Здания жилые многоквартирные снип: Ничего не найдено для Wp Content Uploads 2019 05 Sp_54 13330 2016 Pdf

СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003

СП и СНиП

Скачать: СП 52.13330.2016.pdf

СП и СНиП

Скачать: СП 256.1325800.2016.pdf

СП и СНиП

Скачать: СП 31-112-2004 часть 1.pdfСкачать: СП 31-112-2004 часть 2.pdf

СП и СНиП

Скачать: СП 251.1325800.2016.pdf

СП и СНиП

Скачать: СП 89.13330.2016.pdf

СП и СНиП

Скачать: СП 62.13330.2011.pdf

Перепланировка и (или) переустройство помещений — Новости

Отделом инспекционного контроля, коммунальной энергетики и развития ЖКХ Администрации Чкаловского района на минувшей неделе было проведено очередное заседание комиссии по согласованию перепланировок и (или) переустройств жилых помещений.

Рассматривались помещения по адресам: ул. Щербакова, д. 20, ул. Бисертская, д. 22, ул. Ферганская, д. 4.

Комиссии проводятся в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации и согласно Постановлению Администрации города Екатеринбурга от 14.06.2012 № 2505 «Об утверждении Административного регламента предоставления муниципальной услуги «Прием заявлений и выдача документов о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме».

В ходе заседания была проведена проверка представленных пакетов документов на соответствие Жилищному кодексу Российской Федерации, Административному регламенту, а также проектной документации на соответствие требованиям СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», утвержденных Постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 10.06.2010

№ 64 «Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10», Свода правил
СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», утвержденного Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 03.12.2016 № 883/пр «Об утверждении новой редакции Свода правил «Здания жилые многоквартирные» СП 54.13330».

Прием граждан по вопросам переустройства и (или) перепланировки помещения в Чкаловском районе города Екатеринбурга проводится по адресу:
г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, д. 177, кабинет № 130; часы приема: понедельник с 14.00 до 17.30 часов, среда с 09.00 до 12.00 часов.

На прием должен приходить лично собственник (наниматель), либо доверенное лицо с нотариальной доверенностью собственника (нанимателя).

При себе необходимо иметь подлинники вышеперечисленных документов, а также их копии.

Страница не найдена — АБ МБР

Большинство мер защиты направлено на предотвращение пожаров.

01.4к.

Проверка пожарной безопасности МЧС может проводиться

01.6к.

Дизайн-проект интерьера – это комплект документов

0351

Заключение кадастрового инженера – это текстовая часть

0927

Договор аренды регистрируется в Росреестре, если срок

0782

Обмерные работы – это точное измерение всех конструктивных

07.5к.

Перевод из нежилого помещения в квартиру можно провести

06.8к.

Проведение кадастровых работ – это изучение исходной

04.3к.

Дополнительный вход объекта недвижимости дает прямой

12.6к.

Акт обследования кадастрового инженера – это документ

06.6к.

Разработка плана противопожарных мероприятий нужна

08.1к.

Колористика в проектировании и строительстве – это

01.5к.

Договор аренды и регистрация в Росреестре – эти понятия

012.2к.

Стоимость проектирования пожарной сигнализации зависит

02.7к.

Изменение вида разрешенного использования земельного

024.2к.

Дизайн здания – это совокупность решений, которые обеспечивают

0101

Технический паспорт объекта и здания – документ, составляемый

05.8к.

Технический учет и инвентаризация недвижимости —

02.7к.

Единство градостроительных решений в черте города или

0929

Раздел нежилого здания и помещения – это проведение

05.5к.

Постановка объекта недвижимости на кадастровый учет

025.7к.

Под капитальным ремонтом понимается замена или восстановление

02.7к.

Стандартная планировка жилого или нежилого помещения

02.8к.

Согласование реконструкции нежилого здания и объектов

06.5к.

Архитектурно-проектное бюро – это организация, чьи

01.4к.

Мероприятия пожарной безопасности МОПБ разрабатываются

01.6к.

Договор аренды нежилого помещения заключается с собственником

0762

Проверка пожарной безопасности – это плановая или внеочередная

01.5к.

Ввод объекта в эксплуатацию осуществляется после завершения

05.1к.

Изначальная конфигурация квартир определяется проектной

0780

Техническое заключение кадастрового инженера оформляется

03к.

Проект и согласование пандусов для инвалидов – это

03.8к.

Проем в несущей стене с усилением делается заново или

04.7к.

Согласование фасадов, в том числе окон, входов, пандусов

0245

Регистрация дополнительного соглашения проводится

01.9к.

Пожарные разрывы – это расстояния между строениями

04.1к.

Инженер проектировщик систем пожаротушения разрабатывает

01.3к.

СТУ – это специальные технические условия, описывающие

03.1к.

Заключение пожарно-технической экспертизы – это документ

02.4к.

Приостановление регистрации права собственности на

015.2к.

Перепланировка — это работы, в ходе которых меняется

04.5к.

Межевание — это кадастровые работы, в ходе которых

01.2к.

С подготовкой технического плана вы обязательно столкнетесь

01.3к.

Проект и монтаж СОУЭ нужно заказать, чтобы обеспечить

03.1к.

Проект перепланировки и техническое заключение являются

04.1к.

Требования к проектной документации пожарной сигнализации

011.5к.

Проекты огнезащиты разрабатываются, чтобы обеспечить

03.4к.

Договор аренды регистрируется в Росреестре, если срок

02.5к.

Проведение оценки пожарного риска – это расчеты степени

08.4к.

Государственная регистрация договора аренды недвижимого

05.7к.

Решение Верховного Суда РФ от 28.02.2019 N АКПИ18-1308 — последняя редакция

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ
от 28 февраля 2019 г. N АКПИ18-1308

Верховный Суд Российской Федерации в составе:

судьи Верховного Суда Российской Федерации Назаровой А.М.,

при секретаре К.,

с участием прокурора Степановой Л.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Центр ветеринарной медицины «Дойче Вет» об оспаривании частично абзаца одиннадцатого пункта 4.10 СП 54.13330 «СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные», утвержденного приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 3 декабря 2016 г. N 883/пр,

установил:

приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (далее — Минстрой России) от 3 декабря 2016 г. N 883/пр (далее — Приказ) утвержден СП 54.13330 «СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные» (далее — свод правил, СП).

Согласно абзацу одиннадцатому во взаимосвязи с абзацами первым и вторым пункта 4.10 раздела 4 «Общие положения» СП в подвальном, цокольном, первом и втором этажах жилого здания (в крупных и крупнейших городах — в третьем этаже) допускается размещение встроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, за исключением объектов, оказывающих вредное воздействие на человека. Не допускается размещать рентгеновские кабинеты, а также помещения с лечебной или диагностической аппаратурой и установками, являющимися источниками ионизирующего излучения, превышающего допустимый уровень, установленный санитарно-эпидемиологическими правилами, ветеринарные клиники и кабинеты.

Общество с ограниченной ответственностью «Центр ветеринарной медицины «Дойче Вет» (далее — Общество), осуществляющее ветеринарную медицинскую деятельность на основании лицензии, обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с административным исковым заявлением о признании недействующим абзаца одиннадцатого пункта 4.10 свода правил в той мере, в какой оспариваемым положением запрещается размещение в подвальном, цокольном, первом и втором этажах жилого здания (в крупных и крупнейших городах — в третьем этаже) ветеринарных клиник и кабинетов, ссылаясь на то, что действующее законодательство не содержит запрета на размещение ветеринарной клиники в жилом доме. По утверждению административного истца, оспариваемое положение, на основании которого Общество было подвергнуто административному наказанию в виде приостановления деятельности на 30 суток, нарушает его право на осуществление предпринимательской деятельности.

В судебном заседании директор Общества Т. поддержала заявленное требование, просила его удовлетворить.

Минстрой России и Министерство юстиции Российской Федерации (далее — Минюст России) в письменных возражениях на административный иск указали, что Приказ издан уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в пределах предоставленной законодательством Российской Федерации компетенции, оспариваемое положение не противоречит актам большей юридической силы и не нарушает права, свободы и законные интересы административного истца.

В судебном заседании представитель Минстроя России П. и представитель Минюста России С. просили отказать в удовлетворении административного иска.

Выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, заслушав заключение прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Степановой Л.Е., полагавшей в удовлетворении административного искового заявления отказать, Верховный Суд Российской Федерации не находит оснований для удовлетворения заявленного требования.

Пункт 12 статьи 2 Федерального закона от 29 июня 2015 г. N 162-ФЗ «О стандартизации в Российской Федерации» (далее — Федеральный закон N 162-ФЗ) определяет, что сводом правил является документ по стандартизации, утвержденный федеральным органом исполнительной власти или Государственной корпорацией по атомной энергии «Росатом» и содержащий правила и общие принципы в отношении процессов в целях обеспечения соблюдения требований технических регламентов.

Порядок разработки, утверждения, опубликования, изменения и отмены сводов правил устанавливается Правительством Российской Федерации (статья 22 Федерального закона N 162).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июля 2016 г. N 624 утверждены Правила разработки, утверждения, опубликования, изменения и отмены сводов правил, пунктом 13 которых установлено, что регистрация свода правил осуществляется федеральным органом исполнительной власти в сфере стандартизации в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере стандартизации.

Таким органом в силу пункта 1 и подпункта 5.4.7.1 пункта 5.4 Положения о Федеральном агентстве по техническому регулированию и метрологии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 17 июня 2004 г. N 294, является Федеральное агентство по техническому регулированию и метрологии (Росстандарт), зарегистрировавшее свод правил.

Принятие сводов правил и других нормативно-технических документов добровольного применения, в результате применения которых обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (далее — Федеральный закон N 384-ФЗ), отнесено к компетенции Минстроя России (подпункт 5.2.9 пункта 5 Положения о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. N 1038).

