аудита и комитеты, которые контролируют управление финансами. Этот особенно важно, если создается совместное предприятие и у организации заканчиваются деньги или она берет на себя больше долгов, чем она может обработать в качестве действия или бездействие директоров или партнеров совместного предприятия может быть расследуется по факту ненадлежащего поведения или халатности.

Если стык предприятие создается как отдельная организация, оно будет обязано подготовить годовой отчет и подавать документы в Регистратор компаний и так лучше практика заключается в том, чтобы убедиться, что все отчеты и связанные с ними документы подготовлены и зарегистрировались вовремя.

Другой район, передовой практикой будет соблюдение налоговых обязательств, включая подачу документов. Если совместное предприятие управляется через компанию, оно будет платить корпорации налог, тогда как для товарищества подоходный налог будет платить каждое физическое лицо.Это важно получить налоговую консультацию, прежде чем создавать совместное предприятие, чтобы убедитесь, что вы осведомлены обо всех соответствующих обязательствах (включая любую стоимость добавленные налоговые обязательства) и возможные налоговые льготы, которые совместное предприятие может иметь право на получение.

Есть ли у вас планы по развитию совместного предприятия?

Ни у кого нет хрустального шара, и вполне вероятно, что не все детали и проблемы, которые возникают в проекте, будут известны в начале совместной риск.Разумный способ управлять развитием проекта — изложить в соглашении о совместном предприятии известные детали проекта (это часто включены в договор в виде спецификации, прилагаемой к договор или предусмотрено в приложении к договору). Это могло включать такие вещи как предполагаемый вклад и ресурсы, необходимые каждой стороне в начале проекта и того, что ожидается от сторон на протяжении всего его периода. В Чем больше деталей предоставлено, тем яснее будут параметры проекта. и может сохранить любые повторные переговоры или разъяснения по условиям на более позднем этапе как только проект начался.Этот подход может работать в обоих направлениях. Это может быть выгодно, если переговоры сложны или результат в вашу пользу, но также может быть полезно сохранить гибкость для дальнейшего обсуждения того, как части проект будет работать, когда стороны получат лучшее представление о том, как проект идущий.

Другой механизм — это включение графика этапов или проекта. результатов и укажите, что произойдет, если эти вехи не будут достигнуты.

На протяжении всего проекта должны быть четкие обязательства по отчетности по обе стороны или совместная управленческая команда (или совет директоров в случае совместное предприятие), чтобы все планы были известны инвесторам проект по мере развития сотрудничества.

Ключ к любому хорошему сотрудничеству — это, возможно, сильное общение. Обычно совместное предприятие установит формальные требования к отчетности (и, при необходимости, проверке) каждой партии и на высоком уровне, графики заседаний правления или команда. Характер и объем требований к отчетности будет зависеть от конкретные обстоятельства проекта.

Вам нужна стратегия выхода?

Простой ответ — да.

Независимо от того, насколько благие намерения стороны совместного предприятия начинают, никто не может предсказать будущее.Его разумно управлять рисками, включив подробные положения в совместное предприятие соглашение или соглашение о сотрудничестве, которые позволяют приостановить, перенести или прекратить ваши обязательства и обязательства по совместному предприятию в определенных обстоятельства.

Стороны должны четко понимать процесс, в котором они необходимо соблюдать, если возникает спор между проектом или командой управления, в в частности, на каком форуме должны рассматриваться и разрешаться споры (это может быть между высшим руководством сторон, голосами руководства команду, совет директоров или акционеров или, в конечном итоге, в суде или через формальные арбитражное разбирательство).Если все стороны имеют равное право голоса в проекте договоренностей или контроля над юридической структурой в соотношении 50/50, стороны могут хочу подумать о том, как продвигать проект, если есть тупик в принятие решения и может ли оно, если оно не будет принято, привести к праву на сторонам о прекращении предприятия.

Каждая сторона должна хорошо подумать о том, что происходит, если проект терпит неудачу, останавливается или идет не так, и что это значит для их. Стороны могут захотеть расторгнуть соглашение раньше, чем проект завершен, или связать все стороны в период «блокировки», когда они должны посвятить определенное время (и, возможно, инвестиции) в до того, как они решат прекратить работу.

Могут быть положения о прекращении действия соглашение о сотрудничестве или соглашение о совместном предприятии, если вехой проекта является не достигнуто, если одна сторона подвергается смене контроля, или если другая стороны нарушают основное обязательство по соглашению. И обычно договор позволит одной из сторон расторгнуть соглашение, если другая сторона пойдет неплатежеспособный. Список причин, позволяющих сторонам прекратить соглашение о сотрудничестве или совместное предприятие будет отличаться в зависимости от проекта.

Однако в действительности прекращение действия может привести к ряду вопросов, кроме простого прекращения соглашения о сотрудничестве или совместного предприятия соглашение. Что происходит с созданным юридическим лицом и существующая стоимость или ответственность, которую он несет? Любые общие ресурсы, существующий поставщик или отношения с клиентами, или соглашения, или предоставленная конфиденциальная информация будет тоже нужно иметь дело. Сторонам также необходимо подумать о том, есть ли продолжение сотрудничества необходимо после прекращения и как долго (в течение Например, любые продолжающиеся законодательные или договорные обязательства, которые еще нужно соблюдать).

Если предприятие управляется через компанию с ограниченной ответственностью, необходимо будет принять решение о том, могут ли акции одной или обеих сторон быть проданы или переданы и кому.

Например:

Может ли сторона B заставить сторону A продать свои акции стороннему покупателю которой он планирует продать свои акции.
Или может ли Сторона A обязать Сторону B сделать стороннего покупателя приобретать акции всех участников совместного предприятия, так называемое «перетаскивание» вдоль и пометить права »).
Или будет ли компания ликвидирована и снята с учета в событие расторжения (например, если было согласовано, что ни одна из сторон может продолжать вести бизнес через совместное предприятие).

