Сп по жилым зданиям: СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003 (с Изменениями N 1, 2, 3), СП (Свод правил) от 03 декабря 2016 года №54.13330.2016

СанПиН 42-128-4690-88 Санитарные правила содержания территорий населенных мест, СанПиН от 05 августа 1988 года №42-128-4690-88

УТВЕРЖДЕНЫ Главным государственным санитарным врачом СССР, Заместителем министра здравоохранения СССР А.И.Кондрусевым 5 августа 1988 года, N 4690-88

1. Общие положения

1.1. Организация рациональной системы сбора, временного хранения, регулярного вывоза твердых и жидких бытовых отходов и уборки территорий должна удовлетворять требованиям настоящих «Санитарных правил содержания территорий населенных мест».

1.2. Система санитарной очистки и уборки территорий населенных мест должна предусматривать рациональный сбор, быстрое удаление, надежное обезвреживание и экономически целесообразную утилизацию бытовых отходов (хозяйственно-бытовых, в том числе пищевых отходов из жилых и общественных зданий, предприятий торговли, общественного питания и культурно-бытового назначения; жидких из неканализованных зданий; уличного мусора и смета и других бытовых отходов, скапливающихся на территории населенного пункта) в соответствии с Генеральной схемой очистки населенного пункта, утвержденной решением Исполкома местного Совета народных депутатов.

1.3. Для обеспечения должного санитарного уровня населенных мест и более эффективного использования парка специальных машин, бытовые отходы в городах следует удалять по единой централизованной системе специализированными транспортными коммунальными предприятиями исполкомов местных Советов народных депутатов.

Отходы, образующиеся при строительстве, ремонте, реконструкции жилых и общественных зданий, а также объектов культурно-бытового назначения, вывозят транспортом строительных организаций на специально выделенные участки. Неутилизируемые отходы промышленных предприятий вывозят транспортом этих предприятий на специальные полигоны или сооружения для их обезвреживания и захоронения.

1.4. Организация планово-регулярной системы и режим удаления бытовых отходов определяются на основании решений исполкомов городских Советов народных депутатов по представлению органов коммунального хозяйства и учреждений санитарно-эпидемиологической службы.

1.5. Планово-регулярная или заявочная система очистки должна осуществляться транспортными предприятиями системы Минжилкомхоза или ведомственного специального автотранспорта аналогичного предназначения.

1.6. В районах существующей застройки очередность планово-регулярной очистки устанавливается по согласованию с местными органами и учреждениями санэпидслужбы. Во вновь застраиваемых жилых микрорайонах централизованная планово-регулярная очистка должна быть организована к моменту ввода зданий в эксплуатацию.

1.7. Мощность автотранспортных предприятий определяется органами коммунального хозяйства с учетом фактического развития жилого фонда, исправности автотранспорта и других местных условий конкретного населенного пункта.

1.8. Планово-регулярную очистку следует проводить по договорам-графикам, составленным между организацией, производящей удаление отходов, и жилищным органом по согласованию с учреждениями санэпидслужбы.

1.9. Санитарную очистку отдельных объектов, а также жилой территории различных ведомств, необходимо проводить при наличии в них специального автотранспорта под контролем и методическим руководством организаций по удалению отходов системы коммунального хозяйства, по графикам, принятым для данного населенного пункта.

1.10. Каждый рейс автомашины должен отмечаться в путевом листе администрацией полигона по складированию бытовых отходов.

1.11. При осуществлении удаления отходов методом «самовывоза» должна применяться талонная система.

1.12. Для обеспечения шумового комфорта жителей бытовые и пищевые отходы необходимо удалять из домовладений не ранее 7 часов и не позднее 23 часов.

1.13. Вывоз твердых и жидких бытовых отходов непосредственно на поля и огороды запрещается.

1.14. Площадки для строительства мусороперегрузочных станций должны отводиться на промышленно-складских территориях или окраинах городов с санитарно-защитными зонами от жилых и общественных зданий не менее 100 м.

2. Сбор твердых, жидких бытовых и пищевых отходов

2.1. Общие требования

2.1.1. Объектами очистки являются: территория домовладений, уличные и микрорайонные проезды, объекты культурно-бытового назначения, территории различных предприятий, учреждений и организаций, парки, скверы, площади, места общественного пользования, места отдыха.

2.1.2. Ввиду повышенного эпидемического риска и опасности для здоровья населения специфическими объектами очистки следует считать: медицинские учреждения, особенно инфекционные, кожно-венерологические, туберкулезные больницы и отделения, ветеринарные объекты, пляжи.

2.1.3. На территории домовладений должны быть выделены специальные площадки для размещения контейнеров с удобными подъездами для транспорта. Площадка должна быть открытой, с водонепроницаемым покрытием и желательно огражденной зелеными насаждениями.

2.1.4. Для определения числа устанавливаемых мусоросборников (контейнеров) следует исходить из численности населения, пользующегося мусоросборниками, нормы накопления отходов, сроков хранения отходов. Расчетный объем мусоросборников должен соответствовать фактическому накоплению отходов в периоды наибольшего их образования.

2.1.5. Твердые бытовые отходы вывозятся мусоровозным транспортом, а жидкие отходы из неканализованных домовладений — ассенизационным вакуумным транспортом.

2.2. Сбор твердых бытовых отходов

2.2.1. При временном хранении отходов в дворовых сборниках должна быть исключена возможность их загнивания и разложения. Поэтому срок хранения в холодное время года (при температуре -5° и ниже) должен быть не более трех суток, в теплое время (при плюсовой температуре свыше +5°) не более одних суток (ежедневный вывоз). В каждом населенном пункте периодичность удаления твердых бытовых отходов согласовывается с местными учреждениями санитарно-эпидемиологической службы.

2.2.2. Для сбора твердых бытовых отходов следует применять в благоустроенном жилищном фонде стандартные металлические контейнеры. В домовладениях, не имеющих канализации, допускается применять деревянные или металлические сборники.

2.2.3. Площадки для установки контейнеров должны быть удалены от жилых домов, детских учреждений, спортивных площадок и от мест отдыха населения на расстояние не менее 20 м, но не более 100 м. Размер площадок должен быть рассчитан на установку необходимого числа контейнеров, но не более 5 (см. Альбом площадок под контейнеры для сбора бытовых отходов, Свердловск, УНИИ АКХ, 1977).

Размещение мест временного хранения отходов, особенно на жилой территории, необходимо согласовать с районным архитектором и районными санэпидстанциями.

В исключительных случаях, в районах сложившейся застройки, где нет возможности соблюдения установленных разрывов от дворовых туалетов, мест временного хранения отходов эти расстояния устанавливаются комиссионно (с участием районного архитектора, жилищно-эксплуатационной организации, квартального комитета, санитарного врача). Акты комиссий должны утверждаться исполкомами местных Советов народных депутатов.

На территории частных домовладений места расположения мусоросборников, дворовых туалетов и помойных ям должны определяться самими домовладельцами, разрыв может быть сокращен до 8-10 метров. В конфликтных ситуациях этот вопрос должен рассматриваться представителями общественности, административными комиссиями исполкомов районных и поселковых Советов народных депутатов.

2. 2.4. Металлические сборники отходов в летний период необходимо промывать (при «несменяемой» системе не реже одного раза в 10 дней, «сменяемой» — после опорожнения), деревянные сборники — дезинфицировать (после каждого опорожнения).

2.2.5. Выбор вторичного сырья (текстиль, банки, бутылки, другие предметы) из сборников отходов, а также из мусоровозного транспорта не допускается.

2.2.6. Во вновь строящихся жилых домах 5 этажей и более следует устраивать мусоропроводы в соответствии с требованиями ВСН 8-72.

2.2.7. Вход в мусороприемную камеру необходимо изолировать от входа в здание и в другие помещения. Пол камеры должен быть на одном уровне с асфальтированным подъездом. Категорически запрещается сброс бытовых отходов из мусоропровода непосредственно на пол мусороприемной камеры (в мусороприемной камере должен быть запас контейнеров или емкости в контейнерах не менее чем на одни сутки).

Емкости с отходами не допускается выставлять за пределы мусоросборного помещения заблаговременно (ранее одного часа) до прибытия специального автотранспорта.

2.2.8. Мусоропровод, мусороприемная камера должны быть исправными. Крышки загрузочных клапанов мусоропроводов на лестничных клетках должны иметь плотный привод, снабженный резиновыми прокладками в целях герметизации и шумоглушения. В жилых домах, имеющих мусоропроводы, должны быть обеспечены условия для еженедельной чистки, дезинфекции и дезинсекции ствола мусоропровода, для чего стволы оборудуются соответствующими устройствами.

Для дезинфекции каналов мусоропроводов следует применять растворы: лизола (8-5%), креолина (8-5%), нафтализола (15-10%), фенола (3-5%), метасиликата натрия (1-3%). Время контакта не менее 0,5 часа. Металлические емкости, контейнеры и каналы мусоропроводов дезинфицировать хлорактивными веществами и их растворами категорически запрещается.

2.2.9. Удаление негабаритных отходов из домовладений следует производить по мере их накопления, но не реже одного раза в неделю.

2.2.10. Ответственность за содержание камеры, мусоропровода, мусоросборников и территории, прилегающей к месту выгрузки отходов из камеры, несет организация, в ведении которой находится дом.

2.2.11. Запрещается применять «поквартирную» систему удаления твердых бытовых отходов в многоэтажной благоустроенной жилой застройке. Применять указанную систему, в виде исключения, возможно в одно-двухэтажных домах.

2.3. Сбор жидких отходов

2.3.1. Для сбора жидких отходов в неканализованных домовладениях устраиваются дворовые помойницы, которые должны иметь водонепроницаемый выгреб и наземную часть с крышкой и решеткой для отделения твердых фракций. Для удобства очистки решетки передняя стенка помойницы должна быть съемной или открывающейся. При наличии дворовых уборных выгреб может быть общим.

2.3.2. Дворовые уборные должны быть удалены от жилых зданий, детских учреждений, школ, площадок для игр детей и отдыха населения на расстояние не менее 20 и не более 100 м.

На территории частных домовладений расстояние от дворовых уборных до домовладений определяется самими домовладельцами и может быть сокращено до 8-10 метров. В конфликтных ситуациях место размещения дворовых уборных определяется представителями общественности, административных комиссий местных Советов.

В условиях децентрализованного водоснабжения дворовые уборные должны быть удалены от колодцев и каптажей родников на расстояние не менее 50 м.

» Разработан свод правил для многоэтажного строительства из древесины

Главная » Новости » Разработан свод правил для многоэтажного строительства из древесины

НИЦ «Строительство» подготовил первую редакцию свода правил для жилых многоэтажных зданий из дерева высотой до 25 метров

НИЦ «Строительство» подготовил первую редакцию долгожданного свода правил для жилых деревянных многоэтажек. Ключевые требования — по пожарной безопасности — почти полностью повторяют требования к обычным бетонным жилым зданиям, но содержат ограничения по высоте. Свод правил для деревянных многоэтажек, о котором так долго говорили представители Минпромторга России, наконец, разработан. Над СП «Здания жилые многоквартирные с применением деревянных конструкций. Правила проектирования и строительства» работал НИЦ «Строительство», первая редакция документа вынесена на публичное обсуждение. СП содержит рекомендации по проектированию и строительству жилых многоквартирных зданий с применением деревянных конструкций высотой до 25 метров, то есть до семи этажей. Аналогичный СП институт разработал для общественных зданий, построенных с использованием деревянных конструкций. Здесь высота зданий ограничены 10 метрами, то есть тремя этажами. Как пояснили Ради Дома PRO в НИЦ «Строительство», проект еще будет серьезно дорабатываться с учетом поступивших замечаний и предложений. Только за первые несколько дней разработчик получил немалое количество предложений.

В частности, будут добавляться различные инновационные технологии изготовления деревянных конструкций, появившиеся в последнее время. Есть предложения разделить деревянные здания на малой, средней этажности и многоэтажные. Но что касается ключевых для деревянных зданий требований — по пожарной безопасности, тут серьезные изменения в СП вряд ли произойдут. Они почти полностью повторяют требования к обычным бетонным жилым зданиям. Принципиальное отличие заключается в ограничении этажности – до семи для жилых и до трех в общественных. Кроме того, по отдельным параметрам для деревянных многоэтажек вводятся коэффициенты. Как сказано в проекте СП для жилых зданий, основные строительные конструкции путей эвакуации для многоквартирных жилых зданий должны проектироваться с коэффициентом не менее 1,5 по отношению к пределу огнестойкости зданий, и классом пожарной опасности К0. При этом, лестничные клетки типа Л1 могут предусматриваться в многоквартирных жилых зданиях с применением деревянных строительных конструкций, высотой не более 20 м. Если здание строится выше, в нем должна быть не деревянная лестница. «На Западе высота деревянных домов доходит до 18 этажей. Но у нас не отработаны технологий защиты от пожара таких объектов. На Западе деревянным в жилом помещении является только каркас, остальное закрыто негорючими материалами. А у нас последний СП распространял свое действие только на жилые деревянные дома до трех этажей. И никаких внутренних отделок он не предусматривал», — пояснили в НИЦ «Строительство».

Замечания и предложения по СП принимаются разработчиком до конца октября.

Источник: Ради Дома Pro

NormaCS ~ СП 54.13330 (проект, первая редакция) ~ Приглашаем обсудить проект СП 54.13330 Здания жилые многоквартирные. Правила проектирования

1.1 Настоящий свод правил (далее по тексту – СП) распространяется на проектирование вновь строящихся, реконструируемых, капитально ремонтируемых, многоквартирных жилых зданий (далее по тексту – многоквартирных зданий) высотой пожарно-технической до 75 м (здесь и далее по тексту принятой в соответствии с СП 2.13130 и СП 118.13330). А также общежитий квартирного типа и служебных жилых помещений согласно [3], специализированных многоквартирных зданий для престарелых, а также многоквартирных помещений, в составе многофункциональных помещений, и многоквартирных зданий в составе многофункциональных зданий и комплексов.

1.2. СП при проектировании многоквартирных зданий устанавливает требования:

• к учету градостроительных условий планировки и застройки городских и сельских поселений с прилегающей инженерной и транспортной инфраструктурой жизнеобеспечения многоквартирных зданий в застройке;
• к пожарной безопасности многоквартирных зданий в застройке;
• к функционально-планировочному зонированию и объемно-планировочным решениям и к конструктивным решениям многоквартирных зданий;
• к инженерно-техническому оборудованию и микроклимату помещений в многоквартирных зданий;
• к энергетической эффективности и безопасной эксплуатации многоквартирных зданий.

1.3 СП применяется к типовому, повторному и индивидуальному проектированию, строительству и эксплуатации многоквартирных жилых помещений, отдельных многоквартирных зданий и комплексов многоквартирных зданий, расположенных в городских и сельских поселениях, и предназначенных для постоянного проживания населения с посемейным или бессемейным заселением жилых помещений.

1.4 СП применяется к многоквартирным зданиям, как отдельно стоящим, так и блокированным по стыкуемым наружным стенам с соседними зданиями жилого, общественного или многофункционального назначения, в которых режим деятельности не противоречат условиям проживания.

1.5 При изменении в процессе эксплуатации многоквартирных зданий функционального назначения отдельных помещений или групп помещений к ним должны применяться правила нормативных документов, соответствующие новому функциональному назначению частей здания или отдельных помещений, но не противоречащие правилам данного СП в отношении других помещений и многоквартирных зданий в целом.

1.6 Отдельные требования СП рекомендуется применять при разработке заданий на проектирование многоквартирных зданий с менее чем 50 летним плановым примерным сроком службы. В том числе к многоквартирным помещениям в домах маневренного фонда системы социального обслуживания населения, временного проживания вынужденных переселенцев и/или лиц признанных беженцами, для социальной защиты отдельных категорий граждан, согласно [3] и в сборно-разборных и/или мобильных зданиях и сооружениях. А также при проектировании отдельных многоквартирных жилых помещений или их групп в жилых и многофункциональных зданиях высотой более 75 м.

Приложения к СП содержат обязательные положения.

Источник faufcc.ru

Проектирование зданий повышенной этажности — Про-Инфо

Вопрос:

Можно ли проектировать в 8-бальной сейсмической зоне в Крыму здания повышенной этажности?

Ответ:

Для начала давайте поймем, какие здания относятся к зданиям повышенной этажности.

Учитывая, что у вас не указано функциональное назначение проектируемого здания, то:

согласно п.1.1 СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003». к зданиям повышенной этажности следует относить здания высотой более 75 м;

согласно п.1.1 СП 160.1325800.2014 «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования» к зданиям повышенной этажности следует относить здания высотой более 75 м и более 55 м в зависимости от функционального назначения здания.