Таким образом, оспариваемый в части свод правил утвержден полномочным федеральным органом исполнительной власти и зарегистрирован в Росстандарте с соблюдением установленного порядка.

Данных о нарушении Правил разработки, утверждения, опубликования, изменения и отмены сводов правил, допущенном Минстроем России при издании свода правил, административным истцом не приведено.

В статье 5.1 Федерального закона от 27 декабря 2002 г. N 184-ФЗ «О техническом регулировании» закреплено, что особенности технического регулирования в области обеспечения безопасности зданий и сооружений устанавливаются Федеральным законом N 384-ФЗ, принятым в целях защиты жизни и здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, охраны окружающей среды, жизни и здоровья животных и растений.

В силу статьи 5 Федерального закона N 384-ФЗ безопасность зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса) обеспечивается посредством установления соответствующих требованиям безопасности проектных значений параметров зданий и сооружений и качественных характеристик в течение всего жизненного цикла здания или сооружения, реализации указанных значений и характеристик в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта (далее также — строительство) и поддержания состояния таких параметров и характеристик на требуемом уровне в процессе эксплуатации, консервации и сноса, а также посредством соблюдения требований данного федерального закона и требований стандартов и сводов правил, включенных в указанные в частях 1 и 7 статьи 6 закона перечни, или требований специальных технических условий.

Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона N 384-ФЗ, утверждает Правительство Российской Федерации (статья 6 Федерального закона N 384-ФЗ).

Свод правил представляет собой актуализированную редакцию СНиП 31-01-2003.

Как следует из содержания введения и раздела 1 «Область применения» оспариваемого акта, СП актуализирован в целях повышения уровня безопасности людей и сохранности материальных ценностей в соответствии с федеральными законами, повышения уровня гармонизации с требованиями международных нормативных документов, применения единых методов определения эксплуатационных характеристик и методов оценки и учета санитарно-эпидемиологических требований к условиям проживания в жилых многоквартирных зданиях и распространяется на проектирование и строительство вновь строящихся и реконструируемых многоквартирных жилых зданий высотой до 75 м, в том числе общежитий квартирного типа, а также жилых помещений, входящих в состав помещений зданий другого функционального назначения.

В перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 26 декабря 2014 г. N 1521 (далее — Перечень N 1521), включены отдельные положения СП 54.13330.2011 «СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», в том числе пункт 4.10 раздела 4 (за исключением слов «все предприятия, а также магазины с режимом функционирования после 23 ч»), содержащийся в оспариваемом своде правил (пункт 38).

С момента введения в действие СП 54.13330.2016 признан не подлежащим применению СП 54.13330.2011, за исключением пунктов СП 54.13330.2011 «СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные», включенных в Перечень N 1521, до внесения соответствующих изменений в данный перечень.

Из анализа приведенных норм следует, что требование пункта 4.10 раздела 4 свода правил о запрете размещения в подвальном, цокольном, первом и втором этажах жилого здания (в крупных и крупнейших городах — в третьем этаже) ветеринарных клиник и кабинетов при проектировании и строительстве вновь строящихся и реконструируемых многоквартирных жилых зданий высотой до 75 м, в том числе общежитий квартирного типа, а также жилых помещений, входящих в состав помещений зданий другого функционального назначения, является обязательным.

Федеральным законом от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» предусмотрено, что жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока. Содержание жилых помещений должно отвечать санитарным правилам (статья 23).

Постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 10 июня 2010 г. N 64 утверждены санитарно-эпидемиологические правила и нормативы СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», устанавливающие обязательные санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях, которые следует соблюдать при размещении, проектировании, реконструкции, строительстве и эксплуатации жилых зданий и помещений, предназначенных для постоянного проживания, согласно пункту 9.1 которых не допускается при эксплуатации жилых зданий и помещений выполнение работ, являющихся источниками повышенных уровней шума, вибрации, загрязнения воздуха либо нарушающих условия проживания граждан в соседних жилых помещениях.

Ссылка административного истца на противоречие оспариваемого предписания свода правил положениям ГОСТ Р 55634-2013 и СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 является несостоятельной, поскольку указанные акты имеют иные области применения.

Каким-либо нормативным правовым актам большей юридической силы оспариваемое положение свода правил не противоречит, права, свободы и законные интересы административного истца не нарушает и не возлагает на него какие-либо обязанности, не предусмотренные федеральным законодательством.

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании нормативного правового акта судом принимается решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, если оспариваемый полностью или в части нормативный правовой акт признается соответствующим иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу.

Руководствуясь статьями 175 — 180, 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Верховный Суд Российской Федерации

решил:

в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Центр ветеринарной медицины «Дойче Вет» об оспаривании частично абзаца одиннадцатого пункта 4.10 СП 54.13330 «СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные», утвержденного приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 3 декабря 2016 г. N 883/пр, отказать.

Решение может быть обжаловано в Апелляционную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Верховного Суда
Российской Федерации
А.М.НАЗАРОВА

Нормативные документы

Название	Дата	Скачать
ГОСТ 21.602-79 Рабочие чертежи ОВК	02-11-2010
МГСН 3.01-01 Жилые здания	02-11-2010
Пособие к СНиП 2.08.02-89 Проектирование предприятий бытового обслуживания населения	02-11-2010
СНиП 2.04.02-84 Водоснабжение наружные сети и сооружения	02-11-2010
СНиП 2.09.04-87 Административные и бытовые здания	23-06-2010
СНиП 23-01-99 Строительная климатология	02-11-2010
СНиП 23-03-2003 Защита от шума	02-11-2010
СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные	02-11-2010
СНиП 31-02-2001 Дома жилые одноквартирные	02-11-2010
СНиП 31-05-2003 Общественные здания административного назначения	02-11-2010
СНиП 41-01-2003 Отопление, вентиляция и кондиционирование	02-11-2010
СНиП II-35-76 Котельные установки	02-11-2010
СП 31-106-2002 Проектирование и строительство одноквартирных жилых домов	02-11-2010

В чем разница между многоквартирными домами и многоквартирными домами

Многоквартирные дома и многоквартирные дома иногда используются как взаимозаменяемые термины. Но на самом деле все совсем иначе. И дело не только в размерах. Между ними есть настоящие различия. Хорошо известно, что инвестирование в недвижимость — отличный способ разбогатеть за счет увеличения стоимости активов. Задача, конечно, состоит в том, чтобы сделать это разумно и сообразительно, чтобы конечная цель стала реальностью.Итак, если вам интересно, в чем разница между многоквартирными домами и многоквартирными домами, вы, вероятно, изучаете, какой путь является правильным.

О многоквартирных домах: дуплексы, триплексы и квадруплексы

Начнем с многоквартирных домов. Чаще всего это жилые дома, состоящие из двух, трех или четырех квартир в одном строении. Их обычно называют дуплексами, триплексами и квадруплексами или четырехплексами. Наиболее типичны дуплексы и триплексы или жилые дома с двумя-тремя жилыми помещениями.Они могут включать одну или две спальни и одну или две ванные комнаты.

Попасть в мир коммерческой недвижимости может быть довольно сложно. Это другой мир, но он намного проще, чем вы думаете. Особенно это касается многоквартирных домов. Если вы можете владеть арендуемой недвижимостью, вы можете владеть многоквартирным домом. — Пестрый дурак

Важно отметить, что такие объекты по-прежнему являются жилыми. Однако, когда под одной крышей находится более четырех квартир, они становятся коммерческой недвижимостью.Это имеет большое значение, потому что законы и кодексы резко меняются между жилыми и коммерческими объектами. Конечно, это также меняет такие вещи, как налоги, обслуживание, оценка, управление и многое другое.

О многоквартирных домах

Сейчас многоквартирные дома — это коммерческие объекты, в которых под одной крышей находится более четырех квартир. Их также может быть больше, например от шести до двенадцати единиц под одной крышей. Кроме того, квартиры могут состоять из нескольких зданий на одном земельном комплексе.Итак, почему одни люди предпочитают инвестировать в многоквартирные дома, а другие — в многоквартирные дома? Что ж, есть несколько причин. Но вот несколько причин, по которым обычно лучше инвестировать в многоквартирные дома:

• Получите большее количество арендной платы. Конечно, самая большая причина вкладывать деньги в многоквартирные дома — это наличие нескольких арендаторов. Поскольку арендаторов достаточно, вы собираете большее количество арендной платы, чем просто две, три или четыре.
• Получите более высокую оценку. Многоквартирные дома просто получают более высокую оценку именно потому, что они являются коммерческой недвижимостью. В то время как жилая недвижимость растет все медленнее и ниже.
• Периодические вакансии имеют минимальный эффект. Поскольку квартир так много, если некоторые из них освобождаются на короткое время, это не имеет большого значения. И наоборот, если есть всего два или три блока, и даже один становится свободным, это имеет огромное влияние.

Если вы хотите узнать больше о выгодах от инвестиций в коммерческую недвижимость и о процессе, свяжитесь со мной.

Справочник покупателя по типам многоквартирных домов

Есть несколько типов многоквартирных домов, каждый со своим назначением, ценой и потенциальным арендатором.

Многие инвесторы в недвижимость предпочитают квартиры или многоквартирные дома домам на одну семью и другим видам коммерческой недвижимости из-за огромных финансовых выгод.

Многосемейные и многоцелевые объекты недвижимости почти всегда будут иметь положительный денежный поток благодаря наличию нескольких арендаторов.

Плюс, многоквартирные дома можно списать на налоги, что со временем приведет к нулевой налоговой нагрузке.

Прежде чем инвестировать в многоквартирную недвижимость, важно знать различные типы многоквартирных домов, плюсы и минусы каждого, а также то, как вы можете найти недвижимость, которая соответствует вашим потребностям и целям. Все это можно посмотреть здесь.

Типы многоквартирных домов

Многоквартирные дома и многоквартирные дома определяются как любое жилое пространство, в котором две или более единицы занимают одно и то же имущество.

