Что происходит, когда инвестиционные компании приобретают трейлерные парки
Однажды в октябре 2016 года Кэрри Пресли была в гостях у своего парня Кена Миллса, когда ей позвонил сосед и сообщил, что кто-то только что был застрелен возле ее дома. Пресли жила со своей семнадцатилетней дочерью Шайенн в двухэтажном дощатом доме на Джексон-стрит, в северной части Дубьюка, штат Айова. Район был известен своей уличной преступностью, и Пресли, которая, как она выразилась, жила в «жилом сообществе» — она получала ваучеры на жилье по 8-й программе — привыкла к стрельбе и взлому, которые сопровождали жизнь там. Поговорив с Шайенн, которая плакала, Пресли поехала с Миллс обратно к ее дому, где полиция подметала периметр собственности. Как вспоминал Пресли, Миллс посмотрел на нее и сказал: «Мы больше этим не занимаемся». Было решено, что Пресли и Шайенн переедут к Миллсу и его сыну Остину.
Миллс, водитель-дальнобойщик и отец четверых взрослых детей, жил в однокомнатной квартире с тремя спальнями в парке передвижных домов Table Mound, тихом поселке из более чем четырехсот передвижных домов, расположенных в аккуратной сетке.
. Дома в парке не такие портативные, как следует из названия; их поставили на фундамент, а их сцепки сняли. Издалека они немного напоминают транспортные контейнеры, расположенные рядом с небольшими прямоугольными газонами. В Айове владельцы парков могут выбирать, принимать ли ваучеры по 8-й программе, которые раздаются 5,2 миллионам американцев, и многие, в том числе владелец Table Mound, этого не делают, ссылаясь на административное бремя. Переехав, Пресли лишится государственной субсидии, и у них с Шайенн будет меньше места, но, как сказал мне Пресли, «я жертвовал материальными благами ради чувства безопасности». Она и Шайенн устроили гаражную распродажу и наблюдали, как их соседи унесли кухонный стол, комод, шкафы и большую часть их одежды.
В США около двадцати миллионов человек, многие из которых пожилые люди, ветераны и люди с ограниченными возможностями, живут в передвижных домах, которые также известны как промышленные дома. Эстер Салливан, социолог из Университета Колорадо в Денвере и автор книги «Искусственная незащищенность: парки мобильных домов и незначительное право американцев на место жительства», сказала мне, что парки мобильных домов в настоящее время составляют один из крупнейших источников несубсидируемых малообеспеченного жилья в стране.
«Насколько они важны для нашего национального жилищного фонда? Невероятно важно», — сказал Салливан. «В то время, когда мы сократили федеральную поддержку доступного жилья, промышленное жилье восполнило этот пробел». Согласно отчету Национальной жилищной коалиции с низким доходом, нет ни одного американского штата, в котором человек, работающий полный рабочий день за минимальную заработную плату, может позволить себе двухкомнатную квартиру по справедливой рыночной арендной плате. Спрос на субсидируемое жилье намного превышает предложение, и во многих частях страны парки мобильных домов предлагают самые доступные варианты на частном рынке.
В последнее десятилетие по мере роста неравенства доходов искушенные инвесторы обратились к паркам мобильных домов как к растущему рынку. Они рассматривают парки как надежный источник пассивного дохода — активы, приносящие стабильный доход и не требующие особых усилий для поддержания. Некоторые из крупнейших в мире компаний, предоставляющих инвестиционные услуги, такие как Blackstone Group, Apollo Global Management и Stockbridge Capital Group, или фонды, которыми они управляют, потратили миллиарды долларов на покупку мобильных домов у независимых владельцев.
(Представитель Blackstone сказал: «Мы очень гордимся тем, что работаем в наших сообществах на самом высоком уровне», добавив, что Blackstone предлагает «ведущие программы помощи жителям в трудные времена».) Некоторые из этих фирм имеют право на получение субсидируемых кредитов через государственные организации Fannie Mae и Freddie Mac. В 2013 году Carlyle Group, частная инвестиционная компания, которая сейчас стоит двести сорок шесть миллиардов долларов, начала скупать парки мобильных домов сначала во Флориде, а затем в Калифорнии, сосредоточив внимание на тех областях, где технологические компании увеличили стоимость. жизни. В 2016 году Brookfield Asset Management, конгломерат инвестиций в недвижимость из Торонто, приобрел 135 населенных пунктов в 13 штатах.