согласно разделу 1 СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009» к зданиям повышенной этажности следует относить здания высотой более 55 м.

согласно статье 48_1, п.2, подпункт 1 Градостроительный кодекс Российской Федерации — это здания высотой более 100 м.

А требованиями 6.1.5 СП 14.13330.2014 «Строительство в сейсмических районах СНиП II-7-81* (актуализированного СНиП II-7-81* «Строительство в сейсмических районах» (СП 14.13330.2011))» высоту зданий

в зависимости от конструктивно-планировочных решений разных этажей здания следует применять меньшее из приведенных в таблице 7 значение параметров для соответствующих несущих конструкций.

Поэтому проектирование зданий высотой более 55 м со стенами из монолитного железобетона в условиях сейсмичности 8 баллов согласно п.6.1.5 СП 14.13330.2014 возможно.

Что касается конфигурации здания, то в соответствии с п.6.1.2 СП 14.13330.2014 здания, имеющие сложную форму в плане, следует разделять антисейсмическими швами.

Требования к антисейсмическим швам изложены в пунктах 6.1.3 и 6.1.4 СП 14.13330.2014.

Поддубная В.Ф.,

эксперт в области проектирования и строительства

Какое расстояние должно быть между домами

Расстояние между жилыми зданиями, жилыми и общественными, а также производственными зданиями принимаются проектными организациями на этапе проектирования объекта капитального строительства на основе расчетов инсоляции и освещенности в соответствии с требованиями, приведенными в разделе 14 СП 42. 13330.2011 «Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*», нормами освещенности, приведенными в СП 52.13330, а также в соответствии с противопожарными требованиями, приведенными в разделе 15 указанного свода правил.

Согласно п.7 СП 42.13330.2011, между длинными сторонами жилых зданий следует принимать расстояния (бытовые разрывы): для жилых зданий высотой 2 — 3 этажа — не менее 15 м; 4 этажа — не менее 20 м; между длинными сторонами и торцами этих же зданий с окнами из жилых комнат — не менее 10 м.

Проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполняемые для подготовки такой проектной документации, подлежат государственной экспертизе.

В соответствии с п. 5 и п. 9 ст.49 Градостроительного кодекса РФ, предметом государственной экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов. Результатом государственной экспертизы проектной документации является заключение о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) проектной документации требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий.

С проектом планировки (после корректировки) территории микрорайона №14 Заводского района города Кемерово, утвержденным постановлением администрации города Кемерово от 03.09.2012 №1351, можно ознакомиться на официальном сайте администрации города Кемерово (www.kemerovo.ru) и на портале обеспечения градостроительной деятельности (www.mgis42.ru) в сети Интернет.

Нормативные требования пожарной безопасности к жилым зданиям

Установленные требования пожарной безопасности к жилым зданиям являются обязательными к исполнению владельцами жилья или квартиросъемщиками. Существующие нормы включают: общие постановления, использование индивидуальных и общих систем пожаротушения, проведение противопожарных мероприятий.

Противопожарные нормы защиты жилых зданий

Противопожарные требования к жилым зданиям рассчитываются исходя из класса огнеопасности здания. Для обеспечения безопасного проживания используются следующие меры:

• Архитектурные решения — еще на начале проекта проводится аудит огнеопасности будущего дома. Рассчитываются модели распространения огня. Определяется максимально допустимый класс пожаробезопасности жилого здания. В расчет также принимают территориальные правила, действующие только в определенной местности. В результате изысканий проводя проектирование жилых высотных зданий, продумываются меры пресечения распространения пожара в случае возгорания. Противопожарные секции, эвакуационные выходы, предусмотренные отсечки – все это тщательно планируется на этапе подготовки.
• Системы оповещения. Пожарная безопасность жилых зданий разрабатывается с целью предотвратить порчу имущества во время пожара и свести к минимуму вероятность человеческих жертв по причине возгорания. Конструктивные способы пожарной безопасности, о которых говорилось выше, будут малоэффективными, если не предупредить о пожаре жильцов дома.
• Системы пожаротушения — автоматические установки позволяют практически мгновенно среагировать в случае возгорания. Установка автоматических систем требуется также на парковке, если в проекте предусмотрена автомобильная стоянка возле жилых зданий.
• Меры, направленные на предотвращение возгорания и уменьшение последствия пожаров. Регулярно проводятся мероприятия по обеспечению надлежащего состояния и проверки безопасности коридоров, аварийных и эвакуационных выходов, чердаков и подвалов. На техническом этаже не допускается хранение горючих веществ, ветоши и других предметов которые могут стать причиной возгорания. Эти же требования предъявляются к подвалам.
• Требования к содержанию территории. Надзор за безопасностью возлагается на владельца здания или одного из участников руководства строительного кооператива. Требования пожарной безопасности жилых зданий указывают, что вокруг дома должен быть оставлен пожарный проезд, достаточный для свободного подъезда техники сотрудников МЧС. На около домовой территории не разрешается разбивать клумбы, сажать деревья, устанавливать мусорные контейнеры и т.д. Ответственным за ППБ мероприятия по обеспечению наведения порядка на территории. Правила пож.безопасности в подвалах жилых зданий не допускают их использование под частные нужды (кроме случаев, когда технические помещения входят в проектную документацию).
• Требования к мусоропроводам — согласно СНиП 21-01 камеры мусоросборников требует отделять противопожарными перегородками с пределом огнестойкости не менее 60 минут.
• Установка пожарных гидрантов — предусмотрена для многоэтажных жилых зданий секционного типа, свыше 30 метров в высоту. Тушение пожара на этажах осуществляется с помощью пожарного трубопровода. Достаточный напор воды для тушения обеспечивается насосами. Системы противопожарной защиты жилых зданий повышенной этажности делятся на секции, в каждую из которых входит несколько этажей. Подача воды осуществляется механизировано в каждый из таких отделов насосом высокого давления. Поэтому интенсивности подачи воды на тушение более чем достаточно для устранения возгорания.
• Фасад — для утепления используют негорючие минеральные утеплители. Требования к облицовке жилого здания – использование материалов увеличивающих огнестойкость и звукоизоляцию помещений. При монтаже пенополистирола и пенопласта, обязательным условием является установка противопожарных рассечек. Современные системы могут обеспечить как внутреннее, так и наружное пожаротушение для жилых зданий. 9. В электрощитовых жилых зданий должен находиться индивидуальный комплект пожаротушения.
• Требования к остеклению дверей устанавливаемых в аварийные или эвакуационные коридоры следующие. Запрещается использовать обычные стекла вместо армированных. Нормативные документы предписывают проведение огнезащиты с целью их герметизации.

Противопожарные требования, предъявляемые при эксплуатации к жилым зданиям, зависят от степени присвоенной дому категории пожароопасности, а также предпринятым мерам огнезащиты.

Системы обеспечения пожарной безопасности

На территории жилой застройки подрядчик должен установить системы обеспечения пожарной безопасности. Для этого используются датчики, средства первичного пожаротушения, пож-шкафы и т.д.

• Датчики. Правила пожарной безопасности для жилых зданий продумываются таким образом, чтобы дать всем жильцам, находящимся в доме возможность эвакуироваться из горящего здания. Своевременно выявленный пожар легче потушить, а у людей появится больше возможностей спастись из охваченного огнем дома. Противопожарное оборудование помещений в первую очередь начинается с установки систем оповещения.
• Системы пожаротушения. Устройства для тушения в жилых помещениях выбираются исходя из фактической потребности в согласии с ФЗ №123. Категория пожароопасности жилого здания влияет на минимальные требования, предъявляемые к системе пожаротушения. Наиболее востребованными являются спринклерные устройства. Внутреннее пожаротушение в жилом здании может быть выполнено с помощью порошковых, газовых составов и воды.
• Пож – шкафы — устанавливаются на каждом этаже. В шкафах находятся пожарные гидранты, а также предметы первичного пожаротушения: огнетушители, средства индивидуальной защиты и т.д. Во время проведения проверки, соблюдения пожарной безопасности, инспектор проверяет наличие и исправность оборудования.

Противопожарные требования к жилым многоэтажным зданиям обязуют поддерживать пожарную безопасность запасных выходов. Они не должны быть захламлены. Направление движения при эвакуации должно быть четко обозначено указателями.

Противопожарные мероприятия в жилых зданиях

Нормы пожарной безопасности для жилых малоэтажных зданий, а также «высоток» определяются в СНиП и ППБ. Основными мерами предотвращения пожара являются:

• Конструкционные решения. Простенки балконов в многоэтажных домах сделаны с дверью, чтобы в случае возгорания в своей квартире можно было пройти в соседнее помещение. Корпуса разной этажности ограждаются противопожарными поясами во избежание распространения пожара. Функциональная безопасность обеспечивается с помощью усиленной защиты несущих конструкций лестничных проемов и т.д.
• Огнезащита — проводится в согласии с проектной декларацией на жилое здание, в согласии с предусмотренными мероприятиями. Огнезащита вентканалов осуществляется с помощью красок и герметиков. Несущие конструкции подлежат обязательной обработке огнезащитными составами.
• Регулярные мероприятия ПБ. Эксплуатация систем пожаротушения требует проверки их исправности в сроки, оговоренные в СНиП. После проведенного аудита выписывается акт о приемке работ.

Требования для жилых блочных зданий (общежитий и коммунальных квартир) подразумевают применение норм и порядков, относящихся к 10-16 этажным зданиям. Большое расчетное количество проживающих в доме людей увеличивает огнеопасность.

Предприятия общественного питания в жилых зданиях

Организации торговли и общественного питания могут размещаться как в отдельно стоящем здании, так и в пристроенном, встроенном, встроенно-пристроенном к жилым и общественным зданиям, в нежилых этажах жилых зданий, в общественных зданиях, а также размещаться на территории промышленных и иных объектов для обслуживания работающего персонала. Размещение организаций торговли и общественного питания в жилых домах и зданиях иного назначения осуществляется в соответствии со СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения».

Деятельность организаций торговли и общественного питания не должна ухудшать условия проживания, отдыха, лечения, труда людей в жилых зданиях и зданиях иного назначения. При размещении организаций торговли и общественного питания в зоне промышленных предприятий и иных объектов они не должны оказывать вредного влияния на организации торговли и общественного питания.
В помещениях, встроенных, встроенно-пристроенных к жилым зданиям и зданиям иного назначения, не допускается размещать специализированные рыбные и овощные магазины, а также магазины площадью более 1000 м (п.2.3. СП 2.3.6.1066-01).

Производственные цеха организаций общественного питания не рекомендуется размещать в подвальных и полуподвальных помещениях. В производственных и складских помещениях не должны находиться посторонние лица.

В нежилых помещениях жилых зданий (кроме общежитий) допускается размещать организации общественного питания общей площадью не более 700 м с числом посадочных мест не более 50.

В организациях торговли и общественного питания не размещаются помещения под жилье, не осуществляются работы и услуги, не связанные с деятельностью данных организаций, а также не содержатся домашние животные и птица.

Организациям торговли и общественного питания, расположенным в жилых зданиях, следует иметь входы и эвакуационные выходы, изолированные от жилой части здания. Прием продовольственного сырья и пищевых продуктов со стороны двора жилого дома, где расположены окна и входы в квартиры, не допускается. Загрузку следует выполнять с торцов жилых зданий, не имеющих окон, из подземных туннелей со стороны магистралей при наличии специальных загрузочных помещений

Разблокируйте истинную ценность вашей земли через совместное предприятие

Что такое совместное предприятие между землевладельцем и застройщиком?

Совместные предприятия создаются как минимум двумя сторонами с целью получения определенного дохода от инвестиций. В отличие от многих других деловых соглашений, когда цель достигнута, совместное предприятие обычно прекращает свое существование. Ниже приведены атрибуты совместного предприятия. Разделение рисков: один инвестор может не желать заниматься недвижимостью из-за его размера, местоположения, требований к капиталу и / или продолжительности. Тем не менее, разделив риск, две или более стороны могут пожелать предпринять предприятие.

Сочетание опыта с капиталом: Совместные предприятия часто создаются как способ объединения акционерного капитала из одного или нескольких источников, а также как средство привлечения в предприятие сторон с разным опытом. Совместное предприятие может также включать покупку существующей собственности и ее эксплуатацию. В этом случае одна из сторон может нести ответственность за приобретение, аренду и управление, а другие могут предоставлять капитал.

Организационные формы

Участники совместных предприятий могут включать любую комбинацию индивидуальных инвесторов, товариществ, корпораций или трастов. Однако совместное предприятие само по себе не является правовой формой организации. Чтобы указать взносы в капитал, права, обязанности, участие в прибыли и т. Д., Необходимо создать соглашение о совместном предприятии или коммерческую организацию. Выбор организационной формы, используемой для размещения этих различных групп инвесторов, может быть партнерством, корпорацией, Pvt.Ltd, или траст. Партнерские отношения часто являются предпочтительным средством создания совместных предприятий в сфере недвижимости.

Участие в прибыли

Поскольку стороны совместного предприятия могут вносить разные вещи и, возможно, в разных пропорциях, партнерство должно быть построено таким образом, чтобы обеспечивать экономические стимулы для всех сторон. Различия в налоговом статусе инвесторов также могут повлиять на структуру партнерства. Совместное предприятие может принимать различные формы партнерства.Наиболее распространено коммандитное товарищество. Как и в случае со всеми товариществами, должен быть хотя бы один генеральный партнер и любое количество ограниченных партнеров. Как правило, в сфере недвижимости партнеры с ограниченной ответственностью — это инвесторы, которые предоставляют большую часть акционерного капитала, в то время как полные партнеры обычно несут ответственность за управление активами партнерства и могут вносить относительно небольшую часть необходимого акционерного капитала.

Потенциальные инвесторы рассматривают следующие факторы при создании совместного предприятия.

• Какой размер первоначального капитала внесут стороны и как стороны будут вносить дополнительный капитал, если он потребуется в будущем?
• Как стороны будут участвовать в ежегодных денежных потоках, которые будут получены от эксплуатации объекта?
• Как стороны будут разделены в денежном потоке, полученном от продажи имущества?
• Получат ли некоторые из сторон предпочтительный возврат? Будет ли выплачиваться предпочтительный доход за счет годовых денежных потоков и / или от продажи?
• Будет ли налогооблагаемая прибыль (или убытки) и прирост (или убыток) от капитала распределяться в той же пропорции, что и операционный денежный поток, подлежащий распределению?
• Кто будет контролировать эксплуатацию собственности и решения, касающиеся капитального ремонта, утверждения договоров аренды с арендаторами, финансирования и, возможно, рефинансирования собственности, а также когда продавать собственность?

Очки, которые вы, как владелец земли, должны помнить:

Проверьте учетные данные разработчика.Его прошлый послужной список и успехи в достижении целей. Перед заключением соглашения о совместном предприятии со застройщиком зарегистрируйте свою компанию и передайте землю в книгу этого нового юридического лица. Вы можете владеть 100% акций этого нового предприятия, или акции могут принадлежать различным учредителям в зависимости от их претензий на землю. В идеале новая образованная компания должна быть зарегистрирована как частная компания с ограниченной ответственностью в соответствии с законодательством Индии о компаниях. Теперь заключите договор о совместном предприятии со строительной компанией. Следовательно, соглашение заключено между двумя компаниями.Один предоставляет землю для развития проекта, а другой предоставляет капитал и экспертные знания для развития проекта. Как вы принимаете решение о распределении прибыли? Что ж, мы определили это выше. Однако последние тенденции в Индии указывают на правило 1/3 — 2/3. 1/3 проектных оттоков идет землевладельцу, а 2/3 проектных оттока идет девелоперу.

Как землевладелец, убедитесь, что количество единиц жилья или площадь застройки проекта закреплены за вами и четко указаны в соглашении о совместном предприятии.Например, в случае жилищного проекта вы должны указать номер, размер и этаж жилищной единицы в соглашении о совместном предприятии. Например, землевладелец заключает соглашение о совместном предприятии с девелопером недвижимости ABC Pvt. Ltd. Земельный участок размером 20 акров и около 600 единиц жилья будут застроены. Как правило, 200 единиц должны быть закреплены за землевладельцем, а остальные 400 — застройщиком. Для землевладельца такой вид соглашения является безопасным и может привести к более высокой прибыли за его / ее землю, в отличие от соглашения, по которому застройщик выплачивает землевладельцу 1/3 денежных поступлений от продажи жилищных единиц.

Наймите профессиональную юридическую компанию с опытом заключения совместных договоров с недвижимостью и комплексной проверки.

Вы владелец недвижимости / земли?

Продвигайте свою недвижимость с совместным предприятием

Сохраните свое наследие

Совместная разработка позволяет вам сохранить свою родословную и оставить более удобную и управляемую часть богатства для следующего поколения.