В некоторых многоквартирных домах всего несколько квартир, в то время как более крупные здания в мегаполисах могут быть в несколько десятков этажей и в них могут проживать сотни арендаторов.

И новые инвесторы, и опытные магнаты в сфере недвижимости знают, что многоквартирная недвижимость может быть фантастическим окупаемостью инвестиций, если ее приобретать с умом.

Общая классификация многоквартирного дома обычно определяется его размером.

Три основных размера: малоэтажный , средний / средний и высокий , в зависимости от количества этажей и единиц в здании.

Малоэтажные жилые дома

Когда вы думаете о многоквартирных домах в пригородах, вы, вероятно, представляете стандартный малоэтажный жилой комплекс.

Эти строения обычно имеют высоту четырех или менее этажей (некоторые классификации определяют их как трехэтажные или менее) и могут иметь или не иметь лифтов.

Может быть как одно, так и несколько зданий, расположенных на большой территории.

Примеры малоэтажных жилых домов:

● Жилые комплексы, состоящие из четырех и менее этажей на одно здание

● Таунхаусы

● Рядные дома

● Дуплексы или одноэтажные мультиплексы

● Садовые комплексы

● Жилье для престарелых или субсидируемое жилье

Малоэтажные многоквартирные дома предлагают много парковочных мест для жителей, а в некоторых есть гаражи за дополнительную плату.

Они также обычно предлагают специальные возможности для людей с ограниченными возможностями или пожилых людей.

Малоэтажные жилые комплексы часто позволяют арендаторам договориться об условиях аренды с большей готовностью, чем другие.

Эти объекты обладают меньшим количеством удобств, чем их многоэтажные конкуренты, что побуждает некоторых жителей квартир выбирать вместо них средние или многоэтажные дома.

Малоэтажные жилые комплексы, таунхаусы и одноэтажные многоквартирные дома являются более доступным вариантом для инвесторов в недвижимость, но также приносят меньшую прибыль.

Малоэтажные жилые дома

В исследовании, опубликованном городом и округом Денвер, средне- и среднеэтажные жилые дома определяются как многоквартирные дома от пяти до девяти этажей.

Эти сооружения обычно имеют по крайней мере один лифт и встречаются как в городских, так и в пригородных районах.

Квартиры средней этажности набирают популярность среди строителей, инвесторов и арендаторов.

Примеры многоквартирных домов средней этажности:

● Городские квартиры и кондоминиумы недалеко от оживленных центров города.

● Загородные квартиры и кондоминиумы рядом с торгово-развлекательными районами.

● Общежития колледжа

● Кондоминиумы

● Гостиницы

● Старшие жилые комплексы

● Доступные и льготные жилищные комплексы

Здания средней этажности — достаточно экономичное решение для застройщиков; создавая больше единиц на квадратный фут земли, инвесторы получат более существенную финансовую отдачу.

Компактные пространства также означают устойчивые решения для жизни, которые лучше для окружающей среды. Их легко построить, их легко сдать в аренду, и с каждым годом они становятся все популярнее.

Арендаторам нравятся многоквартирные дома средней этажности, потому что они, как правило, находятся в нескольких минутах ходьбы от магазинов, ресторанов и других развлекательных заведений, а также недалеко от транспортных узлов.

Поскольку среднеэтажные комплексы обычно не находятся в центре города, они часто более тихие и уединенные, чем высотные здания.

Эти объекты недвижимости не требуют особого ухода для арендаторов и обычно предлагают такие удобства, как бассейн, тренажерный зал, места общего пользования и даже зеленые насаждения.

Все больше и больше молодых людей выбирают среднеэтажные кондоминиумы и апартаменты, а не дома на одну семью.

Поскольку в городских районах наблюдается рост населения, среднеэтажные комплексы становятся нормой. Многие инвесторы наживаются на этой тенденции, покупая землю и строя жилые комплексы средней этажности или многоцелевые здания.

Высотные жилые дома

Состоятельные инвесторы приобретают материнскую часть всех многоквартирных домов: многоэтажный жилой комплекс.

Высотное здание — это любое десятиэтажное или более этажное здание, обычно расположенное в оживленных городских районах.

В городах, где открытой земли мало и дорого, высотные здания могут создать эффективные жилищные решения на относительно небольшом участке земли.

Они построены из железобетона и стали.

Примеры многоэтажных жилых домов:

● Роскошные апартаменты в центре города

● Долгосрочная аренда и отели

● Общежития в крупных кампусах

● Субсидируемое жилье или жилье для престарелых в густонаселенных городах

Высотные комплексы давно стали нормой в крупных муниципалитетах, таких как Нью-Йорк, Сан-Франциско и Чикаго, но они становятся все более популярными в городах среднего размера по всей Америке.

По мере того, как все больше и больше людей движется к центру города, застройщики видят необходимость в более высоких зданиях с большим количеством квартир, что создает более значительный потенциал для увеличения благосостояния инвесторов.

Высотные дома превращают относительно небольшой участок земли в многоквартирный жилой дом.

Однако у этих структур есть свои проблемы. Парковка часто может быть проблемой, и застройщики должны строить соответствующие парковочные конструкции под жилым комплексом.

Строительство и обслуживание высотных зданий может быть дорогостоящим; конструкции должны соответствовать строгим нормам безопасности. В чрезвычайной ситуации эти переполненные пространства и множество лестничных пролетов могут означать катастрофу во время эвакуации.

Кроме того, здания должны выдерживать сильные ветры, землетрясения и сильные штормы в зависимости от местоположения.

Однако даже с учетом потенциальных проблем для мотивированного инвестора высотное строительство может быть очень прибыльным предприятием.

Многие из этих построек имеют роскошные апартаменты на верхних этажах, принося невероятный капитал каждый месяц.Большое количество арендаторов также обеспечивает положительный денежный поток.

Совместите доход с налоговыми преимуществами, и инвестиции в многоэтажные квартиры могут оказаться чрезвычайно выгодными для инвесторов.

Дома смешанного пользования

Во многих городах и пригородах есть торговые районы со смешанной застройкой. Эти сооружения могут быть двух и более этажными, от малоэтажных комплексов до высоких многоэтажек.

Как следует из названия, многоцелевые здания служат разным целям: коммерческим, жилым, парковочным, офисным, промышленным или рекреационным.

Поскольку в 1990-е годы законы о смешанном зонировании были ослаблены, девелоперы начали переосмысливать многоквартирные комплексы, создавая пространства, которые выполняют множество функций и, следовательно, предоставляют разнообразные возможности для получения дохода.

Примеры многоквартирных домов смешанного назначения:

● Городские центры с магазинами на нижнем этаже, офисными помещениями на втором этаже и квартирами на остальных этажах.

● Пригородные поселки с многоквартирными жилыми помещениями, ресторанами и магазинами на одной улице.

● Высшие учебные заведения с классами на первых этажах и жилыми домами на верхних этажах.

Объекты смешанного назначения делятся на две категории:

1. Вертикальные объекты смешанного использования , как правило, представляют собой многоэтажные здания средней или высокой этажности.

На нижних этажах располагаются предприятия, витрины или другие коммерческие арендаторы, а жилые квартиры занимают остальные этажи.

Это самая распространенная, но не единственная недвижимость смешанного использования.

2. Горизонтальные объекты смешанного использования , с другой стороны, могут быть всего в несколько этажей, но расположены в горизонтальном пространстве.

Предприятия могут занимать один конец участка, а жилые единицы — другой.

Многофункциональные здания выгодны как предприятиям, так и жильцам. У предприятий поблизости есть встроенная клиентская база, а жители имеют легкий доступ к покупкам.

Это удобство — одна из причин, по которой объекты смешанного использования стали настолько популярными за последние два десятилетия.

Как инвестировать в многоквартирные дома

Собираетесь ли вы инвестировать в небольшой дуплекс или в высокий небоскреб, очень важно провести исследование.

Многосемейная недвижимость, многоквартирные дома и объекты смешанного использования могут стать успешным дополнением к вашему инвестиционному портфелю.

Некоторые инвесторы предпочитают покупать пустую землю и строить жилые дома.Эта стратегия позволяет вам контролировать свои инвестиции с нуля, разумно строя сообщество, которое создает неограниченный потенциал заработка.

Другие инвесторы покупают существующую недвижимость либо напрямую, либо через инвестиционные фонды (REIT).

Однако из-за высокого спроса на многоквартирные дома и объекты смешанного использования конкуренция очень высока, и эти объекты может быть трудно найти.

Чтобы узнать больше о том, как найти на рынке многоквартирную недвижимость, ознакомьтесь с нашим руководством «Руководство по поиску целевой многоквартирной и коммерческой инвестиционной недвижимости». ”

Если вы хотите получить конкурентное преимущество в инвестиционной игре с несколькими семьями, вы можете увеличить свои шансы на получение недвижимости, выполнив поиск вне рынка.

Что такое многоквартирная недвижимость?

Многосемейная недвижимость — это любое жилое здание, в котором проживает более одной семьи *. Не имеет значения, на сколько единиц он разделен. Например, это может быть комплекс из 3000 квартир с садом на площади более ста акров.С другой стороны, это может быть отдельно стоящий дом, в котором владелец сдает в аренду один этаж.

По данным Moody’s Analytics, не имеет значения, кому принадлежит. Это может быть квартира, кооператив, компания по управлению недвижимостью или индивидуальный предприниматель. Владелец мог занимать одну квартиру или нет.

Типы многоквартирных домов

A дуплекс — это двухэтажный дом, в котором на обоих этажах проживают разные семьи. У них общая входная дверь и фойе. Тем не менее, у каждого блока есть отдельный вход из фойе.Аналогичным образом, триплекс или квадплекс — это дом с тремя или четырьмя отдельными блоками соответственно.