Некоторые соглашения о совместных предприятиях будут включать права стороны на покупку или продажу акций другой стороны в случае расторжение, называемое «опционами пут и колл». Это может включать преимущественное право покупки. или преимущественное право отказа от акций другой стороны до их продажи третьей стороне.Обычно сторона хочет продать все свои акции или купить все акции другой стороны, чтобы она не была связана обязательствами с другая партия, которую она не выбирала. С любым отдельным юридическим лицом другое нужно думать о том, как будут перераспределяться активы, внесенные в предприятие. когда предприятие прекращает свою деятельность, например, они могут быть возвращены стороне, которая приобрела или профинансировала актив, или продана третьей стороне.

Совместные предприятия и партнерство

Совместное предприятие включает два или более предприятий, объединяющих свои ресурсы и опыт для достижения определенной цели.Риски и выгоды предприятия также разделяются.

Причины создания совместного предприятия включают расширение бизнеса, разработку новых продуктов или выход на новые рынки, особенно за рубежом.

Ваш бизнес может иметь большой потенциал для роста, и у вас могут быть инновационные идеи и продукты. Однако совместное предприятие может дать вам:

больше ресурсов
большая вместимость
повышенная техническая экспертиза
доступ к устоявшимся рынкам и каналам сбыта

Создание совместного предприятия — важное решение.В этом руководстве представлен обзор основных способов создания совместного предприятия, преимуществ и недостатков этого, как оценить, готовы ли вы принять на себя обязательства, что искать в партнере по совместному предприятию и как сделать это. это работает.

Типы совместных предприятий

Как создать совместное предприятие, зависит от того, чего вы пытаетесь достичь.

Один из вариантов — согласиться с на сотрудничество с другим бизнесом ограниченным и конкретным образом . Например, малый бизнес с интересным новым продуктом может захотеть продать его через дистрибьюторскую сеть более крупной компании.Два партнера могли договориться о контракте, в котором излагались бы условия того, как это будет работать.

В качестве альтернативы вы можете создать отдельное совместное предприятие , возможно, новую компанию, для обработки конкретного контракта. Подобное совместное предприятие может быть очень гибким вариантом. Каждый из партнеров владеет акциями компании и договаривается о том, как ею следует управлять.

В некоторых случаях другие варианты могут работать лучше, чем бизнес-корпорация.Например, вы можете создать бизнес-партнерство . Вы даже можете решить полностью объединить два предприятия.

Чтобы помочь вам решить, какая форма совместного предприятия лучше всего подходит для вас, вы должны подумать, хотите ли вы участвовать в управлении им. Вам также следует подумать о том, что может случиться, если предприятие пойдет не так, и на какой риск вы готовы пойти.

Стоит обратиться за консультацией юриста , чтобы выбрать лучший вариант. То, как вы создаете совместное предприятие, влияет на то, как вы им управляете, и как распределяются прибыли и облагаются налогом.Это также влияет на вашу ответственность, если предприятие пойдет не так. Вам необходимо четкое юридическое соглашение, определяющее, как будет работать совместное предприятие и как будет распределяться любой доход. См. Страницу в этом руководстве о том, как создать соглашение о совместном предприятии.

Совместное предприятие — преимущества и риски

Компании любого размера могут использовать совместные предприятия для укрепления долгосрочных отношений или сотрудничества в краткосрочных проектах.

Успешное совместное предприятие может предложить:

доступ к новым рынкам и торговым сетям
увеличенной вместимости
разделение рисков и затрат с партнером
Доступ к большим ресурсам, включая специализированный персонал, технологии и финансы

Совместное предприятие также может быть очень гибким.Например, совместное предприятие может иметь ограниченный срок жизни и покрывать только часть того, что вы делаете, тем самым ограничивая обязательства для обеих сторон и подверженность бизнеса.

Совместные предприятия особенно популярны среди предприятий транспортной и туристической отраслей, работающих в разных странах.

Риски совместных предприятий

Партнерство с другим бизнесом может быть сложным. Чтобы построить правильные отношения, нужно время и усилия. Проблемы могут возникнуть, если:

цели предприятия не на 100% ясны и доведены до сведения всех участников
у партнеров разные цели для совместного предприятия
существует дисбаланс в уровнях знаний, инвестиций или активов, привлеченных в предприятие разными партнерами
разные культуры и стили управления приводят к плохой интеграции и сотрудничеству
партнеры не обеспечивают достаточного руководства и поддержки на ранних этапах

Успех совместного предприятия зависит от тщательного исследования и анализа целей и задач.Это должно сопровождаться эффективной передачей бизнес-плана всем участникам.

Оцените свою готовность к созданию совместного предприятия

Создание совместного предприятия может стать серьезным изменением для вашего бизнеса. Каким бы полезным он ни был для вашего потенциала роста, он должен соответствовать вашей общей бизнес-стратегии.

Важно пересмотреть свою бизнес-стратегию , прежде чем создавать совместное предприятие. Это должно помочь вам определить, чего вы реально можете ожидать.Фактически, вы можете решить, что есть более эффективные способы достижения ваших бизнес-целей. Посмотрите наше руководство о том, как оценить ваши возможности для роста.

Вы также можете посмотреть, чем занимаются другие предприятия, особенно те, которые работают на рынках, аналогичных вашему. Наблюдение за тем, как они используют совместные предприятия, может помочь вам выбрать лучший подход для вашего бизнеса. В то же время вы можете попытаться определить, какие навыки они успешно применяют к партнеру.

Вы можете получить выгоду от изучения собственного бизнеса.Реалистично оценивайте свои сильные и слабые стороны — подумайте о проведении SWOT-анализа (сильные и слабые стороны, возможности и угрозы), чтобы определить, подходят ли эти два предприятия. Вы почти наверняка захотите найти партнера по совместному предприятию, который дополнит сильные и слабые стороны вашего собственного бизнеса.