Жители таких парков могут покупать свои мобильные дома, но часто они должны арендовать землю, на которой расположены их дома, и во многих штатах на них не распространяются основные меры правовой защиты, которые распространяются на арендаторов арендованных домов или квартир, такие как обязательное уведомление периоды повышения арендной платы и выселения.
Одним из признаков того, что крупная инвестиционная фирма захватила район, является резкий скачок арендной платы за землю. Когда дом стоит на участке, его не всегда возможно переместить; если это возможно, это может стоить до десяти тысяч долларов. Большинство покупателей не имеют права на пятнадцати- или тридцатилетние ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой, поэтому многие из них финансируют свои дома с помощью высокопроцентных «ссуд под залог движимого имущества», выдаваемых под личную собственность. «Уязвимость этих жителей — часть бизнес-модели, — сказал Салливан. «Это пленный класс арендаторов». Лидер ассоциации владельцев мобильных домов в штате Вашингтон сравнил жизнь в парке мобильных домов с «феодальной системой».
Когда я посетил Тейбл-Маунд в феврале 2020 года, Пресли приветствовала меня на захламленной кухне своего дома — ее третьего в парке. В доме, где она живет с сентября 2019 года, есть две скромные спальни, бежевое ковровое покрытие от стены до стены и табличка «Боже, благослови Америку» на стене кухни.
Пресли сорок девять лет, крепкого телосложения, с вьющимися каштановыми волосами и в очках в черной оправе. Она и Миллс ходили в одну и ту же среднюю школу в Дубьюке, но Пресли, которая сказала, что она была «проблемным» подростком, не окончила ее; когда ей было за двадцать, она провела время в приюте для женщин, затем переехала во временное жилье, где у нее родился первый ребенок, Кинан. В 19В 94 года она вышла замуж, а через несколько лет родилась Шайенн. Вскоре после этого Пресли и ее муж попытались создать транспортную компанию, но их брак распался. «Я потеряла и вернула все, — сказала она. Ее облегчение от переезда в парк было немедленным. В будние дни Миллс обычно отсутствовала, но она больше не боялась идти к своей двери, когда рано утром возвращалась со смены в баре, где работала. По выходным они с Миллсом играли в видеоигры, готовили и ходили на рыбалку. Летом жители жарили шашлыки, пока дети катались на велосипедах. «Вы можете сидеть снаружи и смотреть на звезды», — сказала она мне.
— Ты знал, кто твои соседи.
В то время как традиционное домовладение может стать основой для благосостояния поколений, мобильные дома обесцениваются в цене, как автомобили или моторные лодки. Тем не менее, многие соседи Пресли годами откладывали или использовали наследство для покупки своих домов. Карла Крапфл, троюродная сестра Пресли, уже три десятилетия живет в Тейбл-Маунд со своим мужем Деннисом, ветераном армии. В 1993 году они купили свой нынешний дом новым и оборудовали его большими окнами, чтобы Крапфл мог наблюдать с кухни, как их трое мальчиков играли на улице. Их сыновья уже выросли; двое служили в вооруженных силах, а третий работает контролером в местной компании. Когда я зашел, Крапфл показал мне дом, украшенный стегаными одеялами, фарфоровыми животными и шелковыми цветами. Тарелки принцессы Дианы из монетного двора Франклина висели треугольником в главной спальне. Крапфлу нравилось растить семью в Столовом холме, и он сравнивал жизнь в парке в те годы с пребыванием на военной базе.
«Все знали детей всех», — сказала она. «Все было очень дружелюбно.»
Владелец Столового кургана, Майкл Фридерик, был родом из Дюбука и сделал типичные инвестиции в парк, вспахивая дороги зимой и ремонтируя бордюры. Он повышал арендную плату не более чем на два процента в год. Летом 2017 года, менее чем через год после того, как Пресли переехала в Тейбл-Маунд, она и другие жители узнали, что Фридерик продал парк. Он стоил более шести миллионов долларов, и теперь им управляет RV Horizons. Как позже выяснилось, согласно судебным документам, RV Horizons является одной из нескольких иностранных компаний с ограниченной ответственностью, контролируемых другим ООО, Impact MHC Management. RV Horizons объявила, что будет взимать с жителей плату за воду и вывоз мусора, которые ранее были включены в арендную плату. Он установил новые цифровые счетчики воды на каждом участке, выставляя жителям счет за счетчики по пять долларов в месяц. Это также повысило арендную плату за участки: арендная плата за участки Миллса выросла с двухсот семидесяти долларов в месяц до трехсот десяти.
