Батареи отопления: имущество общедомовое или личное?
Коллаж Марии СМИРНОВОЙ
Внутриквартирные радиаторы отопления управляющие компании зачастую относят к имуществу собственника. По словам одного из директоров УК Новочебоксарска, происходит это потому, что нет четкого законодательного определения. Так ли это на самом деле?
В апреле 2016 года Минстрой РФ опубликовал письмо, в котором, ссылаясь на Жилищный кодекс, постановление Правительства РФ № 491 и решение Верховного суда РФ от 22 сентября 2009 года, разъяснил ситуацию по вопросу отнесения обогревающих элементов системы отопления, находящихся внутри помещений многоквартирных домов, к общему имуществу собственников МКД.
Общая система — общее имущество
Согласно п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и п. 2 Правил содержания общего имущества к составу общего имущества собственников помещений в МКД относится “механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры)”.
Верховный суд РФ дает заключение о том, что отопительное оборудование в МКД, включая внутриквартирные радиаторы отопления, может быть отнесено к общему имуществу, только если оно обслуживает более одного жилого или нежилого помещения. Получается, что если связать воедино все нормы законодательства, то это дает основание полагать, что в состав общего имущества собственников помещений в МКД могут быть включены те обогревающие элементы (радиаторы) отопительной системы, где нет вентилей.
Поставил вентиль — радиаторы твои
Вот и Минстрой РФ, взяв за основу решение Верховного суда РФ, нормы ст. 36 ЖК РФ и пункты Правил содержания общего имущества, обобщил и сделал вывод, что в состав общего имущества собственников помещений в МКД включаются “обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одного жилого помещения, в том числе не имеющие отключающих устройств (запорной арматуры), расположенных на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, находящихся внутри квартир”.
Но сделал оговорку, что в соответствии с пп. “а” п. 1 Правил содержания общего имущества состав общего имущества МКД в целях исполнения обязанности по его содержанию может определяться собственниками на общем собрании. Собственники и управляющая организация в приложении к договору управления МКД могут прописать разграничение зоны эксплуатационной ответственности по границам отопительной системы.
Границы ответственности
Таким образом, ответственность за обогревающие элементы (радиаторы) в жилом (нежилом) помещении, обслуживающие одно помещение, может быть возложена на собственника помещения. Иными словами, заменять их, если они вышли из строя, должны собственники за свой счет.
Ответственность же за стояки, отключающие устройства на ответвлениях от них в помещении собственника, но обслуживающие несколько помещений, берет на себя управляющая организация. Поэтому важно указать в договоре управления состав общего имущества МКД, в отношении которого осуществляется управление.
Итак, Минстрой РФ подтвердил тот факт, что если на радиаторах (батареях) отопления внутри квартир имеются отключающие устройства (запорная арматура), то они не относятся к общему имуществу собственников помещений МКД.
Если таких отключающих устройств нет, то они включаются в состав общего имущества собственников помещений МКД.
P.S. Письма Минстроя разъяснительного свойства по вопросам применения нормативно-правовых актов носят информационный характер.
Лина ДАНИЛОВА
Батарея в квартире общедомовое имущество
]]>Подборка наиболее важных документов по запросу Батарея в квартире общедомовое имущество (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Батарея в квартире общедомовое имущество Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 07.04.2021 N 88-6750/2021 по делу N 2-2765/2019
Категория спора: Управление многоквартирными домами.
Требования правообладателя жилого помещения: 1) О взыскании компенсации морального вреда; 2) О возложении обязанности безвозмездно заменить батареи.
Обстоятельства: Истец является собственником квартиры в многоквартирном доме. Управление домом осуществляет ответчик. Радиаторы отопления в квартире истца находятся в аварийном состоянии, однако ответчик отказывается безвозмездно их заменить. Истец полагает, что радиаторы отопления в его квартире являются общим имуществом многоквартирного дома, поэтому ответчик обязан осуществить их замену безвозмездно.
Апелляционное определение Свердловского областного суда от 18.10.2018 по делу N 33-17929/2018
Требование: О взыскании убытков, причиненных в результате затопления квартиры, расходов на оплату услуг эксперта, компенсации морального вреда.
Обстоятельства: Причиной затопления квартиры истца явился лопнувший радиатор отопления в квартире, собственником которой является ответчик.
Решение: Требование удовлетворено частично.Доводы ответчика Р.С.В. о несогласии с выводом суда о наличии его вины в затоплении квартиры истца, со ссылкой на то, что лопнувший радиатор является общим имуществом многоквартирного дома, в связи с чем ответственность за причиненный ущерб лежит на ЗАО «Управляющая компания «Верх-Исетская», не могут являться основанием для отмены решения, поскольку судом установлено и ответчиком Р.С.В. не оспорено, что разрыв чугунного радиатора произошел не вследствие его технического состояния, а в результате разрыва батареи по причине отрицательной температуры, поступающей из открытой форточки квартиры ответчика.Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Батарея в квартире общедомовое имущество
Статья: Возмещение материального ущерба, причиненного в результате затопления из системы отопления
(Болгерт Д.)
(«Жилищное право», 2012, N 6)Если обогревающие элементы системы отопления имеют отключающие устройства, то обогревающие элементы системы отопления не включаются в общую внутридомовую систему отопления, обслуживают только одну квартиру и могут быть демонтированы собственником после получения разрешения на переустройство жилого помещения и, соответственно, вся ответственность возложена на собственника квартиры. Если на батареях нет отключающих устройств, позволяющих снять батареи, не сливая воду, то весь стояк со всеми батареями являются одной единой конструкцией. Статья 133 ГК РФ: неделимой вещью признается вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения. И, соответственно, такая конструкция обогревает весь дом и, значит, является общим имуществом. Подтверждение тому Определение Верховного Суда РФ N КАС09-547. Но в то же время имеется достаточно большая судебная практика, где суд приходил к выводу, что радиаторы отопления в квартире относятся к частной собственности вне зависимости от наличия отключающих устройств. Поэтому до сих пор судебная практика в вопросе отнесения квартирной батареи к частной собственности или к общедомовому имуществу остается весьма противоречивой.
К чему относить радиаторы отопления в квартире
Минстрой РФ опубликовал разъяснительное письмо, в котором ссылаясь на Жилищный Кодекс, Постановление Правительства №491 и решение Верховного Суда РФ, определил, что внутриквартирные радиаторы отопления могут относиться к общему имуществу собственников помещений в МКД, если на них не установлена запорная арматура. Обо всём подробнее поговорим в сегодняшней статье.