Удовлетворяйте потребности своей семьи

У большой семьи разные потребности: брат A хочет обналичить свое имущество, брат B хочет сохранить пространство, а сестра C хочет разделить свое наследство между несколькими наследниками.По сути, каждый человек стремится к независимой собственности.

Совместная разработка может удовлетворить все разнообразные потребности.

Преимущества развития совместного предприятия

Обеспечение повышения стоимости
Решение о продаже вашей собственности — это, по сути, решение о прекращении возможности получения дохода из-за удорожания земли. Земля — ​​ресурс ограниченный и в долгосрочной перспективе всегда будет оценен по достоинству. Следовательно, стоимость вашей доли магазина / офиса / квартиры также возрастет.

Налоговые льготы при повторном инвестировании
Любые инвестиции, связанные с возмещением стоимости земли в сохраненную застроенную площадь, освобождаются от налога на прирост капитала. В отличие от этого, прямая продажа повлечет за собой уплату налога на прирост капитала.

Экономия на гербовом сборе
Вы ​​экономите 9% на гербовом сборе и регистрационном взносе, решив сохранить квартиры / офисы / магазины, поскольку вы уже владеете землей. В то же время, если вы решите купить аналогичную недвижимость в другом месте, это повлечет за собой уплату гербового сбора в размере дополнительных 9%.

Помня о вашем удобстве
Мы построим квартиры / офисы / магазины в соответствии с вашим удобством и требованиями. Мы создадим исключительное здание с передовыми технологиями и высочайшими техническими характеристиками, которые сделают вас счастливым владельцем знаменитого, известного здания в Ченнаи.

Создание возможностей для прибыльной прибыли:
Наш альянс объединит ваш земельный капитал и капитал нашего бренда, что, в свою очередь, обеспечит вам более высокую стоимость вашей застроенной территории по сравнению с преобладающими рыночными ценами.

Землевладельцы Ченнаи сидят хорошо, поскольку теперь им предлагается альтернативный вариант развития совместного предприятия. Нововведения в этой модели внедряют не девелоперы, а консорциум фондов из Японии и Сингапура, которые предлагают новую модель развития жилой недвижимости в Индии в отдельных городах. Модель развития предоставляет землевладельцам полный спектр услуг. К ним относятся финансирование, разработка, включая архитектуру и согласования, а также маркетинговые услуги.Для землевладельцев, которые не привыкли к тонкостям развития недвижимости или финансовым последствиям строительства, этот вариант, как говорят, дает уверенность в том, что будут доступны профессионально управляемые услуги.

Каким образом эта модель будет иметь преимущество перед разработкой совместного предприятия? Согласно этому варианту, спонсоры привезут с собой не только необходимый опыт для выполнения жилищного строительства, но и дополнительные услуги, такие как финансирование строительства, архитектурный опыт, команда управления проектом и маркетинг проекта.Землевладельцам просто нужно будет наблюдать за рядом происходящих событий, чтобы превратить свои необработанные земли в производственные активы.

Совместные девелоперские проекты должны тщательно контролироваться, чтобы домовладельцы получали самые выгодные предложения

По мере того, как недвижимость в престижных районах города становится все более дефицитной, застройщики все чаще пользуются спросом на старые дома. Одна из наиболее распространенных альтернатив прямой продаже — создание совместного предприятия. Строители заключают договор с землевладельцами, по которому последние сохраняют право собственности на участок, а строители сносят существующее строение, возводят на его месте многоквартирный дом и предлагают несколько квартир или квартир в качестве компенсации владельцу.Например, предполагая, что размер участка составляет 5000 кв. Футов с рыночной стоимостью рупий. 2,5 крор. Застройщик, который намеревается застроить участок и превратить его в многоквартирный дом, может предложить застройку четырехэтажного дома, состоящего из 16 индивидуальных квартир, из которых он предложит владельцам четыре квартиры вместе с некоторым денежным вознаграждением. Количество квартир, предлагаемых землевладельцу в качестве компенсации, будет основываться на таких факторах, как преобладающая стоимость земли, стоимость строительства и другие связанные с этим расходы, необходимые для сноса старого дома и завершения нового проекта.Часто, помимо квартир, часть общей стоимости выдается наличными. Обычно соотношение составляет 70:30, где стоимость квартир составляет 70% от общей стоимости, а остальная часть выдается наличными (но не обязательно наличными). В некоторых случаях во время застройки землевладельцы размещаются в другом доме. В этом случае арендную плату и другие расходы несут застройщики до тех пор, пока квартиры не будут полностью готовы к сдаче в заселение.

Определение правильной цены

Чтобы заключить правильную сделку, нужно время, так как нужно учесть множество вещей.В целом мы можем классифицировать как ниже

• Площадь земельного участка и рыночная цена за землю
• Возможность FSI — FSI — это индекс площади пола, который показывает, сколько строительной площади может появиться на земле. FSI лучше, если у вашей собственности большая дорога. Ваша земля принесет больше фасадных / премиальных FSI, если она находится на дороге 100 или 200 футов. FSI становится меньше, если ваша земля находится на дороге 20 футов или меньше. Общие FSI достигли 1.5 + общая площадь.
• Цена продажи квартиры — это необходимо учитывать, чтобы убедиться, что вы знаете истинную стоимость вашей собственности.
• Стоимость строительства — эта стоимость покажет стоимость строительства на вашей земле. Это может включать стоимость сноса / реконструкции.

Пример

• Предположим, у вас есть земля площадью 2400 квадратных футов в Адьяре.
• Предположим, что текущая ставка на землю составляет 3 крор.
• Общая продаваемая площадь земли составит 2400 * 1,8 = 4320
• Предполагаемая ставка за квадратный фут составляет 12000 рупий. Окончательная продажа внутри страны = 4320 * 12000 = 5.1 крор
• Общая стоимость строительства = 4320 * 2000 = 88 лакхов. Средняя стоимость строительства квадратного метра на данный момент составляет 1700-2000 квадратных футов
кв.м.
• Маркетинговые затраты = 5 лакхов (приблизительно)
• Судебные издержки = 5 лакхов (приблизительно)
• Стоимость утверждения = 5 лакхов (при условии, что 6 кухонных квартир).
• Разные расходы = 5 лакхов
• Общая внешняя стоимость = 88 + 5+ 5+ 5+ 5 = 108 лакхов
• Чистая прибыль = 5,1 — 1,08 = 4 кроры

Хотя ясно, что для получения дохода от вашей собственности в размере 4 крор вы должны вложить значительные средства в размере 1 крор, а также работать над его достижением.

Совместное предприятие вступает в игру, когда владельцы не могут строить самостоятельно. Так что заключение сделки на полпути будет беспроигрышной ситуацией.

В приведенном выше примере, если вы думаете о прямой продаже, вы можете нацеливаться на любую цену выше рыночной цены земли в 3 крор (3,5–4 крор) или оценить варианты СП, которые могут принести вам около 4 крор рупий. На заметку: 1. 8 FSI достижимо, но будет иметь отклонения. Обратите внимание, что CMDA никогда не утверждает проекты с отклонениями.Строители обычно увеличивают FSI с утвержденного FSI (1,3 до 1,5). Банки обычно предоставляют ссуду при условии, что отклонение находится в допустимых пределах. Банки никогда не будут одобрять ссуды на квартиры, которые не входят в план, т.е. если одобрено 6 квартир, а строители добавят еще 2, банки не будут предоставлять ссуды для таких случаев. Перед заключением сделки всегда оценивайте несколько котировок от разных разработчиков. В Индии наблюдается значительный бум в секторе недвижимости в большинстве мегаполисов.Это привело к подписанию ряда соглашений о совместных предприятиях между девелоперами недвижимости и землевладельцами. Землевладельцы, которые в основном унаследовали свою собственность, не имеют представления о юридических процедурах. Они заключают соглашения о совместном предприятии на основе веры, полагаясь на слова застройщиков и часто оказываются в беде. Нередки случаи, когда землевладельцы оказывались в беде после заключения соглашений о совместном предприятии. Их земли заблокированы на долгие годы без каких-либо признаков реализации предлагаемых проектов развития.Землевладельцы не могут ни продавать свои земли другим потенциальным покупателям, ни заключать новые соглашения о совместном предприятии. В этой статье приводятся советы, которые владельцы земли могут использовать, чтобы обезопасить себя, прежде чем создавать совместное предприятие с застройщиками.

Давайте начнем с понимания того, что такое совместное предприятие и связанных с ним условий.

Совместное предприятие — это объединение двух или более участников с определенной деловой целью и на ограниченный срок.Совместное предприятие прекращает свое существование после достижения бизнес-цели. Совместное предприятие характеризуется разделением рисков, объединением капитала и опыта заинтересованных сторон и спекулятивных целей. Совместное предприятие может быть организовано как партнерская фирма, корпорация или любая другая форма организации бизнеса, которую участники сочтут подходящей. Совместное предприятие в сфере недвижимости в основном организовано как товарищество с ограниченной ответственностью, в котором партнеры с ограниченной ответственностью являются теми, кто обеспечивает большую часть акционерного капитала. Генеральные партнеры несут ответственность за управление активами, внося при этом небольшую часть акционерного капитала.

Совместное предприятие не является юридической формой организации, поэтому необходимо заключить соглашение о совместном предприятии. Соглашение о совместном предприятии включает детали строительства, распределение прибыли в процентах и ​​временные рамки. Владелец земли обычно предоставляет свою землю и не предоставляет никаких дополнительных инвестиций. Все остальные аспекты строительства, инвестиций и получения необходимых разрешений — ответственность застройщика. Прибыль распределяется таким образом, чтобы приносить пользу всем участникам.

Факторы, которые необходимо учитывать при разработке соглашения о совместном предприятии

Вклад капитала: Капитал, вносимый всеми участниками, должен быть четко указан.В соглашении должны быть указаны первоначальные капитальные взносы, которые должны быть внесены всеми, и то, как будут производиться будущие капитальные взносы.

Доля в денежных потоках: Есть два типа денежных потоков. Один — это годовой денежный поток, полученный от эксплуатации недвижимости, а другой — денежный поток, полученный от продажи недвижимости. Необходимо указать долю участников в обоих этих типах денежных потоков.

Предпочтительный доход: При необходимости необходимо указать тип денежного потока, который будет использоваться для выплаты предпочтительного дохода участникам.

Распределение прибыли и риск: Участники должны распределять прибыль и убытки пропорционально своей доле владения. Пропорция распределения налогооблагаемого дохода (или убытков) и прироста (или убытка) капитала также может быть основана на пропорции распределения годового денежного потока. Все участники должны разделить финансовые, юридические и операционные риски пропорционально их доле владения. Если риск разделяют все участники, влияние риска на отдельных участников снижается.

Управление и контроль: Необходимо указать участников, контролирующих работу объекта. Необходимо указать участников, которые будут участвовать в принятии управленческих решений, связанных с капиталом, лизингом, финансированием и продажей имущества.

Советы землевладельцам при заключении договора о совместном предприятии в сфере недвижимости

1. Необходимо провести проверку биографических данных разработчиков, чтобы убедиться в их надежности и успешности в предыдущих проектах.
2. Зарегистрируйте новую компанию как частную компанию с ограниченной ответственностью и передайте вашу землю в бухгалтерские книги этой компании. Это необходимо сделать до заключения соглашения о совместном предприятии с компанией-застройщиком, чтобы соглашение было между двумя компаниями, одна из которых предоставляет землю, а другая — инвестиции и экспертизу.
3. Определите коэффициент распределения прибыли с вашим разработчиком. Обычно процент участия в прибыли в Индии составляет 1/3 и 2/3, где 1/3 денежных поступлений от продажи жилья приходится на землевладельца, а 2/3 — на застройщика.Лучшая сделка — получить соответствующее количество единиц жилья, закрепленное за вами в соглашении о совместном предприятии, вместе с четким указанием количества единиц, этажа и размера квартир
4. Обратитесь за услугами в юридическую компанию, обладающую необходимым опытом, чтобы представлять вас.

Соглашения о совместном предприятии в сфере недвижимости — это следующий лучший вариант для самостоятельной разработки в наши дни, несмотря на то, что цены на все растут выше, чем когда-либо! В рамках совместного предприятия девелопер не обязательно приобретает или владеет землей каждый раз, когда он разрабатывает и строит новый проект.Точно так же лицо, владеющее землей, может не иметь достаточных средств и опыта для развития определенной собственности. В этом случае они могут удобно объединиться в рамках соглашения о совместном предприятии, чтобы развивать конкретную собственность и совместно делить прибыль в лучших интересах как землевладельца, так и застройщика. Обратите внимание, соглашения о совместном предприятии абсолютно действительны и подлежат исполнению в суде. Как говорит Джаянт Хемдев из Hemdev Associates, «Совместная разработка очень выгодна с точки зрения застройщика, поскольку им не нужно совершать какие-либо прямые покупки, чтобы приобрести выбранную недвижимость.Как правило, землевладельцы, как правило, оставляют за собой часть собственности для развития в качестве платы за пользование землей. Покупатели ищут только местоположение и репутацию застройщика, и, если оба хороши, они приступают к покупке «. Хотя вся идея может показаться простой, для заключения соглашения о совместном предприятии требуются кропотливые усилия. Поскольку любой спор, возникающий между застройщик и собственник будут решаться исключительно на основании этого соглашения. Согласно закону, соглашение о совместном предприятии имеет характер соглашения о партнерстве, и партнерство автоматически распускается по завершении проекта в соответствии с условия договора.

Регистрация

Поскольку соглашение о совместном предприятии по сути является партнерством и создает плату и интерес застройщика в собственности владельца, может быть произведена регистрация соглашения о совместном предприятии. Однако, как правило, соглашения о совместном предприятии обычно не регистрируются, и застройщик получает только доверенность на заключение договора купли-продажи с покупателем с целью передачи неразделенной доли земли (UDS).Это также связано с тем, что большинству разработчиков трудно раскрыть реальную и фактическую ценность предприятия, и они стремятся освоить землю в короткие сроки, быстро окупиться и двигаться дальше. Серьезные проблемы могут возникнуть, если соглашение о незарегистрированном совместном предприятии станет яблоком раздора между землевладельцем и застройщиком. Точно так же могут возникнуть проблемы, связанные с землей открытого пространства (OSR) и другими общими удобствами, которые совместно используются жильцами здания, если в соглашении о совместном предприятии есть основной дефект по таким вопросам.Поэтому настоятельно рекомендуется зарегистрировать соглашение о совместном предприятии для удовлетворения всех заинтересованных сторон. Гербовый сбор, уплачиваемый за регистрацию соглашения о совместном предприятии, будет эквивалентен гербовому сбору, уплачиваемому по любому обычному соглашению; в Тамил Наду — 1 процент при условии, что арендодатель не продает UDS застройщику. Следует понимать, что в соответствии с законом считается, что застройщик имеет только временное владение землей для проведения строительных работ, и абсолютное право собственности на землю по-прежнему остается за домовладельцем.

Возможность принудительного исполнения соглашения о совместном предприятии

С введением в действие Закона о защите прав потребителей 1986 года появился параллельный механизм для разрешения споров, связанных с продажей услуг или товаров. Закон о защите прав потребителей предусматривает более быстрое средство правовой защиты и без уплаты непомерных судебных сборов, которые необходимо уплатить при подаче иска о конкретном исполнении в гражданские суды. В соответствии с Законом об особой помощи 1963 года владельцу земли предоставляется существенная помощь, если застройщик в соглашении о совместном предприятии не завершает строительство в установленные сроки или не передает во владение после завершения строительства.Это применимо, даже если конструкция является дефектной или при строительстве использовался нестандартный строительный материал. Кроме того, там, где не предусмотрены существенные удобства, такие как вода и электричество, строитель обязан выплатить компенсацию владельцу. Однако Суд по делам потребителей не предлагает панацею от всех споров в связи с соглашением о совместном предприятии. В случае сложностей, связанных с вопросом закона и факта, истец должен постучать в двери городского суда по гражданским делам.

Если по какой-либо причине застройщик не собирается стать стороной договора купли-продажи, то, по крайней мере, застройщик должен быть одним из подтверждающих свидетелей. Аналогичным образом, следует принять аналогичные меры предосторожности при оформлении и получении зарегистрированного акта купли-продажи собственности в надлежащее время.

Меры по предотвращению споров в соглашении о совместном предприятии

• Срок исполнения обязательств по договору конкретизировать.Это означает, что любой иск по спору должен быть возбужден до истечения трех лет с даты заключения соглашения.

• Последствия невыполнения обязательств по выплате процентов по определенной ставке за просроченные платежи, штраф за просрочку и конфискацию уплаченного аванса и т. Д. Вполне могут быть согласованы со всеми во время исполнения контракта.