Вы должны принимать во внимание отношение ваших сотрудников и помнить, что люди могут чувствовать угрозу от совместного предприятия. Также может быть сложно построить эффективные рабочие отношения, если ваш партнер ведет себя иначе.

Если вы все же решите создать совместное предприятие, это может помочь вашему бизнесу расти быстрее, повысить производительность и увеличить прибыль. Совместные предприятия часто обеспечивают рост без необходимости занимать средства или искать внешних инвесторов. Вы также можете использовать клиентскую базу данных вашего партнера по совместному предприятию для продвижения своего продукта или предлагать услуги и продукты вашего партнера своим существующим клиентам. Партнеры по совместным предприятиям также получают выгоду от возможности объединить усилия в закупках, исследованиях и разработках.

Планируйте отношения с совместным предприятием

Перед тем, как начать совместное предприятие, заинтересованные стороны должны понять, чего они хотят от взаимоотношений.

Небольшие предприятия часто хотят получить доступ к ресурсам более крупного партнера, таким как сильная дистрибьюторская сеть, специализированные сотрудники и финансовые ресурсы. Более крупный бизнес может выиграть от работы с более гибким, инновационным партнером или просто от доступа к новым продуктам или интеллектуальной собственности.

Точно так же вы можете решить построить более крепкие отношения с поставщиком. Вы можете извлечь выгоду из их знаний о новых технологиях и повысить качество обслуживания. Целью поставщика может быть укрепление своего бизнеса за счет гарантированного объема продаж вам.

Какими бы ни были ваши цели, договоренность должна быть справедливой по отношению к обеим сторонам. Любая сделка должна:

узнайте, что каждый из вас вносит
убедитесь, что вы оба понимаете, чего ожидается достичь в рамках соглашения.
устанавливает реалистичные ожидания и позволяет измерить успех

Цели, с которыми вы согласны, должны быть превращены в рабочие отношения, поощряющие командную работу и доверие.См. Страницу в этом руководстве о том, как наладить отношения в рамках совместного предприятия.

Выбор подходящего партнера по совместному предприятию

Идеальный партнер в совместном предприятии — это тот, у кого есть ресурсы, навыки и активы, дополняющие ваши собственные. Совместное предприятие должно работать по контракту, но также должно быть хорошее соответствие между культурами двух организаций.

Хорошей отправной точкой является оценка соответствия существующих клиентов и поставщиков , с которыми у вас уже есть долгосрочные отношения.Вы также можете подумать о своих конкурентах или других профессиональных партнерах. В целом вам необходимо учитывать следующее:

Насколько хорошо они работают?
Как они относятся к сотрудничеству и разделяют ли они вашу приверженность?
У вас общие бизнес-цели?
Можете ли вы им доверять?
Дополняют ли ценности их бренда ваши?
Какая у них репутация?

Если вы выберете для оценки нового потенциального партнера , вам необходимо выполнить несколько основных проверок:

Надежны ли они в финансовом отношении?
Есть ли у них проблемы с кредитом?
У них уже есть совместные предприятия с другими предприятиями?
Какая у них управленческая команда?
Как они работают с точки зрения производства, маркетинга и персонала?
Что их клиенты и поставщики говорят об их надежности и репутации?

Прежде чем вы подумаете о создании совместного предприятия, важно защитить свои интересы .Это должно включать составление юридических документов для защиты вашей коммерческой тайны и выяснение того, имеет ли ваш потенциальный партнер соглашения о правах интеллектуальной собственности. Кроме того, стоит проверить, есть ли у них другие соглашения со своими сотрудниками или консультантами.

Создание соглашения о совместном предприятии

Когда вы решите создать совместное предприятие, вы должны изложить условия в письменном соглашении . Это поможет предотвратить любые недоразумения, когда совместное предприятие будет запущено.

Письменное соглашение должно включать:

структура совместного предприятия, например будет ли это самостоятельным бизнесом
объективы СП
финансовых взносов каждый из вас сделает
, передаете ли вы какие-либо активы или сотрудников совместному предприятию.
право собственности на интеллектуальной собственности , созданное совместным предприятием
управление и контроль , эл.г. соответствующие обязанности и процессы, которых необходимо придерживаться
как распределяются обязательства, прибыли и убытки
как будут разрешаться споры между партнерами
стратегия выхода — см. Страницу в этом руководстве, посвященную закрытию совместного предприятия

Вам также могут потребоваться другие соглашения, например соглашение о конфиденциальности, для защиты любых коммерческих секретов, которые вы раскрываете.

Перед принятием окончательного решения необходимо получить консультацию независимого эксперта.

Сделайте так, чтобы ваши отношения с совместным предприятием работали

Четкое соглашение — важная часть построения хороших отношений. Рассмотрим эти идеи:

Положите ваши отношения на хорошее начало. Например, вы можете включить проект, который, как вы знаете, будет успешным, чтобы команда, работающая над совместным предприятием, могла начать хорошо, даже если вы могли бы завершить его самостоятельно.
Связь — ключевая часть построения отношений.Обычно рекомендуется устраивать регулярные личные встречи для всех ключевых людей, участвующих в совместном предприятии.
Открытый обмен информацией, особенно по финансовым вопросам, также помогает избежать подозрений партнеров друг к другу. Чем больше будет доверия, тем больше шансов, что ваши отношения сложатся.
Важно, чтобы все знали, чего вы пытаетесь достичь, и работали для достижения тех же целей. Установление четких индикаторов производительности позволяет вам измерять производительность и может дать вам раннее предупреждение о потенциальных проблемах.
В то же время вы должны стремиться к гибким отношениям . Регулярно проверяйте, как вы могли бы улучшить то, как все работает, и следует ли вам менять свои цели.
Даже в самых лучших отношениях у вас почти наверняка будут время от времени проблемы. Подходите к любому разногласию положительно, ищите «беспроигрышные» решения, а не пытайтесь набрать очки друг у друга. В вашем первоначальном соглашении о совместном предприятии должны быть изложены согласованные процедуры разрешения споров на случай, если вы не сможете разрешить свои разногласия самостоятельно.