Разъяснения Минстроя
В одной из предыдущих статей мы поднимали тему ремонта оборудования в квартире собственника. Тогда мы разбирались в вопросе, за чей счёт: собственника или управляющей организации, — должен выполняться ремонт внутриквартирного инженерного оборудования.
В частности затрагивался и момент с ремонтом радиаторов отопления в квартире. В подтверждение наших доводов 1 апреля 2016 года опубликовано письмо Минстроя, которое расставляет все точки над i.
На что УО обратить внимание при осмотре балконных плит МКД
В своём Письме №9506-АЧ/04 от 01.04.2016 года “По вопросу отнесения обогревающих элементов системы отопления, находящихся внутри помещений многоквартирных домов, к общему имуществу собственников помещений многоквартирных домов” Минстрой России попытался донести до управляющих организаций, являются ли квартирные радиаторы отопления общим или личным имуществом собственников.
Так, министерство ссылается на п.3 ч.1 ст.36 ЖК РФ и п.2 Правил содержания общего имущества (ПП РФ №491 от 13.08.2006), согласно которым к составу общего имущества собственников помещений в МКД относится “механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры)”.
Также ведомство в своём письме ссылается на п.6 Правил содержания общего имущества, в соответствии с которым в состав общего имущества входит “внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учёта тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях”.
Основываясь на вышеизложенном, ведомство приходит к выводу, что внутридомовая система отопления состоит из совокупности стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, ОДПУ теплоэнергии и прочего оборудования, расположенного на этих сетях.
О компенсации морального вреда собственнику за недостоверные сведения
Позиция Верховного Суда РФ
Минстрой в этом вопросе ссылается также на позицию, отражённую в решении Верховного Суда Российской Федерации от 22 сентября 2009 г. №ГКПИ09-725. Суд даёт заключение о том, что отопительное оборудование в МКД, включая внутриквартирные радиаторы отопления, может быть отнесено к общему имуществу только, если оно обслуживает более одного жилого или нежилого помещения.
Верховный Суд РФ в своём заключении ссылается на пп.«д» п.2 Правил содержания общего имущества, в котором также говорится о включении в состав общего имущества МКД механического, электрического, санитарно-технического и прочего оборудования в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений, которое обслуживает более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).
Аналогичная норма содержится и в п.5 Правил содержания общего имущества. Она утверждает факт, что в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы вместе со стояками и ответвлениями от них до первого отключающего устройства, ОДПУ, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, механического, электрического, санитарно-технического и прочего оборудования, расположенного на этих сетях.
Все эти вместе взятые пункты Правил во взаимосвязи с ч.1 ст.36 ЖК РФ дают основания полагать, что в состав общего имущества собственников помещений в МКД могут быть включены только те обогревающие элементы (радиаторы) отопительной системы, которые обслуживают более одной квартиры.
Радиаторы отопления, установленные в квартирах собственников помещений в МКД, имеющие отключающие устройства на ответвлениях от стояков внутридомовой отопительной системы, которые обслуживают только одну квартиру и могут быть демонтированы собственником после получения разрешения на переустройство жилого помещения (ст.26 ЖК РФ), не входят в состав общего имущества в МКД.
Основываясь на вышеизложенных нормах жилищного законодательства, Верховный Суд РФ пришёл к выводу, что обогревающие элементы внутридомовой отопительной системы, обслуживающие только одну квартиру, не включаются в состав общего имущества собственников помещений в МКД.
Подробнее о составе общего имущества МКД читайте здесь
Выводы
Взяв за основу данное решение Верховного Суда, а также нормы ст.36 ЖК РФ и пункты Правил содержания общего имущества, Минстрой обобщил и сделал вывод, что в состав общего имущества собственников помещений в МКД включаются “обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одного жилого помещения, в том числе не имеющие отключающих устройств (запорной арматуры), расположенных на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, находящихся внутри квартир”.
Однако министерство сделало оговорку, что в соответствии с пп «а» п.1 Правил содержания общего имущества состав общего имущества МКД в целях исполнения обязанности по его содержанию может определяться собственниками на общем собрании.
Кроме того, утверждённый состав общего имущества МКД, в отношении которого осуществляется управление, является существенным условием договора управления МКД (п.1 ч.3 ст.162 ЖК РФ). Собственники и управляющая организация в приложении к договору управления МКД могут прописать разграничение зоны эксплуатационной ответственности по границам отопительной системе. Таким образом, ответственность за обогревающие элементы (радиаторы) в жилом (нежилом) помещении и обслуживающие одно помещение, может быть возложена на собственника помещения.
Ответственность же за стояки, отключающие устройства на ответвлениях от них в помещении собственника, но обслуживающие несколько помещений, берёт на себя управляющая организация. Поэтому важно указать в договоре управления состав общего имущества МКД, в отношении которого осуществляется управление.
Таким образом, Минстрой ещё раз подтвердил тот факт, что если на радиаторах (батареях) отопления внутри квартир имеются отключающие устройства (запорная арматура), то они не относятся к общему имущества собственников помещений МКД. Если таких отключающих устройств нет, то радиаторы (батареи) отопления включаются в состав общего имущества собственников помещений МКД.
В конце письма Минстрой с делал небольшую ремарку о том, что согласно п.2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации (ПП РФ №1009 от 13.08.1997), письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативно-правовыми актами.
Поэтому письма Минстроя разъяснительного свойства по вопросам применения нормативно-правовых актов носят чисто информационный характер, не являются призывом к действию и не направлены на установление, изменение или отмену действующих правовых норм. Содержащиеся в письмах разъяснения не могут являться общеобязательными государственными предписаниями постоянного или временного характера.
Читайте также, законна ли установка “заглушек” в канализацию должников
Так кому все таки принадлежат радиаторы(батареи) отопления в квартирах МКД
Что это вообще такое — прибор отопления или элемент внутридомовой системы отопления как указано в п. 6 правил № 491 и которая соответственно состоит из: — стояков, обогревающих элементов (радиатор), регулировочно-запорной арматуры, приборов учета (общедомовых), иных устройств. Является ли дом единым теплотехническим объектом, хотя бы по тому, что услуга коммунальная услуга — отопление потребляется во всей помещениях, — не зависимо есть там отпительный прибор или нет.Мнение верховного суда на запрос о признание п.6 не действующим в части отнесения радиатора к общедомовому имуществу.