• Стороны также могут включить пункт об «ограничении ответственности», согласовав максимальную сумму денег, за которую каждая сторона несет ответственность в случае любого нарушения.

• Лучше всего зарегистрировать соглашение о совместном предприятии и обеспечить уплату правильного гербового сбора, чтобы оно было приемлемым в суде

• Если «проценты» в недвижимом имуществе передаются посредством «UDS», необходимо уплатить соответствующий гербовый сбор.

• Если соглашение о совместном предприятии не зарегистрировано, сторонам рекомендуется поставить оттиск большого пальца. Таким образом, возможный спор об исполнении соглашения данной стороной может быть похоронен во время самого исполнения.

• Ясное понимание природы данного права должно быть сформулировано конкретно и ясно, чтобы не было места для другого. Интерпретация более поздней даты. Например, застройщики часто предоставляют право залога собственности с целью получения ссуды или предоставления ее в качестве залога для сделки по ссуде для финансирования совместного предприятия. В большинстве случаев землевладелец не обращает внимания на характер / объем прав и механически соглашается на инкорпорацию по этим причинам только позже обнаруживает, что вся его собственность была заложена для получения ссуды.

• Собственнику земли следует проявлять осторожность при принятии решения о передаче права собственности застройщику вместе с исполнением договора.

• Если стороной в СП является компания юридического лица в форме ТОО, следует позаботиться о том, чтобы увидеть, одобрил ли ее Совет (в случае компании) совместное предприятие и обладает ли подписавшая сторона надлежащими и достаточными полномочиями. для выполнения СП и привязки сущности.

• Адрес для извещения сторон должен быть указан в договоре.

• Сторонами в совместном предприятии часто бывает включение оговорки о форс-мажорных обстоятельствах. Форс-мажор — это термин более широкого значения, который включает даже такие, как забастовки, поломка оборудования, нехватка строительных материалов, нехватка рабочей силы и т. Д., Которые частично находятся под контролем стороны и не могут быть признаны непредвиденными. абсолютно предотвращен или защищен от. Таким образом, следует проявлять осторожность при определении уместности статьи во время составления соглашения.

• В эпоху арбитража стороны часто включают оговорку о разрешении споров в арбитраже. Однако следует проявлять осторожность при определении права стороны назначать арбитра, разделении арбитражных расходов и т. Д.

По словам адвоката Сай Сруджана Тайи, споры в отношении совместного предприятия (СП) могут возникать по указанию собственника земли или застройщика. В то время как большинство этих споров вращаются вокруг таких вопросов, как действительное исполнение соглашения, нарушение соглашения, последствия нарушения и т. Д.когда возникают споры, стороны склонны обсуждать каждый аспект соглашения с намерением нарушить права другой стороны. << В зависимости от характера соглашения требуются достаточные гарантии в отношении важнейших аспектов соглашения на стадии его разработки, с тем чтобы избежать споров в будущем. Например, необходимо учитывать следующие важные аспекты: «Необходимость регистрации договора, время исполнения обязательств, характер предоставленных прав и варианты разрешения споров», - подчеркивает он.Совместные предприятия стали неотъемлемой частью индустрии недвижимости и останутся таковой в будущем. Следовательно, разумно знать о тонкостях таких договоренностей, чтобы гарантировать защиту интересов конечного покупателя или покупателя.

• Все мы знаем, что финансы — САМОЕ БОЛЬШОЕ возражение для большинства людей по поводу того, почему они не могут инвестировать в недвижимость

В условиях, когда финансы становятся все жестче, совместные предприятия — одна из лучших стратегий, позволяющих обойти личные финансы и продолжить строительство империи собственности

• Никогда не прекращайте самообразование, О местном рынке недвижимости

• Может принести вам гораздо большую прибыль в будущем, чем та, которую вы получите, продав свой земельный участок сегодня

• Получите возможность владеть новой классной недвижимостью в современном здании, которое было бы отличным активом для владения, а также отличными запасами для продажи, когда здание будет готово, плюс вы получите немного наличных вперед

• Совместное предприятие — это деловое соглашение, в котором два или более партнера совместно осуществляют определенную экономическую деятельность.

• Партнеры по совместному предприятию находятся в процессе закрытого предложения. Заинтересованные стороны должны представить схему плана, который они хотели бы реализовать, с указанием того, что они привносят в проект и чего они ожидают от партнера по совместному предприятию.

• Работая вместе, мы можем сделать больше

Ищу совместное предприятие в Ченнаи, Требуется совместное предприятие, Совместное предприятие СП, Земельное совместное предприятие, СП, земля СП, Земля для совместного предприятия, Земля совместного предприятия в Ченнае, Строители совместного предприятия в Ченнае, Соотношение совместного предприятия в Ченнае, Совместное предприятие в отличном месте в Ченнае, СП Ченнаи, СП Ченнаи Лэнд, Строители ищут совместное предприятие в Ченнае, 1 или 2 площадки для совместного предприятия в Ченнае

Земля для совместного предприятия в Велачери, Ченнаи

• Имущество для совместного предприятия / сотрудничества в ЧЕННАИ

1. Анна Салаи, Маунт-Роуд, Ченнаи 1700 кв.м Земля для совместного предприятия / сотрудничества
2. Nehru street, Alwarthirunagar, Valasaravakkam, Chennai, 2050 кв.м Земля для совместного предприятия / сотрудничества
3. T Nagar около Kodambakkam Mamballam Road, North Usman Road, Ченнаи 2800 квадратных футов Земля для совместного предприятия / сотрудничества
4. Нагар, 2400 квадратных футов земли для совместного предприятия / сотрудничества
5. Chemenchery, Perumbakam mear DLF road 2400 sqft Земля для совместного предприятия / сотрудничества
6. Perumbakkam, OMR, Ченнаи 4 акра земли для совместного предприятия / сотрудничества
7. Оргадам, Ченнаи, 1 акр земли для совместного предприятия / сотрудничества
8. ECR 1 км после лодочного дома Muttukadu, 4 акра земли для совместного предприятия / сотрудничества
9. Улица Амбедкар, Виджайлакшми пурам ченнаи — 53, АМБАТТУР возле театра Рахи / ресторана Анджапар, 3000 кв. футов Земля для совместного предприятия / сотрудничества
10. ARS Sri Mahalakshmi Nagar, Chengalpattu, Kanchipuram, Tamil Nadu 6000 квадратных футов Земля для совместного предприятия / сотрудничества
11. Trichy Road, Танджавур, Тамил Наду 10 000 кв. Футов земли для совместного предприятия / сотрудничества
12. Yezhaichur Road, Кандигай, Орагадам, Тамил Наду 3 акра земли для совместного предприятия / сотрудничества
13. НАГАТАММАН КОЙЛ УЛИЦА, А.K. NAGAR, ORAGADAM, AMBATTUR, CHENNAI-60053, 2176 кв. FT Земля для совместного предприятия / сотрудничества
14. Тируваллур — Манавалан Нагар — Задняя сторона офиса Catterpillar, Тамил Наду 6000 кв. Футов Земля для совместного предприятия / сотрудничества

• Имущество для совместного предприятия / сотрудничества в COIMBATORE

15. Avinashi Road, Коимбатур, Тамилнад 2 акра земли для совместного предприятия / сотрудничества
16. Raja street Coimbatore, Tamilnadu, 16cent Land for Joint Venture / Collaboration
17. Nanjundapuram road, 100 метров от отеля annapurna Coimbatore, Тамилнад 33 цента Земля для совместного предприятия / сотрудничества
18. Индрапурам, Коимбатур, Тамилнад Земля площадью 3000 кв. Футов для совместного предприятия / сотрудничества

• Имущество для совместного предприятия / сотрудничества в КЕРАЛА

19. KALAMASSERY, COCHIN, KERALA 4356 SQFT, Земля для совместного предприятия / сотрудничества
20. КОЧИН, КЕРАЛА Земля 20 000 кв. Футов для совместного предприятия / сотрудничества

• Недвижимость для совместного предприятия / сотрудничества в БАНГАЛОРЕ

21. Чамраджпет, Бангалор, Карнатака, 40 000 кв. Футов Земля для совместного предприятия / сотрудничества
22. М.Комплекс K HLK road CHITRADURGA, 577501, Karnataka 5,000 sqft Земля для совместного предприятия / сотрудничества
23. Giddenahalli village, Attibele hobli, Anekal Taluk, Karnataka, 2400 квадратных футов Земля для совместного предприятия / сотрудничества
24. Колония банка Выся, Банергхатта роуд Бангалор-560076, Карнатака, 760 кв. футов Земля для совместного предприятия / сотрудничества
25. Kanakpur Road, Бангалор, Карнатака, 4800 кв. Футов Земля для совместного предприятия / сотрудничества
26. Сад шерифа Кадера рядом с двойной дорогой Бангалор, Карнатака, 2400 кв. Футов Земля для совместного предприятия / сотрудничества
27. Hunsurroad Ring road, Mysore, Karnataka 7400 sqft Земля для совместного предприятия / сотрудничества
28. Ченатахали, Майсур, Карнатака 2 акра земли для совместного предприятия / сотрудничества

• Недвижимость для совместного предприятия / сотрудничества в ХАЙДАРАБАД

• Имущество для совместного предприятия / сотрудничества в МУМБАИ

1. CTS goregaon West, Mumbai, Maharashtra 140000 кв.м Земля для совместного предприятия / сотрудничества

• Имущество для совместного предприятия / сотрудничества в ПУНЕ

2. BT Kawade road, около Koregaon Park Pune, Maharashtra 120 ACRE Земля для совместного предприятия / сотрудничества
3. Ranjangoan Ganpati opp ganpati mandir на шоссе Сейт (предлагаемая дорога с 4 полосами движения) на дороге Пуне Нагар 10 акров земли для совместного предприятия / сотрудничества

• Имущество для совместного предприятия / сотрудничества в ГУДЖАРАТ

• Имущество для совместного предприятия / сотрудничества в КОЛКАТА

4. Калькутта 2000 кв.м Земля для совместного предприятия / сотрудничества
5. Субаш Нагар Дум Дум расквартирование, Калькутта 10 000 квадратных футов Земля для совместного предприятия / сотрудничества
6. ЯНИЯ ДОРОГА, 1-ОЙ ПЕРЕУЛОК П.O & DIST- BARPETA ASSAM, 20 000 квадратных футов земли для совместного предприятия / сотрудничества
7. Sonarpur Feeder Road, Калькутта, 60 котт Земля для совместного предприятия / сотрудничества

• Недвижимость для совместного предприятия / сотрудничества в DELHI

8. Британия Чоук, промышленная зона Лоуренс-роуд, колония Индира, Шакурпур, Дели, 110034, 2 акра земли для совместного предприятия / сотрудничества
9. Ranikhet, Nainital, от 10 до 50 акров земли для совместного предприятия / сотрудничества
10. GT Road (Kohand), Панипат, 1. 75 акров земли для совместного предприятия / сотрудничества

• Недвижимость для совместного предприятия / сотрудничества в GURGAON, недвижимость для совместного предприятия / сотрудничества в NOIDA , Property Collaboration в Дели, Совместная работа по участку в Дели, услуги от JointVenturee.com!