Для получения дополнительной информации см. Страницу в этом руководстве о том, как создать соглашение о совместном предприятии.

Завершение создания совместного предприятия

Ваш бизнес, бизнес вашего партнера и ваши рынки со временем меняются. Совместное предприятие может адаптироваться к новым обстоятельствам, но рано или поздно большинство договоренностей о партнерстве заканчивается. Если ваше совместное предприятие было создано для выполнения определенного проекта, оно, естественно, подойдет к концу, когда проект будет завершен.

Завершить совместное предприятие всегда проще всего, если вы заранее решили ключевые вопросы.Договорное совместное предприятие, такое как дистрибьюторское соглашение, может включать в себя условия прекращения . Например, каждому из вас может быть разрешено уведомить о расторжении соглашения за три месяца. В качестве альтернативы, если вы создали совместное предприятие, один из партнеров может выкупить долю другого. Первоначальное соглашение обычно может требовать, чтобы один партнер выкупил другого.

В первоначальном соглашении также должно быть указано, что произойдет, когда совместное предприятие прекратит свое существование.Например:

как будет разделена общая интеллектуальная собственность
как будет и дальше защищаться конфиденциальная информация
, кто будет иметь право на любой будущий доход от деятельности совместного предприятия
, который будет нести ответственность за любые продолжающиеся обязательства, например долги и гарантии переданные клиентам

Даже с хорошо спланированным соглашением все еще есть проблемы, которые необходимо решить.Например, вам может потребоваться согласовать, кто будет продолжать работать с конкретным клиентом. Хорошее планирование и позитивный подход к переговорам помогут устроить дружескую разлуку. Это увеличивает шансы на то, что вы сможете продолжать доверять друг другу и после этого работать вместе. Он также может повысить ваш авторитет в бизнес-сообществе как надежного и продуктивного партнера.

Как совместное предприятие в сфере недвижимости работает для инвесторов

Инвестирование в недвижимость связано с множеством индивидуальных целей, поэтому совместная работа часто упускается из виду, когда инвесторы в недвижимость хотят расширить свой бизнес. Совместное предприятие по инвестированию в недвижимость — это способ для инвесторов объединить свои деньги, опыт и знания, чтобы добиться большего, чем они могли бы в одиночку.

Что такое совместное предприятие (СП) в сфере недвижимости?

Совместное предприятие в сфере недвижимости — это две или более стороны, которые объединяют ресурсы для определенного развития или инвестиций.Стороны в совместном предприятии сохраняют свою деловую идентичность, работая вместе над завершением сделки.

Обязанности в совместном предприятии могут быть распределены любым способом, необходимым для конкретного проекта. Прибыль также распределяется по соглашению сторон.

Два разработчика могут создать совместное предприятие, чтобы завершить проект, который слишком велик для каждого из них. Или инвестор в недвижимость может сотрудничать с кем-то, у кого есть деньги для финансирования сделки, которую инвестор не может заключить самостоятельно.

Примеры совместных предприятий, используемых в сфере недвижимости

Совместные предприятия используются, когда две или более сторон нуждаются в чем-то, что необходимо другой стороне для заключения сделки. Это может быть любое количество вещей, включая наличные деньги, кредит, опыт или активы.

Обычно у одного инвестора есть много готовых сделок, а также опыт управления ими, но для этого ему нужен партнер по частному капиталу. Это обычная ситуация с совместным предприятием. Есть много других, которые предполагают нечто большее, чем просто потребность в деньгах.

Вклад земли

Инвестор может сидеть на участке коммерческой недвижимости, зная, что в какой-то момент появится кто-то, способный его развивать. Инвестор может не захотеть продавать землю застройщику. Вместо этого они могут захотеть участвовать в застройке, вложив землю в сделку.

В этом случае у инвестора есть актив, который нужен застройщику, а застройщик имеет возможность застраивать землю. У каждой стороны есть что-то, что нужно другой, поэтому они создают совместное предприятие.

Управление строительством

Инвестор может столкнуться с возможностью развития, но не имеет опыта для управления строительным проектом. Вместо того, чтобы нанять кого-то, кто займется этим, инвестор может найти в партнерстве застройщика, имеющего опыт работы с конкретным типом проекта.

Доверие

Новый разработчик может иметь денежные средства, кредит и опыт для выполнения проекта, но могут возникнуть проблемы с привлечением инвесторов, поскольку они не заслужили доверия в отрасли.Они могут заключить соглашение о совместном предприятии с другим застройщиком с хорошей репутацией, чтобы получить необходимый капитал.

Кредит

Инвестор в недвижимость, у которого есть достаточно денег для первоначального взноса и опыт управления инвестициями, может не получить ссуду на недвижимость из-за плохой кредитной истории. Этот инвестор может искать совместное предприятие с физическим или юридическим лицом с кредитом, необходимым для получения финансирования на недвижимость.

Связи

Профессионал в сфере недвижимости с хорошими связями может иметь отношения с качественным арендатором, которому нужна аренда на заказ, но у него нет средств для этого.Это дает возможность создать совместное предприятие с инвестором или застройщиком, который может предоставить здание арендатору.

Это лишь некоторые основные примеры использования СП. Нет предела тому, как два или более человека могут работать вместе, чтобы сделать вложение.

Как устроены совместные предприятия в сфере недвижимости?