По словам Джима Бейкера, исполнительного директора проекта Private Equity Stakeholder Project, аналитический центр, который отслеживает результаты инвестиций частных инвестиционных компаний, извлекает прибыль за счет увеличения арендной платы за землю и сокращения расходов на содержание. «Во многих случаях жители вложили в дома сорок, пятьдесят, шестьдесят тысяч долларов», — сказал он. «Существует такой сильный стимул платить, потому что вы собираетесь уйти из этого дома, в который вы вложили свою пенсию?»
Год спустя RV Horizons снова повысила арендную плату. К тому времени Пресли съехала с одноэтажного дома Миллса и жила с Шайенн в ее собственном доме, ветхом трейлере, построенном в 1974 году, который она приобрела за тысячу двести долларов. Ее брат Бадди, работавший в компании, которая продавала и устанавливала строительные материалы, доставлял полы, гипсокартон и изоляцию. Пресли страдает стенозом позвоночника, из-за которого иногда хромает от боли. Это условие дает ей право на федеральное пособие по инвалидности при условии, что она работает только неполный рабочий день — ситуация, которая требует деликатного финансового баланса.
В то время она работала заменой работника столовой в школьном округе Дубьюк, помимо работы барменом. Она сразу же начала беспокоиться о том, как она собирается платить за аренду нового участка.
Компания RV Horizons разослала всем жильцам новый договор об аренде, состоящий из сорока семи страниц и наполненный приложениями, в котором содержались некоторые положения, которые показались Пресли несправедливыми и потенциально незаконными, в том числе восьмичасовой лимит парковки на улице для гостей, требование на страховой полис на сумму не менее ста тысяч долларов для покрытия несчастных случаев, связанных с домашними животными, и установление тихих часов. Несмотря на то, что земля принадлежала парку, жители теперь несли ответственность за ремонт водопроводных труб, подведенных к их домам. Бельевые веревки больше не разрешались. Также будет взиматься плата в размере пятидесяти долларов за просрочку платежа за любую арендную плату, полученную после истечения месячного срока. RV Horizons заявила, что деньги от повышения арендной платы будут потрачены на ремонт дорог и установку службы спутникового телевидения.
«Не обязательно договариваться о радиостанции».
Карикатура Фрэнка Котэма
Пока Пресли обсуждала сложности аренды с Миллсом и их соседями, она почувствовала прилив ярости. «Я была зла», — сказала она. «Я думал, что с людьми играют». На следующий день она и Миллс напечатали листовки с приглашением жителей на собрание в следующее воскресенье днем во дворе за пределами общественного убежища от штормов. Пришло сто пятьдесят человек. Пресли и Миллс раздали желтые наклейки с надписью «Нет 9».0027 НЕЗАКОННАЯ АРЕНДА ». Пресли использовал кузов белого пикапа Миллса как сцену, объявив, что они вдвоем собирают имена для петиции, и произнес импровизированную речь. Когда я спросил Пресли, занималась ли она когда-либо раньше активизмом, она ответила, что нет. «Я была шумным подростком, — сказала она мне. «Мои друзья и семья очень удивлены, что я взялся за это».
Трейлерные парки впервые появились в 1920-х годах как кемпинги, предназначенные для привлечения состоятельных туристов.
Когда страна вступила в Великую депрессию, некоторые безработные американцы, известные как «бродяги-туристы», пересели в компактные туристические трейлеры, мигрируя в поисках работы. Вскоре местные органы власти начали вводить ограничения по зонированию, которые диктовали размер участков, на которых можно было разместить мобильные дома, вынуждая их размещаться в менее густонаселенных районах города и ограничивая продолжительность стоянки трейлеров. В пятидесятые годы производители начали выпускать прицепы, больше похожие на небольшие бунгало. Трейлерные парки стали в основном служить жилыми районами для семей с низким доходом и рабочего класса; у многих были такие удобства, как клубы и бассейны, и причудливые названия, такие как Шангри-Ла. Ко времени основания Столового кургана в 1963 года в передвижных домах проживало не менее трех миллионов американцев; в течение следующих двух десятилетий конструкции стали более сложными, и их стало труднее перемещать.