Таунхаусы разделяют внешние стены. Покупаются и продаются отдельно, в каждый отдельный вход. Ряд таунхаусов часто увеличивает длину квартала.

Смежные дома состоят только из двух квартир. В остальном они похожи на таунхаусы.

Рядные

Парные дома

Многоквартирный дом представляет собой единое строение, состоящее как минимум из пяти отдельных единиц.Если здесь также находится бизнес, то это , многофункциональное здание . Жилой комплекс представляет собой совокупность многоквартирных домов с общей территорией и удобствами. Эти удобства могут включать парковку, бассейн, сады или детскую площадку.

Путаница с «коммерческой недвижимостью»

Жилая и коммерческая недвижимость — это две основные категории недвижимости. Не вся многоквартирная недвижимость является жилой. Разница в том, является ли основное назначение недвижимости окупаемостью инвестиций.Если да, то это коммерческая недвижимость. Сюда входят многоквартирные дома и многоцелевые дома.

В сфере недвижимости любая недвижимость, состоящая из пяти и более единиц жилья, считается коммерческой. Любая недвижимость с четырьмя или менее жилищными единицами — и без коммерческих единиц — по соглашению является жилой. К ним относятся дуплексы, триплексы, четырехквартирные дома, таунхаусы и двухквартирные дома. Однако жилые дома и комплексы являются коммерческими.

* Функциональное определение многосемейной собственности Sharestates отличается от широко распространенного, описанного здесь.Когда Sharestates перечисляет инвестицию как «многоквартирную собственность», она имеет не менее пяти единиц.

Теги: многоквартирная недвижимость, шарестаты

---

← Вернуться к глоссарию

Multifamily — NAHB

Многосемейные дома становятся все более популярным вариантом для U.С. хоз. Согласно опросу, проведенному Министерством жилищного строительства и городского развития, примерно 32,6 миллиона жилых домов, или 24,6% жилья в США сегодня, являются многоквартирными. Эти пространства включают в себя многоквартирные дома, кондоминиумы, таунхаусы и многофункциональные комплексы.

Типы многоквартирных домов

Апартаменты

Согласно недавнему исследованию Бюро переписи населения и HUD, каждое пятое американское домохозяйство проживает в многоквартирном доме, сдаваемом в аренду, многие из которых представляют собой квартиры.Что отличает квартиру, так это способ владения: многоквартирные дома обычно принадлежат одному юридическому лицу, причем каждая квартира сдается в аренду жильцам. Квартиры могут быть одними из самых доступных мест для жизни и отличным источником доступного жилья для многих, но они также могут быть высококлассными и роскошными с такими удобствами, как общественные бассейны, театры, тренажеры, сады или игровые комнаты.

Кондоминиумы

Право собственности на кондоминиум делится между каждой единицей — кондоминиумы покупаются индивидуально, при этом покупатели разделяют собственность на общие помещения.Из-за этого кондоминиумы, как правило, строятся так, чтобы понравиться рынку покупателя. Как правило, кондоминиумы строятся с учетом определенного образа жизни, например, работающих профессионалов или пожилых людей. Кондоминиумы — идеальный выбор для покупателей, которые ищут стабильность и финансовую выгоду от домовладения, а также удобства и низкие эксплуатационные расходы в многоквартирных домах.

Смешанное использование

Многофункциональный комплекс может сочетать дома с коммерческими, торговыми, развлекательными или культурными помещениями.Квартиры или кондоминиумы строятся бок о бок с продуктовыми магазинами, ресторанами, магазинами, религиозными помещениями, офисными зданиями и, все чаще, станциями общественного транспорта. Многофункциональные жилые комплексы предлагают жильцам роскошь удобства, поскольку расстояние между домом, работой, развлечениями и магазинами значительно сокращается.

Студенческое общежитие

Жизнь в колледже изменилась. Вдали от обычных общежитий и единиц за пределами кампуса прошлого, современные студенческие дома теперь часто роскошны и богаты удобствами.Эти помещения, предназначенные для более требовательных сегодня студентов, построены с использованием модных дизайнов рядом с университетскими кампусами. Большинство из них сдаются в аренду, что нравится жильцам, которые приходят и уходят после окончания учебы; многие даже требуют, чтобы все жители были зачислены в школу. Разработки включают в себя такие функции, как спа-салоны, игровые комнаты, фитнес-центры, а также веселые общественные мероприятия и вечеринки для жителей.

Для возрастных ограничений

Обычно в этих районах проживают только жители в возрасте 55 лет и старше, они чаще всего ориентированы на социальную вовлеченность и предлагают широкий спектр удобств для жизни.Во многих из них теперь есть инструкторы по образу жизни, уроки фитнеса и социальные клубы, они построены рядом с местными университетами и остановками общественного транспорта. Эти сообщества отлично подходят для покупателей, которые хотят иметь прочные социальные связи с людьми, находящимися на одном и том же этапе жизни, но которые по-прежнему хотят оставаться активными и вовлеченными в свое сообщество.

Малообеспеченные

По данным HUD, около 12 миллионов семей сейчас платят за жилье более 50% своего годового дохода. Чтобы помочь этим семьям и отдельным лицам управлять расходами, правительство предоставляет множество программ, помогающих сделать жилье доступным, работая со многими многоквартирными домами, построенными для удовлетворения этих потребностей.Субсидируемое жилье, как правило, неотличимо от квартир по рыночной цене без большой разницы в средней стоимости строительства. Эти квартиры часто являются лучшим вариантом для семей с низкими доходами и обеспечивают необходимую поддержку миллионам домохозяйств.

Тенденции в многоквартирном доме

На современном рынке многоквартирные дома становятся умнее, здоровее и комплекснее. Сегодня жители ценят фитнес-центр и занятия на тренировках — но они хотят быть здоровыми не только в собственном теле.Покупатели также ищут места, благоприятные для окружающей среды, которые могут снизить их затраты на электроэнергию, а также ответственно использовать ресурсы.

Еще одна тенденция — новое внедрение высокотехнологичных устройств. Покупатели стекаются в дома, где они могут проверить потребление энергии с помощью своего смартфона или подключиться к Интернету с помощью Wi-Fi, охватывающего все точки в здании. Им также нужны другие новые виды удобств, такие как собачьи стоянки для своих питомцев, велосипедные и пешеходные маршруты и большие общественные зоны для отдыха на улице в солнечный день или приятную ночь.

Инвестиции в многоквартирную недвижимость: полное руководство

Основные выводы

---

В какой-то момент вы захотите изучить возможность добавления для нескольких семей, инвестирующих в свой портфель. Причина проста: инвестирование в многоквартирную недвижимость позволяет вам увеличить свой доход при одновременном снижении доли вакантных площадей.

Что касается инвестиций в недвижимость, то нет никаких сомнений в том, что дома на одну семью будут представлять собой львиную долю вашего внимания. Научиться приобретать, ремонтировать, продавать и даже получать регулярный доход от сдачи в аренду недвижимости — отличный способ изучить основы торговли недвижимостью.

Что такое многоквартирная недвижимость?

Многосемейная недвижимость — это любая жилая недвижимость, состоящая из более чем одной жилой единицы. Дуплексы, таунхаусы, жилые комплексы и кондоминиумы — распространенные примеры многоквартирных домов. Новые инвесторы могут найти отличные инвестиционные возможности с многоквартирной недвижимостью. Некоторые многоквартирные дома предпочитают жить в одном из своих многоквартирных домов, известных как собственность, занимаемая владельцем. Какой бы способ вы ни выбрали для инвестирования в многоквартирную недвижимость, это вложение может стать отличным инструментом для увеличения благосостояния.

3 совета по инвестированию в многоквартирную недвижимость

Инвестирование в многоквартирную недвижимость окажется уникальным опытом по сравнению с созданием портфеля односемейной недвижимости. Помните эти советы, прежде чем инвестировать в многоквартирную недвижимость:

1. Найдите свое 50%
2. Рассчитайте денежный поток
3. Определите вашу ставку капитализации

1. Найдите свое 50%

Лучший способ просмотреть потенциальные сделки — это подсчитать цифры и определить (приблизительно), сколько конкретная многоквартирная недвижимость может принести вам как владельцу.Рассчитайте разницу между ожидаемым доходом (арендная плата, плата за хранение, плата за парковку) и расходами (ремонт, техническое обслуживание и т. Д.)

Если у вас нет доступа к информации о соревнованиях по соседству, вы можете использовать правило 50%. Возьмите ожидаемый доход и уменьшите его вдвое; тогда это становится вашим оценочным числом расходов. Разница между вашим предполагаемым ежемесячным доходом и предполагаемыми ежемесячными расходами и есть ваш чистый операционный доход (NOI).

2. Рассчитайте денежный поток

Предполагаемые выплаты по ипотеке вводятся в уравнение на следующем шаге путем расчета вашего предполагаемого ежемесячного денежного потока.Узнайте, сколько денег вы будете вкладывать в свой кошелек, вычтя ежемесячный ипотечный кредит из NOI собственности. Этот расчет предоставит вам оценку вашего денежного потока. Это также поможет вам определить, окупятся ли инвестиции.

3. Определите свою ставку капитализации

Третий важный расчет, который необходимо запомнить, — это ставка капитализации, или, для краткости, ставка капитализации, которая показывает, как быстро вы получите возврат на свои инвестиции. Важно помнить две вещи.Во-первых, максимальная ставка для «безопасных» инвестиций, таких как депозитный сертификат (CD), обычно составляет 1-2%. Во-вторых, эта максимальная ставка, которую вы собираетесь рассчитать, не учитывает многие факторы. Вам также следует учитывать увеличение стоимости недвижимости, ежемесячное повышение NOI или налоговые льготы, предоставляемые владельцам многоквартирной собственности.