Совместное предприятие во многом похоже на партнерство, но это не одно и то же. Несколько человек образуют одно предприятие для совместного ведения бизнеса в рамках партнерства.В совместном предприятии каждая сторона продолжает вести бизнес в рамках своего собственного предприятия. Партнеры по совместному предприятию просто работают вместе над конкретной сделкой или проектом.

Совместное предприятие может иметь несколько различных юридических структур в зависимости от сделки. Независимо от того, как стороны решат его структурировать, будет заключено соглашение о совместном предприятии, в котором будут указаны взносы и обязанности каждой стороны, а также то, как будет распределяться прибыль.

Партнеры по совместному предприятию могут разделить любую прибыль на основе согласованного процента, или может существовать предпочтительная ситуация с капиталом.

Общество с ограниченной ответственностью

Общество с ограниченной ответственностью (ООО), вероятно, является наиболее распространенным предприятием, используемым для создания совместных предприятий. Создать бизнес в форме ООО относительно просто и недорого. Условия соглашения о совместном предприятии прописаны в операционном соглашении с ООО.

Каждая сторона в совместном предприятии будет членом ООО, которому будет принадлежать определенный процент членской доли.

LLC привлекательны тем, что обеспечивают защиту ответственности участников.

Corporation

Корпорации в основном используются для более сложных сценариев или когда задействованы очень большие суммы денег. Корпорация может быть C Corporation или S. Оба типа корпораций предлагают защиту ответственности для партнеров по совместному предприятию.

Конкретная структура соглашения о совместном предприятии прописана в уставе корпорации. Каждый партнер в совместном предприятии будет владеть акциями новой корпорации.

Партнерство

Партнерство не так часто используется в совместных предприятиях, как раньше.Однако в определенных ситуациях партнерство действительно приносит пользу.

Используются два типа товариществ: полное товарищество и товарищество с ограниченной ответственностью. Тип используемого партнерства будет зависеть от обязанностей каждой стороны.

Полное товарищество будет использоваться, если обе стороны активно участвуют в развитии или инвестициях.

Коммандитное товарищество используется, когда одна или несколько сторон являются пассивными инвесторами, вносящими только капитал и не играющими активной роли в проекте.Партнеры по капиталу являются партнерами с ограниченной ответственностью и несут ограниченную ответственность. Партнер, который активен в совместном предприятии, является генеральным партнером.

Партнерства обычно имеют большую гибкость в своей структуре. У них также меньше документов и затрат, связанных с их образованием.

Преимущества совместного предприятия в сфере недвижимости

Совместные предприятия позволяют нескольким людям или компаниям объединить свои ресурсы для завершения сделки. Каждой вовлеченной стороне может не хватать опыта, знаний или капитала, которыми обладает другая сторона.Они могут заключать сделки, работая вместе над достижением целей, которых иначе они не смогли бы достичь. Часто имеет смысл отказаться от некоторого капитала в инвестициях, если это позволит вам завершить сделку и расширить свой портфель недвижимости.

Совместные предприятия также имеют преимущество перед партнерскими отношениями, потому что каждая сторона продолжает работать под своим юридическим лицом. Это может ограничить участие каждой организации в конкретном проекте, над которым они работают вместе.

Преимущества совместного предприятия в сфере недвижимости

Общие ресурсы.
Доступ к добавочному капиталу.
Общие расходы.
Общий риск.
Доступ к дополнительным знаниям и опыту.
Добавил достоверность.

Недостатки совместного предприятия в сфере недвижимости

Конечно, не существует одного идеального способа развития или инвестирования в недвижимость. Всегда необходимо взвесить плюсы и минусы каждой стратегии в том, что касается сделки.

Некоторым разработчикам и инвесторам сложно работать с другими людьми.Некоторым людям нравится контролировать любую ситуацию, в то время как другим сложно принимать решения.

Недостатки совместного предприятия в сфере недвижимости

Отсутствие тотального контроля.
За вычетом собственного капитала.
Общая прибыль.
Возможные разногласия.
Проблемы разрешения конфликтов.
Обязательства, потенциально невыполненные другим партнером.
Условия проекта четко не определены.

Вы должны быть осторожны с тем, с кем вы решите вступить в какие-либо партнерские отношения.Деловые практики и личности могут противоречить друг другу, и любая неприязнь может поставить сделку под угрозу.

Всегда полезно проработать соглашение о совместном предприятии с бизнес-юристом, чтобы решить любые потенциальные проблемы, о которых вы не задумывались. Возникновение проблем после подписания соглашения может стать большой проблемой.

Итоги

Совместное предприятие в сфере недвижимости — отличный способ заключить сложную сделку. Однако следует помнить, что это всего лишь один из способов инвестирования в недвижимость.Прежде чем принять решение о создании совместного предприятия для вашего проекта в сфере недвижимости, убедитесь, что это лучший вариант, доступный вам, и что риски стоят вознаграждения.

Переговоры о лучшем совместном предприятии

В быстро меняющемся мире заключения сделок совместные предприятия (СП) представляют собой головоломку. Медленно создаются, часто со сложной структурой и общими управленческими командами, они кажутся неуместными в нестабильную эпоху, отмеченную модными словечками, которые рекламируют гибкость и проворные стратегические шаги.Тем не менее, они есть, более 1500 сделок по созданию СП ежегодно завершаются в течение последних десяти лет, в том числе около 10 процентов из них, характеризуемых как крупные СП, с начальной стоимостью более 250 миллионов долларов. Их объем, вероятно, сохранится — более двух третей руководителей, опрошенных в 2014 году, сообщили, что они планируют создавать больше совместных предприятий в будущем.