Не смотря на то, что все элементы без исключения, согласно норм правовых актов, считаются общедомовым имущество,суд однако имеет свое мнение — видение. Тьма ЖКХ-нормативки четко и по делу это развеяна экспертом в ролике см.ниже.В частности суд изучая суть указал:
В соответствии с пунктом 1 статьи 290ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Из этого следует, что оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного жилого или нежилого помещения.
Кроме того, пункт 5 Правил закрепляет, что в состав общего имущества входят внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-техническогои иного оборудования, расположенного на этих сетях.
Следовательно, по смыслу пункта 6 Правил во взаимосвязи с подпунктом «д» пункта 2 и пунктом 5 Правил в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т.п.).
Находящиеся в квартирах обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), имеющие отключающие устройства, расположенные на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления,
обслуживают только одну квартиру и могут быть демонтированы собственником после получения разрешения на переустройство жилого помещения (статья 26ЖК РФ).
Ссыка на само ДЕЛО
БОЛЕЕ ПОДРОБНО О НОВОМ ЖКХ В ДЗЕНЯвляются ли радиаторы отопления внутри квартиры общедомовым имуществом?, Красноярск | вопрос №1074567 от 28.11.2021
УК Вас, Светлана, обманывает:
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ от 22 сентября 2009 г. N ГКПИ 09-725
Верховный Суд Российской Федерации в составе: судьи Верховного Суда Российской Федерации Зайцева В.Ю., при секретаре Степанищеве А.В., с участием прокурора Степановой Л.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Дьяченко Инны Валерьевны, Доронина Сергея Владимировича о признании частично недействующим пункта 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, установил: пунктом 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 (далее — Правила), предусмотрено, что в состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
Дьяченко И.В., Доронин С.В. обратились в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением, в котором просят признать пункт 6 Правил недействующим в части отнесения находящихся в квартире собственника приборов отопления к общему имуществу многоквартирного дома. В заявлении указано, что Правила в оспариваемой части противоречат пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которым собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности в числе других механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения. Расположенные в квартире собственника приборы отопления индивидуализированы и обслуживают одно конкретное помещение, в связи с чем не могут быть отнесены к общему имуществу многоквартирного дома.
Заявитель Доронин С.В., представляющий также интересы Дьяченко И.В., в судебном заседании поддержал заявление и просил о его удовлетворении, пояснив, что Правила в оспариваемой части ограничивают право собственника (потребителя) совершить распорядительные действия по отказу от собственности, по одностороннему расторжению договора электроснабжения в порядке статей 546 и 782 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также право потребителя на односторонний отказ от исполнения договора оказания услуг, гарантированного статьей 32 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».
Представители Правительства Российской Федерации Кулешова М.Б. и Акопян Г.А. требование заявителей не признали, ссылаясь на то, что содержание пункта 6 Правил следует рассматривать во взаимосвязи с подпунктом «д» пункта 2 и пунктом 5 Правил, из которых следует, что приборы отопления в жилом помещении собственника не относятся к общему имуществу собственников в многоквартирном доме.
Выслушав объяснения Доронина С.В. и представителей заинтересованного лица, изучив материалы дела и заслушав заключение прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Степановой Л.Е., просившей отказать заявителям в удовлетворении их требования, суд находит заявление Дьяченко И.В. и Доронина С.В. не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Частью 3 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), действовавшей на момент принятия Правил, предусматривалось, что Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации. Таким образом, утверждая оспариваемые Правила, Правительство Российской Федерации имело соответствующие полномочия.
С утверждением заявителей о противоречии пункта 6 Правил в оспариваемой части пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) и части 1 статьи 36 ЖК РФ суд согласиться не может. В соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Аналогичным образом часть 1 статьи 36 ЖК РФ включает в состав общего имущества механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Из содержания приведенных норм следует, что оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного жилого или нежилого помещения.
В подпункте «д» пункта 2 Правил воспроизведена норма о включении в состав общего имущества механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающего более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).
Кроме того, пункт 5 Правил закрепляет, что в состав общего имущества входят внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
Следовательно, по смыслу пункта 6 Правил во взаимосвязи с подпунктом «д» пункта 2 и пунктом 5 Правил в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т.п.).
Находящиеся в квартирах обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), имеющие отключающие устройства, расположенные на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, обслуживают только одну квартиру и могут быть демонтированы собственником после получения разрешения на переустройство жилого помещения (статья 26 ЖК РФ).
С учетом изложенного системное толкование пункта 6 Правил не дает оснований для вывода о том, что обогревающие элементы внутридомовой системы отопления, обслуживающие только одну квартиру, включаются в состав общего имущества собственников многоквартирного дома.
В силу части первой статьи 253 ГПК РФ суд, признав, что оспариваемый нормативный правовой акт не противоречит федеральному закону или другому нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу, принимает решение об отказе в удовлетворении соответствующего заявления.
Руководствуясь статьями 194 — 199, 253 ГПК РФ, Верховный Суд Российской Федерации решил:
Дьяченко Инне Валерьевне, Доронину Сергею Владимировичу в удовлетворении заявления отказать.
Решение может быть обжаловано в Кассационную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья Верховного Суда.
Российской Федерации.
В.Ю.ЗАЙЦЕВ.
Вам помог ответ?ДаНет
Единство понимания достигнуто — Статьи — INTELLECT
*Данный материал старше трёх лет. Вы можете уточнить у автора степень его актуальности.
За радиатор, находящийся в собственности владельца квартиры, несет ответственность он сам.
Владимир Кряжев в своей статье «Кто несет расходы» о правовых аспектах замены батарей (радиаторов) отопления и распределения ответственности в случае затопления приходит к заключению, что до настоящего времени нет единого подхода к пониманию того, является ли радиатор отопления общедомовым имуществом либо собственностью жильца в многоквартирном доме. Автор настоящего комментария не согласен с таким выводом и, ссылаясь на позицию Верховного Суда РФ, отмечает, что этот вопрос Судом разрешен. Более того, в судебной практике с 2009 года закрепился и используется общий подход, связывающий отнесение радиаторов отопления к общему имуществу по признаку наличия или отсутствия отключающих устройств.