Чтобы рассчитать максимальную ставку, возьмите свой ежемесячный NOI и умножьте его на 12, чтобы получить годовое число. Затем разделите это число на текущую рыночную стоимость недвижимости. Ключевой момент, который нужно понимать о ставке капитализации, заключается в том, что чем выше, тем лучше.Более высокая ставка капитализации обычно означает более высокий риск и более высокую доходность. В то время как более низкая ставка капитализации, наоборот, означает меньший риск и меньшую доходность.

Хорошее практическое правило — использовать максимальную ставку в диапазоне 5–10%. Что-нибудь ниже, и вложения может не иметь достаточной доходности. Что-нибудь выше, и вы хотите быть уверены, что понимаете все риски, связанные с инвестициями.

---

[Хотите владеть арендуемой недвижимостью? Посетите наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости, чтобы узнать, как инвестировать в арендуемую недвижимость и максимизировать свой денежный поток.]

---

На что обращать внимание при инвестировании в многоквартирную недвижимость

Обычные витрины для покупок недвижимости приятно делать воскресным днем, но для инвестирования в несколько семей требуется гораздо больше, чем просто просмотр местных дней открытых дверей. Инвесторы должны проводить комплексную проверку. Это будет включать определение местоположения недвижимости по цене ниже рыночной и начало усилий по анализу и оценке ее финансовой чувствительности.

Помимо реальной суеты поиска так называемой собственности, для обеспечения качественной сделки с недвижимостью требуется сочетание нескольких факторов.В большинстве случаев поиск начинается с поиска потенциального объекта недвижимости. Затем сравните закупочные цены, краткосрочные и долгосрочные затраты и смету аренды. Хотя это, как правило, дает приблизительный прогноз того, чего могут ожидать инвесторы, именно они должны продолжить должную осмотрительность и уточнить эти цифры, чтобы обеспечить успех. Поскольку инвестирование в многоквартирную недвижимость требует немного большего внимания, чем другие сделки с недвижимостью, инвестора всегда должны беспокоить цифры. Эти финансовые показатели не только покажут истинную стоимость инвестиционной собственности, но и покажут ее чистую прибыль.Помимо цифр, существует ряд основных факторов, которые могут повлиять на многосемейное инвестирование.

Для тех, кто хочет инвестировать в многосемейную инвестиционную сделку, поиск начинается со следующего контрольного списка:

Расположение

Местоположение имеет первостепенное значение для инвесторов в недвижимость, особенно при инвестировании в многоквартирную недвижимость. При большем количестве арендаторов каждая квартира должна будет понравиться арендаторам; расположение, как правило, является наиболее желаемым критерием.Инвесторы должны искать быстрорастущие, высокодоходные районы, где недвижимость пользуется большим спросом, ухоженные районы при инвестировании в многоквартирную недвижимость.

Общее количество единиц

Следующим шагом будет оценка объекта недвижимости в целом. Инвесторы должны учитывать количество квартир в собственности, включая количество комнат в каждой единице. Начинающим инвесторам следует начать поиск недвижимости, сосредоточив внимание на трех типах многоквартирных домов. К ним относятся дуплекс (два блока), триплекс (три блока) и четыре сплетения (четыре блока).Эти свойства предлагают наибольший потенциал роста с наименьшим риском для начинающих инвесторов и, как правило, более доступны.

Потенциальный доход

Следующим шагом является определение дохода, который может получить недвижимость. Такие сайты, как Rentometer.com или Craigslist, являются полезными источниками для проверки цен на аренду и дохода, но инвесторы должны проявлять должную осмотрительность, принимая все во внимание.

Для тех, кто хочет оставаться консервативным, правило 50 процентов является общей рекомендацией.Вам следует потратить 50 процентов дохода от инвестиций на расходы, а не на ипотеку. Хотя для некоторых это слишком мягкая стратегия, для начинающих инвесторов это хорошее практическое правило.

Стоимость

Каждая ситуация будет отличаться при финансировании недвижимости, особенно многоквартирной. Инвесторы могут жить в одной квартире, сдавая в аренду другую, что позволяет им претендовать на финансирование, занимаемое владельцем. Это означает, что доход второй единицы будет включен в квалификационный коэффициент кредитора.Инвесторы также должны учитывать свой кредитный рейтинг при рассмотрении вариантов финансирования. Это число сильно повлияет на квалификационный процесс. В целом кредиторы будут рассматривать три компонента: кредит, отношение долга к доходу и первоначальный взнос.

Продавец

Есть еще один вопрос при оценке потенциальных многоквартирных домов: кто продает это место? Цена покупки может сильно варьироваться в зависимости от продавца и его мотивации. Следовательно, инвесторы должны понимать, с кем имеют дело.С недвижимостью, принадлежащей банку, обращаются иначе, чем с недвижимостью, выставленной на продажу собственником. Это означает, что есть потенциал для экономии средств.

Односемейные и многосемейные инвестиции

Инвестиции в односемейную или многоквартирную недвижимость — большая дискуссия в мире инвестирования в недвижимость. Хотя каждая из них предлагает несколько неоспоримых преимуществ, каждая сторона представляет для инвесторов совершенно разную стратегию выхода, включая стиль управления и полученный доход. Инвесторы, страховщики и кредиторы по-разному смотрят на эти объекты недвижимости.Понимание тонкостей многоквартирных и односемейных домов имеет решающее значение для вашего успеха.

Тем, кто рассматривает возможность сделать решительный шаг и инвестировать в многоквартирную или односемейную недвижимость, важно понимать, какие инвестиционные инструменты и что делают. Выбор дома для одной или нескольких семей в значительной степени зависит от личных предпочтений и целей. Ниже будут объяснены основные различия между двумя инвестициями, включая различные преимущества и недостатки каждой стратегии.Если вы ищете ответ на спор между одной семьей и несколькими семьями, я призываю вас продолжить чтение.

Преимущества многосемейного инвестирования

Многоквартирный дом или многоквартирный дом (MDU) — это жилой дом с двумя или более квартирами под одной крышей. Также это могут быть несколько зданий в одном комплексе. Наиболее распространенные примеры — дуплексы, таунхаусы и некоторые типы квартир. Каждая квартира имеет собственное жилое пространство, отдельную кухню и ванную комнату.Многосемейная собственность, как правило, состоит из владения собственностью и землей на основании одного зарегистрированного акта. В некоторых случаях он может принадлежать одной или нескольким сторонам.

Хотя это наименее распространенный тип жилых зданий, инвестирование в многоквартирную недвижимость является чрезвычайно выгодной стратегией для инвесторов благодаря их дополнительному источнику ежемесячного дохода, а также медленному, но устойчивому росту стоимости. Преимущества владения многоквартирным домом для инвестора:

• Большой денежный поток: Односемейная собственность приносит один ежемесячный доход, а многоквартирная недвижимость приносит несколько форм ежемесячного дохода.Привлекательность инвестиций в многоквартирную недвижимость легко увидеть. Эти инвестиции представляют собой инновационную возможность получения дополнительного дохода от одного вложения. Кроме того, инвесторы могут решить жить в одной квартире и сдавать в аренду другие для получения дохода. Когда дело доходит до пенсионного инвестирования с пассивным доходом, многоквартирная недвижимость может использоваться несколькими способами.
• Больше контроля над стоимостью: Чем больше дохода получает недвижимость, тем выше ее стоимость. Многосемейная недвижимость состоит из большего количества единиц, что означает получение нескольких источников дохода.Следовательно, эти инвестиции обычно оцениваются выше, чем дома для одной семьи, в зависимости от сопоставимых продаж в качестве арендной платы.
• Большой пул арендаторов: Одним из основных преимуществ инвестирования в многоквартирную недвижимость является меньший риск. Как спросите вы? Потому что, в отличие от односемейных единиц, где доход теряется, когда дом пуст, многоквартирные дома состоят из множества единиц и уменьшают общие экономические потери для инвесторов.
• Масштабируемость: Многосемейные инвестиции олицетворяют масштабируемость.Вместо того, чтобы покупать одну недвижимость за раз, эти инвестиции позволяют приобретать несколько объектов в одном здании. Они идеально подходят для тех, кто хочет расширить свой портфель инвестиций в недвижимость и вывести свой бизнес на новый уровень с возможностью для инвесторов выйти на арену смешанного использования и инвестирования в квартиры в будущем.
• Идеально для управления недвижимостью: Односемейная недвижимость d = обычно не приносит достаточного дохода, чтобы оправдать наем компании по управлению недвижимостью.Тем не менее, многоквартирная недвижимость обычно приносит достаточно дохода, чтобы инвесторы могли нанять управляющего недвижимостью для выполнения повседневных операций и проведения необходимого ремонта. Это может быть большим преимуществом для инвесторов, которые хотят меньше участвовать в сдаче своей недвижимости в аренду.
• Налоговые льготы: Многосемейная недвижимость предлагает большие налоговые льготы для инвесторов. Инвесторы могут амортизировать свою многоквартирную собственность, чтобы компенсировать значительную часть дохода от аренды, которую они получают от собственности каждый год.
• Общие страховые полисы: В то время как многоквартирные дома имеют больше областей для страхования в целом, инвесторы могут найти эти полисы более легкими для обсуждения и обеспечения безопасности. Страховые компании хорошо разбираются в вопросах, касающихся многоквартирных домов и связанных с ними обязательств, и будут иметь достаточно опыта, чтобы помочь вам выбрать различные варианты. По мере роста вашего портфеля со временем вы, как правило, сможете сгруппировать все в рамках одной политики.

Новым инвесторам следует рассматривать многоквартирную недвижимость как гибрид между домом на одну семью и кондоминиумом.И строение, и земля находятся в собственности и зарегистрированы в одном документе. Эти инвестиции позволяют получать больший доход, чем недвижимость для одной семьи. Они идеально подходят для тех, кто хочет развивать свой бизнес и компенсировать риски при получении ежемесячного дохода.