Но совместные предприятия не всегда принимаются безоговорочно. Фактически, мы сталкиваемся со многими руководителями, которые выражают серьезные опасения, часто когда они погружены в неопределенность переговоров о совместном предприятии.Учитывая, насколько дольше могут длиться эти переговоры по сравнению с традиционными приобретениями, это и понятно, и вызывает тревогу. Один глобальный конгломерат, который мы наблюдали, советует своей штаб-квартире в США ожидать, что переговоры о совместном предприятии продлятся в три-шесть раз дольше, чем переговоры о слиянии и поглощении. Это долгое время, чтобы закрасться сомнения, особенно если конкурентный контекст, оправдывающий создание предприятия, может тем временем измениться.

Как руководители могут построить более здоровые партнерские отношения, чтобы дать будущим совместным предприятиям наилучшие шансы на успех? Наш обзор серии давних партнерских отношений, подтвержденный нашим опросом 2014 года и серией структурированных интервью с партнерами по совместному предприятию, выявил три принципа, которые повлияли на переговоры о сделках: инвестировать больше времени и усилий заранее, усерднее работать над совершенствованием и поддерживать отношения СП и стандартизировать ключевые процессы и механизмы обучения.

Инвестируйте больше вперед

В деловых переговорах СП — это марафоны, а не спринты. В своем стремлении быстро завершить сделку и начать получать прибыль неопытные планировщики СП пренебрегают основополагающими этапами планирования. Обычно они слишком быстро переходят к серьезным обсуждениям конкретных условий сделки, таких как разделение собственности, кто назначает ключевых руководителей и какие меры защиты интеллектуальной собственности будут приняты. Что они оставляют в стороне, так это четкое понимание того, насколько хорошо эти условия соответствуют целям сделки.

Фактически, большинству компаний необходимо уделять больше времени на ранних этапах планирования сделки и подготовки к переговорам. Наше исследование показало, что многие специалисты по планированию более половины своего времени на переговорах уделяют выработке конкретных условий сделки, которые следует рассматривать в конце переговоров, и только 20% своего времени уделяют структуре совместного предприятия и бизнес-модели, которые должны быть рассмотрены в первую очередь. Напротив, те же самые специалисты по планированию полагают, что этапы процесса, посвященные внутреннему согласованию и бизнес-модели, представляют 60 процентов общей стоимости, подверженной риску, в то время как этап, посвященный условиям сделки, составляет только 10 процентов (Иллюстрация 1).

Приложение 1

Мы стремимся предоставить людям с ограниченными возможностями равный доступ к нашему сайту. Если вам нужна информация об этом контенте, мы будем рады работать с вами. Напишите нам по адресу: [email protected]

Это несоответствие между затраченным временем и полученной ценностью усиливает вредные привычки. Условия сделки важны, но их трудно правильно понять и обсудить без четкой формулировки более широких вопросов, включая цели сделки, рыночные соображения и моменты ухода.Переговорщики, у которых нет такой основы, плохо подготовлены к обсуждению условий сделки. Стоимость часто можно измерить во времени. Например, переговоры значительно замедляются, когда участники переговоров зацикливаются на конкретных, заранее продуманных условиях сделки, даже если другие решения также могут работать, или когда они проводят переговоры по всем возможным соображениям вместо того, чтобы охватывать наиболее вероятные. Стоимость также может быть измерена по долгосрочному ущербу для СП. Когда переговорщикам не удается изучить более глубокие мотивы потенциального партнера или полностью рассмотреть регуляторный ландшафт, компании могут прийти к условиям сделки, которые неадекватно регулируют соглашение, а это может повлечь за собой значительные расходы.

Например, после того, как европейская компания создала СП для производства оборудования в Китае, она неожиданно узнала, что местные регулирующие органы вынудят ее передать больший пакет акций своему китайскому партнеру, что поставило под угрозу сделку. осуществимость. Если бы переговорщики европейской компании провели более тщательный предварительный процесс, они, вероятно, обнаружили бы это требование. Вместо этого запуск предприятия был отложен, а права управления европейской компании были ограничены — последствий, которых можно было избежать.

Компании могут избежать или, по крайней мере, смягчить такие проблемы, уделяя больше времени на ранних этапах планирования. Одной американской сельскохозяйственной компании требуется обширное предварительное бизнес-планирование для подтверждения внутренней согласованности и определения мотивов каждого контрагента. Специалисты по планированию считают, что их тщательная подготовка сделала переговоры более гладкими.

Хотите узнать больше о нашей практике в области стратегии и корпоративных финансов?

Это соответствует нашему опыту.Мы обнаружили, что компании получают выгоду, когда они устанавливают внутренние системы сдержек и противовесов, чтобы гарантировать, что эти фундаментальные проблемы сформулированы и подтверждены внутри компании до того, как переговоры с партнерами начнутся всерьез. Им также следует вовлекать потенциальных партнеров в обсуждения на ранних этапах, чтобы подтвердить, что все они согласны с целями совместной деятельности, с их ожиданиями изменений на рынке с течением времени и с тем, как СП должно планировать адаптацию по мере развития рынка. Одна глобальная энергетическая компания усвоила этот урок на собственном горьком опыте, когда ее партнеры по существующему СП возражали, что новое предприятие, созданное энергетической компанией, со временем нанесет ущерб бизнес-перспективам существующего СП.В результате иностранный суд обязал энергетическую компанию выплатить значительный ущерб за инициативу, которая так и не была запущена.

Для большинства компаний хорошей отправной точкой для планировщиков является необходимость жесткой и тщательной самооценки для определения собственных целей, задач и, что еще более сложно, своих сильных и слабых сторон как партнеров по совместному предприятию. Там, где это возможно, им также следует убедить руководство потенциального партнера сделать то же самое, чтобы в будущем они не погрязли во внутренних заблуждениях.

Развивайте доверительные отношения

Ведение переговоров о совместных предприятиях отличается от переговоров о слияниях или поглощениях, поскольку конечной целью являются устойчивые, постоянные, основанные на доверии отношения, а не разовая сделка. Неудивительно, что значительная часть респондентов нашего опроса указала, что уровень честности и доверия между материнскими компаниями оказал значительное влияние на общий успех партнерства (Иллюстрация 2).