Фрэнк Рольфе, соучредитель нескольких корпораций, которые инвестируют, управляют парками мобильных домов или связаны с ними, вырос в Далласе и окончил Стэнфорд со степенью экономики.
В 1983 году он основал компанию, которая сдавала в аренду рекламным щитам рекламные щиты; вскоре у него было более трехсот рекламных щитов, в основном в районе Даллас-Форт-Уэрт и в Лос-Анджелесе. Он также предложил курс под названием Billboard Boot Camp для начинающих инвесторов. Рольфе продал рекламную компанию в 1996 за 5,8 миллиона долларов и использовал вырученные средства для покупки своего первого парка мобильных домов в Гленхейвене в Далласе за четыреста тысяч долларов. В интервью 2016 года он вспомнил, что предполагал, что почти каждый, кто жил в передвижном доме, был «наркоманом, проституткой и просто отбросом земли», и утверждал, что чувствовал себя настолько небезопасно, гуляя по Гленхейвену, что он подал заявление на получение разрешения на ношение оружия. Но, продолжал он, он пришел к выводу, что то, что арендаторы бедны, не означает, что они «опасны» или «глупы». Можно было обеспечить чистым, безопасным жильем трудящихся, «таких же, как мы с вами», но у которых было очень мало денег.
Рольф познакомился с Дейвом Рейнольдсом, бухгалтером, чьи родители владели парком мобильных домов в Колорадо, на конференции по инвестированию в мобильные дома в 2006 году, где они оба выступали. Вскоре после этого они создали Mobile Home University, программу для потенциальных владельцев парков, которая предлагала, среди прочего, трехдневные семинары в Южной Калифорнии и Денвере почти по две тысячи долларов за билет. (В настоящее время программа предлагается виртуально.) Позже они создали партнерство, которое инвестирует в парки мобильных домов. Сообщалось, что в 2017 году Рольфе сравнил типичный парк мобильных домов с «вафельным домом, где клиенты прикованы цепями к своим будкам». (Он сказал, что цитата была вырвана из контекста и предназначалась только для обозначения «невероятно стабильного дохода» парков мобильных домов). исследуя свою книгу, резюмировала советы, которые они дали участникам: «Ищите парк с высокой посещаемостью и не требующий больших инвестиций. Уберите любые возможные удобства, в которые вам когда-либо понадобится инвестировать, например, детскую площадку или бассейн, для которых потребуется страховка.
Убедитесь, что у него красивая вывеска, и переложите все расходы на содержание на своих арендаторов».
Как получить максимальную отдачу от продажи дома
Каждый домовладелец стремится получить максимальную отдачу от продажи дома. И возможность увеличить свой капитал, пока вы живете в своем доме, является одним из многих преимуществ домовладения. Собственный капитал определяется долларовой стоимостью части вашего дома, которой вы владеете. Собственный капитал в вашем доме начинается, когда вы делаете первоначальный взнос, и увеличивается каждый раз, когда вы делаете платеж по ипотеке. Собственный капитал не включает часть вашей ипотеки, которая выплачивает проценты по вашему кредиту; это только коррелирует с основным балансом по вашей ипотеке. Чем меньше ваша основная сумма становится, тем больше увеличивается ваш собственный капитал. Собственный капитал также увеличивается по мере увеличения стоимости вашего дома. Вы можете рассчитать свой собственный капитал, вычитая основной остаток ипотечного кредита из рыночной стоимости вашей собственности.
Максимальное увеличение собственного капитала от продажи дома
Домовладение выгодно по многим причинам, включая возможность увеличить свой собственный капитал. Если вы продаете свой дом и его рыночная стоимость увеличилась с момента его покупки, вы получите значительную прибыль от продажи дома. Предостережение: чтобы ваш дом достиг максимальной рыночной стоимости, вам нужно будет сделать стратегические улучшения дома. Какие улучшения дома лучше всего извлекают наибольшую долю собственного капитала от продажи вашего дома? И как вы можете позволить себе стоимость этих улучшений? Читай дальше что бы узнать!
Увеличьте рыночную стоимость вашего дома, разместив предварительный список улучшений дома
Увеличьте стоимость своего дома, давая покупателям то, что они хотят. Команда Curbio помогла более чем 85 000 агентов по недвижимости по всей стране сделать дома востребованными на местных рынках. Мы сотрудничаем с агентами, чтобы делать стратегические предварительные обновления домов.