Инвестиционные пособия для одной семьи

Дом на одну семью, иначе называемый домом на одну семью (SFH), определяется как отдельно стоящее жилое здание, построенное на одном участке без общих стен.В отличие от многосемейного дома, эти объекты состоят только из одной единицы, которая не примыкает и не встроена в конструкцию любого другого типа. Кроме того, односемейный дом обычно включает в себя передний и задний двор, а также гараж.

Дома на одну семью, традиционно используемые для проживания собственников, также могут использоваться в качестве инвестиционного инструмента для получения ежемесячного дохода. Рекордно низкие ставки по ипотеке и быстрорастущие арендные ставки предлагают множество преимуществ по сравнению с многоквартирной недвижимостью, особенно для начинающих инвесторов.Ниже рассматриваются преимущества инвестирования в односемейную недвижимость:

• Более доступный: Одно из наиболее очевидных преимуществ инвестирования в частную недвижимость — это стоимость. Цена на такие инвестиции в недвижимость ниже, чем на многоквартирную недвижимость, включая дополнительные расходы, такие как первоначальные платежи и техническое обслуживание. Вместо 25-30% снижения для многоквартирного дома инвесторам необходимо 10-15% для первоначального взноса. Кроме того, большинство договоров аренды требуют, чтобы арендатор оплачивал большую часть коммунальных услуг.От них также может потребоваться взять на себя ответственность за благоустройство территории, что значительно снизит затраты на долгосрочное обслуживание. Кроме того, страховые тарифы будут более доступными для домов на одну семью, чем для многоквартирных домов.
• Более высокая оценка: По той или иной причине инвестиции в одну семью имеют тенденцию цениться больше, чем другие типы недвижимости. Это может быть множество факторов, но в основном это относится к тому, как кредиторы оценивают каждый тип инвестиций. Многосемейная недвижимость оценивается в зависимости от поступающей арендной платы и состояния собственности.Тем не менее, дома на одну семью оцениваются по спросу и предложению покупателей, занимаемых владельцами. Если недвижимость в хорошем состоянии и она расположена в процветающем районе, покупатели всегда будут пользоваться спросом на односемейную недвижимость.
• Легче финансировать: Хотя руководящие принципы и правила финансирования банков различаются, финансирование частной собственности обычно проще, чем многоквартирной. Более низкие процентные ставки и более высокий коэффициент кредита к стоимости (LTV) — одно из основных преимуществ финансирования домов на одну семью.Эта недвижимость обычно более доступна, чем многоквартирные дома, поэтому многие инвесторы отказываются от вариантов финансирования и предлагают оплату наличными. Важно отметить, что финансирование собственности для целей получения дохода от аренды (не занимаемая владельцем) будет подвергать заемщиков ипотечным ставкам, отличным от ссуды, занимаемой владельцем. Инвесторы могут рассчитывать на выплату на 0,25–0,50 процента больше, чем ставки по ипотечным кредитам, занимаемым собственником.
• Легче управлять: Управление одним подразделением, превышающим четыре, имеет свою привлекательность. Один аспект, который многие инвесторы не принимают во внимание при инвестировании в недвижимость, — это стоимость управления ею.Это может варьироваться в зависимости от количества единиц. С одним арендатором намного проще управлять арендой на одну семью. Инвесторы могут сами стать арендодателем и управлять имуществом. Вместо этого они могут нанять профессиональную управляющую компанию для наблюдения за инвестициями.

[Готовы сделать следующий шаг в своем образовании в сфере недвижимости? Узнайте, как начать инвестировать в недвижимость, посетив наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости.]

10 ведущих рынков для инвестирования в многоквартирную недвижимость

Как и в случае с любой покупкой недвижимости, ваш успех напрямую зависит от одного: местоположения. У вас может быть отличная недвижимость, которую вы отремонтировали с помощью новейшей и лучшей техники. Тем не менее, если он находится в нежелательном месте, вам будет сложно найти арендаторов.

Если вы готовы начать инвестировать в многоквартирную недвижимость, посетите следующие 10 рынков:

1. Лос-Анджелес, CA
2. Сиэтл-Такома, Вашингтон
3. Бостон, Массачусетс
4. Миннеаполис-Стрит.Пол, MN
5. Окленд, Калифорния
6. Сан-Хосе, Калифорния
7. Портленд, ИЛИ
8. Сан-Франциско, Калифорния
9. Нью-Йорк, NY
10. Сан-Диего, Калифорния

Сводка

Многосемейное инвестирование требует значительного количества времени и усилий, чтобы начать работу. Если все сделано правильно, многоквартирная недвижимость может стать отличным источником пассивного пенсионного инвестирования. Однако сначала важно понимать все тонкости инвестиций в многоквартирные дома, в том числе то, как их найти и получить.Использование математики для обоснования решений, связанных с инвестициями в многоквартирную недвижимость, избавит вас от эмоций. Вместо того, чтобы поддаваться влиянию посторонних факторов, подсчет данных по многоквартирной собственности быстро даст представление о проекте. Показывает ли недвижимость достаточный для вас потенциал рентабельности инвестиций или этого следует избегать любой ценой? Знать, от каких сделок лучше отказаться, может быть так же важно, как и знать, на каких сделках стоит нажать на курок.

---

Хотите узнать больше о самых прибыльных стратегиях в области недвижимости на сегодняшний день?

Независимо от того, являетесь ли вы новичком в инвестировании, заключили несколько сделок или являетесь опытным инвестором — наш новый онлайн-курс по недвижимости показывает лучшие стратегии в области недвижимости, чтобы начать инвестировать в недвижимость на сегодняшнем рынке.Вы узнаете, как эти проверенные временем стратегии могут помочь вам добиться успеха в сфере недвижимости, организованный опытным инвестором Таном Меррилом.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начните узнавать, как стратегически инвестировать в сегодняшний рынок недвижимости!

3 причины инвестировать в многоквартирную недвижимость

Недвижимость может быть альтернативой для тех, кто не может противостоять волатильности фондового рынка. Это также лучшая инвестиция для инвесторов, которые хотят играть активную роль в увеличении своего капитала, а не пассивно вкладывать свои деньги в фонд, которым управляет кто-то другой.Одна из прекрасных особенностей инвестирования в недвижимость заключается в том, что существует несколько стратегий, которые можно успешно использовать.

Например, магнаты, инвестирующие в недвижимость, Дональд Брен и Чжан Синь заработали свои миллиардные состояния, развивая различные жилые и коммерческие объекты. С другой стороны, основатель Equity Residential Сэм Зелл создал свое состояние, постепенно приобретая доходный портфель сдачи в аренду.

Другие инвесторы в недвижимость также заработали миллионы долларов на перепродаже домов или покупке недвижимости, находящейся в плачевном состоянии, за центы на доллар и ее ремонте, чтобы впоследствии продать ее новому владельцу.

Ключевые выводы

• Владение арендуемой недвижимостью может быть разумным способом диверсифицировать ваш инвестиционный портфель и обеспечить стабильный доход.
• Многосемейная недвижимость может увеличить ваш доход только за счет дополнительных дополнительных затрат.
• Аренда на несколько семей, как правило, легче финансировать, многократно окупается быстрее и, как правило, выгодна экономия на масштабе.

Инвестиции в многоквартирную недвижимость

Инвестиции в арендную недвижимость — предпочтительная инвестиционная стратегия для инвесторов, которые хотят получить дополнительный источник ежемесячного дохода наряду с медленным, но неуклонным повышением стоимости своего портфеля.Что касается жилой недвижимости, есть два основных типа недвижимости, в которые можно инвестировать: односемейные и многосемейные.

Как следует из названия, односемейная недвижимость — это жилые дома, в которых можно арендовать только одну единицу, в то время как многоквартирные дома, также известные как жилые комплексы, представляют собой здания с более чем одной арендуемой площадью. Хотя существует меньше препятствий для входа при создании портфеля небольших домов, инвестирование в крупные жилые комплексы дает несколько преимуществ.Вот три причины, по которым стоит подумать об инвестировании в многоквартирную недвижимость, а не в одноквартирную недвижимость.

1. Дороже, но проще финансировать

В большинстве случаев, если не во всех, стоимость приобретения многоквартирного дома будет значительно выше, чем стоимость приобретения дома на одну семью в качестве инвестиций. Аренда одноквартирного дома может обойтись инвестору всего в 30 000 долларов, в то время как стоимость многоквартирного дома может вырасти на миллионы.

На первый взгляд может показаться, что получить ссуду на односемейную недвижимость будет намного проще, чем пытаться собрать деньги на комплекс стоимостью в миллион долларов, но правда в том, что многоквартирная недвижимость, скорее всего, будет одобрен банком для получения кредита, чем средний дом.

Это связано с тем, что многоквартирная недвижимость ежемесячно генерирует значительный денежный поток. Это остается так, даже если в собственности есть несколько вакансий или несколько арендаторов, которые задерживают свои арендные платежи. Если, например, арендатор переезжает из дома на одну семью, это имущество станет на 100% пустым.

С другой стороны, десять квартир с одной вакансией будут только 10% незанятыми. В результате вероятность обращения взыскания на многоквартирный дом не так высока, как при аренде на одну семью.Все это означает менее рискованное вложение для кредитного учреждения, а также может привести к более конкурентоспособной процентной ставке для владельца недвижимости.

2. Увеличение портфеля занимает меньше времени

Многосемейная недвижимость также очень подходит для инвесторов в недвижимость, которые хотят создать относительно большой портфель сдаваемых в аренду единиц. Приобрести 20-квартирный дом намного проще и быстрее, чем купить 20 разных домов на одну семью.

В последнем случае нужно будет работать с 20 разными продавцами и проводить проверки 20 домов, каждый из которых расположен по разному адресу.

Кроме того, в некоторых случаях этот путь также потребует от инвестора открытия 20 отдельных кредитов для каждой собственности. Всей этой головной боли можно было избежать, просто купив одну недвижимость на 20 квартир.