Сама по себе затронутая автором тема является актуальной при решении практических задач жителями многоквартирных домов. И дело здесь не только в том, что иногда бывает невозможно дождаться проведения капитального ремонта. Часто вопрос замены радиаторов отопления инициируют сами собственники квартир, производя ремонт и меняя оборудование на более современное.
Действительно, первый и наиболее значимый вопрос, который необходимо решить при замене радиаторов, – относятся ли они к общему имуществу дома, необходимо ли согласие иных собственников и, как следствие, за чей счет будет проводиться замена.
Весьма странно, что автор статьи оставил вопрос квалификации открытым, указав, что до настоящего времени нет единого подхода к пониманию того, является ли радиатор отопления общедомовым имуществом либо собственностью жильца в многоквартирном доме.
На мой взгляд, единство понимания в этом, наконец, достигнуто. Так, Верховный Суд РФ в определении от 22 сентября 2009 г. №КАС 09-547 поставил точку в толковании п. 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. №491 (далее – Правила №491) по вопросу отнесения обогревающих элементов (радиаторов отопления и пр.), находящихся в жилых или нежилых помещениях собственников, к общему имуществу в многоквартирном доме.
Цитируя определение, следует обратить внимание на его квинтэссенцию: «В состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т.д.). Находящиеся в квартирах обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые имеют отключающие устройства, расположенные на ответвленных от стояков внутридомовой системы отопления, обслуживают одну квартиру, могут быть демонтированы собственником после получения разрешения на переустройство жилого помещения в установленном порядке (ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации)».
В качестве вывода из приведенного Определения следует: если, согласно проектной документации, радиаторы, установленные в квартирах, имеют отключающие устройства, расположенные за стояками внутридомовой системы отопления, то такие радиаторы к общему имуществу дома не относятся.
Таким образом, в судебной практике с 2009 года закрепился и используется общий подход, связывающий отнесение радиаторов отопления к общему имуществу по признаку наличия или отсутствия отключающих устройств (если речь идет о батареях, обслуживающих одну квартиру и расположенных внутри нее).
Как показывает практика, большинство вновь построенных домов оснащены радиаторами, имеющими отключающие устройства. И только дома советской постройки с вертикальной системой отопления не имеют отключающих устройств. Полагаю, что автор статьи неоправданно обошел своим вниманием последнее разъяснение Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ – письмо от 1 апреля 2016 г. №9506-АЧ/04. В нем последовательно изложена выше обозначенная позиция: в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одного жилого помещения, в том числе не имеющие отключающих устройств (запорной арматуры), расположенных на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, находящихся внутри квартир. Обогревающие элементы (радиаторы) внутридомовой системы отопления, обслуживающие только одну квартиру, в том числе имеющие отключающие устройства (запорную арматуру), в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома не включаются.
Из приведенных позиций следует, что определить принадлежность радиаторов отопления, учитывая данные разъяснения, не составляет труда. Любопытным представляется тот факт, что автор статьи обозначает тему как «замена батарей (радиаторов) отопления», но в разделе о несговорчивых соседях пишет совсем о другом – о замене стояков отопления. Последние, безусловно, относятся к общему имуществу дома, образуют собой систему отопления и подлежат замене при осуществлении капитального ремонта.
Таким образом, вопрос с соседями не может решаться собственником квартиры в единоличном порядке. Проведение капитального ремонта – компетенция общего собрания. А потому составлять акты недопуска и прочие документы в ходе замены системы отопления должен не собственник квартиры, меняющий свои батареи, а лицо, ответственное за проведение капитального ремонта в МКД.
Из первого и самого важного вопроса о собственности радиаторов отопления вытекает второй вопрос – ответственности в случае причинения убытков в связи с нарушением целостности тех самых радиаторов отопления.
И этот вопрос решается в порядке следствия: если батарея относится к общему имуществу, ответственность за ее функционирование (за исключением деликтов, разумеется), несет УК или иное лицо, осуществляющее управление общим имуществом. Соответственно, за радиатор, находящийся в собственности владельца квартиры, несет ответственность он сам.
Технические сопутствующие рекомендации по порядку организации замены радиаторов отопления и оформления данного процесса, описанные автором, логичны и имеют право на существование.
Статья Анны Устюшенко, ИНТЕЛЛЕКТ-С, опубликована в «Новой адвокатской газете» (№ 7 (264) / 1-15 апреля 2018 года)
Статьи экспертов Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С >>
ЖКХ
Радиаторы — общедомовое имущество?
8 Февраля 2019Споры между жильцами многоквартирных домов (МКД) и УК/ТСЖ — обычное дело, хотя большинство разногласий удается урегулировать при помощи ЖК РФ.
Но бывают случаи, когда спорный вопрос сложно разрешить даже используя нормы действующего законодательства. Яркий пример — многочисленные разногласия между жильцами дома и управляющей компании о праве собственности на отопительные батареи в МКД. Именно он вызывает у собственников квартир непонимание и неприятие отдельных положений ЖК РФ:
- кто является собственником батарей?
- за чей счет должны производиться их ремонт, замена и техническое обслуживание (ТО)?
В МКД действует принцип территориального разграничения права собственности:
- Индивидуальная собственность: квартиры, балконы.
- Общая собственность: крыши, подвалы, подъезды, лифты, служебные помещения, придомовая территория.
В первом случае за все, что находится внутри квартиры, отвечает ее собственник. Во втором — УК/ТСЖ. Но не все так просто. Многие жильцы считают, что с отопительной батареей ясности нет и настаивают на том, что она принадлежит УК/ТСЖ со всеми вытекающими последствиями: ТО, ремонт, замена.
В этой ситуации может помочь Постановление Правительства РФ №491 от 14.08.2006.
В соответствии с этим документом, батареи отопления, размещенные в квартирах жильцов, признаются общим имуществом только при одном условии: если они являются неотъемлемой частью общей системы отопления и соединены со стояками без блокирующих вентилей. В этом случае батареи признаются общей собственностью и обслуживаются за счет УК/ТСЖ.
Если же на входах и выходах батарей есть вентили или другие перекрывающие устройства, то они уже являются имуществом собственника квартиры и обслуживаются за его счет.
Оказывается, что всё решают технические детали. УК/ТСЖ может перевести общую собственность в индивидуальную. Достаточно установить спорщику дополнительные вентили, и вопрос закрыт. Согласится ли владелец квартиры с таким решением и не привлечет ли УК/ТСЖ к ответственности — это решать собственнику жилья.