Строители ищут совместное предприятие в Ченнае, расчет совместного предприятия в сфере недвижимости, коэффициент совместного предприятия в Ченнае, строители в Ченнае для совместного предприятия, соглашение о совместном предприятии между землевладельцем и застройщиком, совместные предприятия Ченнаи Ченнаи Тамил Наду, совместное предприятие в сфере недвижимости ченнаи, совместное предприятие земли в велачери, строители ищут совместное предприятие в ченнаи, соотношение совместных предприятий в ченнаи, ченнаи совместные предприятия ченнаи тамил наду, совместное предприятие земли в амбатур, совместное предприятие земли в велачери, совместные предприятия строители в ченнаи, совместные предприятия в Ченнаи, расчет совместного предприятия в сфере недвижимости, Совместное предприятие в Ченнаи, Совместное предприятие в Ченнаи, Совместное предприятие в Бангалоре, Ищу застройщика совместного предприятия в Ченнаи, Индия, Застройщик Need Land на основе Совместного Развития, Совместное предприятие в Ченнаи, недвижимость расчет совместного предприятия, формат соглашения о совместном предприятии между землевладельцем и застройщиком, наличие земли для совместного предприятия в Ченнае, строители в че nnai для совместного предприятия, образец предложения о совместном предприятии в сфере недвижимости, соглашение о совместном предприятии для строительства здания, договор землевладельца и застройщика, земля для совместного предприятия, земля для совместного предприятия на продажу, застройщики, собственность совместного предприятия, предприятие chennai, земля для совместного предприятия продажа в, совместные предприятия, совместные предприятия, совместные предприятия, совместные предприятия, строители совместных предприятий, венчурные компании, соглашение о совместном предприятии, совместное предприятие с недвижимостью, развитие совместных предприятий, инвестиции в совместное предприятие, строители совместных предприятий, строители, ищущие совместное предприятие, От 1 до 2 земельных участков, доступных для совместного предприятия, соглашение о совместном предприятии, совместное развитие собственности, строительство совместного предприятия, совместное предприятие, земля под совместное предприятие, от 1 до 2 земельных участков, необходимых для создания совместного предприятия, предприятия по недвижимости, партнеры по совместному предприятию, совместные предприятия в сфере недвижимости, структура совместного предприятия, соглашение о совместном предприятии для строительства здания, совместный капитал, соглашение о создании совместного предприятия, совместное предприятие в сфере недвижимости расчет предприятия, СП. Земля для совместного предприятия, совместное предприятие, земля на продажу, застройщики, совместное предприятие, предприятие в Ченнае, совместное предприятие, земля на продажу, совместные предприятия, совместное предприятие, совместное предприятие, совместное предприятие, строители совместных предприятий, венчурная компания, совместное предприятие соглашение, совместное предприятие в сфере недвижимости, развитие совместных предприятий, инвестиции в совместные предприятия, строители совместных предприятий, строители, ищущие совместное предприятие, от 1 до 2 земельных участков, доступных для совместного предприятия, соглашение о совместном предприятии, совместное развитие собственности, строительство совместного предприятия, совместное предприятие, земля для совместного предприятия, от 1 до 2 земельных участков, необходимых для создания совместного предприятия, предприятия в сфере недвижимости, партнеры по совместному предприятию, совместные предприятия в сфере недвижимости, структура совместного предприятия, соглашение о совместном предприятии для строительства здания, совместный капитал, соглашение о создании совместного предприятия , расчет совместного предприятия в сфере недвижимости, совместное предприятие для строительного землевладельца и застройщика, совместно используемая инвестиционная собственность, венчурные дома, партнеры по совместному предприятию совместное предприятие собственника и застройщика, соглашение о совместном предприятии недвижимость, партнеры по совместному предприятию в сфере недвижимости, метод долевого участия в совместном предприятии, соглашение о совместном предприятии между землевладельцем и застройщиком, совместное освоение земель, инвестиции в совместное предприятие, соглашение о совместном предприятии земли, продвижение совместного предприятия в сфере недвижимости расчеты, участки для совместного предприятия, соглашение о совместном предприятии застройка земли, соглашение о совместном предприятии застройка земли, возможность создания совместного предприятия, строители СП в Ченнае, владелец соглашения о совместном предприятии и застройщик, соглашение о бизнес-совместном предприятии, бизнес-план совместного предприятия, договорное совместное предприятие, объясните совместное предприятие , в совместном предприятии, в совместном предприятии, соглашения о совместном предприятии, преимущества совместного предприятия, бизнес-модель совместного предприятия, возможности для бизнеса совместного предприятия, названия совместных предприятий, документы совместного предприятия, проект совместного предприятия, совместные предприятия, совместное предприятие в международном бизнесе , совместное предприятие модель, совместное предприятие mou, совместное предприятие предложения, совместное v заинтересованные стороны, партнерство в совместном предприятии, соглашение о партнерстве в рамках совместного предприятия, стратегия совместного предприятия, совместное предприятие с, корпорация СП, формат совместного предприятия, партнерство в рамках совместного предприятия, возможности совместного предприятия, проекты совместного предприятия, создание совместного предприятия, соглашение о простом совместном предприятии, венчурный капитал для развитие недвижимости, участник совместного предприятия, коммерческое совместное предприятие, развитие совместного предприятия, недвижимость соглашения о совместном развитии, соглашение о совместном предприятии между строителем и землевладельцем, развитие собственности соглашения о совместном предприятии, финансовая модель совместного предприятия, развитие недвижимости совместного предприятия, интеллектуальная собственность совместного предприятия, совместные предприятия инвесторы в недвижимость, разработчики совместных предприятий, структуры совместных предприятий в сфере недвижимости, недвижимость для совместных инвестиций, соглашение о совместном предприятии, инвестиции в недвижимость, совместное инвестирование в недвижимость, партнеры по совместным предприятиям по развитию собственности, структуры и прецеденты совместных предприятий в сфере недвижимости, соглашение о совместном предприятии в сфере недвижимости форма, соглашение о присоединении к предприятию, совместное предприятие, собственный капитал, недвижимость, jv real estate partners inc, соглашение о совместном предприятии компании, договорное соглашение о совместном предприятии, форма соглашения о совместном предприятии, соглашение о совместном бизнесе, проект соглашения о совместном развитии, счет совместного предприятия, соглашение о совместном предприятии для строительства квартир, совместное предприятие список компаний, собственный капитал совместного предприятия, процесс создания совместного предприятия, инвестиционное соглашение о совместном предприятии, партнеры по совместному предприятию, партнер по совместному предприятию требуется, земля для совместного предприятия, совместное предприятие в Ченнае, недвижимость, доступная для развития совместного предприятия, успешное совместное предприятие, соглашение о совместном предприятии между две компании, финансирование совместного предприятия, новое совместное предприятие, шаблон соглашения о совместном предприятии, акционерный капитал совместного предприятия, соглашение о партнерском предприятии, соглашение о совместном партнерстве, финансирование развития совместного предприятия, финансирование развития совместных предприятий, недвижимость соглашения о совместном предприятии, инвестиции в совместное предприятие, недвижимость партнера по совместному предприятию недвижимость, программное совместное предприятие, структура совместного предприятия по развитию собственности д, партнерство по развитию собственности, письмо о намерениях о совместном предприятии в сфере недвижимости, предложение о создании совместного предприятия в сфере недвижимости, соглашение о совместном предприятии по застройке жилой земли, венчурная недвижимость, финансирование совместного предприятия, соглашение между строителем и землевладельцем, соглашение о совместной застройке между землевладельцем и застройщиком, совместное имущество управление, создание совместного предприятия, совместное предприятие, совместное предприятие в бизнесе, совместное предприятие, совместное предприятие компании, совместное предприятие, совместное партнерство, договор строительства совместного предприятия, объяснение совместного предприятия, доля совместного предприятия, совместное предприятие, совместное предприятие, строительство совместного предприятия и застройщики, совместное финансирование, совместное предприятие, совместное предприятие, дома, новые разработки, поиск недвижимости, строительство совместного предприятия, застройщик ищет совместное предприятие в Ченнаи, процесс создания совместного предприятия, соглашения о совместном предприятии, модель совместного предприятия, предложение по соглашению о совместном предприятии, бизнес-структура совместного предприятия, капиталист совместного предприятия, структура управления совместным предприятием, СП фу поиск, совместный бизнес, разработчики предприятий, достоинства совместного предприятия, новое совместное предприятие, популярные совместные предприятия, краткая записка о совместном предприятии, финансовое совместное предприятие, управление совместным предприятием, бизнес-предложение о совместном предприятии, пример совместной компании, контракты о совместном предприятии, пример совместных предприятий, создание совместного предприятия, создание совместного предприятия, финансовое совместное предприятие, глобальные совместные предприятия, индийские компании, вступающие в совместные предприятия, международное совместное предприятие, создание совместного предприятия, совместный бизнес, совместное деловое партнерство, совместное предприятие за рубежом, группа совместных предприятий, идеи совместных предприятий, ответственность совместного предприятия, деятельность совместного предприятия, распределение прибыли совместного предприятия, государственное совместное предприятие, образец предложения о совместном предприятии в сфере недвижимости, названия совместных предприятий, форма совместного предприятия, проект соглашения о совместном предприятии, совместное предприятие и приобретение, совместное предприятие между двумя компаниями, совместное предприятие соглашение между двумя строительными компаниями, учредителями совместного предприятия, компаниями, ищущими совместное предприятие, действующими совместными предприятиями, присоединиться t пример соглашения о совместном владении жильем, соглашение о совместном предприятии между владельцем и застройщиком, требуемый участок земли для совместного предприятия, последние совместные предприятия, владение недвижимостью, соглашение о партнерстве по развитию недвижимости, соглашение о совместном предприятии в сфере недвижимости в формате pdf, договор о совместном предприятии с недвижимостью, совместное владение недвижимостью, соглашение о создании совместного предприятия, веб-сайты совместных предприятий, сделка о совместном предприятии, деньги совместного предприятия, управление проектами совместного предприятия, сайт совместного предприятия, маркетинг совместных предприятий, совместное предприятие, строительные проекты совместного предприятия, доступная земля для совместного предприятия, соглашения о совместном предприятии землевладелец и застройщики, соглашение о совместном предприятии квартиры, сделки по совместному предприятию, недвижимость партнерства в рамках совместного предприятия, недвижимость для венчурных инвестиций, совместное предприятие альянса, инвесторы в совместном предприятии, договор о совместном предприятии в сфере недвижимости, предложение о создании совместного предприятия, брокер по совместному предприятию, правовые формы совместного предприятия, учет инвестиций в совместном предприятии, формате соглашения о совместном предприятии для освоения земель, совместном предприятии e как бизнес-стратегия, управление совместным предприятием, доступная земля для совместного предприятия, желаемая собственность для совместного предприятия, требуемый участок для совместного предприятия, участок для совместного предприятия, проект соглашения о совместном развитии, проект недвижимости, застройщики предприятия, земельная собственность в, новые квартиры на продажу в, новые квартиры на продажу, новый дом на продажу, новая недвижимость в, новые проекты недвижимости в, дилеры недвижимости, покупка недвижимости в, сайты продажи недвижимости, агентства недвижимости в, недвижимость, бизнес с недвижимостью, недвижимость дилеры недвижимости в, застройщики, проекты недвижимости в, недвижимость в, сайты недвижимости в, риэлторские компании, жилой дом на продажу, жилая недвижимость в, продать дом, продать недвижимость в, 10 лучших компаний по недвижимости в, апартаменты на продажу в, купить квартиру в, лучшие сайты недвижимости в, квартиры, дешевые квартиры на продажу, коммерческая недвижимость в, квартиры на продажу, дом на продажу, дом на продажу, дом в собственности, недвижимость венчурный капитал , Земля для сотрудничества паек, договор землевладельца и строителя, договор строителя между строителем и владельцем, прирост капитала по соглашению о сотрудничестве со строителем, www. Jointventuree.com,

Совместное предприятие в Ченнаи — Совместное предприятие с недвижимостью / землей — Jointventuree.com

Jointventuree.com, участник совместного предприятия, совместное предприятие, совместное предприятие, совместные предприятия для восстановления собственности через совместное предприятие в Ченнаи

Совместное предприятие в Ченнаи, совместное предприятие по земле в Ченнаи, совместное предприятие по земле в Ченнаи

Совместное предприятие, консультативная компания в Ченнаи, Land Joint Venture в Ченнаи

Строители совместных предприятий под брендом в Ченнаи, Land Joint Venture в Ченнаи

Земля для совместного предприятия, доступная для строительства, Земля для совместного предприятия в Ченнаи

Строителей, необходимых для создания совместного предприятия в Ченнаи, Земельного совместного предприятия в Ченнаи

Потенциальные партнеры и партнеры по совместному предприятию в Ченнаи по строительству

Реконструкция собственности через совместное предприятие в Ченнаи

Реконструкция старого дома через совместное предприятие

Брокеры для совместного предприятия в Ченнаи

Совместное предприятие в Ченнаи

Консультации по строительству совместного предприятия в Ченнаи

Большой земельный участок для совместного предприятия в Ченнаи

Небольшой земельный участок для совместного предприятия в Ченнаи

Совместное предприятие только в городе Ченнаи

КОВРИК

Проще говоря, ковровое покрытие — это жилое пространство.Это та площадь вашей собственности, которую можно покрыть ковром и измерить от стены до стены. Ковровое покрытие — это то место, на котором вы должны сосредоточиться при покупке недвижимости.

ПЛОЩАДЬ ЗАСТРОЙКИ ИЛИ ПЛИНТАЖ

Вся площадь, занимаемая квартирой, называется площадью застройки, которая включает в себя инженерные каналы внутри собственности, внутренние и внешние стены коврового покрытия. Площадь цоколя рассчитывается простым добавлением 10% опережающего фактора к площади ковра.

ПЛОЩАДЬ СУПЕР ЗАСТРОЙКИ

Супер-застроенная площадь может рассматриваться как общая застроенная площадь и пропорциональная часть общих частей, таких как вестибюль, лифтовые шахты, лестницы и т. Д. В некоторые проекты недвижимости также включены бассейн, сад и клуб. в супер застроенном районе.

УДС

UDS — безраздельная земельная доля. Это определенная часть земли, которую занимает квартира по отношению к супер-застроенной площади.Следовательно, сумма значений UDS всех квартир должна быть равна 100% площади земли, на которой стоит строительство.

Покупатели жилья должны подтвердить UDS своих квартир, получив сертификаты обременения (ЕС) после заключения сделки купли-продажи. ЕС — это юридически обязательный документ, который точно отражает UDS. После того, как 100% UDS передается всем покупателям жилья в многоквартирном комплексе, считается, что землевладелец / застройщик или их законные наследники передали свои права на собственность владельцам квартир.Опубликуйте это заявление, застройщики или их законные наследники лишены права предъявлять какие-либо претензии или продолжать строительство на участке.

ЛАРН

Open Space Reservation (OSR) — это открытое пространство общего пользования, которое используется для создания таких объектов, как парки, детские площадки и другие коммунальные услуги, в закрытых сообществах и многоэтажных зданиях. Согласно CMDA, обеспечение ЛАРН должно составлять 10% земли, если площадь земли под застройкой превышает 3000 кв.м. Застройщик должен гарантировать, что на ЛАРН не будет никаких строительных работ. Освобождение может быть получено застройщиком в случае физических ограничений при обеспечении ЛАРН. Однако отдел регистрации уточняет, что в случае таких исключений застройщик должен быть готов заплатить рынку за эквивалент. Если есть предложение о прокладке дорог в районе застройки местным органом, эта площадь не включается при расчете ЛАРН, и эта часть передается местному органу через Дарственную грамоту.

РЕКОМЕНДАЦИОННОЕ ЗНАЧЕНИЕ

Стоимость земли, установленная правительством в различных частях города, называется Ориентировочной стоимостью. При определении этой стоимости учитываются план роста и инфраструктурные объекты, связанные с землей. Значение Руководства может время от времени пересматриваться, чтобы сбалансировать рыночную цену. При регистрации собственности гербовый сбор фиксируется на основе этой суммы.

ПРАВА НА ТЕРРАС

Список того, что нужно и чего нельзя делать владельцам квартир при использовании террасы, сгруппирован в разделе «Права на террасу».Права на террасу обычно включаются в соглашение между строителем и покупателем, чтобы избежать несанкционированного строительства или неправильного использования террасы, например, сдачи ее в аренду, установки вывесок или вышек мобильной связи. Частные террасы имеют прямой доступ из квартиры, что отдельно указано в Соглашении Строителя / Покупателя.

ФСИ

Индекс площади

(FSI) является важным аспектом в сфере недвижимости. Только FSI определяет общую площадь здания по отношению к размеру земли, на которой оно построено.FSI принимает во внимание такие факторы, как ширина дороги, фасад и т. Д. Проще говоря, FSI указывает отношение общей площади пола к размеру земельного участка. Например, FSI 1,5 означает, что общая площадь пола, которую можно построить, в 1,5 раза превышает общий размер земельного участка. После того, как FSI для конструкции зафиксирован, отклонения не допускаются. Даже малейшее отклонение требует принятия жестких мер, в том числе снос конструкции сверх допустимых пределов.

РАЗРЕШЕНИЕ НА ЗДАНИЕ

Разрешение на строительство — это разрешение компетентного органа на строительство, новое или пристройку к предыдущему строительству или для капитального ремонта. В случае городов соответствующая корпорация является компетентным органом, который выдает Утвержденное разрешение на строительство, тогда как для районов за пределами города разрешение выдает местный муниципалитет или Панчаят. Те сооружения, которые не получили Утвержденное разрешение на строительство, могут быть оштрафованы или даже снесены во время поэтапных проверок. Во время инспекций неутвержденные здания дисквалифицируются за несоответствие национальным, региональным и местным строительным нормам.

СВИДЕТЕЛЬСТВО ОБ ОБЯЗАТЕЛЬСТВЕ

Сертификат обременения устанавливает, имеет ли собственность четкий и рыночный титул.Могут быть случаи, когда у заложенной собственности есть неуплаченные взносы, или фактическое право собственности оспаривается, или когда под собственность берется ссуда. Такая собственность обременена четким и товарным титулом. Получение EC от офиса субрегистратора конкретного талука помогает покупателям проверить такие ограничения на собственность. Собственность, лишенная таких ограничивающих факторов, является чистой и востребованной.

АКТ ПРОДАЖИ

Документ купли-продажи составляется после полной оплаты покупателем и начала передачи собственности.Договор купли-продажи должен быть зарегистрирован в соответствии с законодательством страны. Как правило, регистрация собственности должна быть завершена в течение 4 месяцев с даты заключения сделки купли-продажи. Регистрация собственности осуществляется в офисе субрегистратора в соответствии с положениями Закона о регистрации.

ОРИГИНАЛЬНЫЙ ТИТУЛЬНЫЙ АКТ

Подробная информация, касающаяся законного права застройщика на продажу собственности, содержится в Первоначальном документе о праве собственности.Покупатели жилья должны внимательно изучить Первоначальный документ о праве собственности и проверить претензию застройщика о продаже собственности. Перед покупкой недвижимости необходимо убедиться, что застройщик или уполномоченные агенты законно передали право продажи собственности. Если имеется доверенность, оформленная в пользу застройщика, необходимо проверить надлежащую документацию доверенности.

Jointventuree.com (для землевладельцев и строителей)

Совместное предприятие в Ченнаи

Совместное предприятие в Ченнаи

Совместное предприятие в Ченнаи

Совместное предприятие в Ченнаи

Совместное предприятие в Ченнаи

Совместное предприятие в Ченнаи

Совместное предприятие в Ченнаи

Совместное предприятие в Ченнаи

Совместное предприятие в Ченнаи

Совместное предприятие в Ченнаи

Совместное предприятие в Ченнаи

Совместное предприятие в Ченнаи

Совместное предприятие в Ченнаи

Совместное предприятие в Ченнаи

Совместное предприятие в Ченнаи

Совместное предприятие в Ченнаи

Как совместное предприятие в сфере недвижимости работает для инвесторов

Инвестирование в недвижимость связано с множеством индивидуальных целей, поэтому командная работа часто упускается из виду, когда инвесторы в недвижимость хотят расширить свой бизнес.Совместное предприятие по инвестированию в недвижимость — это способ для инвесторов объединить свои деньги, опыт и знания, чтобы добиться большего, чем они могли бы в одиночку.

Что такое совместное предприятие (СП) в сфере недвижимости?

Совместное предприятие в сфере недвижимости — это две или более стороны, которые объединяют ресурсы для определенного развития или инвестиций. Стороны в совместном предприятии сохраняют свою деловую идентичность, работая вместе над завершением сделки.

Обязанности в совместном предприятии могут быть распределены любым способом, необходимым для конкретного проекта.Прибыль также распределяется по соглашению сторон.

Два разработчика могут создать совместное предприятие, чтобы завершить проект, который слишком велик для каждого из них. Или инвестор в недвижимость может сотрудничать с кем-то, у кого есть деньги для финансирования сделки, которую инвестор не может заключить самостоятельно.

Примеры совместных предприятий, используемых в сфере недвижимости

Совместные предприятия используются, когда две или более сторон нуждаются в чем-то, что необходимо другой стороне для заключения сделки.Это может быть любое количество вещей, включая наличные деньги, кредит, опыт или активы.

Обычно у одного инвестора есть много готовых сделок, а также опыт управления ими, но для этого ему нужен партнер по частному капиталу. Это обычная ситуация с совместным предприятием. Есть много других, которые предполагают больше, чем просто потребность в деньгах.

Вклад земли

Инвестор может сидеть на участке коммерческой недвижимости, зная, что в какой-то момент появится кто-то, способный его развивать.Инвестор может не захотеть продавать землю застройщику. Вместо этого они могут захотеть участвовать в застройке, внося свой вклад в сделку.

В этом случае у инвестора есть актив, который нужен застройщику, а застройщик имеет возможность застраивать землю. У каждой стороны есть что-то, что нужно другой, поэтому они создают совместное предприятие.

Управление строительством

Инвестор может столкнуться с возможностью развития, но ему не хватает опыта для управления строительным проектом.Вместо того, чтобы нанять кого-то, кто займется этим, инвестор может найти в партнерстве застройщика, имеющего опыт работы с конкретным типом проекта.