Наши планы всегда сосредоточены на ремонте и усовершенствовании, которые приносят наибольшую прибыль на местных рынках. Из-за широты нашей работы мы собрали информацию об обновлениях, которые больше всего увеличивают стоимость дома.
Качественный ремонт и модернизация дома для увеличения капитала
Отсроченное техническое обслуживание и проблемы
Убедитесь, что конструкции, системы и элементы вашего дома находятся в отличном состоянии. Если в вашем доме есть серьезные проблемы, и вы не уверены, что он может пройти проверку дома, составьте план решения ваших проблем. Важно решить проблемы сейчас, прежде чем вы перечислите свой дом. Если вы будете ждать, пока покупатели обнаружат проблемы во время осмотра дома, ваш дом не будет столь ценным.
Мы часто рекомендуем домовладельцам заказать предварительную проверку дома, чтобы понять масштаб возможных проблем. Как только вы узнаете о проблемах, вы можете работать с Curbio над их решением. Мы финансируем завершение наших услуг по благоустройству дома под ключ.
Домовладельцы платят за работу после того, как их дома продаются (и они извлекли максимальную прибыль из улучшений).
Общая привлекательность
После того, как вы составили план решения серьезных или основных проблем, проверьте свой дом. Совершите вечернюю прогулку и обратите внимание на свой дом, когда подходите к нему с тротуара. Выглядит ли это привлекательно и привлекательно? Это аккуратно? Как он будет выглядеть в следующий раз, когда окружающие его дома? Если ваш дом кажется вам скорее «потертым», чем «шикарным», пришло время инвестировать в привлекательность вашего дома, если вы хотите получить максимальную прибыль от будущей продажи дома.
Как домовладельцы могут повысить привлекательность жилья? Убедитесь, что все внешние элементы чистые, ухоженные и привлекательные. Двери, входы, дорожки, крыльцо, отделка, ставни и наружные стены должны быть вымыты под давлением и свежеокрашены. Очистите или обновите гаражные ворота, навесы и другие элементы. И подарите своему ландшафтному дизайну немного любви! Если это кажется сложной задачей, Курбио будет рад помочь.
Обновленные стены
Помимо пола, стены являются самой заметной частью дома. Кроме того, их легко и недорого ремонтировать и обновлять. Прежде чем перекрашивать внутренние стены, отделку и двери, заделайте дыры, зазубрины и другие признаки износа. Затем выберите светлый и нейтральный цвет. Смелые, насыщенные цвета делают дома менее просторными и плохо освещают комнаты. Эта спальня преобразилась, когда ее перекрасили в более приятный цвет.
До предварительного перечисления улучшений стены и организация этой спальни делали ее душной. После обновления стен и пола комната стала светлее, светлее и просторнее.Модернизация полов
Самые желанные дома чистые и готовые к заселению. Напольное покрытие может сделать дом безупречным или грязным, в зависимости от его состояния. Покупатели жилья тщательно проверяют пол на наличие пятен, разрывов и общего состояния. Пятна на коврах отпугивают потенциальных покупателей, как и потертости на виниле, старый раствор для плитки и ветхий паркет.
Простой способ увеличить рыночную стоимость вашего дома (и, в свою очередь, ваш капитал) — обновить полы. Если в вашем доме уже есть древесина лиственных пород, инвестируйте в ее обслуживание и ремонт. Если у вас нет твердой древесины, рассмотрите возможность ее установки, поскольку она обеспечивает один из самых высоких показателей окупаемости инвестиций. Тем не менее, замена любого напольного покрытия — верный способ повысить конечную цену продажи любого дома.
Улучшение кухни
Вы теряете стоимость дома, если продаете дом, не модернизировав кухню. Кухня – это прекрасная возможность значительно повысить ценность вашего дома. Помимо пола и стен, планируйте ремонт и обновление шкафов, оборудования, столешниц, раковины, сантехники и бытовой техники. Эти функции имеют большое значение для покупателей жилья, поскольку мы проводим много времени в этой комнате. Сделайте эту комнату более приятной и простой в использовании, чтобы увеличить рыночную стоимость и привлекательность вашего дома!
Модернизация ванной комнаты
Не упускайте из виду способность ванной повлиять на потенциального покупателя жилья.