Подписка
Подпишитесь на нашу рассылку,
и станьте одним из первых,
кто будет в курсе всех
наших новостей!
Подписка успешно оформлена!
Исключения из зоны действия нападения и батареи
4-минутное чтение
Это были тяжелые времена для домовладельцев, инвесторов и владельцев многоквартирных домов.
Пандемия COVID-19 спровоцировала введение моратория на выселение по всей стране, в результате чего многим владельцам ничего не оставалось, кроме как продолжать платить за содержание и финансирование своей собственности с меньшими поступлениями арендной платы и отсутствием возможности удалить неплатящих арендаторов. Страховые взносы тем временем растут.
В то же время гораздо менее заметную угрозу для их инвестиций можно найти в мелком шрифте их страховых полисов: исключения, которые все чаще возникают в отношении исков о нападениях и побоях.
Арендодателям, конечно, могут быть и неоднократно подавались иски из-за претензий — иногда оправданных, иногда нет, — что они не смогли обеспечить безопасность арендаторов.
Эта ответственность выходит за рамки простой уборки скользких полов или ремонта сломанной лестницы.Это также означает принятие соответствующих мер безопасности, чтобы арендаторы не подвергались необоснованному риску стать жертвой преступного нападения.
Представьте себе многоквартирный дом, оборудованный камерами видеонаблюдения, зуммером и самоблокирующимися дверями, позволяющими входить в здание только жильцам, их гостям и уполномоченному персоналу. Несмотря на все это, злоумышленнику каким-то образом удается проникнуть в здание и напасть на арендатора. Арендатор предъявляет иск владельцу о причинении телесных повреждений.
Это происходит постоянно.
Фактически, жюри присудило многомиллионное вознаграждение истцам, подавшим в суд на домовладельцев, особенно если в отношении собственности было совершено несколько преступлений или если арендодатель не принял надлежащих мер предосторожности.
Разговор о нападении и избиенииХотя нет никаких сомнений в том, что владельцы собственности обязаны «защищать» жильцов, вопрос о халатности вращается вокруг «предсказуемости» собственником насильственных действий.
Споры по тонкостям закона оставим на усмотрение суда.Но что касается страхования, полиса общей ответственности недостаточно, особенно сейчас, когда исключение нападений и избиений становится нормой.
Арендодатели, однако, часто упускают из виду страховое покрытие A&B. Они не знают об этом, и об этом просто не всплывает в разговорах, которые они ведут со своими брокерами.
Если вы владелец квартиры или инвестор, считайте это своим будильником.
СтрахованиеA&B может помочь вам вернуться к работе после ранения, стрельбы или избиения на одном из ваших домовладений.В частности, страхование нападения и побоев помогает оплатить судебные издержки и урегулирования, связанные с претензией.
Однако помните, что независимо от того, добавлено ли оно обратно в вашу политику общей ответственности в качестве подтверждения или приобретено как отдельная политика, покрытие A&B обычно имеет более низкие сублимиты или может быть доступно только через дополнительного оператора связи.
Более низкий сублимит делает это так, как кажется, обеспечивая меньшую сумму покрытия для оплаты претензий A&B по сравнению с лимитами, доступными для других видов требований об ответственности.Перевозчики избыточных линий защищают от финансовых рисков, которые считаются слишком высокими для обычной страховой компании.
Тем не менее, имейте в виду, что исключения A&B становятся все более распространенными в полисах, написанных для жилых комплексов, особенно тех, которые расположены в районах с высоким уровнем преступности. Кроме того, наконец, если вы не слышите об этом от своего брокера, возможно, пришло время убедиться, что он подходит для вашего бизнеса.
Mahoney Group, базирующаяся в Месе, штат Аризона, является одной из крупнейших независимых брокерских компаний по страхованию и выплате пособий сотрудникам в стране.Как организация, принадлежащая сотрудникам, мы защищаем то, что принадлежит вам с 1915 года. Свяжитесь с нами по телефону [email protected] или 480-730-4920.
Эта статья не является исчерпывающей, и любые обсуждения или мнения не должны рассматриваться как юридическая консультация. Читатели должны связаться с юрисконсультом или страховым специалистом для получения соответствующего совета.
4 скрытых способа увеличения прибыли от солнечной энергии в многоквартирном доме
В то время как предприятия и дома часто инвестируют в солнечную энергию, менее частые клиенты, такие как владельцы многоквартирных домов, также хорошо подходят для возобновляемых источников энергии.К ним относятся квартиры, кондоминиумы, дуплексы, таунхаусы и многое другое. Такие здания имеют те же преимущества, что и другие коммерческие солнечные проекты, но у них есть определенные преимущества. Преимущества солнечной энергии для многоквартирных домов1. Общая энергия и сбережения
В отличие от типичных коммерческих и жилых солнечных проектов, небольшие многоквартирные дома (4-8 арендаторов) имеют дополнительный бонус в виде выгоды как для арендаторов, проживающих в здании, так и для владельцев недвижимости.Это может быть достигнуто с помощью одной общей солнечной системы, а не отдельных систем для каждого арендатора. Они предназначены для компенсации затрат на электроэнергию на общих территориях и арендаторов, что в равной мере приносит пользу как руководству, так и жильцам.
2. Офсетная подача электроэнергии в зоне общего пользования
Для более крупных комплексов, в которых проживают сотни арендаторов, владельцам выгоднее всего использовать солнечную систему для компенсации электроэнергии только в общих помещениях, а не добавлять солнечную батарею для каждого блока.
Мы предоставили солнечные решения для многих многоквартирных домов, включая проект Willy’s Overland Lofts в Детройте, штат Мичиган, завершенный в 2018 году.Будучи членом Детройтского округа 2030, этот комплекс, ориентированный на устойчивость, обязался сократить3. Повышенная стоимость недвижимости
Добавление солнечной энергии увеличит стоимость недвижимости и привлечет новый сегмент экологически чистых жителей.
4. Арендная плата
Согласно опросу Йельского университета, 47% американцев заявили, что будут платить больше, чтобы получать электроэнергию из возобновляемых источников энергии. При этом руководство может взимать больше за расходы на проживание, чтобы компенсировать первоначальные инвестиционные затраты на солнечную энергию.Другой вариант — снизить общие арендные ставки для привлечения лиц с низкими доходами.
Примечание: примите во внимание, включены ли коммунальные услуги в арендную плату или жители платят их отдельно. В зависимости от ваших целей перехода на солнечную энергию владельцы могут снизить общие расходы на аренду за счет включения коммунальных услуг, чтобы привлечь больше жителей, или повысить цену, чтобы сократить срок окупаемости.