Доверие

Новый разработчик может иметь денежные средства, кредит и опыт для выполнения проекта, но могут возникнуть проблемы с привлечением инвесторов, поскольку они не заслужили доверие в отрасли. Они могут заключить соглашение о совместном предприятии с другим застройщиком с хорошей репутацией, чтобы получить необходимый капитал.

Кредит

Инвестор в недвижимость, у которого есть достаточно денег для первоначального взноса и опыт управления инвестициями, может не получить ссуду на недвижимость из-за плохой кредитной истории. Этот инвестор может искать совместное предприятие с физическим или юридическим лицом с кредитом, необходимым для получения финансирования на недвижимость.

Связи

Профессионал в сфере недвижимости с хорошими связями может иметь отношения с качественным арендатором, который нуждается в аренде по индивидуальному проекту, но не имеет средств для этого.Это дает возможность создать совместное предприятие с инвестором или застройщиком, который может предоставить здание арендатору.

Это лишь некоторые основные примеры использования СП. Нет предела тому, как два или более человека могут работать вместе, чтобы сделать вложение.

Как устроены совместные предприятия в сфере недвижимости?

Совместное предприятие во многом похоже на партнерство, но это не одно и то же. Несколько человек образуют одно предприятие для совместного ведения бизнеса в рамках партнерства.В совместном предприятии каждая сторона продолжает вести бизнес в рамках своего собственного предприятия. Партнеры по совместному предприятию просто работают вместе над конкретной сделкой или проектом.

Совместное предприятие может иметь несколько различных юридических структур в зависимости от сделки. Независимо от того, как стороны решат его структурировать, будет заключено соглашение о совместном предприятии, в котором будут указаны взносы и обязанности каждой стороны, а также то, как будет распределяться прибыль.

Партнеры по совместному предприятию могут разделить любую прибыль на основе согласованного процента, или может существовать предпочтительная ситуация с капиталом.

Общество с ограниченной ответственностью

Общество с ограниченной ответственностью (ООО), вероятно, является наиболее распространенным предприятием, используемым для совместных предприятий. Создать бизнес в форме ООО относительно просто и недорого. Условия соглашения о совместном предприятии прописаны в операционном соглашении с ООО.

Каждая сторона в совместном предприятии будет членом ООО, которому будет принадлежать определенный процент членской доли.

LLC привлекательны тем, что обеспечивают защиту ответственности участников.

Corporation

Корпорации в основном используются для более сложных сценариев или когда задействованы очень большие суммы денег. Корпорация может быть C Corporation или S. Оба типа корпораций предлагают защиту ответственности для партнеров по совместному предприятию.

Конкретная структура соглашения о совместном предприятии прописана в уставе корпорации. Каждый партнер в совместном предприятии будет владеть акциями новой корпорации.

Партнерство

Партнерство не так часто используется в совместных предприятиях, как раньше.Однако в определенных ситуациях партнерство действительно приносит пользу.

Используются два типа товариществ: полное товарищество и товарищество с ограниченной ответственностью. Тип используемого партнерства будет зависеть от обязанностей каждой стороны.

Полное товарищество будет использоваться, если обе стороны активно участвуют в развитии или инвестициях.

Коммандитное товарищество используется, когда одна или несколько сторон являются пассивными инвесторами, вносящими только капитал и не играющими активной роли в проекте.Партнеры по капиталу являются партнерами с ограниченной ответственностью и несут ограниченную ответственность. Партнер, который активен в совместном предприятии, является генеральным партнером.

Партнерства обычно имеют большую гибкость в своей структуре. У них также меньше бумажной работы и затрат, связанных с их образованием.

Преимущества совместного предприятия в сфере недвижимости

Совместные предприятия позволяют нескольким людям или предприятиям объединить свои ресурсы для завершения сделки. Каждой вовлеченной стороне может не хватать опыта, знаний или капитала, которые есть у другой стороны.Они могут заключать сделки, работая вместе над достижением целей, которых иначе они не смогли бы достичь. Часто имеет смысл отказаться от некоторого капитала в инвестициях, если это позволит вам завершить сделку и расширить свой портфель недвижимости.

Совместные предприятия также имеют преимущество перед партнерскими отношениями, потому что каждая сторона продолжает работать под своим юридическим лицом. Это может ограничить участие каждой организации в конкретном проекте, над которым они работают вместе.

Преимущества совместного предприятия в сфере недвижимости

• Общие ресурсы.
• Доступ к добавочному капиталу.
• Общие расходы.
• Общий риск.
• Доступ к дополнительным знаниям и опыту.
• Добавил достоверность.

Недостатки совместного предприятия в сфере недвижимости

Конечно, не существует одного идеального способа развития или инвестирования в недвижимость. Всегда необходимо взвесить плюсы и минусы каждой стратегии в том, что касается сделки.

Некоторым разработчикам и инвесторам сложно работать с другими людьми.Некоторым людям нравится контролировать любую ситуацию, в то время как другим сложно принимать решения.

Недостатки СП в сфере недвижимости

• Отсутствие тотального контроля.
• За вычетом собственного капитала.
• Общая прибыль.
• Возможные разногласия.
• Проблемы разрешения конфликтов.
• Обязательства, потенциально невыполненные другим партнером.
• Сроки проекта четко не определены.

Вы должны быть осторожны с тем, с кем вы решите вступить в какие-либо партнерские отношения.Деловые практики и личности могут противоречить друг другу, и любая неприязнь может поставить сделку под угрозу.

Всегда полезно проработать соглашение о совместном предприятии с бизнес-юристом, чтобы решить любые потенциальные проблемы, о которых вы не задумывались. Возникновение проблем после подписания соглашения может стать большой проблемой.

Чистая прибыль

Совместное предприятие в сфере недвижимости — отличный способ заключить сложную сделку. Однако следует помнить, что это лишь один из способов инвестирования в недвижимость. Прежде чем принять решение о создании совместного предприятия для вашего проекта в сфере недвижимости, убедитесь, что это лучший вариант, доступный вам, и что риски стоят вознаграждения.

Хорошо это или плохо: как начать совместное предприятие в сфере недвижимости — Osborne Clarke

В первой из наших серий, состоящих из двух частей, посвященных совместным предприятиям в сфере недвижимости, рассматриваются вопросы структурирования, финансирования и выхода, которые могут помочь направить предприятие на верный путь.

Совместные предприятия (СП) в сфере недвижимости уже давно являются привлекательным предложением из-за способности объединять активы и опыт и разделять бремя затрат на финансирование проектов.Поскольку неопределенность сохраняется в связи с пандемией Covid-19, мы ожидаем, что возможности создания совместных предприятий увеличатся по всем классам активов, поскольку заинтересованные стороны стремятся снизить риски в своих компаниях.

Совместные предприятия могут включать объединение активов или опыта — или их комбинацию. Часто владелец недвижимости может создать совместное предприятие с застройщиком, чтобы повысить стоимость своего актива в обмен на долю в земле и, следовательно, долю в прибыли.

Наша роль как юристов заключается в обеспечении защиты сторон на протяжении всего периода отношений, а также в том, чтобы положения об управлении были четкими и практичными.Хотя стороны будут надеяться на долгий и счастливый брак, важно, чтобы брачные условия были достаточно ясными, чтобы избежать резкого развода, если все пойдет не так, как планировалось.

В этой серии статей мы выделим некоторые из основных соображений, которые стороны должны учитывать на этапе обсуждения условий и при составлении проекта соглашения о совместном предприятии.

Этот обзор суммирует соображения по структурированию, лежащие в основе экономики СП.Вторая статья из этой серии посвящена повседневному управлению и контролю за СП.

Форма СП

Термин «совместное предприятие» не имеет особого значения в английском праве. Он описывает коммерческое соглашение между двумя или более независимыми сторонами с целью выполнения определенного коммерческого предприятия. Это может быть:

• договорное совместное предприятие в рамках соглашения об агентстве, сотрудничестве или консорциуме; или
• корпоративное совместное предприятие путем создания компании с ограниченной ответственностью, товарищества с ограниченной ответственностью (LLP), товарищества с ограниченной ответственностью (LP) или оффшорной структуры.

Выбор транспортного средства будет зависеть от требований сторон, и налоговое планирование всегда следует проводить до начала срока. ТОО часто используется в СП с недвижимостью, где стороны требуют прозрачной с точки зрения налогообложения структуры.

Бизнес СП

Первым шагом является обеспечение ясного понимания обеими сторонами общей цели СП. Расхождение планов в отношении СП может иметь катастрофические последствия для СП, и если «бизнес» СП и первый бизнес-план не могут быть согласованы с самого начала, это должно вызвать тревогу.

Например, это предприятие, в первую очередь направленное на развитие недвижимости для продажи; стороны определили неэффективный актив, который можно сделать более прибыльным, а затем выйти из него; или намерение обеспечить стабильный доход в течение более длительного периода.

Финансирование

Как будет финансироваться СП? Сторонам необходимо учитывать, когда требуется финансирование (включая первоначальные затраты на приобретение или текущие разработки / оборотный капитал) и как оно будет предоставлено — через акционерный капитал или заемные средства.

Это будет зависеть от специфики проектов и налоговой консультации, но если стороны СП решат финансировать СП посредством займов, они должны согласовать ключевые условия заранее. Они могут включать:

• ссуды будут ограничены;
• процентов будут применяться; и
• они будут обеспечены основным имуществом или любыми другими активами транспортного средства СП.

Если СП также получает финансирование от третьих лиц, то этот спонсор обычно ожидает выплаты до того, как партнеры СП получат какую-либо прибыль или погашение кредита от СП.Однако также могут быть обстоятельства, когда один партнер по СП хочет погашения раньше другого; например, для выкупа земли под застройку, переданной в СП при регистрации.

Одна из областей, которая может привести к спору между сторонами, — это то, как справляться с любыми дополнительными расходами по проекту сверх бюджета. Соглашение о совместном предприятии может потребовать дополнительного финансирования от партнеров по совместному предприятию для управления перерасходом средств на обязательной или необязательной основе. Опять же, стороны должны рассмотреть условия любого дополнительного финансирования (включая то, принимает ли оно форму собственного капитала или ссуд; любые повышенные доходы; следует ли применять какие-либо проценты или приоритетное погашение, если только одна сторона способна заполнить пробел в финансировании).

Водопад

Стороны должны договориться о том, как денежные поступления, полученные от СП, применяются к его затратам и впоследствии становятся доступными для распределения в качестве прибыли. Соглашение о совместном предприятии обычно включает следующий «водопад» для использования доходов:

• уплата любого причитающегося налога;
• погашение любого долга перед третьими лицами
• платежи сторонним кредиторам СП;
• погашение кредитов партнеров СП;
• с обеспечением оборотных средств; и
• любой остаток, доступный в качестве прибыли для партнеров по СП.

Сторонам необходимо будет договориться о том, следует ли распределять прибыль поровну, пропорционально их вкладам в акционерный капитал или для СП подходят более сложные положения о распределении прибыли.

Эти условия могут принимать разные формы, включая приоритетное возвращение для одной стороны. Например, партнеру-разработчику по совместному предприятию может быть причитается поощрительный платеж, при этом эта сторона получает определенный порог IRR (внутренней нормы прибыли), а прибыль затем распределяется между обеими сторонами после превышения порога.Расчеты продвижения сложны, и мы рекомендуем подготовить отработанные примеры, чтобы стороны согласились, как они будут работать на практике. В качестве альтернативы приоритетная сторона может получить гарантированный фиксированный доход, а другая сторона не будет участвовать в прибылях до тех пор, пока этот доход не будет достигнут.

Переводы

Сторонам СП потребуется много времени и внимания при выборе партнерства друг с другом, поэтому они обычно хотят иметь некоторый контроль над тем, может ли партнер СП выйти и продать третьему лицу, потенциально подрывая жизнеспособность предприятия.Это особенно актуально, когда одна из сторон предоставляет услуги СП или разрабатывает базовый актив.

Стороны должны с самого начала договориться о том, может ли какая-либо из них передать свои доли в совместном предприятии. Обычно минимальные периоды блокировки согласовываются до того, как передача может быть осуществлена ​​третьей стороне (если вообще возможна), но передача в компании группы разрешается автоматически.

Если передача разрешена в любой форме, стороны должны рассмотреть, что может быть передано и должны ли одновременно передаваться долевые и долговые проценты.

Следует также рассмотреть конкретные механизмы передачи, включая преимущественное право покупки или право первой оферты в пользу партнера по совместному предприятию, не осуществляющего передачу, наряду с правами перетаскивания и передачи.

Комментарий

Создание совместных предприятий требует времени и планирования. Достоинства совместного предприятия могут быть очевидны, но планирование сценария и разработка конкретных условий могут привести к широким спорам. Партнерам необходимо полностью понимать свою позицию, особенно в отношении любых будущих финансовых обязательств, например, для финансирования следующего этапа развития или приобретения смежных активов. Тщательно подумайте о том, как совместное предприятие может развиваться без дополнительного капитала и могут ли отношения продолжаться, если позиции сторон изменятся. Мы видели, как совместное предприятие по развитию терпит неудачу, поскольку первоначальное финансирование иссякает, а сценарий финансирования по умолчанию убивает любую перспективу того, что СП останется платежеспособным. Сосредоточение внимания на цели СП при одновременной защите финансового положения всех сторон может быть балансирующим действием.

Соглашения о совместном предприятии в сфере недвижимости — полное руководство

Содержание

Глава 1

class = «txt-light txt-italic»>

Почему СП?

Совместные предприятия — популярная форма финансирования собственности, которая достигла почти мифического статуса в определенных кругах: найдите богатого партнера для финансирования ваших сделок и никогда больше не попадитесь в плен прихотям безликого банка!

Совместные предприятия в сфере недвижимости могут быть намного шире, чем это, и быть взаимовыгодными в целом ряде ситуаций, но если их бросить, когда вы не полностью информированы, они также являются фантастическим способом потерять деньги, друзей и здравомыслие за один раз.

Что такое совместное предприятие?

Проще говоря, совместное предприятие — это любая ситуация, когда два или более человека объединяют ресурсы или навыки для выполнения проекта.

Итак, вы легко можете представить совместные предприятия между:

• Отец с деньгами и сын со стажем строительства
• Архитектор, строитель и финансист
• Два друга с похожими ресурсами или навыками, но мало времени

Или любую другую комбинацию, о которой вы только можете подумать.

Почему СП?

Очевидной причиной создания совместного предприятия является то, что вам нужен доступ к тому, что есть у другого человека. И, конечно же, им также понадобится доступ к тому, что есть у у вас, , — иначе у них нет мотивации участвовать.

Доступ к финансам

Очень часто люди начинают искать СП, потому что они столкнулись с нехваткой денежных средств: есть сделки, которые они хотят заключить, но банковское финансирование либо непривлекательно, либо неуместно.

Пример 1: Вы заметили дом, который, по вашему мнению, можно отремонтировать и переоборудовать для получения прибыли.У вас есть время и навыки, чтобы это произошло, но у вас нет денег, чтобы купить недвижимость и оплатить ремонт.

Вы можете использовать промежуточное финансирование для покрытия большей части покупной цены, но вам все равно нужно больше средств. Итак, вы находите партнера по совместному предприятию, который покроет остальные расходы, вы выполняете работу и делите прибыль после продажи.

Пример 2: Вы хотите купить дом, отремонтировать его, а затем повторно заложить в залог по более высокой стоимости. (Прочтите мою подробную статью об этой стратегии.)

Вместо того, чтобы использовать промежуточное финансирование, вы находите партнера по совместному предприятию со средствами, которые вы можете использовать для первоначальной покупки недвижимости. Как только ремонт будет завершен, вы берете ипотечный кредит и используете выручку от ипотеки, чтобы вернуть своему партнеру.

Доступ к знаниям или навыкам

Даже если деньги не проблема, вы можете захотеть, чтобы кто-то другой участвовал в проекте, чтобы компенсировать навыки или опыт, которых вам не хватает.

Пример 1: Вы обнаруживаете возможность переоборудовать небольшую гостиницу в квартиры — это более крупный проект, чем все, что вы делали раньше.Вы можете нанять архитектора и строителя, но вы решите структурировать проект как совместное предприятие, чтобы вы могли извлечь выгоду из их опыта во всем и ваши интересы совпадали.

Пример 2: Вы строитель, ищущий свой следующий проект, но изо всех сил пытаетесь найти что-то подходящее по разумной цене. Таким образом, вы объединяетесь с местным инвестором, который знает всех местных агентов и является отличным переговорщиком, позволяя ей найти проект, а вам работать над ним.

Глава 2

class = «txt-light txt-italic»>

Виды собственности СП

Существует бесконечное количество вариантов структуры совместного предприятия, но есть две широкие категории: доля прибыли и фиксированная процентная ставка.