3. Вы находитесь в таком положении, когда управление имуществом имеет финансовый смысл

Некоторым инвесторам в недвижимость не нравится фактическое управление своей недвижимостью, и вместо этого они нанимают компанию по управлению недвижимостью для повседневных операций по аренде.Управляющему недвижимостью обычно выплачивается процент от ежемесячного дохода, генерируемого недвижимостью, и в их обязанности могут входить поиск и проверка арендаторов, сбор арендной платы, обработка выселений и обслуживание собственности.

Многие инвесторы, владеющие одним или двумя домами на одну семью, не могут позволить себе роскошь нанять внешнего управляющего, потому что это не было бы финансово обоснованным решением из-за их небольшого портфеля. Сумма денег, которую многоквартирные дома приносят ежемесячно, дает их владельцам возможность воспользоваться услугами по управлению недвижимостью без необходимости значительного сокращения своей маржи.

Итог

Как и в случае с акциями, инвестирование в недвижимость позволяет добиться успеха с помощью нескольких различных стратегий. Один из самых популярных способов инвестировать в недвижимость — владеть коллекцией объектов, сдаваемых в аренду. Объекты, в которых арендуется только одна жилая единица, обычно называют односемейной недвижимостью, в то время как жилые комплексы, в которых есть несколько сдаваемых внаем квартир, называются многоквартирной недвижимостью.

У владения многоквартирной недвижимостью есть много преимуществ.К ним относятся доступ к более простым и лучшим возможностям финансирования, возможность быстро расширить свой портфель арендуемой недвижимости и роскошь найма управляющего недвижимостью.

Все, что вам нужно знать о финансировании нескольких семей

Что такое многоквартирная коммерческая недвижимость?

Многоквартирный дом

Многосемейное жилье — действительно универсальный термин для обозначения любого типа сдаваемой в аренду собственности с двумя или более квартирами . С меньшей стороны, многоквартирное жилье может относиться к дуплексам или триплексам.Многосемейное жилье также включает в себя объекты среднего размера (например, апартаменты в садовом стиле) и более крупные жилые кварталы. Многосемейное жилье может быть дополнительно сегментировано по аудитории, например, студенческое жилье или жилье для престарелых.

Жилые дома

Многоквартирные дома — это особый вид многоквартирного жилья. Как правило, большинство людей называют зданий с 5+ квартирами «многоквартирными домами». (Меньшие здания будут называться более точными размерами квартир, такими как дуплекс, триплекс или четыреплекс.)

Здания с пятью и более квартирами начинают попадать в категорию «коммерческого» финансирования (по сравнению с «жилыми многоквартирными домами»). Другими словами, привлекательные варианты финансирования, которые вы могли бы получить на дуплексе или триплексе (например, ссуды FHA с минимальной скидкой всего 3,5%, 30-летняя фиксированная ставка и т. Д.), Как правило, недоступны при финансировании многоквартирных домов. Многоквартирные дома, даже если их занимают собственники, обычно требуют списания как минимум на 20 или 25%, а остаток финансируется на период от 10 до 20 лет.

Многосемейное строительство

Инвесторы обычно рассматривают многоквартирные дома трех категорий:

(1) стабилизированные многоквартирные дома
(2) многоквартирные дома с добавленной стоимостью
(3) многоквартирные дома на первом этаже

Последнее относится к возможности развития, при которой спонсор либо покупает землю, либо иным образом разрешает недвижимость для многоквартирного строительства. Многоквартирное строительство является одним из наиболее сложных видов инвестирования в многоквартирные дома и сопряжено с определенными рисками, связанными с получением разрешения на реализацию проекта.Многосемейное строительство также использует различные инструменты финансирования, такие как краткосрочная задолженность, которая высвобождается траншами по мере достижения основных этапов строительства.

Готовы ли вы к многоквартирной недвижимости?

Любой, кто рассматривает возможность покупки многоквартирной недвижимости, должен принять это решение в контексте своих более широких инвестиционных целей. Инвестиционные цели человека, включая их личную терпимость к риску, будут влиять не только на то, стоит ли инвестировать в многоквартирную недвижимость, но также на тип и местонахождение многоквартирной недвижимости.

Те, у кого более высокая толерантность к риску могут быть более открытыми для инвестирования в оппортунистические сделки, включая строительство многоквартирных домов с нуля на вторичных или третичных рынках. Тем, у кого более низкая толерантность к риску, будет лучше инвестировать в стабилизированную многоквартирную недвижимость, включая многоквартирные дома класса А на основных рынках. Последние имеют самый низкий профиль риска, но также, как правило, приносят самую низкую доходность.

Следует также сделать важное различие в отношении работы с многоквартирной недвижимостью.Инвесторы должны определить , будут ли они самостоятельно управлять зданием или нанять стороннего оператора . Это решение обычно принимается на основе возможностей инвестора (а именно, времени) и знаний об аренде собственности. Обычно легче самостоятельно управлять небольшой, стабилизированной недвижимостью, чем управлять большим многоквартирным жилым комплексом. Точно так же те, у кого меньше опыта, наверняка захотят сотрудничать с опытным спонсором, если рассматривают возможность создания многосемейного проекта с нуля или с добавленной стоимостью, поскольку они более сложны и могут легко отклониться от курса без проницательного управления проектом.

Рынок многоквартирной недвижимости

Многосемейная недвижимость часто используется для описания любого типа жилой недвижимости, сдаваемой внаем, но есть важные различия, которые следует проводить между многоквартирными домами и другими формами инвестиций в жилую недвижимость. Более того, многоквартирные дома — это совершенно другой вид собственности, чем другие формы коммерческой недвижимости, например, офисная. Мы смотрим на различия ниже.

Многосемейная и односемейная недвижимость

Рынок многоквартирной недвижимости включает как «жилую» арендуемую недвижимость (1-4 единицы), так и «коммерческую» арендуемую недвижимость (здания с 5+ квартирами).Жилые многоквартирные дома легче всего финансировать и имеют самые низкие барьеры для входа. Именно так обычно начинают работать большинство многосемейных инвесторов. Некоторые даже займут одну из квартир в своей первой сдаваемой в аренду собственности, чтобы получить наиболее привлекательное финансирование.

Жилая недвижимость также включает в себя аренду для одной семьи, хотя аренда для одной семьи не считается «многоквартирной» недвижимостью. Однако есть некоторые инвесторы, которые достигли больших успехов, вкладывая средства в одну индивидуальную арендуемую недвижимость за раз.Эта инвестиционная стратегия нравится некоторым, особенно на более дешевых рынках, где стоимость недвижимости невысока, а арендная плата высока.

Тем не менее, управление портфелем односемейной недвижимости в аренду — непростая задача. Есть больше систем для управления, больше озеленения в обслуживании, больше времени в пути, которое нужно учитывать при перемещении между объектами. Инвесторы осознают большую операционную эффективность при инвестировании в многоквартирную недвижимость. Например, один объект, состоящий из 20 квартир, будет иметь одну крышу, одну систему отопления, одну подъездную дорожку для вспашки и т. Д.Портфель из 20 домов на одну семью потребует обслуживания 20 крыш, 20 систем отопления, 20 проездов и т. Д.

Последний фактор, который следует учитывать при сравнении инвестирования в аренду многоквартирных домов и одной семьи: если арендатор освобождает дом на одну семью, владелец больше не собирает арендную плату. Владельцу гораздо легче оказаться под водой по ипотеке, чем потерять арендатора в многоквартирном доме. В последнем случае будет поступать арендная плата от других квартир, чтобы помочь владельцу оставаться платежеспособным в периоды отсутствия свободных помещений.

Многосемейная и коммерческая недвижимость

Fifty Twelve / Калвер-Сити, Калифорния

Люди часто путают термины «многоквартирный дом» и «коммерческая недвижимость», как будто это две разные вещи. По сути, многоквартирный дом — это всего лишь разновидность коммерческой недвижимости. Под коммерческой недвижимостью понимается весь класс активов, который включает многоквартирные дома, офисы, торговлю, промышленность, гостиничный бизнес и земельные участки.

Исключение из этого правила, однако, касается сдаваемой внаем от 2 до 4 квартир, которые считаются «многоквартирными жилыми домами».Как только в здании будет 5+ квартир, оно попадет в категорию «коммерческой» недвижимости и потребует другого набора финансовых инструментов по сравнению с жилыми многоквартирными домами, состоящими из 2–4 квартир.

Условия финансирования, которые необходимо знать

Процентные ставки

По любой ссуде на коммерческую недвижимость с заемщика взимается процентная ставка в зависимости от достоинств сделки, качества спонсора и источника ссуды . Например, если ветеран отрасли хочет профинансировать многоквартирный дом класса А, он, вероятно, обратится за традиционной банковской ссудой, ссудой компании по страхованию жизни или агентством (Fannie Mae / Freddie Mac) — тремя источниками многосемейной задолженности, которые обычно имеют самые низкие процентные ставки.Если у заемщика меньше опыта, меньше капитала в сделке или если проект сопряжен с более высоким риском, заемщик, скорее всего, заплатит более высокую процентную ставку. Процентные ставки сильно варьируются и зависят от сделки.

Условия

Условия любого кредита на коммерческую недвижимость также зависят от сделки . Например, продолжительность срока часто будет зависеть от того, является ли сделка новым строительством / добавленной стоимостью, обычно краткосрочной или среднесрочной, или полностью стабилизированной недвижимостью, и в этом случае долгосрочная задолженность может быть лучшим вариантом.Обычные многосемейные ипотечные кредиты обычно амортизируются в течение 15 или 30 лет, тогда как краткосрочные кредиты могут быть от 6 месяцев до трех лет с продлением.