Существуют различные варианты использования солнечной энергии в многоквартирных домах. Солнечная энергия может использоваться для компенсации электроэнергии в общих помещениях, процента от электроэнергии здания, автомобильных зарядных станций и т. Д.Ваш комплекс стремится снизить потребление электроэнергии арендаторами и владельцами, привлечь больше экологичных жителей и лучше контролировать арендную плату? Запланируйте консультацию по коммерческой солнечной энергии, чтобы узнать, какие у вас есть варианты!
Если вы или другой бизнес заинтересованы в неоспоримом влиянии на вашу тройную прибыль, позвоните нам, чтобы получить бесплатную консультацию, чтобы узнать, подходит ли вам солнечная энергия! Позвоните по телефону (248) 923-3456 или запросите бесплатный онлайн-анализ солнечной энергии для вашего бизнеса.
Michigan Solar Solutions — это установщик солнечных батарей для коммерческих и жилых помещений, а также подрядчик по электротехнике, который обслуживает нижний полуостров Мичиган с 2007 года. Мы установили тысячи панелей, и у нас есть счастливый клиент рядом с вами, узнайте, что наши клиенты думают о нас, Guild Quality.
Фото Джордж Беккер из Pexels
Есть комментарий? Дайте нам знать от вас!
Cortland Partners приобрела роскошный портфель в Атланте
Cortland Partners приобрела Home at The Battery Atlanta, три роскошных жилых комплекса, расположенных в The Battery Atlanta, a 1.5 миллионов квадратных футов многофункционального назначения. Совместное предприятие Pollack Shores Real Estate Group и Braves Development Co. продало недвижимость.
Антенна дома в The Battery Atlanta
Home at The Battery Atlanta состоит из 531 единицы общей площадью 485 000 квадратных футов, разбросанных между Parkside, The Residences и The Flats. Квартиры предлагают планировку этажей с одной, двумя и тремя спальнями площадью от 619 до 1528 квадратных футов. Внутренние особенности квартиры включают дизайнерскую отделку, открытые кухни, бытовую технику из нержавеющей стали, паркетные полы, балконы по периметру и вид на парк SunTrust.Заполняемость дома в The Battery Atlanta в настоящее время составляет 90 процентов. Удобства общего пользования среди трех объектов включают:
- бары на крыше
- интернет-кафе
- клубных дома
- бассейны
- зоны отдыха
- развлекательный центр с игровой комнатой
- кухни для гурманов
- камины
- открытые площадки для гриля
Многофункциональное назначение
Партнерство между Braves и Pollack Shores положило начало новой эре многофункциональных проектов, ориентированных на спорт, которые включают варианты проживания нескольких семей. В настоящее время на стадии разработки находится более 12 подобных проектов в таких городах, как Детройт и Лос-Анджелес.
«Дом в Battery Atlanta — это процветающий район, который предлагает непревзойденный жизненный опыт и служит образцом для аналогичных спортивных концепций, которые сейчас обретают форму», — сказал Майк Плант, президент и генеральный директор Braves Development Co. подготовленное заявление.
Интерьер дома в The Battery Atlanta
В отеле Battery Atlanta также есть отель Omni, театр Coca-Cola Roxy, множество ресторанов и более 700 000 квадратных футов торговых и офисных площадей.В отеле также находится One Ballpark Center, региональный офис Comcast, в котором расположена его лаборатория инноваций.
Немецкий производитель лифтов Thyssenkrupp Elevator также планирует построить испытательную башню высотой 420 футов, которая будет служить штаб-квартирой компании в Северной Америке внутри общины. Пешеходный мост соединяет отель The Battery Atlanta с близлежащей галереей Cobb Galleria. Коммуна находится в непосредственной близости от отеля, так как он расположен на углу межштатных автомагистралей 75 и 285, что обеспечивает легкий доступ в любую точку Атланты и обратно.
Изображения любезно предоставлены Pollack Shores Real Estate Group
Зарядка электромобиля в квартире или кондоминиуме
Более 80% зарядки электромобиля происходит дома или на работе. Вы здесь, значит, мы уже знаем, что вы занимаетесь электромобилем, но каково ваше многосемейное сообщество? Если вы думали поговорить со своим управляющим по поводу зарядки электромобилей, но не нашли слов, мы готовы помочь. Отредактируйте письмо ниже, а затем скопируйте / вставьте его в электронное письмо, чтобы начать разговор.Вы можете быть удивлены ответом (и только представьте себе бессмертную благодарность ваших соседей, ездящих на электромобилях, если вы получите заряд для всего сообщества)!
Если им нужно что-то более убедительное, покажите им наши электронные книги по кондоминиуму или апартаментам здесь и здесь, соответственно. Если их беспокоит стоимость, у нас тоже есть решение. Когда они будут готовы к покупке, не забудьте сказать им, у кого лучшая сеть, решения и услуги на планете. Спасибо, удачной зарядки!
Уважаемый [НАЗВАНИЕ МЕНЕДЖЕРА ИМУЩЕСТВА],
Надеюсь, у тебя все хорошо, и хорошего дня.Меня зовут [ВАШЕ ИМЯ], я живу по адресу [НАЗВАНИЕ СОБСТВЕННОСТИ / АДРЕС / КВАРТИРА №]. Мне нравится мое сообщество, и мое общение с вами и командой [PROPERTY MANAGEMENT FIRM] всегда было на высшем уровне. Меня особенно впечатлило ваше своевременное реагирование на потребности жителей, поэтому я надеюсь, что вы можете помочь мне в моей нынешней ситуации.
Я [НЕДАВНО ПРИОБРЕТАЛ / СДАН в АРЕНДУ / ПЛАНИРУЮ ПРИОБРЕСТИ] электромобиль, но моя неспособность зарядить дома быстро становится реальной проблемой. Устойчивое развитие чрезвычайно важно для меня (на самом деле, это было одной из главных причин, по которой я решил жить в вашем районе).Я понимаю, что, вероятно, я не единственный человек, который обратился к вам по этому поводу, поэтому вместо того, чтобы трепать список причин, по которым установка зарядных станций для электромобилей принесет мне пользу, я хотел бы обсудить, как зарядка электромобилей может нам помочь. все.