Приложение 2

Мы стремимся предоставить людям с ограниченными возможностями равный доступ к нашему сайту.Если вам нужна информация об этом контенте, мы будем рады работать с вами. Напишите нам по адресу: [email protected]

Положительные начальные встречи важны для установления доверия, но планировщикам нужно делать больше. Регулярное и постоянное деловое и социальное взаимодействие с ключевыми членами родительской группы руководства, включая выездные мероприятия руководства и частые, увлеченные заседания совета директоров, может помочь сохранить доверие и общение, выявить широкий спектр мотивирующих факторов, влияющих на партнера, и создать сильную команду. отношения даже после завершения переговоров.Как один из руководителей энергетики Как видно, истинные мотивы потенциальных партнеров становятся ясными только после многих часов, проведенных вместе в «дымной комнате», в течение дней, недель и месяцев переговоров. Понимание мотивов партнера и обеспечение взаимная приверженность сделке, выходящей за рамки ее финансовых аспектов, поможет гарантировать, что все стороны разделяют одни и те же ожидания в отношении текущих операций СП.

В наших интервью многие руководители выразили озабоченность по поводу нетрадиционных целей, которые могут мотивировать потенциальных партнеров по СП.К ним относятся совместное использование капитала для модернизации объектов, установление отношений с ранее недоступной третьей стороной или расширение возможностей трудоустройства в конкретном регионе. Как выяснили менеджеры глобального конгломерата, такие цели часто идут в ущерб партнеру по совместному предприятию. Они заключили сделку с региональным игроком, которая включала передачу базовой технологии в СП, чтобы претендовать на получение прибыльных государственных контрактов. Руководители конгломерата сначала приветствовали сделку, хотя планировщики выразили обеспокоенность тем, что мотивы их партнера могут не совпадать на всех уровнях его организации.Впоследствии это предприятие достигло переломного момента, когда во время отраслевой конференции руководители региональной компании хвастались, что начнут продавать продукты, основанные на технологиях глобального конгломерата, но по более низкой цене. Это вынудило команды по сделке с обеих сторон пересмотреть цели партнерства, чтобы подтвердить их долговечность.

Переговорщики, которые понимают мотивацию, деловые потребности и возможности партнера задолго до заключения сделки, будут иметь больше возможностей для установления прочных, откровенных отношений с общими, явными ожиданиями.Тщательное исследование может выявить вещи, которые не обязательно обнаружатся во время переговоров, но могут повлиять на участие партнера в СП. Например, одна энергетическая компания избежала возможной ошибки после тщательного изучения отношений партнерской компании с дистрибьюторами перед совместным инвестированием в местное производство. Этот анализ показал, что генеральный директор партнерской компании намеревался использовать свою собственную дистрибьюторскую компанию для эксклюзивного направления продуктов в прибыльный территория продаж.После того, как энергетическая компания обострила свои опасения, ее партнер все равно продолжил работу, но не использовал распределительную компанию генерального директора.

Как лучшие эквайеры преуспевают в интеграции

Стандартизация процессов и механизмов обучения

В отличие от специализированных групп M&A, которые развивают навыки ведения переговоров по нескольким сделкам, команды СП имеют тенденцию меняться от сделки к сделке, часто из-за смены ролей и обязанностей членов команды или небольшого потока сделок по СП.Это создает небольшую институциональную память о ключевых процессах, подходах к решению критических вопросов и даже о навыках ведения переговоров, связанных с партнерством. Всем этим можно активно управлять, даже если условия сделки не позволяют.

Тем не менее, наш опрос практиков СП показал, что менее четверти имеют план разработки и внедрения СП — вид простого инструмента, который многие компании с программами слияний и поглощений использовали в течение многих лет, чтобы уменьшить нагрузку на внутреннюю команду. и облегчить обсуждения с потенциальными партнерами.Без такого рода институциональных знаний неопытные команды часто рассматривают переговоры о совместном предприятии как игру с нулевой суммой; они жестко подсчитывают выигрыши и проигрыши по каждому пункту переговоров. Это оставляет им мало гибкости для оценки потребностей партнера, заинтересованного в заключении коммерческого соглашения или достижении консенсуса по условиям взаимовыгодного совместного предприятия. Результатом может быть слабая или неэффективная сделка. Например, одна глобальная компания столкнулась с трудностями при инвестировании в региональное совместное предприятие, потому что она слишком сильно сосредоточилась на юридических условиях сделки, чтобы защитить свои собственные интересы.Это создало враждебный тон в переговорах и подорвало сотрудничество, необходимое для того, чтобы обе компании и СП могли добиться успеха. Это также затянуло процесс, к разочарованию партнеров по СП.

Для большинства совместных предприятий долгосрочный успех также требует прозрачного процесса согласования, который следует шаблонам переговоров, установленным с самого начала. По сути, это просто означает общение со всеми сторонами о том, как, когда и о чем общаться. Возможный способ общения может варьироваться от сделки к сделке, и не всем сторонам это понравится.Это хорошо. Простая выкладка позволяет согласовать ожидания, сфокусировать беседу и сократить длительные задержки. В противном случае внутренние процессы утверждения могут вызвать узкие места, а отсутствие нужных людей в комнате может привести к остановке.

Стандартизированные процессы особенно полезны в процессе заключения сделки, когда адаптация и реструктуризация могут укрепить партнерство и увеличить финансовую отдачу — при условии, что отношения сильны и процесс явно допускает адаптацию.Одно аэрокосмическое партнерство гарантировало, что все стороны продолжали согласовывать цели совместного предприятия, взяв на себя договорные обязательства по стандартизированному ежегодному процессу оценки. Это включало оценку вклада каждого партнера, чтобы гарантировать, что риски и выгоды для каждого партнера остаются в соответствии с первоначальными целями сделки. В случае, если вклады одного партнера не соответствовали взносам другого, условия соглашения требовали, чтобы отстающий партнер увеличил свой вклад. Вместе с командой менеджеров, в которой должности генерального директора меняются на регулярной основе, оба партнера смогли поддерживать многолетние отношения.