СП с долевым участием

Это, вероятно, то, что приходит на ум, когда большинство людей думают о совместном предприятии: проект выполняется, получается прибыль, и эта прибыль делится на заранее согласованные доли.

Например, сделка имеет такую ​​структуру:

• Г-н А находит проект и руководит строительством
• Мисс Б платит за все
• Согласовано разделение прибыли 50/50

Далее происходит проект:

• Закупочная цена: 100000 фунтов стерлингов
• Стоимость ремонта: 20 000 фунтов стерлингов
• Сборы и налоги: 10 000 фунтов стерлингов

Общая стоимость: 130000 фунтов стерлингов

Затем недвижимость продается за 160 000 фунтов стерлингов.Общая прибыль составляет 30 000 фунтов стерлингов, поэтому г-н A и г-жа B получают по 15 000 фунтов стерлингов.

СП с фиксированной процентной ставкой

Если СП организовано так, что одна сторона вкладывает деньги, а другая выполняет работу — что, как я сказал ранее, очень распространено, — их партнер может согласиться выплачивать им фиксированную процентную ставку, а не процентное разделение.

Например:

• Г-н С. находит проект и руководит строительством
• Мисс Д платит за все
• Г-н C обещает выплатить г-же D 10% годовых на ее деньги

Затем мы повторно запускаем тот же проект:

Затем происходит проект:

• Закупочная цена: 100000 фунтов стерлингов
• Стоимость ремонта: 20 000 фунтов стерлингов
• Сборы и налоги: 10 000 фунтов стерлингов

Опять же, общая стоимость составляет 130 000 фунтов стерлингов, а недвижимость продается за 160 000 фунтов стерлингов. Для простоты предположим, что проект занимает год от начала до конца.

Г-жа D вложила 130000 фунтов стерлингов, поэтому при продаже недвижимости:

• Г-жа D получает проценты в размере 13 000 фунтов стерлингов
• Г-н C получает прибыль в размере 17 000 фунтов стерлингов (валовая прибыль 30 000 фунтов стерлингов за вычетом процентных расходов)

Глава 3

class = «txt-light txt-italic»>

Почему не совместное предприятие?

Совместные предприятия могут быть фантастическими, но они не всегда подходят.Это всего лишь мои правила, поэтому не стесняйтесь их игнорировать, но, на мой взгляд, есть четыре ситуации, в которых вам следует избегать …

Если это ваш первый проект

Ничто не мешает вам создать совместное предприятие над вашим первым проектом, если вы захотите, но я не думаю, что это хорошая идея: если вы привлекаете кого-то еще к чему-то, вы должны были проверить, работает ли модель.

Это особенно актуально, если вы ищете кого-то еще, чтобы вложить деньги.Вы можете понять, как делать все в теории, но в реальности все может быть по-другому — и если вы собираетесь совершать ошибки, вам не следует делать их ради чужих копеек.

Совместные предприятия работают лучше всего, когда у одного партнера есть проверенная модель, а другой предлагает стороне что-то, что позволяет им реализовывать эту модель лучше, дешевле или чаще. Их можно использовать для чего-то более экспериментального, но с большей вероятностью что-то пойдет не так и хотя бы один человек будет недоволен.

Если вам не нужно

Это должно сработать дешевле, если вы сможете нанять специалистов, которые вам нужны, а не создавать совместное предприятие.

Например, вы хотите создать совместное предприятие со строителем на найденной вами собственности. Если вы можете позволить себе платить застройщику его обычную ставку, это всегда должно быть дешевле, чем создание с ним совместного предприятия. (Если он хочет получить меньше от совместного предприятия, он никогда не согласится на это!)

Если вы, , не можете позволить себе заплатить ему авансом и можете платить только из части прибыли, это все равно лучше, чем вообще не заниматься проектом, но СП — менее привлекательный вариант.То же самое касается любых других навыков или знаний, к которым вам может понадобиться доступ.

То же самое касается доступа к наличным деньгам. Переходное финансирование под 12% может показаться дорогим, но определите, какую прибыль вы ожидаете получить от проекта: вы можете обнаружить, что это сработает дешевле, чем процент, который вам нужно было бы отдать своему партнеру.

Если тебе не нравится так работать

Некоторым людям нравится совместная работа. Другим нравится иметь полный контроль, и им не нравится отвечать перед кем-либо.

Нет правильного или неправильного: важно знать себя и понимать, как вы предпочитаете работать.

Если вам не нравится идея обдумывать решения кого-то другого, или получать от них одобрение ваших планов с самого начала, или регулярно сообщать им обновления… вам не понравится совместное предприятие , даже если финансово смысл в этом есть.

Если нет четкого выхода для партнерства

Все приведенные мною примеры относятся к ситуациям, когда партнерство подходит к четко определенному концу: либо собственность продается, либо происходит событие рефинансирования, когда один партнер может быть выкуплен.

Но как насчет ситуаций, когда — это , где нет краткосрочного выхода — например, вы одновременно покупаете недвижимость и просто удерживаете ее для получения дохода от аренды и долгосрочного роста?

Вы можете по-прежнему создавать совместное предприятие в долгосрочной перспективе, но я не уверен, что это хорошая идея, потому что приоритеты и потребности людей могут сильно измениться с течением времени.

Например:

• У вас есть три года, и одному человеку неожиданно нужны деньги
• Один человек разочаровывается во всем проекте, оставляя другому делать всю работу
• Партнеры не могут договориться о том, пора ли продавать
• Между партнерами поссорились из-за чего-то связанного или не имеющего отношения к проекту

Поскольку существует так много неизвестных, я считаю, что совместное предприятие имеет смысл в первую очередь для краткосрочных проектов (скажем, на 18 месяцев или меньше), где четко оговорено заранее.

Частичным исключением являются совместные предприятия с членами семьи или очень близкими друзьями. К этому следует относиться крайне осторожно, потому что введение денег — отличный способ испортить дружбу или устроить неловкий рождественский ужин. Тем не менее, вы, по крайней мере, хорошо знаете друг друга и можете иметь разумную уверенность в том, что либо ваши приоритеты не изменятся, либо вы найдете способ с этим справиться.

Глава 4

class = «txt-light txt-italic»>

Как найти партнера по совместному предприятию

Навыки, деньги или опыт, которые вам нужны, где-то есть, но как найти этого нужного человека и убедить его работать с вами?

Пути к поиску партнера по совместному предприятию довольно очевидны:

• Семья и друзья
• Специалисты по недвижимости, которых вы уже знаете
• Ваша расширенная сеть (друзья друзей)
• Сетевые события

Это примерно в порядке возрастания вероятности установления отношений.Сетевые мероприятия могут быть прекрасными для поиска единомышленников, но , а не специально для поиска партнера: намерение должно заключаться в том, чтобы переместить их в первые две категории (друзья и инвесторы / профессионалы, которых вы знаете), прежде чем когда-либо будет упомянуто совместное предприятие.

Если вы партнер, ищущий денег…

Если вы ищете партнера, который вложит средства в проект, лучший способ заставить кого-то дать вам деньги — это… не просить у него денег .

Вместо этого просто поговорите со всеми, кого встречаетесь, о том, что вы собираетесь делать и какие сделки заключаете. Вы обнаружите, что со временем определенные люди начнут проявлять больший интерес — и либо предложат совместное предприятие для , а для вас, , либо предоставят вам очень четкую возможность сделать это.

Вы удивитесь, как часто это происходит. Я даже слышал, как чей-то финансовый консультант предлагал совместное предприятие, когда видел, сколько денег он зарабатывает!

Что бы вы ни делали, не будет тем парнем , который бродит по местным сетевым мероприятиям, загоняя в угол любого, кто выглядит так, будто у него есть две пятифунтовые банкноты, которые нужно потирать. Как и на свиданиях, отчаяние сильно отталкивает — и человек, достаточно глупый, чтобы сотрудничать с кем-то, кого они только что встретили, в любом случае не тот, с кем вы хотите работать.

Если вы партнер, ищущий навыков…

Если дело обстоит иначе, и у вас есть деньги, которые вы хотите инвестировать в чей-то проект, метод в основном тот же, за исключением того, что вам может быть более подходящим сделать первый шаг, иначе никто никогда не скажет что-нибудь!

Сосредоточьтесь в первую очередь на построении своей сети и проявите интерес к проектам, над которыми работают другие.Затем, когда это кажется уместным, упомяните, что вы потенциально готовы помочь денежными средствами, если потребуется.

(Конечно, может случиться так, что обе стороны вносят и деньги, и время / знания — по-прежнему применяются одни и те же правила.

Глава 5

class = «txt-light txt-italic»>

Как составить соглашение о совместном предприятии

Итак, вы понимаете совместные предприятия, вы нашли потенциального партнера и есть возможность, в которой, по вашему мнению, вам будет выгодно работать вместе.Теперь пришло время настроить аранжировку, чтобы у нее были наибольшие шансы на успех …

Познакомьтесь со своим партнером как следует

Может показаться, что я сейчас работаю над этим вопросом, но это важно: хорошо познакомиться с потенциальным партнером по СП, прежде чем вести с ним дела.

Будь то кто-то, кого вы встретили на мероприятии, или друг друга, с которым вас познакомили, проведите хотя бы пару встреч с ними и познакомьтесь друг с другом. Вам не нужно быть лучшими друзьями, но вам нужно –, чтобы продолжать.

Внутреннее чутье имеет значение. Если кажется, что они говорят все правильные вещи, но вы по какой-то причине чувствуете дискомфорт, не делайте этого .

Решите, какую структуру использовать

Что больше подходит — модель доли прибыли или фиксированной процентной ставки? Иногда это очевидно, но если нет, решите сами, как вы хотите, чтобы это работало.

Определите, кто и что будет делать

Может случиться так, что один человек вкладывает деньги, а другой делает все остальное — если так, хорошо.

Если вы оба планируете посвятить время проекту, договоритесь о том, кто возьмет на себя ответственность за каждую часть проекта: например, работа с юридическими лицами, управление проектом, переговоры о продаже и т. Д. Вы можете гарантировать, что если есть какой-либо аспект, который не обсуждается, каждый из вас будет предполагать, что это сделает другой человек!

Вы не хотите, чтобы негодование закралось позже, поэтому определитесь с областями ответственности, прежде чем переходить к обсуждению щекотливой темы денег…

Согласование процентного разделения или процентной ставки

Здесь я получаю много вопросов от читателей: «Мы договорились сделать X… какой процент мы должны получить каждый?»

К сожалению для моих корреспондентов, на этот вопрос нет правильного ответа: правильная сделка — это та, с которой вы оба довольны .

В простом случае разделения прибыли, когда один человек вкладывает все деньги, а другой вкладывает все время, разделение 50/50 является обычным явлением, но нет причин, по которым так должно быть. Для аналогичного соглашения с фиксированной процентной ставкой диапазон составляет около 6–12%, но, опять же, это не обязательно.

Не соглашайтесь ни с чем, на что вы будете возмущаться позже, и точно так же не используйте позицию силы для заключения сделки, которая будет недовольна вашему партнеру.Вы хотите, чтобы обе стороны были счастливы, чтобы проект прошел хорошо, и вы можете сделать гораздо больше вместе в будущем — поэтому, даже если для этого потребуется несколько разговоров, изучите все варианты и придите к тому, что кажется подходящим для вашей ситуации.

Обсуди все, что могло пойти не так

Легко поговорить о том, как все будет хорошо, и сколько денег вы заработаете. Это , а не , так легко говорить о том, что может пойти не так — вот почему большинство людей этого не делают, и это вызывает у них проблемы позже.

Запланируйте один разговор, в котором вы соглашаетесь с , только говорите о наихудших сценариях — и соглашаетесь с тем, что произойдет в каждой ситуации. Например:

• Какую минимальную цену вы согласны на недвижимость?
• Если недвижимость будет продаваться медленно, что вы предпримете?
• Если вы вообще не можете продать недвижимость, сдадите ли вы ее вместо этого? Если да, то кто возьмет на себя ответственность и как будут разделены расходы и доходы?
• Если проект выходит за рамки бюджета, кто внесет свой вклад?

В соглашении с фиксированной процентной ставкой ответы обычно очевидны: партнер, который играет активную роль, будет заниматься всем.Но вы все равно должны поговорить, чтобы партнер, вкладывающий деньги, мог быть уверен, что все продумано.

Согласитесь, как это будет обеспечено

Вам необходимо решить, какие меры безопасности будут иметь каждая сторона: кроме рукопожатия, что гарантирует их интерес к собственности?

Есть три основных варианта:

• Один человек покупает недвижимость, а другой берет на себя судебные издержки
• Оба партнера покупают его совместно с именами
• Создайте компанию / SPV с обоими партнерами в качестве акционеров и попросите компанию купить недвижимость

Внутри каждого варианта существует бесконечное количество вариантов, и невозможно сказать, какой из них «лучший», потому что он зависит от проекта, налоговой ситуации каждого человека и многого другого.Если вы не уверены, посоветуйтесь с бухгалтером и юристом.

В качестве альтернативы возможно, что один партнер будет полностью необеспеченным — у него не будет никаких законных прав на собственность. Это подвергает человека большему риску, но если для этого есть веская причина и ему комфортно в этой ситуации, это нормально.

Получить договор с юристом

Как только вы полностью проясните все детали того, как должно работать совместное предприятие, запишите все это в письменной форме, а затем передайте этот документ юристу, который переведет его с английского на юридический.

Если вы все это обдумываете и ведете беседы, которые у вас были до сих пор, документ, который вы в итоге получите, будет похож на то, что адвокат назвал бы «заголовками условий»: изложение наиболее важных моментов сделки. Адвокат не может сделать этого за вас: только вы можете решить, как вы хотите, чтобы все работало.

Что может сделать адвокат , так это взять это простое соглашение и «сделать его законным». Если вы оба просто составите документ и подпишете его, он будет столь же юридически обязательным, как контракт, составленный профессионалом, но адвокат определит термины, используя их точное юридическое значение, и добавит стандартные термины, о которых вы даже не подумали. из.Они также могут предложить все, о чем вы, возможно, не подумали.

Это не должно быть для них дорогостоящей или трудоемкой работой — и как только вы ее получите, вы сможете использовать ее для любых будущих сделок, которые будут идентичны по структуре.

( Не поддавайтесь искушению найти контракт в Интернете или просто используйте тот, который вам прислал друг. Это создает ложную уверенность, и, если у вас нет юридического образования, вы можете позже узнать, что в нем говорится нечто совершенно отличное от того, что вы думали!)

Заключение

Теперь вы должны знать все, что вам нужно, чтобы добавить совместные предприятия к вашей коллекции вариантов финансирования недвижимости.

Если вы думаете, что совместные предприятия могут вам помочь, начните работать над ними задолго до того, как вы подумаете, что они вам понадобятся . Если вы найдете сделку с недвижимостью, которая создаст прекрасную возможность для создания СП, будет слишком поздно налаживать правильные связи и вести правильные разговоры.

Землевладелец Остерегайтесь: когда застройщик предлагает вам совместное предприятие

Иногда обещание больших прибылей от партнерства по развитию земли не стоит риска!

Не так давно одна фермерская семья, с которой я работал в течение двух поколений, обратилась ко мне с предложением развивать часть своей фермы.

Они хотели, чтобы я рассмотрел и высказал свое мнение об этом очень простом двухстраничном предложении. На первый взгляд казалось, что это предложение дает им прекрасную возможность заработать крупную сумму денег за неиспользованный участок площадью 10 акров, расположенный на окраине их сельскохозяйственной фермы площадью более 150 акров.

Хорошая новость заключалась в том, что участок был зонирован под жилую застройку и были доступны коммунальные услуги, что говорит о том, что получить разрешение на строительство небольшого жилого дома будет довольно просто.

Покупателем был небольшой застройщик, который специализировался на поиске небольших участков под застройку, которая хорошо расположена, уже зонирована и имеет полное право (имея под рукой коммунальные услуги и права на застройку).

Он был классическим маленьким застройщиком, который сосредоточился на получении необходимых правительственных разрешений (зонирование, план участка, прав и улучшений земли), а затем выполнял работу, чтобы иметь возможность продать готовые участки застройщику жилых домов.

В идеальном мире такой застройщик стремится повысить ценность собственности за счет денег других людей (О.ВЕЧЕРА. как известно в торговле).

Теперь вы, как многие фермеры и другие владельцы небольших участков, не занимающиеся девелоперским бизнесом, можете задаться вопросом, как кто-то может заработать на девелопменте, не вкладывая значительные суммы своих денег в подобную сделку?

Вот где на сцену выходят «другие люди»!

Проще говоря, как и в случае с этим предложением, застройщик предложил моим клиентам возможность получить очень прибыльный доход от стоимости своей земли, если они заключат соглашение о партнерстве (a.к.а. Совместное предприятие).