Во-первых, электромобили становятся мейнстримом. Как и я, многие люди обеспокоены изменением климата и загрязнением окружающей среды, и мы хотим внести свой вклад. Фактически, почти все, кого я знаю, либо хотят электромобиль, либо уже имеют его. Согласно этому опросу, 83% водителей заявили, что планируют перейти на электромобили при следующей покупке автомобиля (включая 91% миллениалов).Поверьте, если вы сядете за руль одного из них, вам больше никогда не захочется водить бензиновый автомобиль.
Во-вторых, люди хотят жить в зеленых сообществах. Как я уже упоминал, ваша приверженность окружающей среде была одной из вещей, которые впервые привлекли меня в ваше сообщество. Большинство людей не только хотят жить рядом с теми, кто разделяет их ценности, но и готовы платить больше за эту привилегию. Я упоминал, что люблю там, где живу? Возможность заряжать свой электромобиль определенно сделает меня счастливым на долгие годы.
Наконец, такие стимулы, как скидки, гранты и налоговые льготы, могут помочь компенсировать стоимость инфраструктуры. ChargePoint (одна из крупнейших сетей зарядки электромобилей) может указать вам на поощрения, доступные в [ВАШЕМ ГОСУДАРСТВЕ / РЕГИОНЕ] здесь: https://www.chargepoint.com/incentives/commercial/.
Только по этим причинам (появляется больше электромобилей, люди хотят жить в зеленых сообществах, и это более доступно, чем вы думаете), я надеюсь, вы рассмотрите возможность предложения зарядки электромобилей в [НАЗВАНИЕ СООБЩЕСТВА].Если у вас есть какие-либо вопросы (или вы просто хотите поговорить об электромобилях), обращайтесь ко мне по [ВАШ ТЕЛЕФОН №]. Спасибо заранее за вашу помощь. Я с нетерпением жду ответа от вас в ближайшее время.
С уважением,
[ВАШЕ ИМЯ]
[ВАШ АДРЕС / APT. #]
[НАЗВАНИЕ СООБЩЕСТВА]
70 Little West Street, блок 6B в Battery Park City
70 Little West Street, 6B
Квартира · Бэттери-Парк-Сити · 2 095 000 долл. СШАОБЩИЕ ПЛАТЕЖИ — 1 843 долл. США 90 203 · НАЛОГИ — 2,026 $ / мес. ·
Ищете ЛЮКС?
Получите свой собственный райский уголок в самом сердце Бэттери-Парк-Сити, разработанный известным дизайнером интерьеров Ло Ченом специально для самых уединенных.
Для эксклюзивного покупателя это потрясающее зрелище поставляется полностью меблированным … Удачи вам
Войдя в свой полностью меблированный, залитый солнцем угловой дом, вы сразу же будете поражены высокими 11-футовыми окнами от пола до потолка, которые обеспечивают полный обзор Башни Свободы и красивых, усаженных деревьями улиц внизу. Независимо от того, читаете ли вы книгу в своем укромном уголке, гуляете у огня или развлекаете гостей, гостиная готова произвести впечатление!
Кухня шеф-повара открытой планировки оснащена экологически чистыми черными столешницами Riverstone, приборами Wolfe и Miele с низкими температурами, а также бамбуковыми шкафами.Идеально подходит для вашего внутреннего шеф-повара или любого мероприятия с обслуживанием на дому.
После долгого дня в офисе, отправляйтесь в ванную комнату, выложенную плиткой из известняка и стеклянной мозаики, чтобы понежиться в очень глубокой ванне Waterworks, а затем отправляйтесь в свою великолепную спальню, чтобы расслабиться и проспать всю ночь напролет!
Оставаясь верным роскошному ощущению, которое может предложить эта квартира, мебель в квартире ничем не отличается:
Milano Smart живой диван и журнальный столик, импортированные из Италии
Свободно движущееся мобильное освещение от Aqua Creations, импортированное из Тель-Авива
Обеденный стол это знаменитый «Мраморный стол Сааринен» от Knoll
Художественная инсталляция Джеффри Гудмана
Картины от Lumas
Небольшие полочные вазы на заказ от Na Suen
Драпировка и автоматические жалюзи на заказ от The Shade Store, а телевизор представляет собой скрытое зеркало. рама
Изготовленный на заказ камин изготовлен в шкафах Hearth.
Разработанный всемирно известным архитектором Пелли Кларк Пелли, Visionaire является первым жилым объектом на Манхэттене, сертифицированным по стандарту LEED Platinum, с очищенным отфильтрованным воздухом и солнечной батареей. панели и полный набор удобств для белых перчаток, в том числе:
24-часовой швейцар и консьерж-сервис
24/7 парковка парковщиком rage и хранения велосипедов
Современный фитнес-центр, предлагающий занятия
Студия йоги
Солнечный бассейн с морской водой
Джакузи, сауна, парная и массажный кабинет
Детская игровая комната с видом на 12-футовый аквариум
Полностью укомплектованные жители кинозал гостиная с камином
Потрясающая и благоустроенная терраса на крыше с грилями для барбекю, баром с раковиной и отдельными кабинками для переодевания
Отель Visionaire расположен на самой тихой и живописной набережной Бэттери-Парк-Сити, в окружении 30 акров ухоженных парков с такими удобствами для отдыха, как как бейсбольные поля, баскетбольные площадки, ледовый каток, велосипедные и беговые дорожки, детские площадки, собачьи парки и многое другое.Вам также понравится жить в непосредственной близости от некоторых из лучших магазинов и ресторанов города, таких как Всемирный торговый центр Вестфилда, Oculus и Brookfield Place.
WebID: 242053 — Изображение предоставлено Эрин Уилок
Battery Point на продажу | Новости, Спорт, Работа
НАБЛЮДАТЕЛЬ Фото М.Дж. Стаффорда Сайт проекта Battery Point Villas на этой неделе сильно зарос. Несмотря на шумиху 2018 года, проект жилого комплекса так и не пошел дальше первоначальной расчистки территории.Теперь девелоперы проекта хотят продать участок.
Проект Battery Point Villas в Дюнкерке, по-видимому, выключен, по крайней мере, в его нынешнем виде.
Недвижимость выставлена на продажу, и потенциальный покупатель ведет переговоры о ней, заявил на прошлой неделе мэр Дюнкерка Уилфред Росас. Он сказал НАБЛЮДАТЕЛЮ, что возможный новый владелец хочет значительно изменить или полностью изменить план участка.