Поскольку так много компаний планируют увеличить свою деятельность в области СП в ближайшие годы, стоит потратить время на переговоры и планирование, чтобы обеспечить ценность этих предприятий.

Новый способ создания совместного предприятия

На сегодняшнем конкурентном, быстро развивающемся и постоянно меняющемся строительном рынке участники должны быть восприимчивы к альтернативным транспортным средствам, используемым для реализации постоянно растущего числа систем реализации проектов.

Совместные предприятия, хотя и не являются настоящей системой реализации проекта, тем не менее, являются средствами, которые можно использовать для доставки самой системы.Под словосочетанием «совместное предприятие» обычно понимают нечто близкое к партнерству, созданному двумя или более организациями для реализации одного проекта. На самом деле совместное предприятие может быть намного больше. Например, участники проекта могут образовывать несколько различных типов организаций для осуществления своего предприятия, включая корпорацию, товарищество, товарищество с ограниченной ответственностью и новейшее предприятие в блоке — компанию с ограниченной ответственностью (LLC).

Выбор того, какую организацию использовать для того или иного типа совместного предприятия, определяется сочетанием налоговых и неналоговых соображений.Как правило, участники совместных предприятий хотят иметь сквозной налоговый режим, контроль над совместным предприятием и ограниченную ответственность. Использование LLC вместо настоящего совместного предприятия или корпорации позволяет сторонам использовать лучшее из обоих миров — они пользуются ограниченной ответственностью, как корпорация, и избегают двойного налогообложения, связанного с корпорацией.

Факторы, которые необходимо учитывать

Общее правило заключается в том, что каждый член совместного предприятия действует как принципал и агент по отношению к участникам совместного предприятия в отношении тех вещей, которые выполняются в рамках очевидного объема предприятия и в его интересах.Таким образом, как и в партнерстве, участник может связывать своих раскрытых и нераскрытых участников, предполагая, что участник имеет право действовать. Эту потенциальную ответственность следует противопоставить возможности защиты от ответственности корпоративным щитом.

Как и традиционная корпорация, LLC обеспечивает защиту ответственности для своих владельцев, которых называют «членами». Однако из-за гибкости, предоставляемой уставами LLC различных штатов, участники LLC могут создавать LLC для решения множества различных задач управления и контроля, которые в противном случае они не были бы доступны в рамках альтернативных партнерств или корпораций.Например, LLC может быть сформирована таким образом, что любой из участников, независимо от доли участия этого члена, имеет полные полномочия для управления и контроля бизнеса и дел в LLC. Таким образом, ООО может быть более выгодным, чем товарищество с ограниченной ответственностью, потому что члены могут участвовать в принятии управленческих решений, не рискуя своим статусом с ограниченной ответственностью.

С налоговой точки зрения местное LLC может облагаться налогом как товарищество, если только в Налоговую службу не поступило заявление о налогообложении каким-либо другим способом.Таким образом, участники облагаются налогом непосредственно с их доли в прибыли ООО, если получена прибыль. Кроме того, участники могут вычесть убытки LLC в большинстве ситуаций. Проблемным аспектом в этом отношении является то, что не все штаты выбрали федеральный налоговый режим для LLC.

В зависимости от конкретных экономических отношений между участниками совместного предприятия могут потребоваться дополнительные соглашения для надлежащего распределения ответственности между участниками. Например, если LLC будет передавать всю свою работу по субподряду отдельным участникам, может возникнуть необходимость в заключении различных соглашений о возмещении убытков между участниками, чтобы убедиться, что обязательства должным образом распределяются между участниками в соответствии с условиями их экономической деятельности. соглашение.Хотя это приводит к отмене некоторых преимуществ, предоставляемых LLC для целей с ограниченной ответственностью, структура LLC по-прежнему предлагает группе подрядчиков административное удобство создания совместного предприятия в форме LLC для проведения торгов и завершения проект как единое целое.

Использование ООО для проектирования / строительства

Совместные предприятия и ООО особенно хорошо подходят для строительных проектов, особенно крупных проектов, таких как общественные работы, автомагистрали, туннели, плотины, мосты, каналы, морские пути и энергетические проекты.Проекты, сочетающие потребность в чрезвычайных финансовых ресурсах с соответствующими рисками, а также комплексные и технические знания, являются типичными кандидатами для использования совместных предприятий или ООО. Эти сущности являются логическим средством для объединения инженеров и подрядчиков или различных сторон с разными областями технического опыта с разными финансовыми возможностями или организаций, имеющих разные географические корни.

С точки зрения владельца, эти объекты идеально подходят для работы по проектированию / строительству, где одной из основных целей является достижение единой ответственности как за проектирование, так и за строительство.Когда проектная фирма и подрядчик создают совместное предприятие или ООО, собственник несет единоличную ответственность за качество, производительность, стоимость и планирование. В отношениях проектирования и строительства подрядчик теряет аргумент о том, что чертежи неисправны или опаздывают, и владельцу больше не нужно координировать работу проектировщика и строителя. Владелец по-прежнему может нанять независимую дизайнерскую фирму, которая будет следить за его интересами.

С другой стороны, собственник должен быть обеспокоен взаимодействием с совместным предприятием или ООО, поскольку образованное предприятие может быть недостаточно капитализировано и неспособно удовлетворить какое-либо суждение или претензии, возникающие в связи с проектом.Владелец должен попытаться провести переговоры, чтобы получить доступ к активам отдельных участников или участников, отличных от вероятных ограниченных активов новой организации.