Обычно партнерство двух или более сторон требует, чтобы каждая из них объединила равное количество ресурсов в соглашение. Затем они определили роли, которые каждый будет играть в достижении цели предприятия.

В своей базовой форме совместные предприятия требуют, чтобы каждая сторона инвестировала в сделку равную сумму денежных средств. Но в этом случае застройщик предложил свои знания (опыт и навыки в области разработки) в качестве своей доли в капитале, и он попросил, чтобы владельцы недвижимости вложили свой участок в 10 акров в сделку — и передали собственность в собственность создаваемой венчурной организации. .

План заключался в том, чтобы застройщик провел работу по утверждению собственности и улучшил ее до 25 участков под застройку, а затем продал их строителю. Весь процесс должен занять около 24 месяцев. После завершения партнеры разделят прибыль 50/50!

Но пока никто не вложил в сделку денег… и потребуется значительная их сумма, чтобы это предприятие заработало. Так откуда это взяться?

Приложив немного магии, застройщик сможет найти все деньги, необходимые для заключения сделки, в то время как владелец недвижимости просто сидит, расслабляется и ждет.Так как же этот разработчик планировал создать все фонды из воздуха?

Ответ: РЫЧАГ.

В рамках предложения застройщик рекомендовал, чтобы он имел право использовать участок площадью 10 акров в качестве залога для ссуды на развитие, которую он мог бы получить от своего дружелюбного банкира.

Хммм?

Кроме того, он уже определил строителя, который заявил, что будет заинтересован в покупке готовых участков, которые поставит застройщик. Для этой «исключительной возможности» строитель предоставит разработчику существенный финансовый залог, который может быть использован для улучшения сайта.Этот депозит будет зачислен в счет возможной покупной цены, которую застройщик заплатит за готовые участки.

Вдобавок хитрый разработчик добавил к предложению, что он также сможет взимать с партнерства плату за услуги, которые он предоставит, чтобы сделать эту сделку успешной.

Несмотря на все эти «подробности», мои клиенты, которые обращали внимание только на потенциальную большую прибыль, показанную на бумаге, и были так взволнованы простотой предложения, что признались, что не решались обращаться ко мне за советом.

«Это просто похоже на данк», — сказал муж. Но его лучшая половина посчитала, что предложение слишком хорошее, чтобы быть правдой.

Я был рад, что они позвонили мне, потому что после детального изучения предложения мне оставалось только задать им один вопрос:

«А что, если что-то не получится… что тогда?»

Я нарисовал несколько примеров «А что, если», которые могут произойти после подписания официального соглашения о совместном предприятии:

1. Что делать, если застройщик отказался, а девелопер не воспользовался залоговыми деньгами?
2. Что делать, если застройщик берет взаймы под землю, а затем берет эти деньги, обанкротится и / или откажется от сделки?
3. Что, если стоимость участка под строительство упадет и / или затраты на разработку намного превысят ожидания?

В конце концов, вполне возможно, что, передав свой участок в 10 акров в это совместное предприятие, владельцы могут остаться ни с чем или, что еще хуже, получить землю обратно, но будут вынуждены принять на себя долги совместного предприятия. рисковать вместе с судебными издержками и возможными судебными исками.

Предложение не включало какие-либо существенные гарантии, которые должны быть включены в традиционное соглашение о совместном предприятии.

В одном из следующих постов мы предоставим нашим читателям список этих важных вещей… так что следите за новостями в блоге MacRo Report!

Да, кстати, чтобы минимизировать риск для моих клиентов, мы смогли найти покупателя на этот лот по очень справедливой цене!

Станьте участником программы MacRo Insider

Рокки Макинтош — президент MacRo, Ltd., компания, занимающаяся землей и коммерческой недвижимостью, базирующаяся в Фредерике, штат Мэриленд. Он был активным членом сообщества Фредерика, штат Мэриленд, более четырех десятилетий. С 2010 по 2012 год он был председателем правления больницы Frederick Memorial и членом Уставного совета округа Фредерик. В настоящее время он является председателем правления компании Frederick Mutual Insurance Company. Основанный в 1843 году, он является одним из старейших предприятий округа Фредерик.

Ключевые соображения для совместных предприятий с девелоперами

Совместные предприятия институциональных инвесторов и девелоперов часто предоставляют большие возможности для получения более высокой прибыли, чем стабильная недвижимость.Однако, как и во всех отношениях, есть ловушки и проблемы, которых следует опасаться, и лучше всего начинать отношения, построенные на прочной основе общения и доверия, а также на справедливом распределении риска и вознаграждения.

Ниже приводится обзор некоторых вопросов, которые инвесторы должны внимательно рассмотреть перед созданием совместного предприятия с застройщиком.

Выберите структуру

Если нет особых налоговых опасений, большинство совместных предприятий имеют структуру компаний с ограниченной ответственностью или товариществ с ограниченной ответственностью.Компании с ограниченной ответственностью являются наиболее простыми в создании и предоставляют преимущества ограниченной ответственности своим членам, а также предлагают гибкие права на управление и операции. Помимо определения лучшего инвестиционного инструмента для предприятия, необходимо решить еще один пороговый вопрос: будет ли это платформенное предприятие, ориентированное на приобретение и развитие определенных типов собственности, расположенных на определенных целевых рынках, или предприятие для развития определенного проекта. или портфель связанных свойств.

Определение сроков первоначальных инвестиций и взносов в собственность

Застройщик нередко приобретает необработанную землю или заключает договор купли-продажи на приобретение земли, а затем пытается привлечь инвестора для предоставления капитала, необходимого для завершения процесса приобретения и / или развития собственности. В рамках обсуждения структуры застройщик может предложить внести определенную недвижимость или связанную группу объектов в качестве первоначальных инвестиций в предприятие, что повлияет на распределение затрат, рисков и обязательств между участниками при зарождение предприятия.Например, разработчик может запросить у инвестора возмещение и / или авансовые платежи для покрытия его расходов на комплексную проверку, первоначальных сборов кредитора и других расходов, связанных с подготовкой к разработке. Если участник-застройщик уже заключил договор купли-продажи, инвестор должен оценить риски, связанные с должной осмотрительностью, проведенной застройщиком в то время, когда он не подвергался никаким стандартам осторожности, изложенным в соглашении о предприятии.

Если девелопер уже владеет недвижимостью и желает внести это имущество и / или свою долю участия в существующей организации, которая владеет недвижимостью, инвестор должен получить определенные гарантии в форме возмещения убытков, заверений и гарантий для снижения рисков, связанных с происшествия в собственности и действия, предпринятые застройщиком и владельцем до закрытия вклада.Инвестиции в существующую организацию добавляют еще один уровень сложности к транзакциям, поскольку инвестору нужны заверения и гарантии на уровне организации, а также на уровне собственности, касающиеся таких вопросов, как незавершенное судебное разбирательство, финансовое положение, налоговые платежи и другие обязательства юридическое лицо, чтобы защитить инвестора от наследования этих обязательств до закрытия без какой-либо возможности передать ответственность другой стороне. Предпочтительно, чтобы заявления, гарантии и возмещения на уровне организации имели достаточный период выживания, чтобы отражать долгосрочное обязательство по приобретению доли владения и всех активов и обязательств, связанных с организацией.Стороны также должны обсудить, как будет оцениваться недвижимость для целей определения первоначальных фактических или предполагаемых вкладов в капитал участников, а также любых налоговых последствий, связанных с вкладом собственности в предприятие.

Перерасход средств на адрес

Одно из наиболее обсуждаемых положений в соглашении о предприятии касается распределения ответственности за расходы, превышающие утвержденный бюджет, обычно называемые перерасходом средств.С одной стороны, разработчик не хочет нести ответственность за перерасход средств вне его контроля, а с другой стороны, инвестор хочет быть обязанным финансировать больше капитала, чем тот, который он выделил на проект (и не может быть может сделать это без одобрения инвестиционного комитета на увеличение).

Инвестор будет требовать, чтобы любое превышение расходов, понесенное предприятием из-за несоблюдения разработчиком применимых стандартов обслуживания, было оплачено застройщиком на 100%.Разработчики часто сопротивляются этому, выступая за то, чтобы предприятие оплатило любые перерасходы средств, которые не были вызваны собственной грубой халатностью, умышленным неправомерным поведением или другими плохими действиями разработчика. Однако это подвергает предприятие риску перерасхода средств из-за плохого управления (то есть простой халатности со стороны разработчика) и может привести к тому, что инвестор получит гораздо больше средств, чем планировалось изначально, для завершения проекта.

Еще одно хорошее положение для инвестора — это когда разработчик берет на себя ответственность за 100% перерасхода средств вплоть до фиксированной суммы в долларах, так что первоначальный перерасход средств, который должен финансироваться сверх бюджета, покрывается застройщиком.Такой подход побуждает разработчика не превышать бюджет, поскольку он один должен финансировать такой первоначальный перерасход средств. Перерасход средств из-за форс-мажорных обстоятельств обычно исключается, при этом предприятие несет ответственность за превышение расходов, понесенных из-за непредвиденных погодных задержек, забастовок и т. Д. (Хотя то, что считается форс-мажорными обстоятельствами, также активно обсуждается).

Поскольку это очень остро обсуждаемый вопрос и деликатный вопрос для разработчиков, которые часто имеют более ограниченный доступ к дополнительным средствам, вопрос перерасхода средств следует решать на этапе описания условий.

Установление требований к инвестору

Еще одна проблема, которую необходимо решить на раннем этапе, — это права утверждения или «основные решения», над которыми инвестор может осуществлять по своему усмотрению или контролировать. Важные решения неизбежно детализируются с проектами развития. Между девелопером, который озабочен выполнением гарантии завершения перед кредитором и, следовательно, хочет гибкости для принятия мер с ограниченным надзором, и инвестором с 90% или более долей в проекте, который хочет участвовать в принятии решений о том, как строится проект.Также будет желание застройщика аж

широты по возможности нести расходы, корректировать бюджет и график, а также иным образом взаимодействовать с подрядчиками для своевременного завершения проекта.

Рассмотреть средства правовой защиты по умолчанию

В проектах по развитию инвесторы и разработчики тратят значительное время на обсуждение и обсуждение возможности инвестора отстранить разработчика от должности менеджера предприятия, если менеджер находится в состоянии существенного дефолта по соглашению о предприятии или не соблюдает определенные стандарты эффективности, чтобы защитить вложения инвестора.

Однако инвесторам следует учитывать, что удаление разработчика в середине потока может оказаться невыгодным. Инвестор должен будет предоставить заменяющие гарантии строительному кредитору и может не иметь возможности или возможности иметь дело с подрядчиками, кредиторами и т. Д. Для завершения проекта. Инвесторам следует предусмотреть штрафы за невыполнение обязательств, кроме смещения (например, право компенсировать убытки от распределения и ослабление доли разработчика в предприятии), или иным образом установить отношения с разработчиками, которые могут быть готовы взять на себя проект за вознаграждение.

Ограничение права продажи

Большинство девелоперов зарабатывают «продвигаемые», или переносимые проценты, в качестве компенсации за успешное развитие после того, как инвестору был выплачен весь капитал инвестора и полученный с него доход. Поэтому большинство разработчиков будут стремиться ликвидировать девелоперский проект как можно скорее после стабилизации, чтобы заработать на этом продвижении. Для инвесторов, придерживающихся стратегии долгосрочного удержания, продажа проекта после стабилизации может быть нежелательной.

Таким образом, инвестор должен подумать, разрешить ли девелоперу выразить свою заинтересованность инвестору, принудить к продаже третьей стороне с учетом права инвестора на первое предложение или остаться в сделке с «кристаллизацией» продвижения и оплачиваемой инвестор застройщику наличными (в противном случае застройщик оставляет свой капитал в проекте до продажи).

Отслеживание аффилированных транзакций

Девелоперы часто имеют аффилированные компании, которые предоставляют определенные услуги, такие как управление строительством, управление развитием и управление недвижимостью, и соглашение о совместном предприятии должно точно отражать ожидания сторон в отношении способности застройщика заключать контракты со своими аффилированными лицами для выполнения этих услуг. Сервисы.Поскольку разработчики часто получают комиссию за приобретение, управление активами, комиссию за управление строительством / разработкой и комиссию за продажу через предприятие в дополнение к любым платежам, выплачиваемым аффилированным лицам застройщика, очень важно четко описать комиссионные в соглашении о предприятии. Как минимум, инвестор должен иметь право одобрения в отношении формы соглашения об услугах или должна быть предварительно одобренная форма, согласованная в связи с соглашением о предприятии, и, если это не указано в какой-либо утвержденной форме соглашения об услугах, венчурное соглашение должно требовать, чтобы компенсация соответствовала рыночным ставкам за такие услуги или иным образом явно одобрялась инвестором.Инвестор захочет, чтобы в соглашении об оказании услуг было предусмотрено, что оно может быть расторгнуто без причины в любой момент, когда партнер-разработчик перестает быть управляющим членом предприятия. Инвестор может также пожелать потребовать, чтобы к каждому аффилированному лицу применялись те же стандарты заботы, что и к разработчику по венчурному соглашению.

Заключение

Выше приведены примеры проблем, которые могут возникнуть при создании совместного предприятия с девелопером.Было бы сложно обобщить все потенциальные ловушки, но это одни из наиболее распространенных осложнений, а также стратегии, которые может использовать инвестор при столкновении с этими проблемами. Судьбу взаимоотношений девелопера и инвестора не обязательно описывать звездами, скорее, стороны должны в начале своих отношений уделить время тщательному составлению соглашения, которое предвидит возможные сложности в будущем и четко определяет соответствующие права и обязанности сторон в отношении предприятия.

Андреа Сондерс Рифенбарк и Элизабет А. Уиллс — партнеры Cox, Castle & Nicholson, LLP, юридической фирмы с полным спектром услуг, специализирующейся на недвижимости в США. Они оба специализируются на консультировании институциональных инвесторов по вопросам создания совместных предприятий и других сложных сделок с недвижимостью. Cox, Castle & Nicholson LLP не занимается предоставлением юридических или налоговых консультаций посредством данной публикации. Никакие утверждения в этой колонке не должны рассматриваться как юридические, налоговые или инвестиционные советы.

Эта статья была опубликована в выпуске журнала Institutional Real Estate Americas за май 2018 г. и настоящим используется с разрешения издателя и правообладателя Institutional Real Estate, Inc.

Покупателям следует с осторожностью относиться к совместным предприятиям в сфере недвижимости

В секторе недвижимости совместное предприятие обычно создается двумя или более застройщиками или между застройщиком и землевладельцем. Это соглашение включает детали строительства, распределение прибыли в процентах и ​​временные рамки.

Поскольку в этих соглашениях могут возникнуть конфликты, которые могут нанести ущерб интересам покупателя, при покупке дома, построенного как совместное предприятие, вы должны знать следующее:

— В совместном предприятии двух строителей яблоком раздора является механизм разделения прибыли. Поскольку обе стороны занимаются одним и тем же бизнесом, они знают, сколько капитала требуется и какую прибыль от него можно получить. Часто приходится бороться друг с другом.

— Если совместное предприятие создается между застройщиком и землевладельцем, собственник предоставляет землю. Ответственность за строительство, инвестиции, необходимые для строительства дома, и процесс получения разрешений берет на себя застройщик.

— Владелец земли не должен вкладывать деньги в проект, кроме капитала в виде земли.

— Прибыль распределяется поровну между застройщиком и землевладельцем, так что это выгодно обеим сторонам.

— Большинство землевладельцев пользуются помощью застройщика, чтобы продать свою долю собственности в дополнение к доле застройщика в собственности в соответствии с соглашением.

— В настоящее время владелец участка не получает более 30-40% доли от завершенного объекта недвижимости, особенно если объект недвижимости построен в районе, не требующем высокой стоимости земли.

— Чтобы совместное предприятие работало, у каждой стороны должны быть разумные ожидания. Владелец земли не должен переоценивать землю, а застройщик должен убедиться, что оформление выполнено профессионально и честно.

— Строитель несет ответственность за получение всех разрешений для проекта. Однако он может заявить, что ему пришлось понести большие расходы для получения разрешений. Таким образом, он также может потребовать более высокую долю дохода, чем было первоначально согласовано.

— Иногда разработчик может отложить реализацию проекта, а затем потребовать более высокую долю дохода, утверждая, что затраты увеличились. Если собственник земли не согласен, застройщик может прекратить строительные работы. И наоборот, землевладелец может попытаться отсрочить передачу права собственности застройщику, чтобы сохранить переговорные позиции в совместном предприятии.

Влияние на покупателей

Ссоры между двумя сторонами приводят к задержкам в завершении проектов, что приводит к увеличению затрат для покупателей / конечных пользователей.