Первоначальный план участка, разработанный Erie Land Development, LLC, был одобрен для 12 восьмиквартирных роскошных квартир в собственности, недалеко от Афинекса на шоссе 5, в 2018 году.В том же году произошел снос построек и вывоз деревьев.
С тех пор там ничего не происходило.
В декабре 2019 года было объявлено, что строительство начнется весной. Начало пандемии COVID-19 остановило эти планы.
Не помогло и то, что завод Athenex не открылся, поскольку компания работает над нормативными вопросами в отношении лекарства от рака, которое она надеется производить на этом месте. Чиновники рассчитывали на сотрудников Athenex как на основной источник арендаторов для нового жилого комплекса.
Erie Land Development, девелопер Battery Point Villas, также владеет земельным участком, согласно проверке онлайн-картографического программного обеспечения Департамента планирования округа Чаутокуа.
Росас сказал, что на самом деле есть несколько разных застройщиков, заинтересованных в покупке участка. Однако, видимо, на первый план вышел один потенциальный новый владелец.
Мэр сказал, что на прошлой неделе он провел «плодотворную встречу» с нынешними владельцами, представителями потенциальных новых владельцев, новым директором Департамента городского планирования и развития Винсом ДеДжоем и заместителем директора департамента Э.Дж. Хейсом.
Потенциальный новый владелец / разработчики сайта рассматривают два других места для реализации своих планов, сказал Росас. «Это будет конкурентный процесс», — сказал он.
Возможные владельцы хотели встретиться с официальными лицами Дюнкерка, чтобы убедиться, что город не остановит их планы. Росас сказал, что им сказали, что город поддержит их, и они могут продолжить, если купят недвижимость.
На вопрос о подробностях предлагаемых планов мэр возразил. «Я не вправе обсуждать какие-либо конкретные детали, потому что они находятся в стадии переговоров», — сказал он.
Росас сообщил, что возможный покупатель участка Battery Point также рассматривает возможность покупки участка, принадлежащего городу, который граничит с ним на западе.
Последние новости сегодня и многое другое в вашем почтовом ящике
Multifamily Assault & Battery: проблемы покрытия на страховом рынке
В наши дни любой брокер по страхованию имущества и от несчастных случаев может сказать вам, что расценки на коммерческое страхование растут, причем двузначное увеличение не является редкостью.Ряд факторов способствует росту страховых взносов, среди которых следующие: дорогостоящий ремонт после недавних стихийных бедствий, возрастающая частота и серьезность претензий по автомобилям из-за отвлеченного вождения, экономическая неопределенность, связанная с пандемией Covid-19, и ядерное жюри. приговоры, в которых присужденные убытки кратны среднему значению, которое они использовали еще несколько лет назад.
К сожалению, индустрии многоквартирных домов не удалось избежать роста затрат на страхование.Как и все компании, занимающиеся недвижимостью, страхование многоквартирной собственности сегодня стоит дороже, чем год назад, особенно для тех, чей портфель сильно подвержен рискам ветра, наводнений и землетрясений. Что касается несчастных случаев, повышение ставок общей ответственности и общей ответственности (которая выходит за рамки общей ответственности и политики автомобильной ответственности, обеспечивая более высокие пределы страхового покрытия) также является реальностью, с которой сталкиваются многосемейные предприятия. Но есть один аспект страхования гражданской ответственности, который неожиданным образом влияет на многоквартирные дома (и другие рынки жилья): страхование от нападений и побоев.
Позвольте мне перенести вас в октябрь 2019 года. В то время один из моих клиентов, крупная многосемейная компания по девелопменту и управлению недвижимостью, посоветовал просто подписать контракт на управление сторонним жилым комплексом. Мы проинформировали перевозчика общей ответственности клиента, страховую компанию Philadelphia, чтобы они могли одобрить политику клиента по добавлению местоположения, как мы это делали для всех предыдущих местоположений, которыми управлял этот клиент.
ОтветPhiladelphia шокировал меня и мою команду по работе с клиентами: мы не собираемся освещать это место.Когда мы спросили их, почему, Филадельфия сообщила нам, что количество и серьезность заявлений о сексуальном насилии и вооруженном ограблении резко возросли. Чтобы помочь им бороться с этим, они начали отслеживать преступность во всех местах с помощью RiskMeter от CoreLogic. Эта служба подписки позволяет вам ввести любой адрес и получить отчет, в котором подробно описывается общий балл риска преступления, а также дополнительные баллы с разбивкой по каждому типу преступления (включая убийство, грабеж и изнасилование), используя текущую и историческую информацию о преступлениях. .На первой странице отчета представлен обзор Google Maps с информацией об оценке преступности на основе искомого адреса:
.На второй странице отчета RiskMeter представлены подробности отчета о преступлении:
Наш представитель в Филадельфии тогда сообщил, что любое место с рейтингом убийств выше 80,0 будет запрещено освещать. Адрес, который мы им предоставили, был выше 80,0 и поэтому был отклонен. Мы были в гневе, чувствуя, что перевозчик меняет свои методы андеррайтинга в середине срока действия полиса.После долгих разговоров мы, наконец, убедили их согласиться добавить покрытие для этого места с более высоким уровнем преступности с франшизой в 250 000 долларов, что намного выше, чем франшиза в 25 000 долларов для других мест. Та же политика применялась к другим местам с высоким уровнем преступности на протяжении всего срока действия политики.
По мере приближения продления Филадельфия дала понять, что такая политика будет продолжаться, и мы знали, что нам придется продавать и заменять страхование общей ответственности. Вопрос был в том, какие носители подойдут?
Мы продвигались по всему миру, преследуя всех возможных страховщиков и программ, которые казались потенциальным домом для покрытия гражданской ответственности.Некоторые рынки упомянули, что они также начали оценивать преступность и использовать эту информацию в рамках своего процесса оценки андеррайтинга. После многих телефонных разговоров и больших усилий мы, наконец, связали покрытие с Berkley Aspire, компанией W.R. Berkley, у которой не было проблем с оценками преступлений, сосредоточив внимание, а не на истории индивидуальных претензий наших застрахованных, что было положительно.
Итак, хотя мы, в конце концов, нашли оператора связи, и все закончилось хорошо (пока), я никогда не забуду, как слепо я себя чувствовал, когда получил это письмо из Филадельфии, в котором говорилось, что показатели преступности от таких поставщиков, как CoreLogic, изменились.