Лимиты суммы займа

Нет никаких конкретных ограничений по сумме кредита в коммерческой недвижимости. Отдельные банки могут иметь лимиты ссуд. Например, общественный банк может получить максимальную ссуду в размере 7 миллионов долларов. В подобных ситуациях отдельные банки могут сотрудничать с другими банками, предлагая ссуды на более крупные суммы. Однако нередко один банк — особенно крупный национальный банк, компания по страхованию жизни или долговый фонд — предоставляет индивидуальные ссуды на сумму от 50 до 100 миллионов долларов и более.

Требования к ссуде в размере

Многосемейные кредиторы в жилищном секторе (на 2–4 единицы) будут иметь большую гибкость, чем коммерческие многосемейные кредиторы. Первые часто позволяют заемщикам вкладывать меньше 20%. Некоторые даже не допускают снижения стоимости (соотношение суммы кредита к стоимости 100%). Эти ситуации редки и часто требуют, чтобы заемщик использовал ссуду через Управление по делам ветеранов, но они возможны.

Коммерческие кредиторы, с другой стороны, обычно хотят иметь не менее 20% собственного капитала в сделке или соотношение кредита к стоимости 80/20.Сделки с более высоким риском требуют еще большего капитала, иногда превышающего 65% от суммы кредита к стоимости. Опять же, это зависит от достоинств сделки, качества заемщика и конкретной кредитной организации.

Варианты традиционного финансирования

York Apartments / Тигард, Орегон

Когда люди говорят о «традиционных» вариантах финансирования, это обычно относится к нескольким различным типам многосемейных кредиторов: банкам, компаниям по страхованию жизни, агентствам и кредиторам CMBS. Традиционные банки включают крупные национальные учреждения, такие как Bank of America и JPMorgan Chase.Они также включают более мелкие банки, такие как региональные или общественные банки.

Компании по страхованию жизни также являются распространенными многосемейными кредиторами. Кредиты LifeCo, как их часто называют, обычно имеют одни из самых низких процентных ставок для тех, кто соответствует требованиям. Долг LifeCo чаще всего используется в крупных сделках с низким уровнем риска и низким уровнем левериджа (более 20 миллионов долларов США).

«Агентские» ссуды — это ссуды, обеспеченные государственными предприятиями (GSE), чаще всего Fannie Mae и Freddie Mac. Эти ссуды упаковываются и продаются инвесторам в виде облигаций.Агентские кредиты предоставляются с так называемой «подразумеваемой гарантией». Другими словами, если заемщик не выполняет свои обязательства, правительство вмешается и погасит долг по облигациям. Многоквартирные дома — единственный тип недвижимости, имеющий право на получение агентских ссуд.

Коммерческие ссуды под залог ценных бумаг (CMBS) — еще один тип традиционных ссуд. Как и агентские ссуды, ссуды CMBS структурируются через канал, упаковываются и продаются в виде облигаций. В отличие от агентских ссуд, которые доступны только через GSE, ссуды CMBS обычно предлагаются банкам и компаниям, занимающимся страхованием жизни.

Люди часто спрашивают: «Кто самые крупные кредиторы в сфере коммерческой недвижимости»? Конечно, как и в случае с большинством вопросов, связанных с финансированием коммерческой недвижимости, ответ — «в зависимости от обстоятельств». Что касается ведущих или лучших кредиторов коммерческой недвижимости, это действительно зависит от заемщика и специфики их сделки. Практически любой крупный национальный банк будет иметь какое-либо коммерческое кредитное подразделение. Как упоминалось ранее, это включает Bank of America и JPMorgan Chase, Santander, Wells Fargo, Goldman Sachs и им подобные.Однако, в зависимости от специфики сделки, заемщик может фактически получить более выгодные условия ссуды через местный или региональный банк, который лучше разбирается в гиперлокальном рынке.

Альтернативные варианты финансирования

Помимо традиционных кредитных продуктов, существует множество альтернативных вариантов финансирования для тех, кто заинтересован в финансировании многоквартирной недвижимости. К ним относятся долговые фонды, онлайн-рынки и кредиторы с твердыми деньгами.

Долговые фонды — это пулы капитала, обеспеченного частным капиталом, часто используемые для финансирования сделок с коммерческой недвижимостью.Долговые средства часто используются заемщиками, участвующими в сложных коммерческих строительных проектах, для промежуточных ссуд или лизингового финансирования, а также для определенных проектов восстановления собственности.

Интернет-площадки появились в качестве альтернативного варианта финансирования в последние годы. Эти онлайн-площадки объединяют капитал от различных инвесторов, а затем предоставляют заемщикам как долговое, так и долевое финансирование. Большинство из этих платформ построены так, чтобы предоставлять услуги по поиску партнеров, и поэтому инвесторам рекомендуется провести собственную комплексную проверку, прежде чем переходить к этой стратегии финансирования.

Третий источник альтернативного финансирования — кредиторов за твердые деньги . Кредиторы за твердые деньги — это частные кредиторы, которые, как правило, предоставляют ссуды на краткосрочной основе, обычно в качестве крайней меры, и поэтому обычно имеют самые высокие процентные ставки. Заемщикам следует рассматривать возможность использования кредитора с твердыми деньгами только в том случае, если у них есть надежная стратегия исполнения, которая позволит им погасить ссуду в короткие сроки.

Краткосрочные и долгосрочные займы

Инструменты финансирования многоквартирной коммерческой недвижимости предоставляют как краткосрочные, так и долгосрочные варианты ссуд.Будет ли заемщик использовать краткосрочную или долгосрочную ссуду на самом деле, зависит от характера сделки и, следовательно, от цели ссуды.

Чаще всего краткосрочные коммерческие ссуды используются для приобретения недвижимости, нового строительства или изменения положения собственности. Например, инвестор может использовать краткосрочную ссуду для покупки двух соседних домов на одну семью с намерением расчистить участки и построить новый многоквартирный дом из 20 квартир. Краткосрочные ссуды обычно составляют от 6 до 12 месяцев, причем наиболее распространенной краткосрочной продолжительностью является один год.Традиционные банки, долговые фонды и кредиторы твердых денег — все это обычные источники краткосрочного долга.

Долгосрочные ссуды используются большинством заемщиков, финансирующих сделку с коммерческой недвижимостью. Фактически, даже те, кто использует краткосрочные ссуды, часто закладывают долгосрочную задолженность в собственность после ее стабилизации. Обычная долгосрочная ипотека на несколько семей обычно имеет срок ссуды от 5 до 20 лет, хотя на самом деле ссуды могут погашаться в течение 30-летнего периода.

Долгосрочные ссуды доступны практически из любого источника капитала, упомянутого выше, включая традиционные банки, компании по страхованию жизни, агентства и кредиторов CMBS, долговые фонды и онлайн-рынки.Кредиторы с твердыми деньгами являются исключением, поскольку эти кредиторы редко предоставляют долгосрочный капитал из-за более высоких процентных ставок.

Другие соображения по созданию

Pro Forma против андеррайтинга

Нет разницы между терминами «проформа» и «андеррайтинг»; фактически, эти термины могут использоваться как синонимы. Если бы нужно было провести различие между ними, вы могли бы думать об андеррайтинге как о процессе создания проформы. Проформа — это, по сути, финансовый отчет, показывающий ожидаемые результаты сделки.Он будет включать в себя сводку ожидаемых доходов и расходов, что позволит потенциальному инвестору определить ожидаемую доходность с помощью различных расчетов. Кредиторы, как правило, проводят собственное подробное андеррайтинг сделки перед предоставлением кредита любому заемщику.

Рыночная ставка по сравнению с доступной арендой

Следует проводить важное различие между арендной платой по «рыночной ставке» и «доступной» арендной платой. Рента по рыночной ставке основана на том, что рынок выдержит.Единицы с ценой ниже рыночной обычно сдаются в аренду быстрее, чем единицы с рыночной ставкой или выше.

Доступные квартиры имеют арендную плату ниже среднерыночной. Эксперты по жилищному строительству обычно называют доступное жилье либо «доступное с заглавной буквы», либо «доступное жилье строчными буквами». Капитал A Доступные единицы — это единицы, которые подлежат государственному регулированию и, следовательно, должны соответствовать определенным условиям. Например, некоторые муниципалитеты требуют, чтобы 15% новых многоквартирных квартир были обозначены как «доступные» для людей, зарабатывающих на уровне или ниже определенного среднего дохода.Квартиры с контролируемой арендной платой — еще один пример «доступного» жилья.

«Строчные доступное» — это другой вид доступного жилья. В этом случае ни одно государственное учреждение не требует, чтобы единицы были доступны по цене. Напротив, это квартиры, в которых владелец, добровольно или неосознанно, установил арендную плату ниже рыночной, что сделало квартиры более «доступными» для масс. Другой вид доступного жилья — это единицы, которые доступны по цене «по дизайну». Это может быть связано с тем, что они имеют очень небольшую площадь в квадратных футах и ​​поэтому ежемесячная арендная плата также ниже с точки зрения арендаторов, что делает их более доступными.

Каковы типичные условия ссуды?

Как указано выше, «типичных» условий кредита не существует. При финансировании многоквартирной коммерческой недвижимости условия ссуды различаются в зависимости от характера сделки, качества заемщика и причины заимствования капитала (например, ссуды на строительство или долгосрочные ссуды). Краткосрочные ссуды обычно составляют от 6 месяцев до 3 лет, но часто имеют более высокую процентную ставку. Долгосрочные ссуды обычно составляют от пяти до 20 лет, хотя большая часть этих ссуд будет погашаться в течение 30-летнего периода.По долгосрочным займам заемщики могут получить «только процентный» период от шести месяцев до года путем переговоров с кредитором.

Заключение

The Eleanor Apartments / Лос-Анджелес, Калифорния

При финансировании проектов многоквартирной коммерческой недвижимости существует множество нюансов. Однако хорошая новость заключается в том, что рынок краткосрочной и долгосрочной многосемейной задолженности является устойчивым, что дает заемщикам несколько вариантов.